【摘 要】
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近年来,我国房地产政策的底层逻辑是“房住不炒”。在这一功能定位下,各级政府陆续出台一系列监管调控政策,严格管控资金过度流入房地产行业,以防范化解可能引发的系统性风险。随着“三条红线”债务管控以及房地产贷款集中度管理制度的落地实施,房地产企业的融资难度陡增,资金链普遍趋紧。一旦出现流动性风险,由债务纠纷引发的发展危机将随之而来。鉴于部分房地产头部企业规模较大、债务结构复杂且牵涉面较广,不排除“灰犀牛
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近年来,我国房地产政策的底层逻辑是“房住不炒”。在这一功能定位下,各级政府陆续出台一系列监管调控政策,严格管控资金过度流入房地产行业,以防范化解可能引发的系统性风险。随着“三条红线”债务管控以及房地产贷款集中度管理制度的落地实施,房地产企业的融资难度陡增,资金链普遍趋紧。一旦出现流动性风险,由债务纠纷引发的发展危机将随之而来。鉴于部分房地产头部企业规模较大、债务结构复杂且牵涉面较广,不排除“灰犀牛”事件的发生,进而引发行业内连锁反应,对金融体系乃至社会稳定造成严重冲击。为有效应对外部风险、增强发展的可持续性,房地产企业需要通过融资工具及模式的有效创新来获取更为稳定的资金,以进一步优化资产结构、防范化解债务风险。当前,国内房地产企业采取的融资途径和渠道主要包括银行贷款、信托/资管计划融资、公募/私募债融资、供应链融资、类REITs、股权融资、分拆上市、ABS等。符合金融负债定义的融资一般计入企业财务报表的负债科目,将对资产负债率等指标产生影响,从而对企业的信用评级及未来融资能力形成压力。此外,固定且严格的还本付息安排,会对企业整体的现金流造成一定压力。因此,多数房地产企业特别是大型房企正尝试以永续债这类创新性金融工具来获取稳定的现金流,并维持合理的资产结构,寻求进一步调整优化的机会。本文的主要研究思路包括六个部分,首先介绍阐明本文选题的研究背景、研究目的及意义,梳理永续债的国内外文献,最后阐述了本文的创新点和不足。第二章对永续债的定义及主要特征展开阐述,对永续债的分类标准及影响分类的主要因素进行梳理及分析,对永续债可能带来的风险进行分析并明确评价永续债效果的标准。本文第三部分对SC置业采取永续债融资模式的案例开展研究,对SC置业的融资背景包括基本情况、财务情况和原有融资方案进行介绍,分析其发行永续债进行融资的动因,总结其永续债融资的条款设计、发行过程及发行财务效果。第四部分对SC置业永续债融资存在的风险进行分析。第五部分针对相关的风险相应地提出建议。最后,在上述分析的基础上对永续债融资得出结论并对未来永续债的管理和规范进行了展望。
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