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二手房市场是指存量住房的交易市场，它是住房市场体系的重要组成部分，它的发展不仅关系到整个房地产业的发展，同时也是影响房地产业成为国民经济增长点的关键因素。在国外比较成熟的房地产市场，二手房交易占整个房地产交易量的80％左右，其交易量是反映住房市场景气的重要指标。由于土地资源的稀缺性，新建商品房数量会逐步减少。住宅市场交易重心从一手房转移到二手房是城市发展到一定规模的必然趋势，所以研究二手房市场对于深化我国住宅市场的改革具有重大意义。
本文在研究过程中发现，国内目前针对二手房市场的研究不多，且已有研究中定性研究居多，大多都是从理论和政策的角度进行分析。针对以上问题，本文对目前存在的二手房市场的有关概念进行了界定，区分了住房一级市场与二级市场及增量和存量的概念，指出本文所研究的二手房市场可理解为二级市场。通过大量事实数据描述了我国住房市场商品化现状，分析比较了我国住房存量与住房流量的变化情况。对目前住房市场存在的问题，从供给和需求两方面进行了分析，引出了我国目前住房需求与供给失衡的问题，提出为了解决这种现存的矛盾只有大力发展住房二级市场，发掘二手房市场的巨大潜力，来满足住房需求主体的住房需求。介绍了二手房及其交易过程中存在的问题，对二手房市场的特征及二手房自身存在的问题进行了叙述。通过对二手房交易市场存在问题的分析，引出了政府宏观调控的必要性，并为政策调控提供了参考。
在本文的实证部分，作者以上海为例，通过二手房销售价格和销售面积两方面来反映二手房市场的波动情况，通过引入2002-2006年的月度数据和1994-2006年的年度数据作了两组分析。首先是对二手房销售价格和国内生产总值之间的长期均衡关系进行验证，运用单位根检验、协整理论和误差修正模型等计量经济学方法得出了表征二者关系的ECM模型，利用该模型进行预测并同实际值比较，达到了很好的拟合效果。随后又通过引入国内生产总值、城市居民人均可支配收入、房地产投资总额、房屋竣工面积、商品房销售额等指标，利用多元逐步回归方法分析了二手房销售面积与其它经济元素间的互动关系。分析发现，居民人均可支配收入是决定二手房销售面积最显著的因素，即人们的生活水平是决定他们二手房需求的首要因素。为了进一步分析其他因素的影响，本文将其余变量同二手房销售面积一起再次逐步回归，发现在不考虑可支配收入的情况下，商品房销售额和房屋竣工面积这两个指标也对二手房销售面积具有较强影响，房屋竣工面积越大，二手房销售面积反而会下降；商品房的销售额一定程度上可以反映二手房市场的销售情况。虽然时间序列较短，但是作者在此所作的尝试进一步证明了我国二手房市场波动与宏观经济有密切的动态均衡关系，并为今后进一步的研究打下了基础。本文对从2005年年初开始的一系列调控措施，加以整理和分析，通过对政策的解读，提出对房地产市场进而对二手房市场可能造成的影响，并结合政策实施前后的市场数据反映市场变化，关注宏观调控与二手房自身的特殊性相结合所导致的波动。一方面达到了验证政策效力的目的，同时也为我国政府下一步的宏观调控政策提供了参考和建议。