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一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国，欧盟和日本等世界主要金融市场。源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房的美国楼市，57年来房价首次下跌，而且下跌趋势近两年还将继续。
与之对应的是。近两年来，中国房地产价格出人意料地上涨，甚至到了疯长的地步。中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了；随着央行多次提高存贷款的利率。借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。一旦中国房地产抵押贷款风险暴露。势必会对房地产市场乃至整个宏观经济造成严重的冲击。
对于中国的炒房者来说。美国次贷危机告诉我们的是，要“盛市”思危，警惕房地产投机中蕴含的风险。
美国次贷危机会否殃及中国楼市 刘 勇 陈建波
2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融破产。美国次级抵押贷款危机浮出水面。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护；8月15日，美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌。因房地产危机的出现，这些公司的住房不良贷款数额升高，银行要求追加保证金，导致资金链断裂的风险加大。于是，次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来。次贷危机最终导致全美房价57年来首次下跌，虽然跌幅在1％到2％之间，但是预计这种跌势2008年和2009年还将继续。
中国作为一个还未完全融入全球金融市场的国家，受到的影响并不大。但是，在中国股市、楼市高企，特别是中国房价在一路飙升的情况下，中国的金融体系是否存在风险7中国楼市存不存在泡沫?美国次贷风波给中国楼市何种警示?本刊记者带着这些问题独家采访了经济学家谢国忠，赵晓、尹中立、王德勇和房地产专家董潘，他们的独到见解可能会给读者诸多启示。
谢国忠：次贷危机考验中国市场
《楼市》：如何看待美国这次次贷危机?
谢国忠：美国这场次级抵押贷款引发的危机是对过度信用创造的回应，是被低估的风险溢价全面显现，也是偿还此前在信用创造过程中所忽视的风险定价。
8月10日，美联储发表声明表示将提供流动性，促进金融市场运作秩序。与此同时，欧洲中央银行9日紧急向欧元区金融系统提供948亿欧元(约合1300亿美元)巨额低息贷款美国联邦储备委员会下属的纽约联邦储备银行增加了240亿美元的临时准备金；10日日本中央银行也采取类似行动，向金融系统注入1万亿日元(约合85亿美元)资金，以缓解信用紧缩问题。
《楼市》：次级抵押贷款何以造成如此大的风波?
谢国忠：这一场由美国次级抵押贷款引发的危机迅速蔓延，似乎局面开始失控。房屋抵押贷款原本是为购房者提供信用购房的便利，在次级抵押贷款下，投资者信用级别较低，违约率较高，房屋价格下降导致部分投资者资不抵债，违约率上升从而导致贷款受损，商业银行本该为此承当风险。
但事实上，能引起国际金融市场轩然大波的不仅仅是这一抵押贷款过程，最核心的却是以次级抵押贷款为标的创造出大量金融衍生品。近年来，这种过度信用创造从根本上加深了金融危机。
房屋抵押贷款及其衍生出来的资产证券化产品兴起于20世纪70年代，而美国房地产市场持续上扬，房屋价格指数从当时的60多点(以1980年为100点计算)上涨到当前的400点，特别是在2004年以来维持加速上涨。这种上涨强化了借款人的乐观情绪，住房抵押贷款和伴生的衍生品规模不断扩大。
这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验，而不幸的是今年以来房屋价格增速开始下降，次级抵押贷款的风险终于全面暴露。危机还在蔓延，美联储等主要国家央行已经开始着手注资解决流动性问题，由于衍生品投资者应该承担相应的风险，如果流动性的短暂紧缩能够解决，实体经济的发展还处于可控之中，毕竟商业银行体系已经剥离了贷款风险。
《楼市》：美国次贷风波对中国有何影响?
谢国忠：对于国内投资者而言，目前还没有明显证据表明我们将受到这场风波的直接冲击，或许可以说相对封闭的金融市场和有管制的资本账户隔离了流动性波动的风险，也或许可以认为次级抵押贷款风波引发经济衰退的可能短期还不会显现。
但可以肯定的是，我们必将受到这样的考验，即在全球金融日益一体化的今天，面对外围市场剧烈的波动以至于演化成全融危机的可能，我们是否有足够的信心和能力去承受?
尹中立：美国次贷危机影响中国楼市和股市
《楼市》：始发于2007年年初的美国次级按揭证券风波正在一浪高过一浪地冲击美国乃至全球的金融市场，就在全球股市大跌的过程中，我国股市创出了新高，股票市值第一次超过了GDP。美国楼市真的和中国的楼市和股市没有什么关系吗?
尹中立：在中国，经常可以听到这样的话中国的房价上涨很正常，你看看美国的房价，上涨的速度不也很快吗?其中的逻辑十分清楚，美国的楼价在上涨，因此，中国的房价也应该上涨。
该论调在多大程度上能影响到决策当局的宏观调控还未可知，但有一点是可以肯定的。美国楼市的不断上涨不仅助长了中国楼市投资者的信心，而且在一定程度上使政府放松了对地产泡沫的警惕。这一点和股市非常类似。
美国楼市对中国楼市产生影响的最重要原因还在于美国的货币政策对中国的货币政策影响越来越大。2001年的9·11之后，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松银根的货币政策，大幅度降低利率，增加货币供应量，同时让美元汇率不断贬值。
这一系列的货币政策操作的确起到了效果，但让美国经济免遭短期衰退的同时，其副作用也日渐显显出来：美国的楼市逐渐活跃，进而快速上涨，出现了类似股市的“非理性繁荣”局面。在2000年一2005年间，美国很多城市的房价上涨幅度超过100％，房价与租金的比率以及房价与中等收入的比率都达到了历史的最高水平。
美国实施的宽松货币政策不仅刺激了美国的国内楼市，同时也刺激了中国的房地产市场。
不仅中国的货币供应量受制于美国，利率方面更是如此。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。
由此可见，9·11之后美国扩张性的货币政策不仅直接或间接地导致了中国货币供应量的扩张，而且封堵了中国利率上调的空间，其结果当然是中国楼市场与美国楼市的共同“繁荣”。
但好景不长，自2006年6月份以来，美国楼市已经出现了明显的降温景象，美联储为了防止楼市出现“硬着陆”，加上国际油价的 大幅度回落，美国通货膨胀的压力骤减，美联储收缩。
令人担心的是美国楼市出现硬着陆(从目前的情况看，这种假设越来越接近现实)。当初，美联储为了缓和科技股泡沫的破灭及恐怖袭击对经济的影响而采取了放松银根的政策，结果刺激了楼市泡沫的兴起。
而如今，如果出现美国楼市大幅度下跌的局面，美联储很可能再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市对美国经济的影响。这样的结果将对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，它增加了中国经济波动的风险。
对于中国是投资者来说，很可能面临这样的结局：在美国放松银根的同时，对人民币汇率施加更大的压力，更多的国际资本流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。后来在外界的压力之下，人民币大幅度升值，国际资本从中国撤出，经济出现降温，资产泡沫破灭。这就是当年日本的前车之鉴!
警惕美国次贷危机拖累中国楼市
《楼市》：在你看来美国楼市如果出现硬着陆，则美国货币当局会再次放松货币政策，结果是市场流动性更加过剩，资产价格膨胀(包括股市和楼市)。但是这里面隐含了一个前提，就是美国的货币政策操作继续有效。从次贷危机看，货币当局能够通过扩张的货币政策操作来避免经济的硬着陆么?
尹中立：分析最近1年多的国际经济形势，尤其是2007年3月份以来的美国次级按揭证券风波，我感觉这样的假设前提可能是不成立的。
种种迹象表明，美国的房地产市场已经进入了一个转折时期，持续多年的繁荣景象将很难再现，因为住房空置率太大，房价必须降低才能消化这些库存。
这对于美国经济来说是非常糟糕的结果，因为美国的经济对房地产已经产生了严重的依赖。
在美国国内，有一种非常有影响力的观点认为，即使房地产下跌，不会对美国的就业和经济增长产生严重的影响，其依据是90年代初的房地产也曾经出现过波动，但并没有对美国的经济带来大的影响。
2001年前后，也出现了1995年之后的类似情况，当新经济泡沫破灭后，美国通过降低利率来刺激本已开始复苏的房地产行业(美国的房地产是从1997年开始复苏的)，用房地产行业来替代网络科技行业，使美国经济保持持续快速增长。
经济热点的承前启后，是货币政策操作成功的标志，同时也是货币政策操作成功的条件。当经济发展到一定阶段，经济热点可能难以承前启后，货币政策就难以发挥作用，70年代就曾经出现过滞涨的情况。
从上述分析可以看出，如果美国房地产行业出现硬着陆，不管美国货币当局采取何种扩张的货币政策操作，美国经济都难以保持快速的增长。那么，我提到的假设前提很可能就难以成立，单纯从金融的角度来分析美国楼市下跌对中国楼市及宏观经济影响的结论就不全面了。
《楼市》：如果美国经济出现硬着陆，对中国的房地产行业及整个宏观经济将产生什么样的影响呢?
尹中立：这要从中国的经济结构说起。中国经济增长的主动力不是个人消费支出，而是外需的增长，特别是美国消费者对中国产品需求的增长。
如果将经第三国或香港转出口的货品计算在内，中国对美国的出口价值约占中国出口总额的50％。所以在很大程度上，中国的出口增长速度取决于美国的需求。又因为中国的出口以消费品为主，因此美国对个人消费品的需求带动了中国的出口经济。
美国的消费需求在很大程度上决定了中国出口制造业领域投资规模的增长速度。
总而言之，外需直接或间接地带动了中国65％的国内投资。美国个人消费支出的强势增长及其随之产生的消费品需求，刺激了中国的投资增长。从2001到2005年，中国投资额年均增长超过了21％，而美国同期的个人消费支出的年均增长率为3％；美国个人消费支出的增长约占中国同期经济增长的一半。
如果2007年之后美国个人消费支出增长放缓或收缩，势将拖累中国的出口增长，中国的出口可能会出现零增长甚至负增长的情况。由此导致对中国房地产市场的影响将是不言而喻的。
可见，分析美国楼市对中国的影响不仅要从金融的角度，还要从实体经济的角度。有可能出现的情况是，当美国楼市衰退的初期，由于消费的惯性作用，美国对中国的进口速度并不会出现明显的减少，这时美国的货币政策对中国的货币政策影响较大，在美国停止提高利率的同时，中国的人民币出现更大的升值压力，中国金融体系的流动性更加过剩。2006年6月至2007年6月的这一年时间里出现的外贸顺差大幅度增加的事实似乎验证着这一判断。
但美国楼市出现明显的硬着陆迹象后，中美之间的实体经济影响会越来越大，从而出现美国的楼市拖累中国楼市的结局。2007年8月份之后，随着美国次级按揭证券危机的加重，美欧国家的经济增长将出现明显的减速，中国出口增长和贸易顺差的扩大将难以为继，中国的出口正在面临1997年以来最严峻的考验。
赵晓：美国次贷危机，警示中国房贷风险
《楼市》：近期，美国次级抵押贷款和次级贷款证券危机影响广泛。您认为这场危机是如何产生的?
赵晓：所谓次级债，是指银行针对信用记录较差的客户发放的住房贷款。美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种情况下，很多做房屋贷款的银行，金融公司，大力借此扩张住房贷款。
在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。
由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。而当美国房地产价格又开始下滑，借款人无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。
因此，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级债危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。
《楼市》：美国次级债危机对中国的房地产市场有何影响?
赵晓：从中国楼市来看，无论从其资产规模、金融产品种类等方面都与美国市场相差太多。因此，由美国引发的这场危机，更多的是警示中国房贷市场。
在中国，居民的住房按揭贷款一直被认为是优质资产。然而中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。而按揭贷款被银行认为是低风险的优质资产，并没有对对抵押贷款进行次 优分级。
从控制风险的角度来看，商业银行信用风险的分散和转移应当被重视起来，像美国那样推行资产证券化来转移银行的信用风险。但是国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因在于国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚，使得商业银行在市场上过度追逐短期盈利能力而不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。
尽管目前国内不少个人的住房按揭贷款信用不好，但在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债危机的风险。
关于提高按揭贷款首付比例的消息可看出政府有意提高个人按揭房贷的门槛，从而起到抑制需求和减少银行信贷风险的作用。然而，要想真正起到抑制投资性需求的作用，在按揭贷款首付比例制定时就不应该实施“一刀切”，而应根据购买者的实际情况来确定。
比如针对首次置业的购买者，如果他购买的是90平米以下的小户型，这种刚性住房需求应当相应调整首付比例，来鼓励其买房。而对于多次置业且购买大户型的人群，这种具有投资性需求应当提高首付比例，甚至银行可以不予发放按揭贷款，来打压中国楼市日益严重的投机风潮。
王德勇：按揭贷款风险应引起重视
住房按揭贷款证券化和房地产金融发展有利于满足居民的住房需求，房地产行业的繁荣和分散银行风险。美国有发达的抵押贷款二级市场，20世纪80年代后，在政府的鼓励下，私营机构特别是投资银行纷纷介入住房金融二级市场，通过金融创新创设不少以住房抵押贷款为基础的衍生产品。
因此，随着我国政府推进房地产抵押贷款证券化，预计房地产行业在国民经济和金融体系中的作用会日益显著，任何对房地产行业的调控措施出台将更加谨慎。
美国的房贷系统中根据借款人的信用划分为优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场三类。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2％至3％。美国这回出现的次级抵押贷款危机源于一级市场上的按揭贷款提供者直接将资产出售，不承担抵押贷款的违约风险，抵押贷款发放过程中出现了道德风险。按揭贷款的提供者放宽了贷款的审核，给一些信用状况并不好的居民和新移民发放次级债。
低首付甚至是零首付的抵押产品比比皆是，抵押贷款的额度甚至可以超73过抵押品的价值。这些机构未必不了解其中的风险，但往往被景气中的房地产市场所吸引，缺乏风险控制的动机。
在中国，房地产抵押贷款证券化还没有形成，并且银行对房贷发放的审查比较严格，不允许零首付，对于个人购买多套房产也有很多限贷规定。因此，发生美国这样的次级房贷危机的可能性很小。
受次级债风波启发，预计我国金融监管机构将更加注意商业银行的贷款风险。在房价上涨的时期，近来热议的提高按揭贷款首付的措施就是有效地控制房地产金融风险的手段。
董藩：中国不会发生类似美国次贷危机
为了缓解目前逐步升级的美国信贷市场危机，美国联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司最近提出购入更多的抵押贷款资产的申请，但是这一申请在10号被美国联邦住房企业监督办公室否决了。联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司是美国政府支持的两大住房抵押贷款机构。
美国联邦住房企业监督办公室说，除非两家机构完成对各自会计和管理制度的详细审核并重建及时准确的财务报告制度，否则这一限制不能解除。联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司是由美国国会创建并获得信用支持的抵押贷款公司，其主要职能是购买抵押贷款资产然后将其重新打包为债券出售给投资者。
由于这两家公司此前均发生过重大财务丑闻，美国联邦住房企业监督办公室在2006年对两家机构持有的抵押贷款资产设置了上限，主管部门认为，企业首先要做的是规范经营规避风险，他们目前不适宜就次级贷扩大业务。
这场发生在美国的次级抵押贷款危机无疑提示国内银行重视贷款人的资信，因为危机爆发缘由主要在于银行过度放宽了房贷信用的底线，那些信用低、还钱能力差的人既是危机爆发的受害者，也是危机发生的根源。因此，有学者认为对于那些超出实际购买能力的，国内炒房者来说，这也是一个警示。
而在中国目前基本上不会发生这种状况。因为我国房地产信贷状况目前并不存在出现美国刺激债危机这样的可能，因为我国房地产不存在零首付的问题，各家商业银行也都要求购房者首付至少在20％以上，这一点跟美国的要求是完全不同的。
但是，由于我国各商业银行乐观判断房价还将持续上涨，认为只要持有不断增值的房地产抵押品就无需担忧，所以普遍把个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产，全力扩张住房按揭业务。
商业银行通过降低审批标准，简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，增大了房贷资产的风险。因此，国内银行要特别注意那些有超出实际购买能力，有不良信用记录的贷款人，应该更加严密考核按揭人的收入状况、资信状况，尽量减少风险累积。
美国次贷危机敲响中国个贷警钟 姚妍艳
近日，美国经济学家表示，在即将公布的政府价格指数中，预计全美的房屋均价会出现下跌。消息一出，立即引起了市场的震动。尽管此前美国的大多数政府官员及房地产商们认为美国绝对不会出现全国性的房价下跌。
但路透社和美国密歇根大学最新公布的一项本月联合调查结果也同时显示，美国近1／4的房屋所有者报告，其房产在过去一年中出现贬值，并且他们认为房价未来的跌幅将会更大。这是自1992年美国沿海地区出现房价下跌以来最严重的房价普跌态势。
英国陷入次贷危机与房价下跌的恶性循环
据了解，房屋抵押贷款及其衍生出来的资产证券化产品兴起于20世纪70年代，随着美国房地产市场持续上扬，房屋价格指数从当时的60多点(以1980年为100点计算)上涨到当前的400点，特别是在2004年以来维持加速上涨。过热的房地产市场强化了借款人的乐观情绪，让更多的人看好其投资前景，从而推动了住房抵押贷款和其衍生品规模的不断扩大。
与任何其他投资一样，购买住房同样存在风险，那些认为房价只涨不跌的想法不免天真。近几年来，不少美国家庭利用他们的房屋向银行抵押贷款，并将贷来的资金用于日常的消费，这使得美国人的消费指数远远超出了收入的增长速度。一旦美国的房地产市场趋冷，房屋价格出现大幅下跌，则其金融市场将会受 到巨大冲击。而由于未来借贷门槛和成本将提高，房产财富对消费支出的贡献也将会下降。经济学家们普遍预测，房价下跌虽然目前对美国的经济增长和消费者日常支出影响仍相对温和，但在接下来的一到两年里，真正的冲击将会逐渐显现。
前摩根士丹利亚太区首席经济学家，著名独立经济学家谢国忠指出：“次级抵押贷款这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验，而不幸的是今年以来房屋价格增速开始下降，其风险终于全面暴露。”他认为，这场次级抵押贷款引发的危机既是对过度信用创造的回应，是被低估的风险溢价全面显现，也是偿还此前在信用创造过程中所忽视的风险定价。
而次贷风波全面扩散的结果，更是加剧了美国房价的普遍下跌，美国全国房地产经纪人协会此前公布的调查结果显示，第二季度美国单户住宅中间价格为22.38万美元，比上年同期下跌1.5％，为连续第四个季度下跌。此外，在第二季度中，美国房屋销售降幅比价格降幅更大，单户住宅销量按年率计算为591万套，同比下降10.8％。许多市场的房屋库存已达到8个月的供应量。
至6月底，30年期房屋抵押贷款利率已从4月初的6.17％涨到6.67％。调查同时显示，在美国各城市地区中，纽约州的埃尔迈拉房价跌幅最大，下跌17.9％：其他跌幅较大的地区包括佛罗里达州的棕榈湾，下跌15％，艾奥瓦州的达文波特，下跌11.3％；佛罗里达州的萨拉索塔，下跌11.3％。
中国暗藏次贷危机隐患
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，如果出现美国楼市大幅度下跌的局面，美联储很可能再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市对美国经济的影响，而这样的结果将对中国的汇率改革和宏观调控来说都十分不利，它增加了中国经济波动的风险。
如今中国的房价正一路高歌嘹亮，继深圳、上海房价飙升之后，北京房价涨幅也步入了有史以来的最快期。据《楼市》网站调查，3000多位潜在购房者中有59％的人群认为房价仍将快速上涨。涨价之后必然要“抢”，这种“追涨”心理深刻地表现在当今中国的房地产市场上，尤其表现在众多投资型消费者中。华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎曾在接受《楼市》记者采访时指出，中国的金融风险已经很大，房价也已经高位运行，但对部分风险偏好型消费者而言，高风险也意味着高回报。
而此时中国楼市的一路单边上扬，局部过热，不得不令贷款投资者警惕，尤其我国现已进入加息周期。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌，进而影响整个金融资本市场。
美国次贷危机警示中国楼市 周 筠
8月末，被国内媒体渲染得沸沸扬扬、已经大有全球蔓延趋势的“美国次贷风波”再次成为也内外关注的话题，原因只有一个：此次次贷风波已经波及黄金价格。
学过经济学基本原理的人都知道，美元作为国际通用货币最基本的原因在于其与黄金等价，而黄金价格的波动反过来直接体现着美院这一国际通用货币的涨跌，在此次次贷风波波及了欧洲、美洲，亚洲等发达国家的情况下，8月17日，美联储宣布下调贴现率0.5个百分点，当日美国股市全线反弹，同时，纽交所COMEX期金的12月份主力合约上涨8.80美元，收于666.80美元；黄金现货价格每盎司上涨8.60美元，收于656.90美元。
这一价格不仅预示了美元价值的再一次下浮，也挑动着人民币升值这一脆弱的神经。随之而来的则是人们对国内经济过热产生的“三高现象”，即股市高、房地产高，通货膨胀高现象的再次反思。为此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在日前举办的第七届博鳌房地产论坛上提醒说，中国要警惕可能出现的“类次级债风波”。
国有银行不良个贷竟高达5％
《楼市》记者8月从四大国有银行采访获悉，目前我国个人消费贷款不良比例已呈现逐年上升趋势，其中，占据个人消费贷款总数70％以上的房地产按揭贷款成为这一现象产生的元凶。
“原本商品房按揭并非我们的主流业务，
至今无论是总行还是各支行对这类贷款的发放仍非常严格，但是随着业内竞争的日益增加，商业银行按揭贷款业务的扩展与红火，国有银行不得不涉及这一领域，然而众所周知的是，商品房按揭贷款这一高回报的金融产品其金融风险相对较高。据农业银行个贷部统计，去年该行不良个贷的比例已达到5％。而正常的不良个贷的比例应控制在2％～3％。
“这两年来随着国家宏观调控措施的出台，尤其像‘限外令’、‘未封顶楼盘不予发放贷款’等政策导致商品房按揭贷款总量有所下降，加上2007年以来四次加息，更使一些原本‘努着劲’买房的人陷入还款难题，最终使不良个贷呈现出小幅度上升。”一位不愿透露姓名的某商业银行个贷部经理对《楼市》记者如是说。
与之对应的是，我国房地产业发展已经步入最快阶段。据国家统计局数据显示，2006年中国全社会固定资产投资109870亿元，比去年增长24％，去年中国价格总水平基本稳定，房价涨幅依然偏高，虽然同比2005年回落2.1个百分点，但2006年全国70个大中城市房屋销售价格仍比上年上涨5.5％。
而另据北京市统计局最新数据显示，2007年1至7月，全市固定资产投资达1737.1亿元，同比增长16.5％；同时段商品房价格指数达到110.4，即涨幅为10.4％。
由此，业内专家、学者纷纷指出，鉴于美国次贷风波产生始末，我国个人信贷市场发展趋势须敲响警钟。
央行酝酿加息 应对次贷泡沫
即使没有美国次贷风波影响，8月22日的年内第四次加息也在情理之中，因为此次加息不仅针对房地产过热，而是国家对整个经济形势过热采取的系列措施之一。原国资委研究中心宏观战略部部长北京科技大学经济与管理学院教授赵晓在回答记者关于此次加息与美国次贷风波关联程度时中肯地表示。
据国家统计局局长谢伏瞻介绍，2006年中国国内生产总值为209407亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长百分之10.7，加快0.3个百分点，去年年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。
为此，中国人民银行决定，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率：金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33％提高到3.60％，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84％提高到7.02％，其他各档次存贷款基准利率也相应调整，其中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
“虽然并没有明确指出此次加息针对哪个 经济发展环节，但是对目前经济形势略有了解的人都知道，现阶段能够体现我国整体经济过热最明显的两个市场就是楼市和股市，因此可以说此次加息是对这两个市场的次调控”知情人士认为，“随着美国次贷风波在8月末已经波及到黄金价格，此次次贷危机的影响必然会影响至国内，虽然由于我国金融体系尚未完全融入全球金融市场，但货币价格的浮动仍会对国内楼市产生一定影响，因此推测此次加息与美国次贷风波有关也并非完全没有道理。”
对此观点，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对《楼市》记者表示，由于美国楼市价格指标一直被国内房地产业界视为发展方向，且在“9·11”之后美国对中国实行了货币宽松政策，均影响了中国的房地产市场。他进一步指出，由于中国的人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，当美元不断贬值时，人民币实际上也处于不断贬值状态，刺激了中国国际贸易顺差的不断扩大，导致了人民币升值压力的逐渐增大。
“为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的距离。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。”尹中立分析指出。
而《楼市》记者也从各家银行了解到，自深圳实行首付款比例上调至40％、上海公积金贷款额度降低至40万之后，北京也正酝酿调整首付款比例。
对此，赵晓强调指出，“关于提高按揭贷款首付比例的消息可看出政府有意提高个人按揭房贷的门槛，从而起到抑制需求和减少银行信贷风险的作用。然而，要想真正起到抑制投资性需求的作用，在按揭贷款首付比例制定时就不应该实施‘一刀切’，而应根据购买者的实际情况来确定。”
他举例表示，针对首次置业的购买者，如果其购买的是90平米以下的小户型，这种刚性住房需求应当相应调整首付比例，来鼓励其买房。而对于多次置业且购买大户型的人群，这种具有投资性需求应当提高首付比例，甚至银行可以不予发放按揭贷款，来打压中国楼市日益严重的投机风潮，以规避可能由此产生的次贷危机。
与之对应的是。近两年来，中国房地产价格出人意料地上涨，甚至到了疯长的地步。中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了；随着央行多次提高存贷款的利率。借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。一旦中国房地产抵押贷款风险暴露。势必会对房地产市场乃至整个宏观经济造成严重的冲击。
对于中国的炒房者来说。美国次贷危机告诉我们的是，要“盛市”思危，警惕房地产投机中蕴含的风险。
美国次贷危机会否殃及中国楼市 刘 勇 陈建波
2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融破产。美国次级抵押贷款危机浮出水面。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护；8月15日，美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌。因房地产危机的出现，这些公司的住房不良贷款数额升高，银行要求追加保证金，导致资金链断裂的风险加大。于是，次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来。次贷危机最终导致全美房价57年来首次下跌，虽然跌幅在1％到2％之间，但是预计这种跌势2008年和2009年还将继续。
中国作为一个还未完全融入全球金融市场的国家，受到的影响并不大。但是，在中国股市、楼市高企，特别是中国房价在一路飙升的情况下，中国的金融体系是否存在风险7中国楼市存不存在泡沫?美国次贷风波给中国楼市何种警示?本刊记者带着这些问题独家采访了经济学家谢国忠，赵晓、尹中立、王德勇和房地产专家董潘，他们的独到见解可能会给读者诸多启示。
谢国忠：次贷危机考验中国市场
《楼市》：如何看待美国这次次贷危机?
谢国忠：美国这场次级抵押贷款引发的危机是对过度信用创造的回应，是被低估的风险溢价全面显现，也是偿还此前在信用创造过程中所忽视的风险定价。
8月10日，美联储发表声明表示将提供流动性，促进金融市场运作秩序。与此同时，欧洲中央银行9日紧急向欧元区金融系统提供948亿欧元(约合1300亿美元)巨额低息贷款美国联邦储备委员会下属的纽约联邦储备银行增加了240亿美元的临时准备金；10日日本中央银行也采取类似行动，向金融系统注入1万亿日元(约合85亿美元)资金，以缓解信用紧缩问题。
《楼市》：次级抵押贷款何以造成如此大的风波?
谢国忠：这一场由美国次级抵押贷款引发的危机迅速蔓延，似乎局面开始失控。房屋抵押贷款原本是为购房者提供信用购房的便利，在次级抵押贷款下，投资者信用级别较低，违约率较高，房屋价格下降导致部分投资者资不抵债，违约率上升从而导致贷款受损，商业银行本该为此承当风险。
但事实上，能引起国际金融市场轩然大波的不仅仅是这一抵押贷款过程，最核心的却是以次级抵押贷款为标的创造出大量金融衍生品。近年来，这种过度信用创造从根本上加深了金融危机。
房屋抵押贷款及其衍生出来的资产证券化产品兴起于20世纪70年代，而美国房地产市场持续上扬，房屋价格指数从当时的60多点(以1980年为100点计算)上涨到当前的400点，特别是在2004年以来维持加速上涨。这种上涨强化了借款人的乐观情绪，住房抵押贷款和伴生的衍生品规模不断扩大。
这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验，而不幸的是今年以来房屋价格增速开始下降，次级抵押贷款的风险终于全面暴露。危机还在蔓延，美联储等主要国家央行已经开始着手注资解决流动性问题，由于衍生品投资者应该承担相应的风险，如果流动性的短暂紧缩能够解决，实体经济的发展还处于可控之中，毕竟商业银行体系已经剥离了贷款风险。
《楼市》：美国次贷风波对中国有何影响?
谢国忠：对于国内投资者而言，目前还没有明显证据表明我们将受到这场风波的直接冲击，或许可以说相对封闭的金融市场和有管制的资本账户隔离了流动性波动的风险，也或许可以认为次级抵押贷款风波引发经济衰退的可能短期还不会显现。
但可以肯定的是，我们必将受到这样的考验，即在全球金融日益一体化的今天，面对外围市场剧烈的波动以至于演化成全融危机的可能，我们是否有足够的信心和能力去承受?
尹中立：美国次贷危机影响中国楼市和股市
《楼市》：始发于2007年年初的美国次级按揭证券风波正在一浪高过一浪地冲击美国乃至全球的金融市场，就在全球股市大跌的过程中，我国股市创出了新高，股票市值第一次超过了GDP。美国楼市真的和中国的楼市和股市没有什么关系吗?
尹中立：在中国，经常可以听到这样的话中国的房价上涨很正常，你看看美国的房价，上涨的速度不也很快吗?其中的逻辑十分清楚，美国的楼价在上涨，因此，中国的房价也应该上涨。
该论调在多大程度上能影响到决策当局的宏观调控还未可知，但有一点是可以肯定的。美国楼市的不断上涨不仅助长了中国楼市投资者的信心，而且在一定程度上使政府放松了对地产泡沫的警惕。这一点和股市非常类似。
美国楼市对中国楼市产生影响的最重要原因还在于美国的货币政策对中国的货币政策影响越来越大。2001年的9·11之后，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松银根的货币政策，大幅度降低利率，增加货币供应量，同时让美元汇率不断贬值。
这一系列的货币政策操作的确起到了效果，但让美国经济免遭短期衰退的同时，其副作用也日渐显显出来：美国的楼市逐渐活跃，进而快速上涨，出现了类似股市的“非理性繁荣”局面。在2000年一2005年间，美国很多城市的房价上涨幅度超过100％，房价与租金的比率以及房价与中等收入的比率都达到了历史的最高水平。
美国实施的宽松货币政策不仅刺激了美国的国内楼市，同时也刺激了中国的房地产市场。
不仅中国的货币供应量受制于美国，利率方面更是如此。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。
由此可见，9·11之后美国扩张性的货币政策不仅直接或间接地导致了中国货币供应量的扩张，而且封堵了中国利率上调的空间，其结果当然是中国楼市场与美国楼市的共同“繁荣”。
但好景不长，自2006年6月份以来，美国楼市已经出现了明显的降温景象，美联储为了防止楼市出现“硬着陆”，加上国际油价的 大幅度回落，美国通货膨胀的压力骤减，美联储收缩。
令人担心的是美国楼市出现硬着陆(从目前的情况看，这种假设越来越接近现实)。当初，美联储为了缓和科技股泡沫的破灭及恐怖袭击对经济的影响而采取了放松银根的政策，结果刺激了楼市泡沫的兴起。
而如今，如果出现美国楼市大幅度下跌的局面，美联储很可能再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市对美国经济的影响。这样的结果将对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，它增加了中国经济波动的风险。
对于中国是投资者来说，很可能面临这样的结局：在美国放松银根的同时，对人民币汇率施加更大的压力，更多的国际资本流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。后来在外界的压力之下，人民币大幅度升值，国际资本从中国撤出，经济出现降温，资产泡沫破灭。这就是当年日本的前车之鉴!
警惕美国次贷危机拖累中国楼市
《楼市》：在你看来美国楼市如果出现硬着陆，则美国货币当局会再次放松货币政策，结果是市场流动性更加过剩，资产价格膨胀(包括股市和楼市)。但是这里面隐含了一个前提，就是美国的货币政策操作继续有效。从次贷危机看，货币当局能够通过扩张的货币政策操作来避免经济的硬着陆么?
尹中立：分析最近1年多的国际经济形势，尤其是2007年3月份以来的美国次级按揭证券风波，我感觉这样的假设前提可能是不成立的。
种种迹象表明，美国的房地产市场已经进入了一个转折时期，持续多年的繁荣景象将很难再现，因为住房空置率太大，房价必须降低才能消化这些库存。
这对于美国经济来说是非常糟糕的结果，因为美国的经济对房地产已经产生了严重的依赖。
在美国国内，有一种非常有影响力的观点认为，即使房地产下跌，不会对美国的就业和经济增长产生严重的影响，其依据是90年代初的房地产也曾经出现过波动，但并没有对美国的经济带来大的影响。
2001年前后，也出现了1995年之后的类似情况，当新经济泡沫破灭后，美国通过降低利率来刺激本已开始复苏的房地产行业(美国的房地产是从1997年开始复苏的)，用房地产行业来替代网络科技行业，使美国经济保持持续快速增长。
经济热点的承前启后，是货币政策操作成功的标志，同时也是货币政策操作成功的条件。当经济发展到一定阶段，经济热点可能难以承前启后，货币政策就难以发挥作用，70年代就曾经出现过滞涨的情况。
从上述分析可以看出，如果美国房地产行业出现硬着陆，不管美国货币当局采取何种扩张的货币政策操作，美国经济都难以保持快速的增长。那么，我提到的假设前提很可能就难以成立，单纯从金融的角度来分析美国楼市下跌对中国楼市及宏观经济影响的结论就不全面了。
《楼市》：如果美国经济出现硬着陆，对中国的房地产行业及整个宏观经济将产生什么样的影响呢?
尹中立：这要从中国的经济结构说起。中国经济增长的主动力不是个人消费支出，而是外需的增长，特别是美国消费者对中国产品需求的增长。
如果将经第三国或香港转出口的货品计算在内，中国对美国的出口价值约占中国出口总额的50％。所以在很大程度上，中国的出口增长速度取决于美国的需求。又因为中国的出口以消费品为主，因此美国对个人消费品的需求带动了中国的出口经济。
美国的消费需求在很大程度上决定了中国出口制造业领域投资规模的增长速度。
总而言之，外需直接或间接地带动了中国65％的国内投资。美国个人消费支出的强势增长及其随之产生的消费品需求，刺激了中国的投资增长。从2001到2005年，中国投资额年均增长超过了21％，而美国同期的个人消费支出的年均增长率为3％；美国个人消费支出的增长约占中国同期经济增长的一半。
如果2007年之后美国个人消费支出增长放缓或收缩，势将拖累中国的出口增长，中国的出口可能会出现零增长甚至负增长的情况。由此导致对中国房地产市场的影响将是不言而喻的。
可见，分析美国楼市对中国的影响不仅要从金融的角度，还要从实体经济的角度。有可能出现的情况是，当美国楼市衰退的初期，由于消费的惯性作用，美国对中国的进口速度并不会出现明显的减少，这时美国的货币政策对中国的货币政策影响较大，在美国停止提高利率的同时，中国的人民币出现更大的升值压力，中国金融体系的流动性更加过剩。2006年6月至2007年6月的这一年时间里出现的外贸顺差大幅度增加的事实似乎验证着这一判断。
但美国楼市出现明显的硬着陆迹象后，中美之间的实体经济影响会越来越大，从而出现美国的楼市拖累中国楼市的结局。2007年8月份之后，随着美国次级按揭证券危机的加重，美欧国家的经济增长将出现明显的减速，中国出口增长和贸易顺差的扩大将难以为继，中国的出口正在面临1997年以来最严峻的考验。
赵晓：美国次贷危机，警示中国房贷风险
《楼市》：近期，美国次级抵押贷款和次级贷款证券危机影响广泛。您认为这场危机是如何产生的?
赵晓：所谓次级债，是指银行针对信用记录较差的客户发放的住房贷款。美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种情况下，很多做房屋贷款的银行，金融公司，大力借此扩张住房贷款。
在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。
由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。而当美国房地产价格又开始下滑，借款人无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。
因此，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级债危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。
《楼市》：美国次级债危机对中国的房地产市场有何影响?
赵晓：从中国楼市来看，无论从其资产规模、金融产品种类等方面都与美国市场相差太多。因此，由美国引发的这场危机，更多的是警示中国房贷市场。
在中国，居民的住房按揭贷款一直被认为是优质资产。然而中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。而按揭贷款被银行认为是低风险的优质资产，并没有对对抵押贷款进行次 优分级。
从控制风险的角度来看，商业银行信用风险的分散和转移应当被重视起来，像美国那样推行资产证券化来转移银行的信用风险。但是国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因在于国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚，使得商业银行在市场上过度追逐短期盈利能力而不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。
尽管目前国内不少个人的住房按揭贷款信用不好，但在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债危机的风险。
关于提高按揭贷款首付比例的消息可看出政府有意提高个人按揭房贷的门槛，从而起到抑制需求和减少银行信贷风险的作用。然而，要想真正起到抑制投资性需求的作用，在按揭贷款首付比例制定时就不应该实施“一刀切”，而应根据购买者的实际情况来确定。
比如针对首次置业的购买者，如果他购买的是90平米以下的小户型，这种刚性住房需求应当相应调整首付比例，来鼓励其买房。而对于多次置业且购买大户型的人群，这种具有投资性需求应当提高首付比例，甚至银行可以不予发放按揭贷款，来打压中国楼市日益严重的投机风潮。
王德勇：按揭贷款风险应引起重视
住房按揭贷款证券化和房地产金融发展有利于满足居民的住房需求，房地产行业的繁荣和分散银行风险。美国有发达的抵押贷款二级市场，20世纪80年代后，在政府的鼓励下，私营机构特别是投资银行纷纷介入住房金融二级市场，通过金融创新创设不少以住房抵押贷款为基础的衍生产品。
因此，随着我国政府推进房地产抵押贷款证券化，预计房地产行业在国民经济和金融体系中的作用会日益显著，任何对房地产行业的调控措施出台将更加谨慎。
美国的房贷系统中根据借款人的信用划分为优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场三类。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2％至3％。美国这回出现的次级抵押贷款危机源于一级市场上的按揭贷款提供者直接将资产出售，不承担抵押贷款的违约风险，抵押贷款发放过程中出现了道德风险。按揭贷款的提供者放宽了贷款的审核，给一些信用状况并不好的居民和新移民发放次级债。
低首付甚至是零首付的抵押产品比比皆是，抵押贷款的额度甚至可以超73过抵押品的价值。这些机构未必不了解其中的风险，但往往被景气中的房地产市场所吸引，缺乏风险控制的动机。
在中国，房地产抵押贷款证券化还没有形成，并且银行对房贷发放的审查比较严格，不允许零首付，对于个人购买多套房产也有很多限贷规定。因此，发生美国这样的次级房贷危机的可能性很小。
受次级债风波启发，预计我国金融监管机构将更加注意商业银行的贷款风险。在房价上涨的时期，近来热议的提高按揭贷款首付的措施就是有效地控制房地产金融风险的手段。
董藩：中国不会发生类似美国次贷危机
为了缓解目前逐步升级的美国信贷市场危机，美国联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司最近提出购入更多的抵押贷款资产的申请，但是这一申请在10号被美国联邦住房企业监督办公室否决了。联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司是美国政府支持的两大住房抵押贷款机构。
美国联邦住房企业监督办公室说，除非两家机构完成对各自会计和管理制度的详细审核并重建及时准确的财务报告制度，否则这一限制不能解除。联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司是由美国国会创建并获得信用支持的抵押贷款公司，其主要职能是购买抵押贷款资产然后将其重新打包为债券出售给投资者。
由于这两家公司此前均发生过重大财务丑闻，美国联邦住房企业监督办公室在2006年对两家机构持有的抵押贷款资产设置了上限，主管部门认为，企业首先要做的是规范经营规避风险，他们目前不适宜就次级贷扩大业务。
这场发生在美国的次级抵押贷款危机无疑提示国内银行重视贷款人的资信，因为危机爆发缘由主要在于银行过度放宽了房贷信用的底线，那些信用低、还钱能力差的人既是危机爆发的受害者，也是危机发生的根源。因此，有学者认为对于那些超出实际购买能力的，国内炒房者来说，这也是一个警示。
而在中国目前基本上不会发生这种状况。因为我国房地产信贷状况目前并不存在出现美国刺激债危机这样的可能，因为我国房地产不存在零首付的问题，各家商业银行也都要求购房者首付至少在20％以上，这一点跟美国的要求是完全不同的。
但是，由于我国各商业银行乐观判断房价还将持续上涨，认为只要持有不断增值的房地产抵押品就无需担忧，所以普遍把个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产，全力扩张住房按揭业务。
商业银行通过降低审批标准，简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，增大了房贷资产的风险。因此，国内银行要特别注意那些有超出实际购买能力，有不良信用记录的贷款人，应该更加严密考核按揭人的收入状况、资信状况，尽量减少风险累积。
美国次贷危机敲响中国个贷警钟 姚妍艳
近日，美国经济学家表示，在即将公布的政府价格指数中，预计全美的房屋均价会出现下跌。消息一出，立即引起了市场的震动。尽管此前美国的大多数政府官员及房地产商们认为美国绝对不会出现全国性的房价下跌。
但路透社和美国密歇根大学最新公布的一项本月联合调查结果也同时显示，美国近1／4的房屋所有者报告，其房产在过去一年中出现贬值，并且他们认为房价未来的跌幅将会更大。这是自1992年美国沿海地区出现房价下跌以来最严重的房价普跌态势。
英国陷入次贷危机与房价下跌的恶性循环
据了解，房屋抵押贷款及其衍生出来的资产证券化产品兴起于20世纪70年代，随着美国房地产市场持续上扬，房屋价格指数从当时的60多点(以1980年为100点计算)上涨到当前的400点，特别是在2004年以来维持加速上涨。过热的房地产市场强化了借款人的乐观情绪，让更多的人看好其投资前景，从而推动了住房抵押贷款和其衍生品规模的不断扩大。
与任何其他投资一样，购买住房同样存在风险，那些认为房价只涨不跌的想法不免天真。近几年来，不少美国家庭利用他们的房屋向银行抵押贷款，并将贷来的资金用于日常的消费，这使得美国人的消费指数远远超出了收入的增长速度。一旦美国的房地产市场趋冷，房屋价格出现大幅下跌，则其金融市场将会受 到巨大冲击。而由于未来借贷门槛和成本将提高，房产财富对消费支出的贡献也将会下降。经济学家们普遍预测，房价下跌虽然目前对美国的经济增长和消费者日常支出影响仍相对温和，但在接下来的一到两年里，真正的冲击将会逐渐显现。
前摩根士丹利亚太区首席经济学家，著名独立经济学家谢国忠指出：“次级抵押贷款这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验，而不幸的是今年以来房屋价格增速开始下降，其风险终于全面暴露。”他认为，这场次级抵押贷款引发的危机既是对过度信用创造的回应，是被低估的风险溢价全面显现，也是偿还此前在信用创造过程中所忽视的风险定价。
而次贷风波全面扩散的结果，更是加剧了美国房价的普遍下跌，美国全国房地产经纪人协会此前公布的调查结果显示，第二季度美国单户住宅中间价格为22.38万美元，比上年同期下跌1.5％，为连续第四个季度下跌。此外，在第二季度中，美国房屋销售降幅比价格降幅更大，单户住宅销量按年率计算为591万套，同比下降10.8％。许多市场的房屋库存已达到8个月的供应量。
至6月底，30年期房屋抵押贷款利率已从4月初的6.17％涨到6.67％。调查同时显示，在美国各城市地区中，纽约州的埃尔迈拉房价跌幅最大，下跌17.9％：其他跌幅较大的地区包括佛罗里达州的棕榈湾，下跌15％，艾奥瓦州的达文波特，下跌11.3％；佛罗里达州的萨拉索塔，下跌11.3％。
中国暗藏次贷危机隐患
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，如果出现美国楼市大幅度下跌的局面，美联储很可能再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市对美国经济的影响，而这样的结果将对中国的汇率改革和宏观调控来说都十分不利，它增加了中国经济波动的风险。
如今中国的房价正一路高歌嘹亮，继深圳、上海房价飙升之后，北京房价涨幅也步入了有史以来的最快期。据《楼市》网站调查，3000多位潜在购房者中有59％的人群认为房价仍将快速上涨。涨价之后必然要“抢”，这种“追涨”心理深刻地表现在当今中国的房地产市场上，尤其表现在众多投资型消费者中。华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎曾在接受《楼市》记者采访时指出，中国的金融风险已经很大，房价也已经高位运行，但对部分风险偏好型消费者而言，高风险也意味着高回报。
而此时中国楼市的一路单边上扬，局部过热，不得不令贷款投资者警惕，尤其我国现已进入加息周期。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌，进而影响整个金融资本市场。
美国次贷危机警示中国楼市 周 筠
8月末，被国内媒体渲染得沸沸扬扬、已经大有全球蔓延趋势的“美国次贷风波”再次成为也内外关注的话题，原因只有一个：此次次贷风波已经波及黄金价格。
学过经济学基本原理的人都知道，美元作为国际通用货币最基本的原因在于其与黄金等价，而黄金价格的波动反过来直接体现着美院这一国际通用货币的涨跌，在此次次贷风波波及了欧洲、美洲，亚洲等发达国家的情况下，8月17日，美联储宣布下调贴现率0.5个百分点，当日美国股市全线反弹，同时，纽交所COMEX期金的12月份主力合约上涨8.80美元，收于666.80美元；黄金现货价格每盎司上涨8.60美元，收于656.90美元。
这一价格不仅预示了美元价值的再一次下浮，也挑动着人民币升值这一脆弱的神经。随之而来的则是人们对国内经济过热产生的“三高现象”，即股市高、房地产高，通货膨胀高现象的再次反思。为此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在日前举办的第七届博鳌房地产论坛上提醒说，中国要警惕可能出现的“类次级债风波”。
国有银行不良个贷竟高达5％
《楼市》记者8月从四大国有银行采访获悉，目前我国个人消费贷款不良比例已呈现逐年上升趋势，其中，占据个人消费贷款总数70％以上的房地产按揭贷款成为这一现象产生的元凶。
“原本商品房按揭并非我们的主流业务，
至今无论是总行还是各支行对这类贷款的发放仍非常严格，但是随着业内竞争的日益增加，商业银行按揭贷款业务的扩展与红火，国有银行不得不涉及这一领域，然而众所周知的是，商品房按揭贷款这一高回报的金融产品其金融风险相对较高。据农业银行个贷部统计，去年该行不良个贷的比例已达到5％。而正常的不良个贷的比例应控制在2％～3％。
“这两年来随着国家宏观调控措施的出台，尤其像‘限外令’、‘未封顶楼盘不予发放贷款’等政策导致商品房按揭贷款总量有所下降，加上2007年以来四次加息，更使一些原本‘努着劲’买房的人陷入还款难题，最终使不良个贷呈现出小幅度上升。”一位不愿透露姓名的某商业银行个贷部经理对《楼市》记者如是说。
与之对应的是，我国房地产业发展已经步入最快阶段。据国家统计局数据显示，2006年中国全社会固定资产投资109870亿元，比去年增长24％，去年中国价格总水平基本稳定，房价涨幅依然偏高，虽然同比2005年回落2.1个百分点，但2006年全国70个大中城市房屋销售价格仍比上年上涨5.5％。
而另据北京市统计局最新数据显示，2007年1至7月，全市固定资产投资达1737.1亿元，同比增长16.5％；同时段商品房价格指数达到110.4，即涨幅为10.4％。
由此，业内专家、学者纷纷指出，鉴于美国次贷风波产生始末，我国个人信贷市场发展趋势须敲响警钟。
央行酝酿加息 应对次贷泡沫
即使没有美国次贷风波影响，8月22日的年内第四次加息也在情理之中，因为此次加息不仅针对房地产过热，而是国家对整个经济形势过热采取的系列措施之一。原国资委研究中心宏观战略部部长北京科技大学经济与管理学院教授赵晓在回答记者关于此次加息与美国次贷风波关联程度时中肯地表示。
据国家统计局局长谢伏瞻介绍，2006年中国国内生产总值为209407亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长百分之10.7，加快0.3个百分点，去年年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。
为此，中国人民银行决定，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率：金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33％提高到3.60％，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84％提高到7.02％，其他各档次存贷款基准利率也相应调整，其中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
“虽然并没有明确指出此次加息针对哪个 经济发展环节，但是对目前经济形势略有了解的人都知道，现阶段能够体现我国整体经济过热最明显的两个市场就是楼市和股市，因此可以说此次加息是对这两个市场的次调控”知情人士认为，“随着美国次贷风波在8月末已经波及到黄金价格，此次次贷危机的影响必然会影响至国内，虽然由于我国金融体系尚未完全融入全球金融市场，但货币价格的浮动仍会对国内楼市产生一定影响，因此推测此次加息与美国次贷风波有关也并非完全没有道理。”
对此观点，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对《楼市》记者表示，由于美国楼市价格指标一直被国内房地产业界视为发展方向，且在“9·11”之后美国对中国实行了货币宽松政策，均影响了中国的房地产市场。他进一步指出，由于中国的人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，当美元不断贬值时，人民币实际上也处于不断贬值状态，刺激了中国国际贸易顺差的不断扩大，导致了人民币升值压力的逐渐增大。
“为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的距离。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。”尹中立分析指出。
而《楼市》记者也从各家银行了解到，自深圳实行首付款比例上调至40％、上海公积金贷款额度降低至40万之后，北京也正酝酿调整首付款比例。
对此，赵晓强调指出，“关于提高按揭贷款首付比例的消息可看出政府有意提高个人按揭房贷的门槛，从而起到抑制需求和减少银行信贷风险的作用。然而，要想真正起到抑制投资性需求的作用，在按揭贷款首付比例制定时就不应该实施‘一刀切’，而应根据购买者的实际情况来确定。”
他举例表示，针对首次置业的购买者，如果其购买的是90平米以下的小户型，这种刚性住房需求应当相应调整首付比例，来鼓励其买房。而对于多次置业且购买大户型的人群，这种具有投资性需求应当提高首付比例，甚至银行可以不予发放按揭贷款，来打压中国楼市日益严重的投机风潮，以规避可能由此产生的次贷危机。