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房地产，从产业规模来看，位列推动国民经济发展的“三大引擎”；就社会地位而言，事关民生、稳定的根本大计。今年“两会”前夕，温家宝总理用自曝“蜗居”经历的方式，强调了在任期内必须抓好房地产业的决心。“两会”期间，房价成为代表、委员们提案的重点，许多建设性的意见和建议让人耳目一新，伴随着国家房地产市场的二次调控新政，楼市又一次走到了十字路口，究竟是涨还是跌，再次成了国人关注的民生焦点。
去年我国的房价走势
近日，国家统计局发布的2009年房地产市场运行报告，第一次直观展现了去年楼市的疯狂程度。按照统计数字，无论是近9.44亿平方米的成交量，还是4695元，平方米的均价水平，都创出了历史新高。2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％。其中商品住宅价格上涨24％，涨幅是近15年来最大的。
去年房价就像脱缰的野马一路狂奔，国家社科院报告称，85％的居民无购房能力，今年初的房价仍在高位盘旋。3月1O日，国家统计局按惯例发布的数据表明，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，涨幅比1月份扩大1.2个百分点，环比上涨0.9％。涨幅低于1％的城市只有唐山，为0.4％。南京90平方米以下的新建普通住宅价同比则大涨了26.3％，意味着中小套型商品房将是市场销售的主流，也预示着全国楼市又开始进入了新一轮的博弈期。
今年调控政策趋势
为了抑制房价的疯涨上涨，政府自去年——年底开始，1个月内就相继放出了5次调控信号：
2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日，国家五部委通知：开发商拿地首付至少交50％款项。
2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
“两会”期间的3月10日，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，开发商拿地保证金增加一倍，出让土地总量70％用于保障性住房，但能否遏制住“不差钱”的国企、央企、民企和正为“差钱”发愁的地方政府的利益冲动，人们还是持质疑态度。虽然调控政策已将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，售房须一次性公开全部房源，明码标价，开发商首付地价至少50％的限制，并正在积极探索土地出让综合评价办法……，所做的这一切能坚持多久，会不会再次成为隔靴搔痒，人们的担忧并非多余，因为过去的多次调控结果都难以如愿。特别是为了打击投机、炒房行为，中央又出台了“二套房贷首付不低于50％”、“三套房贷叫停”等措施，增加首付、停贷将直接增加投机者的购买与持有成本，可问题的关键不是投资直接引起房价飞涨，而是飞涨的房价吸引着投资，丰厚的投资利润会召唤着投资者、投机者“排除万难”跨过政策“绊脚石”而完成炒房目的。
至于正在酝酿的加征二套房“新税收”，也是本次调控的铁腕之一，如果其力度确实较大，相信效果一定会是很明显的。
针对近年来房价越控越涨、越调越高的现状，许多专家一针见血地指出，随着国家调控政策的出台，房地产市场已陷入多种因素相互影响、多股力量交织作用、多重矛盾同时出现的复杂境地，在观望情绪下，楼市必然在一定时期内陷入“冰冻期”，上海、广州等一线城市的二手房交易已经大幅下滑，在广州，新房甚至出现了“4天零成交”的现象，作为地方“支柱产业”和土地财政，地方政府是不会容忍其进入“楼市冰冻期”的，很快出台托市政策，上海补贴1％、杭州1.3％、南京0.5％。而银行出于业绩考虑，在没有额度的控制下，也会对房地产业大量放贷，帮助维持房价高企。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也表示：“目前房地产泡沫太大，存在很大的金融风险，必须调整信贷政策，保持房地产行业健康发展。”以至于发改委在“两会”期间夸下海口说，4万亿投资没有一分钱投入楼市，这样的保票受到代表、委员们哗声一片。其实地方政府和银行一直在房价问题上与民众玩“躲猫猫”，其实质是在自毁公信力。
当下国人囤房炒房态势
炒地是开发商，用不着去——说。而炒房子就复杂多了，为什么?我们先来看一组数据的路线图：
改革开放初期，我国城乡居民人均住房只有10平方米左右，农村相对宽于城市，许多城里人对“蜗居”是有切肤之感的，直到实行房改和允许单位集资建房以及农村和小集镇进入第一轮建房热，短短10年时间，全国人均住房面积增加近10平方米，换句话说，改革开放后10年建房面积就相当于建国后30年建房的总存有量。上世纪90年代，在经营城市观念的指导下，县级以上城市开始扩容，去年属郊区，今年为城中村，后年就可能变成市区，这就是城市快速扩张的真实写照，房地产开发步人飞速发展期，集资房遍地开花，商品房粉墨登场。跨人21世纪，集资房渐渐淡出历史，商品房高歌猛进，虽经几次调控，但楼市已呈脱缰野马之势，各种资本和各路豪杰都一股脑涌进房地产市场，期间受高房价的挤压，小产权房大量兴建，人均住房面积年年被刷新，截至2009年末，我国人均已超过30平方米，比部分欧美发达国家人均居住面积还高，可是，全国还有至少80％的家庭住房人均低于15平方米，甚至靠租房生活，这种“被增加”面积的背后有以下几个因素发挥了支撑作用。
一是官员和机关多房问题突出。一户拥有多处房产十分普遍，因为他们在享受了几近免费的房改房后，又近水楼台先得月参加了单位集资房，后来有一批人又用出售房改房或用公积金实现了第三次换房，即中套换大套，大套换别墅，据调查，官员中有三分之一人员拥有两处以上房产，多的已超过10套。
二是房地产成为腐败分子洗钱的“金盆”。已被曝光和查处的腐败官员受贿，从有价证券到房子、车子，通过房产变现，将黑钱洗白，已是公开的秘密。贪官榜上已知遭查处贪官最多的一人有27套住房，最少的6套。湖南有一贪官，全家老少8人每人名下都有一套房子，就连才出生4个月的婴儿，爷爷也利用权力为他谋到一套商品房。
三是社会资本大举投机炒房。暴富的浙商炒房团腰缠几百、上千亿资金到处游走。去年，杭州炒房者李先生一个人手中就有300套房产。去年3月，温州应先生带团在福州一次购房470套。此外温州炒房团从一线城市炒到二三线城市，再炒到中心乡镇，到一地 就是整栋楼盘拿下。去年重庆市房价曾在两个小时内一平方米猛涨800元，这就是炒房团们的杰作。兰州，作为二线城市，近一年多来，房价同样涨势惊人。目前主城区新房均价已破万元。二手房价格也几乎翻了一倍。
四是银行信贷为炒房火上加油。我国住房信贷规模每年都成倍增长，2008年比1998年增加400多倍。今年1月份，楼市不热，房贷不冷，上海同比增加43％。有的人用公积金买房，买房后抵押给银行，再去买房炒。炒房者中一人拥有10套、8套商品房并不鲜见，但却拖欠银行贷款几百万、上千万。个人不急于卖房，银行也不急于收贷。银行放贷积极性很高，利率7折优惠不说，甚至还帮着炒房客作假。因此，民间形容炒房赚钱比贩毒来得还快。今年初，某外地老板一次性在海南买下60套房子，并将房款一次付清。
五是开发商和房地产中介是炒房“大鳄”。开发商开盘销售100套房源，就制造出70套在开盘三天内售出的假象，剩下30套房子成了刚性需求者抢购的对象，70套假售房中，一小部分落人到“鱼虾”炒客手中，大部分则重回开发商那里或挂牌到中介再次销售，内部循环推高房价。
综上所述，1999年到2009年lO年间，我国每年新建的商品房有三分之一左右被控制在少数人手里，主要是用于炒房投机或出租，并没有真正变为民众的安居房。相关报道透露：最近国家电网利用智能系统，在全国660个城市查出共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，也就是说，这6540万套房子是空在那里，没人住的。因此，虚高的繁荣掩盖了基层民众缺房之痛，从而也直接影响到中央决策和宏观调控，甚至使调控变成空调。
今后我国
楼市的形势
2月底，温家宝总理同网友在线交——流时承诺，任期内有信心管好房价。代表、委员也建言献策，但是，调控好房地产是个复杂问题，不可能一蹴而就。今年可能采取相对温和的调控，既不急刹车，又不踩油门，而是通过抑制投机炒房、加大建设安居房、改造棚区房、提高开发商拿地保证金、规定出让土地70％用于安置工程以及打击捂盘、囤房、收回闲置土地等，进行宏观调控，如果把解决民生的安置房作为各级政府任期必成目标，加之“地根”、“银根”双紧，或者允许集体宅地上市流通，或者以开征物业税来打击投机性炒房，年内房价有望企稳，甚至出现“拐点”，也不排除个别地域或高档楼盘大幅跌价的可能。这就无关紧要了，因为那毕竟是富人的游戏，不影响民众安居，但2010年5月11日国家统计局发布的数据显示，今年4月份，全国70个大中城市新建房普通住宅销售价格同比上涨16.6％。二手房同比上涨10.5％。这是一个不让人乐观的信息。下一步房价的何去何从，还要看中央的态度以及究竟怎样出手，因为“树根不动，树枝白摇”。
但是，我们不能忽视几个刚性需求市场，一是每年1500万对新人结婚，百分之一购买婚房就是15万套；二是进城农民工人住城市需买房安家，三是三产等服务业对房产的需求量以年均30％速度递增；四是境外资本进入和境外居民购买也增加一定的需求量；五是有钱人贪大求洋换房，甚至不惜重金购买豪宅，也加剧了楼市的供需矛盾，且还误导了消费。今年3月16日，央行发布今年首季全国城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平，七成多居民认为过高，难以接受。同时对物价也心存疑虑，创下自1999年调查以来的最高值。
3月15日，北京成交6块土地，其中由央企拿下的3块被公认为新的“地王”，不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录，达143亿元，楼面均价直逼每平方米3万元。仅隔一天，北京再度迎来土地拍卖高峰，7宗地块最终成交76.3亿元，最高楼面价每平方米27529元。“两会”刚闭幕，首都的房地产市场就出现了如此高的地价，随之也抬高了周边房价的“跳涨”。北京的举动对全国楼市有着风向标作用，人们普遍质疑“两会”对房价影响甚微，此前有多家媒体分析认为，“两会”将是房价分水岭，现在看来结论过早。央视也不得不发出了房价“是总理说了算，还是总经理说了算”的感叹!
我国启动安居工程才3年时间，今年将有400多万套用于保障，有望缓解无房户购买冲动，3年后至少还有1000多万套建成。只要政策都落实到位了，地方政府和中央政府目标一致了，国民收入大幅增加了，如此下去，人们的心理或许会平衡一些，因为温总理的表态可不只是说说而已，也不是他一人的态度，他代表的是国家，体现的是一个执政党的执政能力，我们应该相信总理!
去年我国的房价走势
近日，国家统计局发布的2009年房地产市场运行报告，第一次直观展现了去年楼市的疯狂程度。按照统计数字，无论是近9.44亿平方米的成交量，还是4695元，平方米的均价水平，都创出了历史新高。2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％。其中商品住宅价格上涨24％，涨幅是近15年来最大的。
去年房价就像脱缰的野马一路狂奔，国家社科院报告称，85％的居民无购房能力，今年初的房价仍在高位盘旋。3月1O日，国家统计局按惯例发布的数据表明，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，涨幅比1月份扩大1.2个百分点，环比上涨0.9％。涨幅低于1％的城市只有唐山，为0.4％。南京90平方米以下的新建普通住宅价同比则大涨了26.3％，意味着中小套型商品房将是市场销售的主流，也预示着全国楼市又开始进入了新一轮的博弈期。
今年调控政策趋势
为了抑制房价的疯涨上涨，政府自去年——年底开始，1个月内就相继放出了5次调控信号：
2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日，国家五部委通知：开发商拿地首付至少交50％款项。
2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
“两会”期间的3月10日，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，开发商拿地保证金增加一倍，出让土地总量70％用于保障性住房，但能否遏制住“不差钱”的国企、央企、民企和正为“差钱”发愁的地方政府的利益冲动，人们还是持质疑态度。虽然调控政策已将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，售房须一次性公开全部房源，明码标价，开发商首付地价至少50％的限制，并正在积极探索土地出让综合评价办法……，所做的这一切能坚持多久，会不会再次成为隔靴搔痒，人们的担忧并非多余，因为过去的多次调控结果都难以如愿。特别是为了打击投机、炒房行为，中央又出台了“二套房贷首付不低于50％”、“三套房贷叫停”等措施，增加首付、停贷将直接增加投机者的购买与持有成本，可问题的关键不是投资直接引起房价飞涨，而是飞涨的房价吸引着投资，丰厚的投资利润会召唤着投资者、投机者“排除万难”跨过政策“绊脚石”而完成炒房目的。
至于正在酝酿的加征二套房“新税收”，也是本次调控的铁腕之一，如果其力度确实较大，相信效果一定会是很明显的。
针对近年来房价越控越涨、越调越高的现状，许多专家一针见血地指出，随着国家调控政策的出台，房地产市场已陷入多种因素相互影响、多股力量交织作用、多重矛盾同时出现的复杂境地，在观望情绪下，楼市必然在一定时期内陷入“冰冻期”，上海、广州等一线城市的二手房交易已经大幅下滑，在广州，新房甚至出现了“4天零成交”的现象，作为地方“支柱产业”和土地财政，地方政府是不会容忍其进入“楼市冰冻期”的，很快出台托市政策，上海补贴1％、杭州1.3％、南京0.5％。而银行出于业绩考虑，在没有额度的控制下，也会对房地产业大量放贷，帮助维持房价高企。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也表示：“目前房地产泡沫太大，存在很大的金融风险，必须调整信贷政策，保持房地产行业健康发展。”以至于发改委在“两会”期间夸下海口说，4万亿投资没有一分钱投入楼市，这样的保票受到代表、委员们哗声一片。其实地方政府和银行一直在房价问题上与民众玩“躲猫猫”，其实质是在自毁公信力。
当下国人囤房炒房态势
炒地是开发商，用不着去——说。而炒房子就复杂多了，为什么?我们先来看一组数据的路线图：
改革开放初期，我国城乡居民人均住房只有10平方米左右，农村相对宽于城市，许多城里人对“蜗居”是有切肤之感的，直到实行房改和允许单位集资建房以及农村和小集镇进入第一轮建房热，短短10年时间，全国人均住房面积增加近10平方米，换句话说，改革开放后10年建房面积就相当于建国后30年建房的总存有量。上世纪90年代，在经营城市观念的指导下，县级以上城市开始扩容，去年属郊区，今年为城中村，后年就可能变成市区，这就是城市快速扩张的真实写照，房地产开发步人飞速发展期，集资房遍地开花，商品房粉墨登场。跨人21世纪，集资房渐渐淡出历史，商品房高歌猛进，虽经几次调控，但楼市已呈脱缰野马之势，各种资本和各路豪杰都一股脑涌进房地产市场，期间受高房价的挤压，小产权房大量兴建，人均住房面积年年被刷新，截至2009年末，我国人均已超过30平方米，比部分欧美发达国家人均居住面积还高，可是，全国还有至少80％的家庭住房人均低于15平方米，甚至靠租房生活，这种“被增加”面积的背后有以下几个因素发挥了支撑作用。
一是官员和机关多房问题突出。一户拥有多处房产十分普遍，因为他们在享受了几近免费的房改房后，又近水楼台先得月参加了单位集资房，后来有一批人又用出售房改房或用公积金实现了第三次换房，即中套换大套，大套换别墅，据调查，官员中有三分之一人员拥有两处以上房产，多的已超过10套。
二是房地产成为腐败分子洗钱的“金盆”。已被曝光和查处的腐败官员受贿，从有价证券到房子、车子，通过房产变现，将黑钱洗白，已是公开的秘密。贪官榜上已知遭查处贪官最多的一人有27套住房，最少的6套。湖南有一贪官，全家老少8人每人名下都有一套房子，就连才出生4个月的婴儿，爷爷也利用权力为他谋到一套商品房。
三是社会资本大举投机炒房。暴富的浙商炒房团腰缠几百、上千亿资金到处游走。去年，杭州炒房者李先生一个人手中就有300套房产。去年3月，温州应先生带团在福州一次购房470套。此外温州炒房团从一线城市炒到二三线城市，再炒到中心乡镇，到一地 就是整栋楼盘拿下。去年重庆市房价曾在两个小时内一平方米猛涨800元，这就是炒房团们的杰作。兰州，作为二线城市，近一年多来，房价同样涨势惊人。目前主城区新房均价已破万元。二手房价格也几乎翻了一倍。
四是银行信贷为炒房火上加油。我国住房信贷规模每年都成倍增长，2008年比1998年增加400多倍。今年1月份，楼市不热，房贷不冷，上海同比增加43％。有的人用公积金买房，买房后抵押给银行，再去买房炒。炒房者中一人拥有10套、8套商品房并不鲜见，但却拖欠银行贷款几百万、上千万。个人不急于卖房，银行也不急于收贷。银行放贷积极性很高，利率7折优惠不说，甚至还帮着炒房客作假。因此，民间形容炒房赚钱比贩毒来得还快。今年初，某外地老板一次性在海南买下60套房子，并将房款一次付清。
五是开发商和房地产中介是炒房“大鳄”。开发商开盘销售100套房源，就制造出70套在开盘三天内售出的假象，剩下30套房子成了刚性需求者抢购的对象，70套假售房中，一小部分落人到“鱼虾”炒客手中，大部分则重回开发商那里或挂牌到中介再次销售，内部循环推高房价。
综上所述，1999年到2009年lO年间，我国每年新建的商品房有三分之一左右被控制在少数人手里，主要是用于炒房投机或出租，并没有真正变为民众的安居房。相关报道透露：最近国家电网利用智能系统，在全国660个城市查出共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，也就是说，这6540万套房子是空在那里，没人住的。因此，虚高的繁荣掩盖了基层民众缺房之痛，从而也直接影响到中央决策和宏观调控，甚至使调控变成空调。
今后我国
楼市的形势
2月底，温家宝总理同网友在线交——流时承诺，任期内有信心管好房价。代表、委员也建言献策，但是，调控好房地产是个复杂问题，不可能一蹴而就。今年可能采取相对温和的调控，既不急刹车，又不踩油门，而是通过抑制投机炒房、加大建设安居房、改造棚区房、提高开发商拿地保证金、规定出让土地70％用于安置工程以及打击捂盘、囤房、收回闲置土地等，进行宏观调控，如果把解决民生的安置房作为各级政府任期必成目标，加之“地根”、“银根”双紧，或者允许集体宅地上市流通，或者以开征物业税来打击投机性炒房，年内房价有望企稳，甚至出现“拐点”，也不排除个别地域或高档楼盘大幅跌价的可能。这就无关紧要了，因为那毕竟是富人的游戏，不影响民众安居，但2010年5月11日国家统计局发布的数据显示，今年4月份，全国70个大中城市新建房普通住宅销售价格同比上涨16.6％。二手房同比上涨10.5％。这是一个不让人乐观的信息。下一步房价的何去何从，还要看中央的态度以及究竟怎样出手，因为“树根不动，树枝白摇”。
但是，我们不能忽视几个刚性需求市场，一是每年1500万对新人结婚，百分之一购买婚房就是15万套；二是进城农民工人住城市需买房安家，三是三产等服务业对房产的需求量以年均30％速度递增；四是境外资本进入和境外居民购买也增加一定的需求量；五是有钱人贪大求洋换房，甚至不惜重金购买豪宅，也加剧了楼市的供需矛盾，且还误导了消费。今年3月16日，央行发布今年首季全国城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平，七成多居民认为过高，难以接受。同时对物价也心存疑虑，创下自1999年调查以来的最高值。
3月15日，北京成交6块土地，其中由央企拿下的3块被公认为新的“地王”，不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录，达143亿元，楼面均价直逼每平方米3万元。仅隔一天，北京再度迎来土地拍卖高峰，7宗地块最终成交76.3亿元，最高楼面价每平方米27529元。“两会”刚闭幕，首都的房地产市场就出现了如此高的地价，随之也抬高了周边房价的“跳涨”。北京的举动对全国楼市有着风向标作用，人们普遍质疑“两会”对房价影响甚微，此前有多家媒体分析认为，“两会”将是房价分水岭，现在看来结论过早。央视也不得不发出了房价“是总理说了算，还是总经理说了算”的感叹!
我国启动安居工程才3年时间，今年将有400多万套用于保障，有望缓解无房户购买冲动，3年后至少还有1000多万套建成。只要政策都落实到位了，地方政府和中央政府目标一致了，国民收入大幅增加了，如此下去，人们的心理或许会平衡一些，因为温总理的表态可不只是说说而已，也不是他一人的态度，他代表的是国家，体现的是一个执政党的执政能力，我们应该相信总理!