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摘 要：农村房屋买卖这一市场交易行为在农村社会存续已久，也形成了相对固定的交易模式和规则。近年来，农村房屋买卖热度持续增温，而且形式越来越多样化，而国家则颁布一系列政策严控农村房屋买卖。现实需求与国家政策之间形成强烈对比，而立法又相对不完善，大量该类纠纷诉至法院后，法院在依法裁判与追求案结事了之间疑难不断。面对法院裁判疑难，本文以案例开头，首先呈现农村房屋买卖之现状，进而分析司法实践中对农村房屋买卖的态度及困难，接着从理论上分析造成这种态度以及困难的原因，最后笔者从自己观点分析司法裁判应如何应对当前农村房屋买卖需求日趋上涨之势以及此类纠纷难题。
关键词：农村房屋买卖；宅基地使用权；诚实信用原则
一、现状分析：呈现农村房屋买卖之状况
（一）具体案例
案例一：李某和刘某同为李村集体成员。1995年，经李某申请获得位于李村的宅基地一块，用地面积173.40㎡，建筑占地87.3㎡，李某名下仅有此一块宅基地。1997年，刘某与李某签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方李某有自建的房屋1栋，用地面积170.30㎡，经与买方刘某协商，决定将此座房屋以15000元将此栋房屋卖给刘某，随后双方向公证处办理了公证。之后，刘某占有使用该房屋，并将房屋扩建至总建筑面积为355.88㎡。但双方未办理《集体土地建设用地使用证》的更名手续。2009年，涉案房屋因征地被拆迁。刘某以代理人身份与征地单位签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书显示：被拆迁人为李某，代理人为刘某。因此次涉案房屋被拆迁，产生各项货币补偿款211169.2元，刘某领取了该全部货币补偿款。刘某一家4口在《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中被安置，通过产权调换，取得安置房3套，共计面积337.44㎡。该协议中特别明确了李某无法再享受拆迁补偿。刘某领取了全部货币补偿款，并实际占有和使用上述3套安置房。至今，上述3套安置房所登记的被拆迁户户名仍为李某，但仍未办理所有权证。因李某对协议中的作为被拆迁人而无法再以后的征地拆迁中获得补偿，感觉损失太大而不配合办理过户更名手续，2013年年底，刘某将李某诉至法院。
案例二：陈某系甲村集体成员，王某系乙村集体成员，廖某系乙村集体成员，王某家境相对困难。2007年，陈某向王某购买了一栋位于乙村的房屋，随后陈某与王某协商，陈某将该栋房屋拆除，翻建成两栋房屋，其中一栋归王某以作为抵购房款，另一栋则归属于陈某。2011年，因乙村面临征地拆迁，陈某所购买的房屋在拆迁范围，陈某因系外村集体成员，遇到拆迁障碍，而廖某一家在乙村属于无房户，无房户可获得的拆迁安置补偿相对较少，为了彼此利益，陈某与廖某签订协议，约定陈某所建房屋作为廖某一家房屋被拆迁，安置补偿中的安置房归属于廖某一家，而相应的货币补偿则归属于陈某。在随后的拆迁安置过程中，廖某一家因有该栋房屋而获得了比无房户更高标准的房屋和货币补偿，但在最后货币补偿分配过程中，陈某与廖某发生纠纷，陈某将廖某一家诉至法院。
案例一、二涉及的农村房屋买卖最后都因拆迁安置利益的分配问题引发了相应纠纷，该两案例的共同点为：1、房屋均未办理过户手续；2、均因涉及房屋拆迁而引发纠纷。不同点为：1、买卖双方的身份不同，案例一双方同属于一个村集体，案例二则双方属于不同村集体；2、案例一买方的目的在于居住，而案例二买卖双方均为了获取更多的拆迁安置补偿，甚至有恶意串通损害国家利益的嫌疑。
（二）具体类型
1、买房人身份不同而划分的类型。（1）买房人为本集体经济组织的成员，此类房屋买卖是传统农业社会主要存在的类型，一般都能得到履行，发生纠纷的情况比较少。案例一即属于该类型。（2）买房人为其他集体经济组织成员，在传统农业社会，农村房屋的价值主要体现于其居住特性，受限于农业人口的流动性，农村房屋在不同集体经济组织的村民之间流动性比较少，这种类型也相对比较少。但随着农业人口市场流动性的加强以及农业经济发展，这种房屋买卖类型开始增多。案例二则属于该类型。（3）买房人为城镇居民。这类城镇居民中一类是原属于本集体经济组织成员，后因农转非，随着自身经济能力提高，回村购置房屋；另一类则是与本集体无任何联系的城镇居民。就购房目的而言，目的多样，但该类型购房者大多具有投资目的。随着经济的发展和城市住房制度改革的展开，这类型购房日趋活跃。近年来，受房屋价格大幅度上涨、拆迁补偿标准提高、国家政策发生变化等因素的影响，该类房屋买卖引发的纠纷案件的为最多。
2、买卖形式不同而划分的类型。房屋买卖毕竟涉及相对较大的利益，买卖双方对于其法律效力都会比较慎重，甚至在合同签订后都会进行公证，但由于一些身份上的限制，许多买房还是力图通过改变合同形式来规避法律来实现最终买房目的，由此也滋生不同的买卖类型。（1）名实一致的买卖合同类型，本集体经济组织村民之间的买卖都采取该类相对明了的合同形式。（2）名实不一致的买卖合同类型，这类型在合同名义上多做多样，但最终的实质还是买卖，比如合作建房、以租代售等。案例二中陈某与王某的合同行为其实就是合作建房模式，一个出地一个出资，但陈某最终目的还是在于获得房屋。
二、实证考察：发掘审理农村房屋买卖纠纷的观点及难点
农村房屋买卖纠纷诉至法院，无论其诉求如何，法官首先面临的问题就是合同效力问题。目前，司法实践中对于农村房屋买卖合同采用有限承认合同有效的原则，对于本集体经济组织成员内部的农村房屋买卖原则上承认合同有效，而对于本集体经济组织成员之间的原则上不认可其合同效力。至于原则之外，则实践中观点差异比较大。除了合同效力认定，真正困扰法官的是对于认定合同无效后，双方当事人因此而造成的损失如何确定，如何确认买卖双方的过错，及承担损失方式方法。特别如前述案例一、二，房屋已被拆迁完毕，补偿安置都已完成，且补偿安置涉及被拆迁户的身份因素，对于由此产生的利益如何处理更是困难。 （一）农村房屋买卖合同的效力认定
1、本集体经济组织成员之间原则上认定合同有效。本集体经济组织成员之间的房屋买卖在法律上没有障碍，所以司法实践中一般也承认其合同有效。原则之外，目前司法实践中仍存在一些争议的问题，主要体现于：出卖人仅有一处住宅，该买卖合同是否有效？买受人已有一处住宅，再向本集体经济组织成员购买房屋，该合同是否有效？上述问题主要聚焦的是农村宅基地审批中的“一户一宅”原则， 我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由于“房地合一”农村房屋买卖不单纯是房屋所有权的转让，还涉及宅基地使用权的转栘。正是由于这“一户一宅“，一些法官因此认为违背”一户一宅“原则的农村房屋买卖合同无效，其理由：卖方将自身仅有的一户住宅出卖后，无法再申请宅基地建房，其居住权无法得到保护？特别在卖方经济实力相对弱的情况下，而买方如果已有农村住宅，再买一处农村住宅，又明显违背”一户一宅“原则。前述案例一中，李某出卖了其仅有的合法住宅出卖后，其自身无法再申请宅基地，而且在拆迁安置过程中亦无法再享受原始无房户的安置补偿，最终拆迁无法再获得补偿是导致李某最终违约，从而引发纠纷的真正原因。甚至也有观点认为该合同属于效力待定的合同，“审理农村房屋买卖纠纷案件中， 在判断买卖合同效力时对于买受方是否符合申请宅基地的用地条件首先应予确定，故而农村房屋买卖合同应属要式的需通过行政许可效力待定的民事合同。”[1]
2、非本集体经济组织成员之间原则上认定合同无效。虽然现实中这种买卖情形仍有大量存在，且理论界对此存在一定争议，比如：王利明教授认为宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]孟勤国教授认为，允许农村私有房屋买卖就是开禁或变相开禁农村宅基地交易，不过是强势群体的利益诉求，不具有正当性和公平性。因此要禁止农村私有房屋的买卖，更何况是非集体经济组织的成员充当买主呢？[3]尹飞博士则认为，在我国目前迁徙自由将被承认，户籍制度已经放开的情况下，城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也十分困难。[4]。立法上，《物权法》第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。” 《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述法条规定来看，对于未禁止非本集体经济组织成员购买本集体农村房屋。但我国的国家政策上，对于该问题的观点是相对明确的，如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。’2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”虽然国家政策不是认定合同效力的依据，但在司法实践中，各地方法院对非本集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖原则上认定合同无效，观点上与国家政策规定是一致的。比如：北京市高级人民法院2004年12月针对此问题专门组织召开了研讨会，会议形成的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发〔2004〕391号）指出：农村私有房屋买卖合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。山东省高级人民法院2005年下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）规定："农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”山东省青岛市中级人民法院2006年下发的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（青中法〔2006〕232号）规定：“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”[5]
（二）农村房屋买卖合同效力被认定无效后的处理
农村房屋买卖纠纷的争议点除了合同效力的认定，另一项便是对农村房屋买卖合同认定无效后应如何处理。对于合同无效的处理，我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即返还、折价补偿及赔偿损失。虽然法律对合同无效作了明确的规定，由于农村房屋买卖自身的一些特殊性而使得法院在审理农村房屋买卖纠纷中仍然感到棘手，具体体现在以下几个方面：
1、历时长而使得纠纷难以处理。农村房屋买卖纠纷诉至法院时，往往房屋早已交付，买受人也早已支付购房款，甚至买受人已经居住多年并对房屋已进行了修缮或翻建。前述案例一便是如此，刘某于1997年就购买了李某房屋，居住并进行的扩建，至纠纷发生已过去了16年。之前的买卖价格不到20000元，而今房价已发生暴涨，如果认定买卖合同无效，对于扩建、房价暴涨等因素如何认定，实属困难。
2、财产与身份双重属性而使得纠纷难以处理。宅基地使用权系因本集体经济组织成员这一身份而通过行政审批程序获取，带有强烈的身份属性。根据我国《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这表明我国于立法上采用了“房地一体”或者说“房地合一”的原则。该原则使得农村房屋买卖在财产外衣之下早早披上了烙上身份性色彩，如果没有办理宅基地使用权的更名手续，这种身份性一直延续到征地拆迁。前述案例一，由于刘某未办理更名手续，致最后拆迁安置补偿依然是出卖人李某的名字，而案例二则因陈某非本集体经济组织成员，不得以出卖房屋，而由廖某一家以其本集体经济组织成员的身份获取拆迁安置补偿。上述两则案例如果最终买卖合同被认定无效，一方面由于拆迁安置补偿中均使用了其中一方的身份，拆迁安置补偿的利益因其身份而发生改变，而将拆迁安置补偿中纯财产权益与身份性权益相剥离则困难重重；另一方面房屋买卖合同被认定无效后，意味着拆迁单位与被拆迁人所签订的协议得重蹈再来，而此时可能其中一方已经领取了拆迁补偿款甚至住进了安置房，如果机械的推倒重来，单纯的司法审判所作出的结果可能不会有一方满意。 三、理论分析：寻找审理农村房屋买卖纠纷困难之根源
在农村房屋买卖纠纷中，无论是合同效力认定还是合同被认定无效后的处理都困扰着司法审判，困扰的根源就是隐藏在农村房屋之下的宅基地使用权。为什么根源是宅基地使用权呢？这与我国宅基地使用权的属性不无关系。
宅基地是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的用益物权。[6]具有明显的身份性、福利性及以户为单位配置的属性。身份性体现在有资格取得宅基地使用权的主体必须是本集体经济组织的农村居民，非本集体经济组织农村居民无权取得宅基地；福利性体现在宅基地主要在于保障农村居民的居住权，只要本集体经济组织成员，如果其户上没有宅基地就可以申请且一般不需要缴纳相关费用；以户为单位配置的属性体现在农村居民一户只能拥有一处宅基地，根据户上成员人数确定宅基地面积，农户出卖或者出租宅基地后，再申请宅基地的，不要批准。但如果家庭成员因各种原因分户而独立新户，可以申请新的宅基地，独立新户成员对原有的宅基地便不再享有权利。
“房地合一”意味着房随地走、地随房走，农村房屋买卖无法只卖房而不转让宅基地土地使用权，毕竟房屋及附属设施不是空中楼阁，必须依附于土地。正是因为“房地合一”和宅基地的上述身份性、福利性使得农村房屋买卖变得特殊。依法只有本集体经济组织成员方可申请宅基地，意味着宅基地使用权归属于本集体经济组织成员，如果允许房屋出卖给非本集体经济组织成员或城镇居民，必将与法律规定相违背。故在现有法律框架下，非本集体经济组织成员或城镇居民与本集体农村居民发生的农村房屋买卖合同难以认定有效。
四、路径架构：司法在现有法律框架下应对困难之策
（一）引导建立诚实信用的市场规则
农村房屋买卖属于市场行为，而诚实信用原则是市场经济社会的帝王原则，旨在维护市场经济的正常秩序和安全。在法院裁判引导中，应该确立诚实信用原则导向，为了防止农村房屋买卖过程中一方利用合同无效认定这一规则达到其恶意反悔逐利的目的，即使依法认定合同无效，在最终利益处理中应该向守信方倾斜。对于典型案例可以加大宣传力度，增强人们的诚信意识。
（二）以1999年作为区分合同效力的时间节点
1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。“而在此之前，法律、法规均未禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋，因此一些观点认为，在此之前发生的农村房屋买卖合同只要符合当时法律规定的合同要件，就应该认可其合同效力。[7]笔者亦认定该观点，毕竟依据当时法律做出的行为，只要不违反法律，就应该得到肯定性评价。
（三）确保裁判尺度统一
目前，各地法院在一些具体案件的判决上仍然观点不一，现裁判文书已要求上网公开，在当前司法公开大形势之下，为增强司法权威，提高法院裁判的说服力，应该尽量统一裁判尺度，避免曲解法律法规本意的解释出现，杜绝同案不同判现象，充分发挥法院裁判的秩序引导功能。
注释：
[1] 王岑.《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》.载《人民司法.应用》2009年第7期.第56页.
[2] 王利明.《物权法研究》.中国人民大学出版社2002年版.第476页 .
[3] 孟勤国.《 物权法开禁农村宅基地交易之辩”》.载《法学评论》（双月刊）2005年第4 期.第26页.
[4] 尹飞.《物权法.用益物权》.中国法制出版社2005年版.第278页.
[5] 厦门市同安区人民法院课题组.《关于农村房屋买卖合同纠纷司法认定与处理的调研报告》.载《东南司法评论》（2013年卷）.第40页.
[6] 江平主编.《中国物权法教程》.知识产权出版社2007年版.第353页.
[7] 厦门市同安区人民法院课题组.《关于农村房屋买卖合同纠纷司法认定与处理的调研报告》.《东南司法评论》（2013年卷）.第40页.
（作者通讯地址：厦门市集美区人民法院，福建 厦门 361021）
关键词：农村房屋买卖；宅基地使用权；诚实信用原则
一、现状分析：呈现农村房屋买卖之状况
（一）具体案例
案例一：李某和刘某同为李村集体成员。1995年，经李某申请获得位于李村的宅基地一块，用地面积173.40㎡，建筑占地87.3㎡，李某名下仅有此一块宅基地。1997年，刘某与李某签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方李某有自建的房屋1栋，用地面积170.30㎡，经与买方刘某协商，决定将此座房屋以15000元将此栋房屋卖给刘某，随后双方向公证处办理了公证。之后，刘某占有使用该房屋，并将房屋扩建至总建筑面积为355.88㎡。但双方未办理《集体土地建设用地使用证》的更名手续。2009年，涉案房屋因征地被拆迁。刘某以代理人身份与征地单位签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书显示：被拆迁人为李某，代理人为刘某。因此次涉案房屋被拆迁，产生各项货币补偿款211169.2元，刘某领取了该全部货币补偿款。刘某一家4口在《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中被安置，通过产权调换，取得安置房3套，共计面积337.44㎡。该协议中特别明确了李某无法再享受拆迁补偿。刘某领取了全部货币补偿款，并实际占有和使用上述3套安置房。至今，上述3套安置房所登记的被拆迁户户名仍为李某，但仍未办理所有权证。因李某对协议中的作为被拆迁人而无法再以后的征地拆迁中获得补偿，感觉损失太大而不配合办理过户更名手续，2013年年底，刘某将李某诉至法院。
案例二：陈某系甲村集体成员，王某系乙村集体成员，廖某系乙村集体成员，王某家境相对困难。2007年，陈某向王某购买了一栋位于乙村的房屋，随后陈某与王某协商，陈某将该栋房屋拆除，翻建成两栋房屋，其中一栋归王某以作为抵购房款，另一栋则归属于陈某。2011年，因乙村面临征地拆迁，陈某所购买的房屋在拆迁范围，陈某因系外村集体成员，遇到拆迁障碍，而廖某一家在乙村属于无房户，无房户可获得的拆迁安置补偿相对较少，为了彼此利益，陈某与廖某签订协议，约定陈某所建房屋作为廖某一家房屋被拆迁，安置补偿中的安置房归属于廖某一家，而相应的货币补偿则归属于陈某。在随后的拆迁安置过程中，廖某一家因有该栋房屋而获得了比无房户更高标准的房屋和货币补偿，但在最后货币补偿分配过程中，陈某与廖某发生纠纷，陈某将廖某一家诉至法院。
案例一、二涉及的农村房屋买卖最后都因拆迁安置利益的分配问题引发了相应纠纷，该两案例的共同点为：1、房屋均未办理过户手续；2、均因涉及房屋拆迁而引发纠纷。不同点为：1、买卖双方的身份不同，案例一双方同属于一个村集体，案例二则双方属于不同村集体；2、案例一买方的目的在于居住，而案例二买卖双方均为了获取更多的拆迁安置补偿，甚至有恶意串通损害国家利益的嫌疑。
（二）具体类型
1、买房人身份不同而划分的类型。（1）买房人为本集体经济组织的成员，此类房屋买卖是传统农业社会主要存在的类型，一般都能得到履行，发生纠纷的情况比较少。案例一即属于该类型。（2）买房人为其他集体经济组织成员，在传统农业社会，农村房屋的价值主要体现于其居住特性，受限于农业人口的流动性，农村房屋在不同集体经济组织的村民之间流动性比较少，这种类型也相对比较少。但随着农业人口市场流动性的加强以及农业经济发展，这种房屋买卖类型开始增多。案例二则属于该类型。（3）买房人为城镇居民。这类城镇居民中一类是原属于本集体经济组织成员，后因农转非，随着自身经济能力提高，回村购置房屋；另一类则是与本集体无任何联系的城镇居民。就购房目的而言，目的多样，但该类型购房者大多具有投资目的。随着经济的发展和城市住房制度改革的展开，这类型购房日趋活跃。近年来，受房屋价格大幅度上涨、拆迁补偿标准提高、国家政策发生变化等因素的影响，该类房屋买卖引发的纠纷案件的为最多。
2、买卖形式不同而划分的类型。房屋买卖毕竟涉及相对较大的利益，买卖双方对于其法律效力都会比较慎重，甚至在合同签订后都会进行公证，但由于一些身份上的限制，许多买房还是力图通过改变合同形式来规避法律来实现最终买房目的，由此也滋生不同的买卖类型。（1）名实一致的买卖合同类型，本集体经济组织村民之间的买卖都采取该类相对明了的合同形式。（2）名实不一致的买卖合同类型，这类型在合同名义上多做多样，但最终的实质还是买卖，比如合作建房、以租代售等。案例二中陈某与王某的合同行为其实就是合作建房模式，一个出地一个出资，但陈某最终目的还是在于获得房屋。
二、实证考察：发掘审理农村房屋买卖纠纷的观点及难点
农村房屋买卖纠纷诉至法院，无论其诉求如何，法官首先面临的问题就是合同效力问题。目前，司法实践中对于农村房屋买卖合同采用有限承认合同有效的原则，对于本集体经济组织成员内部的农村房屋买卖原则上承认合同有效，而对于本集体经济组织成员之间的原则上不认可其合同效力。至于原则之外，则实践中观点差异比较大。除了合同效力认定，真正困扰法官的是对于认定合同无效后，双方当事人因此而造成的损失如何确定，如何确认买卖双方的过错，及承担损失方式方法。特别如前述案例一、二，房屋已被拆迁完毕，补偿安置都已完成，且补偿安置涉及被拆迁户的身份因素，对于由此产生的利益如何处理更是困难。 （一）农村房屋买卖合同的效力认定
1、本集体经济组织成员之间原则上认定合同有效。本集体经济组织成员之间的房屋买卖在法律上没有障碍，所以司法实践中一般也承认其合同有效。原则之外，目前司法实践中仍存在一些争议的问题，主要体现于：出卖人仅有一处住宅，该买卖合同是否有效？买受人已有一处住宅，再向本集体经济组织成员购买房屋，该合同是否有效？上述问题主要聚焦的是农村宅基地审批中的“一户一宅”原则， 我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由于“房地合一”农村房屋买卖不单纯是房屋所有权的转让，还涉及宅基地使用权的转栘。正是由于这“一户一宅“，一些法官因此认为违背”一户一宅“原则的农村房屋买卖合同无效，其理由：卖方将自身仅有的一户住宅出卖后，无法再申请宅基地建房，其居住权无法得到保护？特别在卖方经济实力相对弱的情况下，而买方如果已有农村住宅，再买一处农村住宅，又明显违背”一户一宅“原则。前述案例一中，李某出卖了其仅有的合法住宅出卖后，其自身无法再申请宅基地，而且在拆迁安置过程中亦无法再享受原始无房户的安置补偿，最终拆迁无法再获得补偿是导致李某最终违约，从而引发纠纷的真正原因。甚至也有观点认为该合同属于效力待定的合同，“审理农村房屋买卖纠纷案件中， 在判断买卖合同效力时对于买受方是否符合申请宅基地的用地条件首先应予确定，故而农村房屋买卖合同应属要式的需通过行政许可效力待定的民事合同。”[1]
2、非本集体经济组织成员之间原则上认定合同无效。虽然现实中这种买卖情形仍有大量存在，且理论界对此存在一定争议，比如：王利明教授认为宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]孟勤国教授认为，允许农村私有房屋买卖就是开禁或变相开禁农村宅基地交易，不过是强势群体的利益诉求，不具有正当性和公平性。因此要禁止农村私有房屋的买卖，更何况是非集体经济组织的成员充当买主呢？[3]尹飞博士则认为，在我国目前迁徙自由将被承认，户籍制度已经放开的情况下，城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也十分困难。[4]。立法上，《物权法》第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。” 《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述法条规定来看，对于未禁止非本集体经济组织成员购买本集体农村房屋。但我国的国家政策上，对于该问题的观点是相对明确的，如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。’2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”虽然国家政策不是认定合同效力的依据，但在司法实践中，各地方法院对非本集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖原则上认定合同无效，观点上与国家政策规定是一致的。比如：北京市高级人民法院2004年12月针对此问题专门组织召开了研讨会，会议形成的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发〔2004〕391号）指出：农村私有房屋买卖合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。山东省高级人民法院2005年下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）规定："农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”山东省青岛市中级人民法院2006年下发的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（青中法〔2006〕232号）规定：“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”[5]
（二）农村房屋买卖合同效力被认定无效后的处理
农村房屋买卖纠纷的争议点除了合同效力的认定，另一项便是对农村房屋买卖合同认定无效后应如何处理。对于合同无效的处理，我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即返还、折价补偿及赔偿损失。虽然法律对合同无效作了明确的规定，由于农村房屋买卖自身的一些特殊性而使得法院在审理农村房屋买卖纠纷中仍然感到棘手，具体体现在以下几个方面：
1、历时长而使得纠纷难以处理。农村房屋买卖纠纷诉至法院时，往往房屋早已交付，买受人也早已支付购房款，甚至买受人已经居住多年并对房屋已进行了修缮或翻建。前述案例一便是如此，刘某于1997年就购买了李某房屋，居住并进行的扩建，至纠纷发生已过去了16年。之前的买卖价格不到20000元，而今房价已发生暴涨，如果认定买卖合同无效，对于扩建、房价暴涨等因素如何认定，实属困难。
2、财产与身份双重属性而使得纠纷难以处理。宅基地使用权系因本集体经济组织成员这一身份而通过行政审批程序获取，带有强烈的身份属性。根据我国《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这表明我国于立法上采用了“房地一体”或者说“房地合一”的原则。该原则使得农村房屋买卖在财产外衣之下早早披上了烙上身份性色彩，如果没有办理宅基地使用权的更名手续，这种身份性一直延续到征地拆迁。前述案例一，由于刘某未办理更名手续，致最后拆迁安置补偿依然是出卖人李某的名字，而案例二则因陈某非本集体经济组织成员，不得以出卖房屋，而由廖某一家以其本集体经济组织成员的身份获取拆迁安置补偿。上述两则案例如果最终买卖合同被认定无效，一方面由于拆迁安置补偿中均使用了其中一方的身份，拆迁安置补偿的利益因其身份而发生改变，而将拆迁安置补偿中纯财产权益与身份性权益相剥离则困难重重；另一方面房屋买卖合同被认定无效后，意味着拆迁单位与被拆迁人所签订的协议得重蹈再来，而此时可能其中一方已经领取了拆迁补偿款甚至住进了安置房，如果机械的推倒重来，单纯的司法审判所作出的结果可能不会有一方满意。 三、理论分析：寻找审理农村房屋买卖纠纷困难之根源
在农村房屋买卖纠纷中，无论是合同效力认定还是合同被认定无效后的处理都困扰着司法审判，困扰的根源就是隐藏在农村房屋之下的宅基地使用权。为什么根源是宅基地使用权呢？这与我国宅基地使用权的属性不无关系。
宅基地是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的用益物权。[6]具有明显的身份性、福利性及以户为单位配置的属性。身份性体现在有资格取得宅基地使用权的主体必须是本集体经济组织的农村居民，非本集体经济组织农村居民无权取得宅基地；福利性体现在宅基地主要在于保障农村居民的居住权，只要本集体经济组织成员，如果其户上没有宅基地就可以申请且一般不需要缴纳相关费用；以户为单位配置的属性体现在农村居民一户只能拥有一处宅基地，根据户上成员人数确定宅基地面积，农户出卖或者出租宅基地后，再申请宅基地的，不要批准。但如果家庭成员因各种原因分户而独立新户，可以申请新的宅基地，独立新户成员对原有的宅基地便不再享有权利。
“房地合一”意味着房随地走、地随房走，农村房屋买卖无法只卖房而不转让宅基地土地使用权，毕竟房屋及附属设施不是空中楼阁，必须依附于土地。正是因为“房地合一”和宅基地的上述身份性、福利性使得农村房屋买卖变得特殊。依法只有本集体经济组织成员方可申请宅基地，意味着宅基地使用权归属于本集体经济组织成员，如果允许房屋出卖给非本集体经济组织成员或城镇居民，必将与法律规定相违背。故在现有法律框架下，非本集体经济组织成员或城镇居民与本集体农村居民发生的农村房屋买卖合同难以认定有效。
四、路径架构：司法在现有法律框架下应对困难之策
（一）引导建立诚实信用的市场规则
农村房屋买卖属于市场行为，而诚实信用原则是市场经济社会的帝王原则，旨在维护市场经济的正常秩序和安全。在法院裁判引导中，应该确立诚实信用原则导向，为了防止农村房屋买卖过程中一方利用合同无效认定这一规则达到其恶意反悔逐利的目的，即使依法认定合同无效，在最终利益处理中应该向守信方倾斜。对于典型案例可以加大宣传力度，增强人们的诚信意识。
（二）以1999年作为区分合同效力的时间节点
1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。“而在此之前，法律、法规均未禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋，因此一些观点认为，在此之前发生的农村房屋买卖合同只要符合当时法律规定的合同要件，就应该认可其合同效力。[7]笔者亦认定该观点，毕竟依据当时法律做出的行为，只要不违反法律，就应该得到肯定性评价。
（三）确保裁判尺度统一
目前，各地法院在一些具体案件的判决上仍然观点不一，现裁判文书已要求上网公开，在当前司法公开大形势之下，为增强司法权威，提高法院裁判的说服力，应该尽量统一裁判尺度，避免曲解法律法规本意的解释出现，杜绝同案不同判现象，充分发挥法院裁判的秩序引导功能。
注释：
[1] 王岑.《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》.载《人民司法.应用》2009年第7期.第56页.
[2] 王利明.《物权法研究》.中国人民大学出版社2002年版.第476页 .
[3] 孟勤国.《 物权法开禁农村宅基地交易之辩”》.载《法学评论》（双月刊）2005年第4 期.第26页.
[4] 尹飞.《物权法.用益物权》.中国法制出版社2005年版.第278页.
[5] 厦门市同安区人民法院课题组.《关于农村房屋买卖合同纠纷司法认定与处理的调研报告》.载《东南司法评论》（2013年卷）.第40页.
[6] 江平主编.《中国物权法教程》.知识产权出版社2007年版.第353页.
[7] 厦门市同安区人民法院课题组.《关于农村房屋买卖合同纠纷司法认定与处理的调研报告》.《东南司法评论》（2013年卷）.第40页.
（作者通讯地址：厦门市集美区人民法院，福建 厦门 361021）