论文部分内容阅读
摘 要：我国房地产行业发展迅速，但是在资金管理方面出现了一些问题。本文结合房地产企业资金管理存在的问题，从筹资、使用、回流三个角度，提出房地产企业资金管理工作水平提高的对策建议，希望能够提高房地产企业资金管理水平，提高行业竞争力。
关键词：资金管理 房地产企业 筹资活动
一、房地产企业资金管理理论概述
资金是企业发展运行的基础，房地产企业作为资金密集型行业，需加强企业的资金管理模式，现阶段房地产企业资金管理可以从资金筹集、资金使用、资金回流三个方面进行，其中资金筹集主要是指企业的融资工作，包括融资方式、融资成本等；资金使用是指企业利用资金的方式、方向、规模等；资金回流是指房地产企业回收资金的模式、规模等。资金管理工作开展是房地产企业运行发展的基础，也是房地产企业提高自身市场竞争力的关键。
二、房地产企业资金管理存在的问题
1.资金筹集阶段的问题。在房地产企业的资金筹集阶段，体现出资金来源渠道比较单一的特点，房地产企业作为资金密集型行业，只有银行贷款才能够满足企业的资金需求，以万科为例，作为我国房地产企业的龙头企业，2015年万科集团银行融资所占总借款比重超过78%，在该融资结构下，如银行信贷政策产生变化，商业银行融资风险难以得到有效控制，也会因资金来源遭到制约而使相关开发项目停止。房地产行业对资金的需求不断提高，内源融资根本无法满足企业资金需求，而外部融资渠道过于单一，使房地产企业的资金筹集风险不断提高，特别是在近几年房地产经营泡沫破裂的情况下，中小房地产企业因自身可抵押物、经营水平等因素限制，获得银行贷款的能力日益下降，部分房地产企业也出现了盲目融资的情况下，对企业管理者来说，企业资金充足能够进行额外的投融资工作，但是由于对市场环境分析不充分、发展机会判断不准确等因素，企业盲目进行项目开发的情况严重，也造成了部分地区出现“鬼城”的情况，盲目融资使企业融资成本得到提高，资金筹集工作也无法真正为房地产企业综合发展水平的提高提供帮助，使企业运行发展的压力提高，为提高资金使用效率，加强资金管理工作，房地产企业应在资金筹集阶段进行相应的整改工作，使资金筹集水平提高。
2.资金使用阶段的问题。
2.1预算考核不足。现阶段我国房地产企业普遍已经建立起了预算管理模式，但是在实际开展工作中，预算管理与实际经营情况存在较大偏差，预算管理工作流于形式，在管理计划制定以后，管理者对预算计划的重视程度不足，使各部门工作没有严格按照预算计划进行执行，即使有超出预算的情况，企业没有有效的方式对超支进行管理，权责划分不够明确，也没有科学的管理制度对预算执行进行约束，由于房地产企业经营过程中资金规模较大，在预算考核不科学的基础上，资金使用效率难以提高。
2.2成本管理不当。成本管控工作的开展能够使单位资金发挥最大的效果，但是房地产企业成本管理水平不高，成本管控工作的动态性不足，由于房地产开发项目中变动因素较多，成本产生变化的因素需进行针对性分析，结合行业发展环境与市场变动针对性的开展成本管控工作，但是现阶段房地产企业成本控制工作开展往往只是制定一个管控目标，使成本控制工作的科学性难以保证，综合成本不断增长，制约资金管控水平的提高。
2.3审计效率不高。房地产企业一般通过内部审计的方式来进行资金使用的监管，但是企业特别是中小型企业审计效率不高，内部审计往往由财务工作部门兼职完成，审计工作流于形式，无法真正为资金管控工作提供帮助，审计工作结束以后往往也无法出具独立的审计报告，对资金使用过程信息无法进行有效分析，制约了审计效率的提高。
3.资金回流阶段的问题。资金回流作为房地产企业资金补充的重要方式，近几年房地产企业资金回流工作却暴露了一系列问题，首先现阶段我国部分城市为了稳定楼价，推出了限购的情况，使房地产企业销售遭到阻碍，宏观政策的变化使房地产企业资金回流遭到限制，商品房积压严重，房地产企业只能够通过促销的方式扩大销售，造成企业的综合利润下降，在资金回流的过程中，房地产企业对回流资金的利用不当，根据上文分析不难看出，房地产开发项目的有效运行需企业进行负债才能够实现，这对企业偿债能力提出了新的要求，但是当房地产企业获得回流资金以后，没有科学的回流资金使用计划，直接通过进行项目再开发等模式，使部分到期债务无法有效偿还，“拆东墙补西墙”的现象明显，在此基础上，商业银行对房地产企业的信心下降，势必造成信贷规模的缩减，在信贷规模缩减的基础上，房地产企业开发项目的持续性变差，制约了资金回流规模的提高，使房地产企业容易出现资金流断裂等风险。为提高资金回流管理，房地产企业需要提高资金回流能力，同时加强回流资金的利用水平，通过科学的回流资金使用计划，使房地产企业运营管理工作水平得到提高，降低房地产企业的綜合财务风险。
三、房地产企业资金管理的对策
1.资金筹集阶段的对策建议。在资金筹集阶段，房地产企业应该根据自身的融资需求与融资方式，选择合理的筹资模式，随着我国市场经济的不断发展，房地产企业的可选择融资渠道不断拓宽，房地产企业应该结合需求，针对性的选择合理的融资方案，在融资方案制定以前，应该将房地产建设项目的资金需求进行明确列示，根据项目进行的各个阶段资金需求情况，使融资模式更加科学。由于房地产企业经营项目对资金需求量大，作为资金密集型行业，资金长期被项目占用，企业可能会储秀安资金短缺的情况，所以房地产企业还应该保证自己拥有一定份额的流动资金，基于房地产企业对资金需求量较大的现状，流动资金规模的放大或缩小可能会引起房地产企业资金流的结余或亏欠，使企业的综合融资成本得到提高，客观上对房地产企业筹资工作开展产生难度，所以企业应该利用有效的融资计划，调整长短期债务的比重，在运行过程中注重流动资金工作管理工作的有效开展，充分结合融资市场的发展动向与房地产行业的供求情况，结合房地产企业当期的开发项目，使筹资能够满足融资缺口的情况下，不造成大量结余资金情况的出现，使融资方案的安全性与可靠性得到提高，利用有效的筹资计划来实现资金筹集水平的提高。为提高资金筹集能力，房地产企业应该致力于提高企业信用，从本质上来讲，房地产企业与银行是一种简单的借贷关系，商业银行根据房地产企业的市场信用与预期偿债能力，向房地产企业发放贷款，所以企业信用是影响房地产企业筹资工作开展的重要因素，企业应该与银行搭建良好的合作关系，积极向银行提供自身的经营数据，完善信息披露模式，使商业银行认识到与自身进行信贷业务合作，不会造成银行信贷风险的增长，使银行作为最稳定的筹资渠道，满足房地产企业的筹资需求。 2.资金使用阶段的对策建议。
2.1加强预算考核。为提高房地产企业资金使用效率，必要的预算考核工作需得到重视，管理者应该在企业内完成预算考核模式，首先根据房地产企业的资金使用需求，制定相对科学的预算计划，将每一笔资金的使用情况都在预算报表内进行记录，根据企业的预算计划，及时发现实际经营活动产生的变更情况，如因市场变化等因素产生的客观变更，应该将变更情况进行记录，作为企业的风险管理文档，如因主观因素而使预算产生变化，则应该将权责归结到个人，必要时通过通报批评或其他惩罚措施来规范预算执行行为，使预算管理工作能够真正为企业资金使用提供帮助。
2.2完善成本管理。为使资金利用效率得到提高，房地产企业应该搭建动态成本管控模式，在动态成本管理的工作要求下，企业的成本管控工作具有全过程、全方位的特点，这也与房地产行业主营业务的发展模式相适应，在成本管理工作的开展过程中，工作人员根据预算计划，将目标成本与实际成本产生的变动信息及变动原因及时提交给房地产企业的管理者，使企业管理者对企业成本运行情况进行科学分析，及时调整成本控制工作开展的具体内容，使房地产企业资金管理水平得到优化。
2.3完善审计工作。房地产企业应该完善内部审计工作，根据上文分析不难看出，现阶段房地产企业的审计工作流于形式，难以满足企业运行发展的实际需求，房地产企业应该保证审计工作开展的独立性，同时加强审计工作人员的培训工作，使审计人员的综合业务素质得到提高，能够满足企业审计工作的发展要求。企业管理者应该提高审计报告的重视程度，根据资金审计具体情况，对资金利用较好的部门予以奖励，出现与预算偏差过大的部门予以惩罚，使审计工作的重视程度在整个企业内得到提高。
3.资金回流阶段的对策建议。资金回流对房地产企业运行发展的促进作用非常明显，企业管理者应该立足于企业发展的战略高度上，制定房地产企业的资金回流策略，企业管理者应该完善项目投资管理工作，应该结合企业的资金管理情况，针对性的进行项目开发工作，协调项目开发过程中与供应商的关系，按照工程进度支付工程款，使资金支出与资金回流能够协调进行，使资金回流能够满足资金支出的需求，避免房地产企业再融资而产生的财务风险，也能够使房地产企业与供应商搭建良好的合作关系。房地产企业为完善资金回流工作，还应该进行销售工作的完善，由于销售是房地产企业资金回流的重要组成部分，也是资金管理过程中非常重要的一个环节，房地产企业管理者应该通过房地产市场走向的分析，使营销策略更加合理，营销策略的制定也应该与资金流的回收相适应，当企业资金周转出现问题时，可以通过促销等方式，使销售周期得到缩短，使资金回流效率得到提高，在得到回流资金以后，房地产企业应该制定相对完善的资金再利用模式，使资金链的运作更加合理，企业应该记录好每一笔回流资金的规模与流向，在保证企业偿债能力的基础上，对房地产开发项目进行再开发，使房地产企业的资金周转率得到提高，同时通过有效的经营管理，商业银行对房地产企业的信心也将提高，在满足企业偿还债务与日常活动的经营基础上，再将结余资金归结到企业利润中，使资金回流成为房地产企业再投资的一个起点，使资金回流效率处于不断优化的过程中。
四、结语
房地产企業作为资金密集型企业，应该加强资金管理工作的有效开展，通过有效的资金管理方式，使资金利用效率得到提高，能够偿还到期债务，使资金管理的综合水平得到优化，在激烈的房地产市场竞争中发挥自身优势，在提高财务管理水平、控制财务风险的基础上，使企业竞争力得到提高，发挥会计工作对企业运行发展的积极作用。
参考文献：
[1]高海涛，多项目开发模式下房地产企业资金管理研究[J]，中国市场，2015，（22）：224
[2]王莉，浅谈房地产开发企业的资金管理[J]，现代经济信息，2015，（09）：57-59
[3]陈莉，论房地产企业资金管理内部控制的问题与对策[J]，管理观察，2015，（15）：88-89
[4]周琪，关于我国房地产企业资金链管理的思考[J]，时代金融，2015，（36）：13-17
[5]陈芸，试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J]，中国总会计师，2015，（07）：102-103
作者简介：赵博通（1993—）男， 吉林松原人， 辽宁对外经贸学院，2012级本科学士。研究方向：会计学。
关键词：资金管理 房地产企业 筹资活动
一、房地产企业资金管理理论概述
资金是企业发展运行的基础，房地产企业作为资金密集型行业，需加强企业的资金管理模式，现阶段房地产企业资金管理可以从资金筹集、资金使用、资金回流三个方面进行，其中资金筹集主要是指企业的融资工作，包括融资方式、融资成本等；资金使用是指企业利用资金的方式、方向、规模等；资金回流是指房地产企业回收资金的模式、规模等。资金管理工作开展是房地产企业运行发展的基础，也是房地产企业提高自身市场竞争力的关键。
二、房地产企业资金管理存在的问题
1.资金筹集阶段的问题。在房地产企业的资金筹集阶段，体现出资金来源渠道比较单一的特点，房地产企业作为资金密集型行业，只有银行贷款才能够满足企业的资金需求，以万科为例，作为我国房地产企业的龙头企业，2015年万科集团银行融资所占总借款比重超过78%，在该融资结构下，如银行信贷政策产生变化，商业银行融资风险难以得到有效控制，也会因资金来源遭到制约而使相关开发项目停止。房地产行业对资金的需求不断提高，内源融资根本无法满足企业资金需求，而外部融资渠道过于单一，使房地产企业的资金筹集风险不断提高，特别是在近几年房地产经营泡沫破裂的情况下，中小房地产企业因自身可抵押物、经营水平等因素限制，获得银行贷款的能力日益下降，部分房地产企业也出现了盲目融资的情况下，对企业管理者来说，企业资金充足能够进行额外的投融资工作，但是由于对市场环境分析不充分、发展机会判断不准确等因素，企业盲目进行项目开发的情况严重，也造成了部分地区出现“鬼城”的情况，盲目融资使企业融资成本得到提高，资金筹集工作也无法真正为房地产企业综合发展水平的提高提供帮助，使企业运行发展的压力提高，为提高资金使用效率，加强资金管理工作，房地产企业应在资金筹集阶段进行相应的整改工作，使资金筹集水平提高。
2.资金使用阶段的问题。
2.1预算考核不足。现阶段我国房地产企业普遍已经建立起了预算管理模式，但是在实际开展工作中，预算管理与实际经营情况存在较大偏差，预算管理工作流于形式，在管理计划制定以后，管理者对预算计划的重视程度不足，使各部门工作没有严格按照预算计划进行执行，即使有超出预算的情况，企业没有有效的方式对超支进行管理，权责划分不够明确，也没有科学的管理制度对预算执行进行约束，由于房地产企业经营过程中资金规模较大，在预算考核不科学的基础上，资金使用效率难以提高。
2.2成本管理不当。成本管控工作的开展能够使单位资金发挥最大的效果，但是房地产企业成本管理水平不高，成本管控工作的动态性不足，由于房地产开发项目中变动因素较多，成本产生变化的因素需进行针对性分析，结合行业发展环境与市场变动针对性的开展成本管控工作，但是现阶段房地产企业成本控制工作开展往往只是制定一个管控目标，使成本控制工作的科学性难以保证，综合成本不断增长，制约资金管控水平的提高。
2.3审计效率不高。房地产企业一般通过内部审计的方式来进行资金使用的监管，但是企业特别是中小型企业审计效率不高，内部审计往往由财务工作部门兼职完成，审计工作流于形式，无法真正为资金管控工作提供帮助，审计工作结束以后往往也无法出具独立的审计报告，对资金使用过程信息无法进行有效分析，制约了审计效率的提高。
3.资金回流阶段的问题。资金回流作为房地产企业资金补充的重要方式，近几年房地产企业资金回流工作却暴露了一系列问题，首先现阶段我国部分城市为了稳定楼价，推出了限购的情况，使房地产企业销售遭到阻碍，宏观政策的变化使房地产企业资金回流遭到限制，商品房积压严重，房地产企业只能够通过促销的方式扩大销售，造成企业的综合利润下降，在资金回流的过程中，房地产企业对回流资金的利用不当，根据上文分析不难看出，房地产开发项目的有效运行需企业进行负债才能够实现，这对企业偿债能力提出了新的要求，但是当房地产企业获得回流资金以后，没有科学的回流资金使用计划，直接通过进行项目再开发等模式，使部分到期债务无法有效偿还，“拆东墙补西墙”的现象明显，在此基础上，商业银行对房地产企业的信心下降，势必造成信贷规模的缩减，在信贷规模缩减的基础上，房地产企业开发项目的持续性变差，制约了资金回流规模的提高，使房地产企业容易出现资金流断裂等风险。为提高资金回流管理，房地产企业需要提高资金回流能力，同时加强回流资金的利用水平，通过科学的回流资金使用计划，使房地产企业运营管理工作水平得到提高，降低房地产企业的綜合财务风险。
三、房地产企业资金管理的对策
1.资金筹集阶段的对策建议。在资金筹集阶段，房地产企业应该根据自身的融资需求与融资方式，选择合理的筹资模式，随着我国市场经济的不断发展，房地产企业的可选择融资渠道不断拓宽，房地产企业应该结合需求，针对性的选择合理的融资方案，在融资方案制定以前，应该将房地产建设项目的资金需求进行明确列示，根据项目进行的各个阶段资金需求情况，使融资模式更加科学。由于房地产企业经营项目对资金需求量大，作为资金密集型行业，资金长期被项目占用，企业可能会储秀安资金短缺的情况，所以房地产企业还应该保证自己拥有一定份额的流动资金，基于房地产企业对资金需求量较大的现状，流动资金规模的放大或缩小可能会引起房地产企业资金流的结余或亏欠，使企业的综合融资成本得到提高，客观上对房地产企业筹资工作开展产生难度，所以企业应该利用有效的融资计划，调整长短期债务的比重，在运行过程中注重流动资金工作管理工作的有效开展，充分结合融资市场的发展动向与房地产行业的供求情况，结合房地产企业当期的开发项目，使筹资能够满足融资缺口的情况下，不造成大量结余资金情况的出现，使融资方案的安全性与可靠性得到提高，利用有效的筹资计划来实现资金筹集水平的提高。为提高资金筹集能力，房地产企业应该致力于提高企业信用，从本质上来讲，房地产企业与银行是一种简单的借贷关系，商业银行根据房地产企业的市场信用与预期偿债能力，向房地产企业发放贷款，所以企业信用是影响房地产企业筹资工作开展的重要因素，企业应该与银行搭建良好的合作关系，积极向银行提供自身的经营数据，完善信息披露模式，使商业银行认识到与自身进行信贷业务合作，不会造成银行信贷风险的增长，使银行作为最稳定的筹资渠道，满足房地产企业的筹资需求。 2.资金使用阶段的对策建议。
2.1加强预算考核。为提高房地产企业资金使用效率，必要的预算考核工作需得到重视，管理者应该在企业内完成预算考核模式，首先根据房地产企业的资金使用需求，制定相对科学的预算计划，将每一笔资金的使用情况都在预算报表内进行记录，根据企业的预算计划，及时发现实际经营活动产生的变更情况，如因市场变化等因素产生的客观变更，应该将变更情况进行记录，作为企业的风险管理文档，如因主观因素而使预算产生变化，则应该将权责归结到个人，必要时通过通报批评或其他惩罚措施来规范预算执行行为，使预算管理工作能够真正为企业资金使用提供帮助。
2.2完善成本管理。为使资金利用效率得到提高，房地产企业应该搭建动态成本管控模式，在动态成本管理的工作要求下，企业的成本管控工作具有全过程、全方位的特点，这也与房地产行业主营业务的发展模式相适应，在成本管理工作的开展过程中，工作人员根据预算计划，将目标成本与实际成本产生的变动信息及变动原因及时提交给房地产企业的管理者，使企业管理者对企业成本运行情况进行科学分析，及时调整成本控制工作开展的具体内容，使房地产企业资金管理水平得到优化。
2.3完善审计工作。房地产企业应该完善内部审计工作，根据上文分析不难看出，现阶段房地产企业的审计工作流于形式，难以满足企业运行发展的实际需求，房地产企业应该保证审计工作开展的独立性，同时加强审计工作人员的培训工作，使审计人员的综合业务素质得到提高，能够满足企业审计工作的发展要求。企业管理者应该提高审计报告的重视程度，根据资金审计具体情况，对资金利用较好的部门予以奖励，出现与预算偏差过大的部门予以惩罚，使审计工作的重视程度在整个企业内得到提高。
3.资金回流阶段的对策建议。资金回流对房地产企业运行发展的促进作用非常明显，企业管理者应该立足于企业发展的战略高度上，制定房地产企业的资金回流策略，企业管理者应该完善项目投资管理工作，应该结合企业的资金管理情况，针对性的进行项目开发工作，协调项目开发过程中与供应商的关系，按照工程进度支付工程款，使资金支出与资金回流能够协调进行，使资金回流能够满足资金支出的需求，避免房地产企业再融资而产生的财务风险，也能够使房地产企业与供应商搭建良好的合作关系。房地产企业为完善资金回流工作，还应该进行销售工作的完善，由于销售是房地产企业资金回流的重要组成部分，也是资金管理过程中非常重要的一个环节，房地产企业管理者应该通过房地产市场走向的分析，使营销策略更加合理，营销策略的制定也应该与资金流的回收相适应，当企业资金周转出现问题时，可以通过促销等方式，使销售周期得到缩短，使资金回流效率得到提高，在得到回流资金以后，房地产企业应该制定相对完善的资金再利用模式，使资金链的运作更加合理，企业应该记录好每一笔回流资金的规模与流向，在保证企业偿债能力的基础上，对房地产开发项目进行再开发，使房地产企业的资金周转率得到提高，同时通过有效的经营管理，商业银行对房地产企业的信心也将提高，在满足企业偿还债务与日常活动的经营基础上，再将结余资金归结到企业利润中，使资金回流成为房地产企业再投资的一个起点，使资金回流效率处于不断优化的过程中。
四、结语
房地产企業作为资金密集型企业，应该加强资金管理工作的有效开展，通过有效的资金管理方式，使资金利用效率得到提高，能够偿还到期债务，使资金管理的综合水平得到优化，在激烈的房地产市场竞争中发挥自身优势，在提高财务管理水平、控制财务风险的基础上，使企业竞争力得到提高，发挥会计工作对企业运行发展的积极作用。
参考文献：
[1]高海涛，多项目开发模式下房地产企业资金管理研究[J]，中国市场，2015，（22）：224
[2]王莉，浅谈房地产开发企业的资金管理[J]，现代经济信息，2015，（09）：57-59
[3]陈莉，论房地产企业资金管理内部控制的问题与对策[J]，管理观察，2015，（15）：88-89
[4]周琪，关于我国房地产企业资金链管理的思考[J]，时代金融，2015，（36）：13-17
[5]陈芸，试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J]，中国总会计师，2015，（07）：102-103
作者简介：赵博通（1993—）男， 吉林松原人， 辽宁对外经贸学院，2012级本科学士。研究方向：会计学。