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【摘要】出租屋是租住人口的载体，为了更好地加强租住人口的服务与管理，在原有出租屋管理模式实施成果的基础上采用市场机制不断完善租住人口信息管理体系，加快推行"一证多能"的居住制度，建立廉住公寓建设、完善出租屋管理立法并运用各种手段不断提升租住人口的综合素质之外。另外，从国家服务与管理、人民生活的各个方面探索适应社会发展趋势、适应人文理念的各种措施，以达到保障出租屋业主和承租人利益，方便国家管理机关进行管理、实现以服务型管理模式促进社会和谐发展的价值目标。
【关键词】出租屋；服务型；租住人口
出租屋和租住人口是改革开放和市场经济发展的伴生物，它们既给城市注入了活力，满足了城市发展的需要，同时也给社会治安稳定和社会管理带来巨大的压力与挑战。目前我国暂住人口数量接近2.4亿，出租屋是租住人口的载体，为了更好地加强暂住人口的服务与管理，建立服务型出租屋管理模式，完善人口信息采集、实施"一证多能"居住证制度、建立统一管理的廉租公寓等具体措施，再配以出租屋管理立法的不断完善和暂住人口的精神文化层次的不断提升，服务型出租屋管理模式一定能够很好地发挥出其设计功能，实现其追求的社会价值。
一、采用市场机制，完善人口信息采集
治安管理机关以人口基本信息作为工作的根基和出发点，如果没有准确的信息作为保障就无法采取有效决策进行服务和管理，并使公安机关的工作处于被动状态，降低行政管理工作效率，架空登记制度的实际功能。因此，任何治安管理举措作用的发挥，都应当建立在及时准确地掌握基本信息的基础上。市场经济这一大的时代背景割断了人们对于户口和单位的依赖，户籍和单位制度发挥社会控制作用的空间正在逐渐地减小。人户分离现象越来越多，户籍制度对人们生存状态、生活方式的约束力降低，单位更是褪去了社会管理职能，无法实现对人口的固定作用。那么如何用一个更好的制度来取代户籍与单位制度就是我们应当解决的第一个问题。本文认为应当采用市场机制来完善人口信息采集。
随着市场经济体制的运行和发展，人们传统的思维方式逐步解放，经济利益观念也深入人心。为了提高出租屋登记效率、夯实出租屋管理基础工作，本文建议采用经济鼓励手段、取消办证收费制度、降低出租屋经营的各项税收、实行登记不收费政策，来调动出租屋业主和暂住人员两方面都积极主动进行申报基础人口信息。例如在出租屋业主方面，各地政府可以根据地方财政收入的实际情况，依据出租屋的表现评比备案，对长期表现好的出租屋进行行政奖励或者通过提高银行贷款金额、增加医疗享用额度等措施提高其社会福利保障待遇；在承租人方面，可以实行取消登记备案的各项手续费和抵押金、对良好市民进行行政奖励等措施。这种运用经济利益激励的方式，使管理机关可以获得所需信息，使出租屋业主和承租人获得了实惠，充分展示出了主动登记的积极性，创造出了多赢的良好局面。
在完善人口信息采集方面，还应当注意不断更新工作方法，充分利用各种资源。例如：建立全国一体化的管理网络体系，使暂住人口再流动时，其基本信息可以随之流转。可以考虑在各级政府的领导下，成立暂住人口管理委员会及其工作办公室，公安、工商、劳动、计生、建设、民政、卫生等部门为成员单位，并明确人员、编织、机构职能，划拨专项工作经费，建立一套流动人口管理组织网络体系。在这样一个动态数据体系下，注意信息化管理、信息交流等具体问题，加强暂住人口来源地与居住地信息的沟通，进行信息协作，达到优势互补并实现充分的信息共享和研判分析，实现管理机关对出租屋管理的静态与动态综合管理，提高服务和管理水平。
二、推行"一证多能"的居住证制度
我国适用已久的暂住证制度在多方批判及挑战下，终于要逐步消失在我们的视野中了，取而代之的是居住证制度。目前，上海、广东都已逐渐推出附加了大量居民权益保障功能的居住证制度，这对于庞大的流动人口和人口流入地政府来说，将是一种双赢的制度。所谓"一证多能"就是指以居住证为流动人口在暂住地生活、就业、办理各项社会事务的重要凭证。只有赋予居住证多项功能，才能使办证人真正享受到办证后的实惠，才能激发流动人口主动申领居住证、向政府提供个人信息并且接受服务于管理的积极性。
据报道，在广东省"居住证持证人将享有享受公益性就业培训和职业介绍服务、参加社会保险享受相关待遇、享受法律服务和法律援助、享受国家规定的免费计划生育基本项目技术服务、传染病防治和儿童计划免疫保障服务等九项权益。如果有这样一种人性化的居民身份保障制度作为后盾，那么在某种程度上，出租屋治安管理将成为与城市房屋治安管理的一部分，这样的转变对于出租屋管理的意义是非同一般的。所以，更加全面、广泛地推行"一证多能"的居住证制度也将是服务型出租屋管理模式形成的重要条件，将对服务型出租屋管理模式的实施起到关键的基础性作用。
三、城市廉租房政策应逐步惠及暂住人口
廉租公寓是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，其明显的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。法国被誉为是"廉租房的天堂"，不仅因为其申请和审核程序简单易行、房屋舒适度高，更是因为其适用对象上至低收入的公务员、下至处于弱势情形的城市流动人口。这些都是对我国建立廉租公寓制度很好的参考和借鉴对象。在我国东莞，建廉租房已经作为东莞市委、市政府给新莞人的五大利好政策之一，同时，诸如土地管理等部门都将出台好的政策予以支持。建设部已经出台《廉租住房保障办法》，对于其适用对象、保障方式、保障资金和房屋来源、申请及审批的程序以及监督管理等规定都十分详尽。虽然这一规定不是专门针对城市暂住人口实施的，但是由此可见我国对于廉租住房的建设与保障工作已经越来越重视。建立针对当前居住在出租屋的暂住人口的廉租公寓居住保障制度势在必行。
四、完善出租屋管理立法 完善的法律制度是出租屋治安管理规范化、法制化的前提条件，而现行的有关法律法规具有明显的滞后性，并且其约束性、可执行性也不强。立法机关应当从维护社会稳定、促进经济发展、实现公平正义的起点出发，逐步制定统一的、权威的出租屋管理法律体系，使长期以来一直以行政管理方式逐渐向法制化、规范化的轨道转变。总体思路是对现行法律法规进行修改、整合，全面涉及有关的经济、政治、文化等权益立法，在时机成熟时制定符合我国国情的、在全国范围内统一适用的、可操作性强的出租屋管理法律法规。第一，通过立法明确出租屋治安管理的基本原则，使这种观念上、理论上的东西用法律的形式固定下来；第二，通过立法明确社会各部门在出租屋管理中的相应职责，规定各相关部门在出租屋管理中的地位，规范社会部门协作机制；第三，通过立法明确暂住人口信息数据的使用、管理，建立规范使用标准保障其安全运行，使公民的隐私安全不遭到侵害；第四，通过立法明确出租屋业主和承租人的权利和义务，使这些主体可以清楚地知道自己的权利与义务已经纳入到国家强制力保证实施的轨道上来了；第五，通过立法明确出租屋管理过程中的行为程序，使各管理机关的行政行为符合程序正义的要求以保障实体正义的实现；第六，通过立法严格规定各个主体的责任，如国家机关违法行政的责任、出租屋业主及承租人不履行义务的责任、各地域各部门的协作责任等。对于违反法律责任应当受到的制裁和惩罚同样不得忽视，这是现代法治责罚法定的基本要求。
除此之外，服务型出租屋治安管理模式还有许多其他问题需要关注，例如提高暂住人口的综合素质的问题。人口素质问题不仅仅是公民个人的问题，而是关系经济发展、关系国计民生的重大课题。暂住人口素质的提升带来的不只是他们自身价值的提升，还有出租屋治安环境的提升，是对社会服务与管理有巨大贡献的；提高行政管理机关工作效率，现代社会对于各行各业的工作效率要求都是越来越高的，高效的管理带来的不仅是大家的方便，还可能避免因为问题解决时间长而引发的其他连带问题；
综上所述，服务型出租屋管理模式，除了要在原有出租屋管理模式实施成果的基础上采用市场机制不断完善流动人口信息管理体系、加快推行"一证多能"的居住证制度、建立廉租公寓建设、完善出租屋管理立法并运用各种手段不断提升暂住人口的综合素质之外，还应当从国家服务与管理、人民生活的各个方面探索适应社会发展趋势、适应人文理念的各种具体措施，以真正达到保障出租屋业主和承租人利益、方便国家管理机关进行管理、实现社会公平正义、维护社会秩序的价值目标。
【关键词】出租屋；服务型；租住人口
出租屋和租住人口是改革开放和市场经济发展的伴生物，它们既给城市注入了活力，满足了城市发展的需要，同时也给社会治安稳定和社会管理带来巨大的压力与挑战。目前我国暂住人口数量接近2.4亿，出租屋是租住人口的载体，为了更好地加强暂住人口的服务与管理，建立服务型出租屋管理模式，完善人口信息采集、实施"一证多能"居住证制度、建立统一管理的廉租公寓等具体措施，再配以出租屋管理立法的不断完善和暂住人口的精神文化层次的不断提升，服务型出租屋管理模式一定能够很好地发挥出其设计功能，实现其追求的社会价值。
一、采用市场机制，完善人口信息采集
治安管理机关以人口基本信息作为工作的根基和出发点，如果没有准确的信息作为保障就无法采取有效决策进行服务和管理，并使公安机关的工作处于被动状态，降低行政管理工作效率，架空登记制度的实际功能。因此，任何治安管理举措作用的发挥，都应当建立在及时准确地掌握基本信息的基础上。市场经济这一大的时代背景割断了人们对于户口和单位的依赖，户籍和单位制度发挥社会控制作用的空间正在逐渐地减小。人户分离现象越来越多，户籍制度对人们生存状态、生活方式的约束力降低，单位更是褪去了社会管理职能，无法实现对人口的固定作用。那么如何用一个更好的制度来取代户籍与单位制度就是我们应当解决的第一个问题。本文认为应当采用市场机制来完善人口信息采集。
随着市场经济体制的运行和发展，人们传统的思维方式逐步解放，经济利益观念也深入人心。为了提高出租屋登记效率、夯实出租屋管理基础工作，本文建议采用经济鼓励手段、取消办证收费制度、降低出租屋经营的各项税收、实行登记不收费政策，来调动出租屋业主和暂住人员两方面都积极主动进行申报基础人口信息。例如在出租屋业主方面，各地政府可以根据地方财政收入的实际情况，依据出租屋的表现评比备案，对长期表现好的出租屋进行行政奖励或者通过提高银行贷款金额、增加医疗享用额度等措施提高其社会福利保障待遇；在承租人方面，可以实行取消登记备案的各项手续费和抵押金、对良好市民进行行政奖励等措施。这种运用经济利益激励的方式，使管理机关可以获得所需信息，使出租屋业主和承租人获得了实惠，充分展示出了主动登记的积极性，创造出了多赢的良好局面。
在完善人口信息采集方面，还应当注意不断更新工作方法，充分利用各种资源。例如：建立全国一体化的管理网络体系，使暂住人口再流动时，其基本信息可以随之流转。可以考虑在各级政府的领导下，成立暂住人口管理委员会及其工作办公室，公安、工商、劳动、计生、建设、民政、卫生等部门为成员单位，并明确人员、编织、机构职能，划拨专项工作经费，建立一套流动人口管理组织网络体系。在这样一个动态数据体系下，注意信息化管理、信息交流等具体问题，加强暂住人口来源地与居住地信息的沟通，进行信息协作，达到优势互补并实现充分的信息共享和研判分析，实现管理机关对出租屋管理的静态与动态综合管理，提高服务和管理水平。
二、推行"一证多能"的居住证制度
我国适用已久的暂住证制度在多方批判及挑战下，终于要逐步消失在我们的视野中了，取而代之的是居住证制度。目前，上海、广东都已逐渐推出附加了大量居民权益保障功能的居住证制度，这对于庞大的流动人口和人口流入地政府来说，将是一种双赢的制度。所谓"一证多能"就是指以居住证为流动人口在暂住地生活、就业、办理各项社会事务的重要凭证。只有赋予居住证多项功能，才能使办证人真正享受到办证后的实惠，才能激发流动人口主动申领居住证、向政府提供个人信息并且接受服务于管理的积极性。
据报道，在广东省"居住证持证人将享有享受公益性就业培训和职业介绍服务、参加社会保险享受相关待遇、享受法律服务和法律援助、享受国家规定的免费计划生育基本项目技术服务、传染病防治和儿童计划免疫保障服务等九项权益。如果有这样一种人性化的居民身份保障制度作为后盾，那么在某种程度上，出租屋治安管理将成为与城市房屋治安管理的一部分，这样的转变对于出租屋管理的意义是非同一般的。所以，更加全面、广泛地推行"一证多能"的居住证制度也将是服务型出租屋管理模式形成的重要条件，将对服务型出租屋管理模式的实施起到关键的基础性作用。
三、城市廉租房政策应逐步惠及暂住人口
廉租公寓是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，其明显的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。法国被誉为是"廉租房的天堂"，不仅因为其申请和审核程序简单易行、房屋舒适度高，更是因为其适用对象上至低收入的公务员、下至处于弱势情形的城市流动人口。这些都是对我国建立廉租公寓制度很好的参考和借鉴对象。在我国东莞，建廉租房已经作为东莞市委、市政府给新莞人的五大利好政策之一，同时，诸如土地管理等部门都将出台好的政策予以支持。建设部已经出台《廉租住房保障办法》，对于其适用对象、保障方式、保障资金和房屋来源、申请及审批的程序以及监督管理等规定都十分详尽。虽然这一规定不是专门针对城市暂住人口实施的，但是由此可见我国对于廉租住房的建设与保障工作已经越来越重视。建立针对当前居住在出租屋的暂住人口的廉租公寓居住保障制度势在必行。
四、完善出租屋管理立法 完善的法律制度是出租屋治安管理规范化、法制化的前提条件，而现行的有关法律法规具有明显的滞后性，并且其约束性、可执行性也不强。立法机关应当从维护社会稳定、促进经济发展、实现公平正义的起点出发，逐步制定统一的、权威的出租屋管理法律体系，使长期以来一直以行政管理方式逐渐向法制化、规范化的轨道转变。总体思路是对现行法律法规进行修改、整合，全面涉及有关的经济、政治、文化等权益立法，在时机成熟时制定符合我国国情的、在全国范围内统一适用的、可操作性强的出租屋管理法律法规。第一，通过立法明确出租屋治安管理的基本原则，使这种观念上、理论上的东西用法律的形式固定下来；第二，通过立法明确社会各部门在出租屋管理中的相应职责，规定各相关部门在出租屋管理中的地位，规范社会部门协作机制；第三，通过立法明确暂住人口信息数据的使用、管理，建立规范使用标准保障其安全运行，使公民的隐私安全不遭到侵害；第四，通过立法明确出租屋业主和承租人的权利和义务，使这些主体可以清楚地知道自己的权利与义务已经纳入到国家强制力保证实施的轨道上来了；第五，通过立法明确出租屋管理过程中的行为程序，使各管理机关的行政行为符合程序正义的要求以保障实体正义的实现；第六，通过立法严格规定各个主体的责任，如国家机关违法行政的责任、出租屋业主及承租人不履行义务的责任、各地域各部门的协作责任等。对于违反法律责任应当受到的制裁和惩罚同样不得忽视，这是现代法治责罚法定的基本要求。
除此之外，服务型出租屋治安管理模式还有许多其他问题需要关注，例如提高暂住人口的综合素质的问题。人口素质问题不仅仅是公民个人的问题，而是关系经济发展、关系国计民生的重大课题。暂住人口素质的提升带来的不只是他们自身价值的提升，还有出租屋治安环境的提升，是对社会服务与管理有巨大贡献的；提高行政管理机关工作效率，现代社会对于各行各业的工作效率要求都是越来越高的，高效的管理带来的不仅是大家的方便，还可能避免因为问题解决时间长而引发的其他连带问题；
综上所述，服务型出租屋管理模式，除了要在原有出租屋管理模式实施成果的基础上采用市场机制不断完善流动人口信息管理体系、加快推行"一证多能"的居住证制度、建立廉租公寓建设、完善出租屋管理立法并运用各种手段不断提升暂住人口的综合素质之外，还应当从国家服务与管理、人民生活的各个方面探索适应社会发展趋势、适应人文理念的各种具体措施，以真正达到保障出租屋业主和承租人利益、方便国家管理机关进行管理、实现社会公平正义、维护社会秩序的价值目标。