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据有关机构统计，2007年京城别墅市场上，以“千万级别墅”身份亮相的项目将多达20个左右。对此，有业内人士指出，“如果说2006年千万级别墅在北京还属于凤毛麟角的话，2007年无疑是千万级别墅集体上市年。在众多顶级别墅同场竞技的激烈竞争下，只有占据‘天时、地利、人和’的优质项目，才能笑到最后”。
回顾2006年京城别墅市场，以香山清琴、东方普罗旺斯为首的顶级别墅，荣膺2006年别墅销售前10强，而以国花园、财富公馆为代表的知名项目，却惨遭“滑铁卢”。因此，2007年京城千万级别墅的命运如何，成为近期业内外人士关注的焦点。
地段价值决定销售命运
“作为高档别墅中的顶级产品，千万别墅应深深植根干‘豪地’，即所谓的‘豪地生豪宅’。具体而言，自然环境条件优越、区位优势明显、配套设施完善等综合因素优越，是促使千万级别墅热销的先决条件。因此，在缺失上述条件的区域发展千万别墅产品，极有可能出现市场接受度较差的局面。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划经理郝荣福分析道。
“对于土地资源和景观资源的占有，是支撑顶级别墅售价的重要因素之一。”五合国际建筑设计集团董事、总经理陶滔认为，千万级别墅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上。由于支付了更多的成本，因此在景观和土地的占有上，顶级别墅最为明显。
以2006年取得不俗销售业绩的。香山清琴为例，该项目位于自然景观和区域配套较为完善的西山板块，良好的地理条件促使众多高端置业者青睐于它，也使得该项目以13 89亿元的总销售额，成为2006年京城别墅市场的销售冠军。
然而，地理环境不佳与高端产品定位的背离，也使得部分千万级别墅落得了“无人喝彩”的境地。位于通州区的国花园就是一个典型代表。据业内人士分析，国花园作为售价在3000万元以上的顶级别墅，却位于通州这样一个主要面对的是在CBD区域工作的白领阶层，以经济型别墅为主的区域环境。像国花园这样的奢华别墅，远远超出该区域别墅买家所能承受的范围，而能购买该项目的金字塔顶端人群，又不能接受通州区域相对落后的居住环境，因此导致了国花园遭遇“零销售”的尴尬境地。
四大标尺度量竞争力
“2007年，400万～500万元的别墅已经是别墅市场上的大众化产品，1000万元的别墅才是豪宅，千万级别墅的时代已经到来。”庞博国际执行董事刘东如是表示。
郝荣福也指出，“2006年千万级别墅还是部分项目内部的‘尖端产品’，到2007年已经成为京城别墅市场的‘主流产品’，而且千万级别墅也经历着由‘定制化奢侈品’向‘批量化奢侈品’转变的阶段”。
随着千万级别墅上市数量的不断增多，如何吸引顶级客户，已经成为众多项目的“首要功课”。对此，刘东指出千万级别墅至少要符合以下四大标准，才能在市场上获得不俗的销售业绩。
标准之一：千万级别墅要有大空间。刘东指出，居住空间的舒适性，是吸引高端业主的第一要素。因此就要求，顶级别墅的每一层面积都要足够大，而不是简单的将1000平方米的建筑面积平均分摊到各个楼层中，这就需要设计师完善功能设计。
“顶级别墅的客户都不是需要房间，而是一种生活。”陶滔认为，设计师应当提供给客户的是一种顶级生活的功能需求，在800多平方米的室内设计出满足业主多方面的细节需求，如放映室、更衣室、休息室、活动室等多种空间。
以中央别墅区的丽宫别墅为例，户型面积在673～1595平方米之间，在营造舒适居住空间的同时，该项目所有居室均为套房设计，户户均设私家电梯、私属泳池、水疗按摩、温泉入户等配套设备，让居住于此的业主足不出户，就可享受到最为完善的生活享受。
标准之二：千万级别墅匹配大庭院。刘东指出，提及顶级奢华别墅，人们自然会想到纽约长岛、比华利山、法国、地中海、香港山顶及浅水湾等知名别墅区。这些世界知名的别墅区最大的特点就是，在保证别墅奢华品质的同时，还拥有风景优美的内外部环境。而京城的千万级别墅要想吸引顶级客群挑剔的眼光，就必须配备与千万级身价相匹配的舒适庭院。
已经有置业千万级别墅意愿的陈先生向记者介绍，他比较看好丽宫别墅和东方普罗旺斯两个项目。“这两个项目除了拥有优良的建筑品质之外，最让我心动的就在于它们都为业主提供了舒适的私家花园，不仅让我的孩子拥有了嬉戏的场所，也可以让我坐在阳台上斤欠赏院子里的美景。”
标准之三：千万级别墅要具备舒适配套设施。“除了圳墅项目本身应该拥有完美的产品品质外，高端置业者还非常关注别墅项目所在区域配套设施的完备程度。”刘东分析道。
对此，郝荣福指出2007年京城别墅市场能获得不俗销售业绩的千万级别墅，将主要分布在中央别墅区、亚北别墅区，以及西山别墅区三个传统的核心别墅地区，这些别墅区具有的共同特点即是，区域的地段价值已经被高端别墅置业者所认同。
近日准备在中央别墅区购买高端别墅的邓志士先生指出，“经过多次考察，我已经将置业目标锁定于丽宫别墅。我之所以选择这个项目，就是看中它位于北京最成熟的别墅区域——中央别墅区，该项目配套设施都十分齐全，丽宫会所及配套的温榆广场提供了大型水疗中心、主题餐厅、超市、咖啡厅等，符合我对顶级别墅的定义”。
标准之四：千万级别墅要保障业主的私密性。“私密性也是顶级别墅的最重要标志。”陶滔指出，在香港价值上亿元的豪宅往往有自己的私家道，通过私人道路与外界隔绝，过着一种低调的奢侈生活。而在国内，这种别墅并不多见，但强调私密性是顶级别墅的重要特征。“因为居住者需要更为隐密和不被打扰的生活，这也意味着他需要付出更高的代价来满足自己的需要。”
当然，私密性所不可或缺的元素是优质物业服务。例如，北京丽高王府、丽斯花园等知名项目，为业主和外籍高管住户营造舒适的私密性生活空间，因而奠定了市场地位，而丽宫别墅更引入国际认可的“金钥匙”酒店管家，为住户提供全方位管家服务，确保居者享有不一样的体贴细致服务。
回顾2006年京城别墅市场，以香山清琴、东方普罗旺斯为首的顶级别墅，荣膺2006年别墅销售前10强，而以国花园、财富公馆为代表的知名项目，却惨遭“滑铁卢”。因此，2007年京城千万级别墅的命运如何，成为近期业内外人士关注的焦点。
地段价值决定销售命运
“作为高档别墅中的顶级产品，千万别墅应深深植根干‘豪地’，即所谓的‘豪地生豪宅’。具体而言，自然环境条件优越、区位优势明显、配套设施完善等综合因素优越，是促使千万级别墅热销的先决条件。因此，在缺失上述条件的区域发展千万别墅产品，极有可能出现市场接受度较差的局面。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划经理郝荣福分析道。
“对于土地资源和景观资源的占有，是支撑顶级别墅售价的重要因素之一。”五合国际建筑设计集团董事、总经理陶滔认为，千万级别墅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上。由于支付了更多的成本，因此在景观和土地的占有上，顶级别墅最为明显。
以2006年取得不俗销售业绩的。香山清琴为例，该项目位于自然景观和区域配套较为完善的西山板块，良好的地理条件促使众多高端置业者青睐于它，也使得该项目以13 89亿元的总销售额，成为2006年京城别墅市场的销售冠军。
然而，地理环境不佳与高端产品定位的背离，也使得部分千万级别墅落得了“无人喝彩”的境地。位于通州区的国花园就是一个典型代表。据业内人士分析，国花园作为售价在3000万元以上的顶级别墅，却位于通州这样一个主要面对的是在CBD区域工作的白领阶层，以经济型别墅为主的区域环境。像国花园这样的奢华别墅，远远超出该区域别墅买家所能承受的范围，而能购买该项目的金字塔顶端人群，又不能接受通州区域相对落后的居住环境，因此导致了国花园遭遇“零销售”的尴尬境地。
四大标尺度量竞争力
“2007年，400万～500万元的别墅已经是别墅市场上的大众化产品，1000万元的别墅才是豪宅，千万级别墅的时代已经到来。”庞博国际执行董事刘东如是表示。
郝荣福也指出，“2006年千万级别墅还是部分项目内部的‘尖端产品’，到2007年已经成为京城别墅市场的‘主流产品’，而且千万级别墅也经历着由‘定制化奢侈品’向‘批量化奢侈品’转变的阶段”。
随着千万级别墅上市数量的不断增多，如何吸引顶级客户，已经成为众多项目的“首要功课”。对此，刘东指出千万级别墅至少要符合以下四大标准，才能在市场上获得不俗的销售业绩。
标准之一：千万级别墅要有大空间。刘东指出，居住空间的舒适性，是吸引高端业主的第一要素。因此就要求，顶级别墅的每一层面积都要足够大，而不是简单的将1000平方米的建筑面积平均分摊到各个楼层中，这就需要设计师完善功能设计。
“顶级别墅的客户都不是需要房间，而是一种生活。”陶滔认为，设计师应当提供给客户的是一种顶级生活的功能需求，在800多平方米的室内设计出满足业主多方面的细节需求，如放映室、更衣室、休息室、活动室等多种空间。
以中央别墅区的丽宫别墅为例，户型面积在673～1595平方米之间，在营造舒适居住空间的同时，该项目所有居室均为套房设计，户户均设私家电梯、私属泳池、水疗按摩、温泉入户等配套设备，让居住于此的业主足不出户，就可享受到最为完善的生活享受。
标准之二：千万级别墅匹配大庭院。刘东指出，提及顶级奢华别墅，人们自然会想到纽约长岛、比华利山、法国、地中海、香港山顶及浅水湾等知名别墅区。这些世界知名的别墅区最大的特点就是，在保证别墅奢华品质的同时，还拥有风景优美的内外部环境。而京城的千万级别墅要想吸引顶级客群挑剔的眼光，就必须配备与千万级身价相匹配的舒适庭院。
已经有置业千万级别墅意愿的陈先生向记者介绍，他比较看好丽宫别墅和东方普罗旺斯两个项目。“这两个项目除了拥有优良的建筑品质之外，最让我心动的就在于它们都为业主提供了舒适的私家花园，不仅让我的孩子拥有了嬉戏的场所，也可以让我坐在阳台上斤欠赏院子里的美景。”
标准之三：千万级别墅要具备舒适配套设施。“除了圳墅项目本身应该拥有完美的产品品质外，高端置业者还非常关注别墅项目所在区域配套设施的完备程度。”刘东分析道。
对此，郝荣福指出2007年京城别墅市场能获得不俗销售业绩的千万级别墅，将主要分布在中央别墅区、亚北别墅区，以及西山别墅区三个传统的核心别墅地区，这些别墅区具有的共同特点即是，区域的地段价值已经被高端别墅置业者所认同。
近日准备在中央别墅区购买高端别墅的邓志士先生指出，“经过多次考察，我已经将置业目标锁定于丽宫别墅。我之所以选择这个项目，就是看中它位于北京最成熟的别墅区域——中央别墅区，该项目配套设施都十分齐全，丽宫会所及配套的温榆广场提供了大型水疗中心、主题餐厅、超市、咖啡厅等，符合我对顶级别墅的定义”。
标准之四：千万级别墅要保障业主的私密性。“私密性也是顶级别墅的最重要标志。”陶滔指出，在香港价值上亿元的豪宅往往有自己的私家道，通过私人道路与外界隔绝，过着一种低调的奢侈生活。而在国内，这种别墅并不多见，但强调私密性是顶级别墅的重要特征。“因为居住者需要更为隐密和不被打扰的生活，这也意味着他需要付出更高的代价来满足自己的需要。”
当然，私密性所不可或缺的元素是优质物业服务。例如，北京丽高王府、丽斯花园等知名项目，为业主和外籍高管住户营造舒适的私密性生活空间，因而奠定了市场地位，而丽宫别墅更引入国际认可的“金钥匙”酒店管家，为住户提供全方位管家服务，确保居者享有不一样的体贴细致服务。