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摘 要：本文从征收赋税的公平能力原则的角度讨论了平均税率确定的原则，从宏观发展状况以及税负还有微观物业运行情况等等因素讨论了物业税征收的合理的税率的范围，在物业税基本征收的累进税方式上，把对房价情况的反映设计进入了超额面积税计税系数以期加大物业税对于我国房地产市场的调控力度。另外，我们结合北京市的数据，计算了北京的基本物业税税率范围，同时给出了一个个体税率的案例，说明我们计算的过程。
关键词：合适税率的范围；累计税；超额面积税调整系数
中图分类号：D922.22文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0073-01
一、物业税税率的设计
（一）平均税率范围
平均税率即全部应纳税额占全部应税的征税对象数额的税率。由于税收的纵向公平原则要求经济条件不同的人负担不同数额的税收，纳税能力大的多纳税，纳税能力小的少纳税，无纳税能力则不纳税。设改革前的物业税收入包括房产税、城市房地产税和土地使用税这三个税收收入之和，则基本税率应该满足：
其中，IR为改革前的物业税总收入，R为住宅价值，IA为规定的免税价值，N为非住宅物业的总价值。另外，考虑到物业税作为一种房产税，其本身不能给纳税人造成过高的负担，所以物业税的税率也应设置一个下限。在上述研究者的研究中，物业税的征收，应该是一项即有利于国家财政平衡又有利于社会再生产的税收，不能给普通家庭带来过重的税税收负担。根据作者的表述，
物业税的宏观税负水平为=
假设合理的宏观税率水平为C，则基本税率应满足的条件是：
其中，GGDP 代表当地的年度国内生产总值。
综上所述，合理的物业税基本税率的范围是应该是：
（二）基本税率
由已确定的物业税平均税率范围，基础税率为上述范圍的均值。根据帕累托规律可假定，约有20%的居民拥有的物业财产是超过正常居住标准并需征收超额建筑面积税和超额土地占用税的，这部分的税收具有一定的累进性。因此，综合考虑这里基本物业税税率以平均税率的0.8计，根据黄樟友的研究即
T0(Pjs)=Pjs*P*0.8%
式中:T0()—基本物业税计税函数；Pjs—物业税计税依据。
（三）个别综合税率
在基本税率设定为0.8%的假设前提下，考虑物业税的个别综合税率应该有一定的累进性。而累进程度应该保证物业税不改变物业财产的收益序列。即若A物业的价值大于B物业，则其用于出租后的价值减去物业税也应大于B。
（四）计税系数的改进
考虑到房价能够较好的反应房屋价值、房屋地段、房屋升值价值等等特点，同时从征收物业税的税收目的出发，希望可以通过基于房价的超额面积计税系数进行调整，以实现对房价的调控。所以本文在黄樟友物业税研究的基础上，通过对其物业税税率模型中的超额建筑面积税积水系数的调整，得到更为合理的税率模型。
二、有关物业税税率的实证研究
（一）平均税率范围以及基础税率
以北京市为例，北京2008年物业税税率范围为：
房产税总额为792821万，住宅物业总价值=物业均价*物业总面积=9535（元）*63936.9（万），同时，物业免税总额为人均每户免税面积*户数，为160268万；北京2008年GDP为11115万，税负的合理取值为2%。利用上边讨论的税率范围的公式可以得到平均税率应该是0.18%—0.5%。基础税率为上述范围的均值*0.8，0.35%*0.8，为0.28%。
（二）个别综合税率
例如，北京的一个3口之家，其家庭建筑面积标准为90平方米，物业面积为120平方米，购置房产的价格为10000元每平方米，北京的最低房价是3000元每平方米，房产均价为9000元每平方米，那么他的超额面积税计税系为0.778。其超额面积税税率为，0.778*（120-90）/75*0.28%,为0.09%。若计税依据为120万，那么所征收的物业税为120（万）*（0.28%+0.09%）,为4440元。
作者单位：中央财经大学
参考文献：
[1]裘思珺，屠梅曾.我国物业税税率设计的理论与实证分析[J].科学技术与工程.2009.
[2]吕华秀.论最适税率的确定[N].湖南税务高等专科学校学报.2004.
[3]黄樟友.物业税税收方案设计及其测算分析[D].浙江大学硕士学位论文.2006.
[4]李平.开征物业税的必要性及税率设计的理论与实证分析[D].申请清华大学硕士学位论文.2005.
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
关键词：合适税率的范围；累计税；超额面积税调整系数
中图分类号：D922.22文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0073-01
一、物业税税率的设计
（一）平均税率范围
平均税率即全部应纳税额占全部应税的征税对象数额的税率。由于税收的纵向公平原则要求经济条件不同的人负担不同数额的税收，纳税能力大的多纳税，纳税能力小的少纳税，无纳税能力则不纳税。设改革前的物业税收入包括房产税、城市房地产税和土地使用税这三个税收收入之和，则基本税率应该满足：
其中，IR为改革前的物业税总收入，R为住宅价值，IA为规定的免税价值，N为非住宅物业的总价值。另外，考虑到物业税作为一种房产税，其本身不能给纳税人造成过高的负担，所以物业税的税率也应设置一个下限。在上述研究者的研究中，物业税的征收，应该是一项即有利于国家财政平衡又有利于社会再生产的税收，不能给普通家庭带来过重的税税收负担。根据作者的表述，
物业税的宏观税负水平为=
假设合理的宏观税率水平为C，则基本税率应满足的条件是：
其中，GGDP 代表当地的年度国内生产总值。
综上所述，合理的物业税基本税率的范围是应该是：
（二）基本税率
由已确定的物业税平均税率范围，基础税率为上述范圍的均值。根据帕累托规律可假定，约有20%的居民拥有的物业财产是超过正常居住标准并需征收超额建筑面积税和超额土地占用税的，这部分的税收具有一定的累进性。因此，综合考虑这里基本物业税税率以平均税率的0.8计，根据黄樟友的研究即
T0(Pjs)=Pjs*P*0.8%
式中:T0()—基本物业税计税函数；Pjs—物业税计税依据。
（三）个别综合税率
在基本税率设定为0.8%的假设前提下，考虑物业税的个别综合税率应该有一定的累进性。而累进程度应该保证物业税不改变物业财产的收益序列。即若A物业的价值大于B物业，则其用于出租后的价值减去物业税也应大于B。
（四）计税系数的改进
考虑到房价能够较好的反应房屋价值、房屋地段、房屋升值价值等等特点，同时从征收物业税的税收目的出发，希望可以通过基于房价的超额面积计税系数进行调整，以实现对房价的调控。所以本文在黄樟友物业税研究的基础上，通过对其物业税税率模型中的超额建筑面积税积水系数的调整，得到更为合理的税率模型。
二、有关物业税税率的实证研究
（一）平均税率范围以及基础税率
以北京市为例，北京2008年物业税税率范围为：
房产税总额为792821万，住宅物业总价值=物业均价*物业总面积=9535（元）*63936.9（万），同时，物业免税总额为人均每户免税面积*户数，为160268万；北京2008年GDP为11115万，税负的合理取值为2%。利用上边讨论的税率范围的公式可以得到平均税率应该是0.18%—0.5%。基础税率为上述范围的均值*0.8，0.35%*0.8，为0.28%。
（二）个别综合税率
例如，北京的一个3口之家，其家庭建筑面积标准为90平方米，物业面积为120平方米，购置房产的价格为10000元每平方米，北京的最低房价是3000元每平方米，房产均价为9000元每平方米，那么他的超额面积税计税系为0.778。其超额面积税税率为，0.778*（120-90）/75*0.28%,为0.09%。若计税依据为120万，那么所征收的物业税为120（万）*（0.28%+0.09%）,为4440元。
作者单位：中央财经大学
参考文献：
[1]裘思珺，屠梅曾.我国物业税税率设计的理论与实证分析[J].科学技术与工程.2009.
[2]吕华秀.论最适税率的确定[N].湖南税务高等专科学校学报.2004.
[3]黄樟友.物业税税收方案设计及其测算分析[D].浙江大学硕士学位论文.2006.
[4]李平.开征物业税的必要性及税率设计的理论与实证分析[D].申请清华大学硕士学位论文.2005.
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文