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【摘 要】 本文通过对我国房地产工程项目施工中存在的一些管理方面的问题进行分析，并提出一些措施来加强其管理的精细化。
【关键词】 精细化管理；施工项目；质量；成本
引言：
房地产企业成本控制精细化管理研究有宏观、行业以及企业自身发展阶段的必然要求。从宏观上讲，对房地产企业成本控制进行精细化管理研宄，对合理利用土地资源、避免房地产市场饱和有着一定的意义。由于国内房地产业经过几十年的高速发展，己经开始走出了暴利的時代。国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿。房地产低利润时代的来到，房地产企业成本控制精细化管理重要性越发显现。着手对房地产企业成本控制进行精细化管理研究，对房地产企业参与土地市场竞争，提升利润空间、制定销售策略以及提高市场核心竞争力都有重要意义。
一、精细化管理的概述
（一）精细化管理的概念
精细化管理目的是减少项目成本支出，不断提高运营效率，通过标准化、系统化、流程化等一系列规章制度的建立，梳理公司在房地产开发过程中存在的漏洞，加强信息化和程序化管理，有效提高在房地产开发过程中的工作效率，严控成本，以保障在实现企业效益价值最大化的最终目标下实现成本的最小化，从管理中创造效益。
（二）精细化管理的特征
房地产项目精细化管理主要有以下几方面特征：1.三化。即精化、细化、量化。所谓精化主要指质量，产品质量永远要放在首位，要保证工程质量，做出精品。同时也要重点关注物业服务和物业管理，给业主呈现最好的服务和优质的管理。所谓细化就是要把握项目开发过程中的各项细节，细化各项操作程序，在各项核心和易错的操作环节制定科学、合理的工作流程，并通过管理制度对其实施进行严格监督。量化即要使用具体的数值，尽量量化各个项目管理中的各项工作，如项目成本预算、进度安排、材料设备购置等。2.流程优化，协同高效。将房地产项目开发中每一项工作，按照具体的工艺顺序详细分解，并对前后衔接的工作板块进行整体分析、简化，促使整个流程高效、简洁。同时，采用补位法、匹配法、短板改善法、流程再造法等手段使项目开发中的各部门、各岗位、各单元之间达成良好的衔接和配合，实现默契、统一。3.严格执行、准确判断。通过制定严格的管理制度和管理流程，工作有章可循，加强监督，并采取适当的奖惩措施，保证规章制度存在的意义。准确判断指的是项目管理的决策层要做到对项目事态发展状况的准确判断，包括计划准确、指令准确、执行准确等等。
二、实施施工精细化管理的意义
在现代工程项目施工中，采用精细化管理带来了诸多方面的优势，具有十分重要的意义，其主要体现在以下几个方面。
（一）增进了项目管理者与施工人员的关系
在工程项目施工中采取精细化管理，可以增加施工项目的管理者与施工人员彼此之间的信任、尊重，并化解一些矛盾，理顺工作关系问题，进而稳定施工人员的工作情绪，使施工人员的工作积极性充分发挥出来，使项目管理人员与施工人员的关系变得更加密切，为项目构建更加和谐的施工环境。
（二）为企业发展奠定坚实的基础
施工现场实施施工的精细化管理，就是真正意义上将施工企业的经济效益与施工人员的工资进行挂钩，并作为奖金分配的一种参考。在施工项目现场，一般情况下班组是最小的组织单位，如果班组都能执行精细化管理，使工作都按照标准、规范进行操作，则施工安全就能够得到充分保证，施工企业也得以稳定发展，这就为企业向标准化、规模化发展奠定了坚实的基础。
（三）建立完善的岗位责任制
工程项目实施施工精细化管理，可以明确职责，使施工人员的管理更加到位。这样就可以建立完善的岗位责任制，把各项工作进行分解、职责进行明确，进而加强施工人员标准化作业，也提高了岗位精细化职责意识。正是由于施工项目管理者工作的重点就是对过程的控制，使用精细化管理才能够强化管理者的责任意识，及时发现并解决问题。
三、房地产企业实施成本精细化管理的具体策略
（一）强化合同管理和计量支付管理
所有劳务班组必须与项目经理部签定合同，合同中除了明确双方的责任与义务外，还要针对可能发生的纠纷在合同中采取预防措施。在合同执行过程中，尽量第一时间消除各种纠纷隐患同时，强加内部计量的管控，在支付前对“质量保证全”、“安全保证全”、“进度保证全”、“劳务工工资保证全”坚决暂时扣除。在支付物资材料等费用时，采取灵活方式，尽量延缓支付时间与比例，以增加资全的时间价值。
（二）实施全面预算管理体系，是成本精细化管理的基础
全面预算重点是成本预算。就是根据预算行事，事前心中有数，过程全面控制，量入为出，精打细算人、财、物消耗，真正意义上实现效益最大化。首先，围绕房地产企业的年度经营考核目标，遵循以收定支原则，把目标成本按时间、按层级进行分解。将年度成本目标分解到季度，季度分解到月；将项目目标成本分解到下属各部门，再由各部门分解并落实到每一个房地产企业的从业人员身上。对预算内费用，固定费用按照绝对值、变动费用按照产值成本率的方式进行控制。对预算外费用，单独实行超预算审批。其次，以目标成本为依据，引入成本倒逼机制。在目标收入确定的前提下，扣除合理利润空间后，倒推计算得到房地产企业成本费用支出。在此基础上，进一步倒逼压缩各项支出，如前期费用的倒逼、工程建安费用的倒逼、基础设施建设工程费的倒逼、公共配套费用的倒逼、期间费用的倒逼、资本成本的倒逼等。
（三）以项目采购管理为基础，全面做好建筑工程项目的成本管理
建筑项目的采购管理关系到建筑工程项目的成本，采购的成本是以建筑企业投标报价的清单为准，若超出，需投资方及监理认可，方办理相关的签证；为了优化采购方式，借鉴相关行业的成功或成熟经验。这就要求建筑企业组织所有再建的项目部根据采购的项目进行采购，（其优势杜绝项目部利用不正规的渠道采购质差价高的商品，或量小形不成批量，优惠幅度小等情况）对于大宗项目采购尽可能采用公开招标、邀请招标及竞争性谈判等形式选择供货商，对于工程成本影响不大的小宗项目、紧缺项目采购可采用单一来源采购、询价采购和直接采购等方式；以利于降低采购成本。同时，按照合同金额，做好项目的动态成本计划、成本控制、成本分析，利用成本全面控制的原则、动态控制的原则、开源与节流相结合的原则、目标管理原则、节约原则，责、权、利相结合的原则，对成本进行有效控制，避免因人为、管理等诸多方面的因素造成成本的增加，同时，运用价值工程的方法做好建筑工程项目成本的核算，最终找出影响成本增加的关键因素，统筹管理。只有精打细算，从管理上要效益，才是企业生存发展之本。 （四）对成本目标进行细化，贯彻目标责任制。
在地产工程建设成本管理中，许多因素会影响过程管理的效果，所以要确保成本管理目标的实现，就有必要对管理工作和管理目標进行细化。在此工作中，可以将成本管理目标分解落实于各个部分或者工作人员身上，并将各个部门以及工作人员作为管理对象。也可以将成本目标细化到每个分部分项工程中，将每个分部分项工程当做成本控制对象。需要注意的是，在对管理目标进行细化的过程中，需要明确每位工作人员的责任并贯彻目标责任制与责任追求制以确保成本管理目标的实现。
（五）建筑施工项目进度管理
建筑施工项目进度管理的总目标是满足合同约定的建设工期。建筑施工项目进度管理是指按照既定的工期，编制出最合理的建筑施工进度计划，在实施该建筑施工计划的过程中，定期或不定期检查施工进度的实际情况，并将其与施工进度计划相对比，若出现进度变化情况，需分析变化产生的原因和影响工期、成本的程度，并根据需要采取必要措施予以纠正或调整原进度计划，持续地重复此过程，直至施工项目竣工移交。进度管理首先以合同约定的工期来制定各种施工进度计划。并有实施施工进度计划的组织、技术、经济、合同、信息等措施，各种措施应详尽、具体，并有针对性及可操作性。其次，就是在施工项目进度计划的执行过程中按要求定期或不定期跟踪检查，在施工进度计划图上按实际施工进度进行记录，根据相关数据分析施工进度执行情况。再次，发现进度计划实施偏差后及时分析原因并采取相应措施对施工进度计划进行纠偏，如有必要，则调整进度目标并编制新的施工进度计划。进度管理过程中注意第一手原始资料的收集整理，及时处理进度索赔。
四、结束语
房地产企业精细化管理是房地产行业发展到一定阶段的必由之路，也是市场进行优胜劣汰的主要手段。房地产企业只有不断地加强开发项目的精细化管理，才能促进项目付出最小代价，获得最大的收益，实现企业的可持续发展，激发企业活力，增强自身行业竞争力。
参考文献：
[1]侯清耀.工程建设项目施工管理精细化研究[D].青岛理工大学，2014.
[2]徐琼.探讨住宅工程造价管理中的精细化管理[J].低碳世界，2014，09：171-172.
[3]王明东.建筑施工项目中的精细化管理[J].山西建筑，2014，15：280-282.
[4]刘军.浅议房地产企业成本精细化管理[J].现代商业，2014，05：170-171.
【关键词】 精细化管理；施工项目；质量；成本
引言：
房地产企业成本控制精细化管理研究有宏观、行业以及企业自身发展阶段的必然要求。从宏观上讲，对房地产企业成本控制进行精细化管理研宄，对合理利用土地资源、避免房地产市场饱和有着一定的意义。由于国内房地产业经过几十年的高速发展，己经开始走出了暴利的時代。国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿。房地产低利润时代的来到，房地产企业成本控制精细化管理重要性越发显现。着手对房地产企业成本控制进行精细化管理研究，对房地产企业参与土地市场竞争，提升利润空间、制定销售策略以及提高市场核心竞争力都有重要意义。
一、精细化管理的概述
（一）精细化管理的概念
精细化管理目的是减少项目成本支出，不断提高运营效率，通过标准化、系统化、流程化等一系列规章制度的建立，梳理公司在房地产开发过程中存在的漏洞，加强信息化和程序化管理，有效提高在房地产开发过程中的工作效率，严控成本，以保障在实现企业效益价值最大化的最终目标下实现成本的最小化，从管理中创造效益。
（二）精细化管理的特征
房地产项目精细化管理主要有以下几方面特征：1.三化。即精化、细化、量化。所谓精化主要指质量，产品质量永远要放在首位，要保证工程质量，做出精品。同时也要重点关注物业服务和物业管理，给业主呈现最好的服务和优质的管理。所谓细化就是要把握项目开发过程中的各项细节，细化各项操作程序，在各项核心和易错的操作环节制定科学、合理的工作流程，并通过管理制度对其实施进行严格监督。量化即要使用具体的数值，尽量量化各个项目管理中的各项工作，如项目成本预算、进度安排、材料设备购置等。2.流程优化，协同高效。将房地产项目开发中每一项工作，按照具体的工艺顺序详细分解，并对前后衔接的工作板块进行整体分析、简化，促使整个流程高效、简洁。同时，采用补位法、匹配法、短板改善法、流程再造法等手段使项目开发中的各部门、各岗位、各单元之间达成良好的衔接和配合，实现默契、统一。3.严格执行、准确判断。通过制定严格的管理制度和管理流程，工作有章可循，加强监督，并采取适当的奖惩措施，保证规章制度存在的意义。准确判断指的是项目管理的决策层要做到对项目事态发展状况的准确判断，包括计划准确、指令准确、执行准确等等。
二、实施施工精细化管理的意义
在现代工程项目施工中，采用精细化管理带来了诸多方面的优势，具有十分重要的意义，其主要体现在以下几个方面。
（一）增进了项目管理者与施工人员的关系
在工程项目施工中采取精细化管理，可以增加施工项目的管理者与施工人员彼此之间的信任、尊重，并化解一些矛盾，理顺工作关系问题，进而稳定施工人员的工作情绪，使施工人员的工作积极性充分发挥出来，使项目管理人员与施工人员的关系变得更加密切，为项目构建更加和谐的施工环境。
（二）为企业发展奠定坚实的基础
施工现场实施施工的精细化管理，就是真正意义上将施工企业的经济效益与施工人员的工资进行挂钩，并作为奖金分配的一种参考。在施工项目现场，一般情况下班组是最小的组织单位，如果班组都能执行精细化管理，使工作都按照标准、规范进行操作，则施工安全就能够得到充分保证，施工企业也得以稳定发展，这就为企业向标准化、规模化发展奠定了坚实的基础。
（三）建立完善的岗位责任制
工程项目实施施工精细化管理，可以明确职责，使施工人员的管理更加到位。这样就可以建立完善的岗位责任制，把各项工作进行分解、职责进行明确，进而加强施工人员标准化作业，也提高了岗位精细化职责意识。正是由于施工项目管理者工作的重点就是对过程的控制，使用精细化管理才能够强化管理者的责任意识，及时发现并解决问题。
三、房地产企业实施成本精细化管理的具体策略
（一）强化合同管理和计量支付管理
所有劳务班组必须与项目经理部签定合同，合同中除了明确双方的责任与义务外，还要针对可能发生的纠纷在合同中采取预防措施。在合同执行过程中，尽量第一时间消除各种纠纷隐患同时，强加内部计量的管控，在支付前对“质量保证全”、“安全保证全”、“进度保证全”、“劳务工工资保证全”坚决暂时扣除。在支付物资材料等费用时，采取灵活方式，尽量延缓支付时间与比例，以增加资全的时间价值。
（二）实施全面预算管理体系，是成本精细化管理的基础
全面预算重点是成本预算。就是根据预算行事，事前心中有数，过程全面控制，量入为出，精打细算人、财、物消耗，真正意义上实现效益最大化。首先，围绕房地产企业的年度经营考核目标，遵循以收定支原则，把目标成本按时间、按层级进行分解。将年度成本目标分解到季度，季度分解到月；将项目目标成本分解到下属各部门，再由各部门分解并落实到每一个房地产企业的从业人员身上。对预算内费用，固定费用按照绝对值、变动费用按照产值成本率的方式进行控制。对预算外费用，单独实行超预算审批。其次，以目标成本为依据，引入成本倒逼机制。在目标收入确定的前提下，扣除合理利润空间后，倒推计算得到房地产企业成本费用支出。在此基础上，进一步倒逼压缩各项支出，如前期费用的倒逼、工程建安费用的倒逼、基础设施建设工程费的倒逼、公共配套费用的倒逼、期间费用的倒逼、资本成本的倒逼等。
（三）以项目采购管理为基础，全面做好建筑工程项目的成本管理
建筑项目的采购管理关系到建筑工程项目的成本，采购的成本是以建筑企业投标报价的清单为准，若超出，需投资方及监理认可，方办理相关的签证；为了优化采购方式，借鉴相关行业的成功或成熟经验。这就要求建筑企业组织所有再建的项目部根据采购的项目进行采购，（其优势杜绝项目部利用不正规的渠道采购质差价高的商品，或量小形不成批量，优惠幅度小等情况）对于大宗项目采购尽可能采用公开招标、邀请招标及竞争性谈判等形式选择供货商，对于工程成本影响不大的小宗项目、紧缺项目采购可采用单一来源采购、询价采购和直接采购等方式；以利于降低采购成本。同时，按照合同金额，做好项目的动态成本计划、成本控制、成本分析，利用成本全面控制的原则、动态控制的原则、开源与节流相结合的原则、目标管理原则、节约原则，责、权、利相结合的原则，对成本进行有效控制，避免因人为、管理等诸多方面的因素造成成本的增加，同时，运用价值工程的方法做好建筑工程项目成本的核算，最终找出影响成本增加的关键因素，统筹管理。只有精打细算，从管理上要效益，才是企业生存发展之本。 （四）对成本目标进行细化，贯彻目标责任制。
在地产工程建设成本管理中，许多因素会影响过程管理的效果，所以要确保成本管理目标的实现，就有必要对管理工作和管理目標进行细化。在此工作中，可以将成本管理目标分解落实于各个部分或者工作人员身上，并将各个部门以及工作人员作为管理对象。也可以将成本目标细化到每个分部分项工程中，将每个分部分项工程当做成本控制对象。需要注意的是，在对管理目标进行细化的过程中，需要明确每位工作人员的责任并贯彻目标责任制与责任追求制以确保成本管理目标的实现。
（五）建筑施工项目进度管理
建筑施工项目进度管理的总目标是满足合同约定的建设工期。建筑施工项目进度管理是指按照既定的工期，编制出最合理的建筑施工进度计划，在实施该建筑施工计划的过程中，定期或不定期检查施工进度的实际情况，并将其与施工进度计划相对比，若出现进度变化情况，需分析变化产生的原因和影响工期、成本的程度，并根据需要采取必要措施予以纠正或调整原进度计划，持续地重复此过程，直至施工项目竣工移交。进度管理首先以合同约定的工期来制定各种施工进度计划。并有实施施工进度计划的组织、技术、经济、合同、信息等措施，各种措施应详尽、具体，并有针对性及可操作性。其次，就是在施工项目进度计划的执行过程中按要求定期或不定期跟踪检查，在施工进度计划图上按实际施工进度进行记录，根据相关数据分析施工进度执行情况。再次，发现进度计划实施偏差后及时分析原因并采取相应措施对施工进度计划进行纠偏，如有必要，则调整进度目标并编制新的施工进度计划。进度管理过程中注意第一手原始资料的收集整理，及时处理进度索赔。
四、结束语
房地产企业精细化管理是房地产行业发展到一定阶段的必由之路，也是市场进行优胜劣汰的主要手段。房地产企业只有不断地加强开发项目的精细化管理，才能促进项目付出最小代价，获得最大的收益，实现企业的可持续发展，激发企业活力，增强自身行业竞争力。
参考文献：
[1]侯清耀.工程建设项目施工管理精细化研究[D].青岛理工大学，2014.
[2]徐琼.探讨住宅工程造价管理中的精细化管理[J].低碳世界，2014，09：171-172.
[3]王明东.建筑施工项目中的精细化管理[J].山西建筑，2014，15：280-282.
[4]刘军.浅议房地产企业成本精细化管理[J].现代商业，2014，05：170-171.