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摘 要：随着我国老龄化程度的不断加深，老年人口的快速增长和现有住房模式的不适应将引发巨大的适合老年人生理特点和特殊要求的老年住房需求。本文分析了目前我国城市老年住房的现状，指出了老年住房发展过程中存在的问题，并在此基础上提出了相应的对策建议。
关键词：老年住房；问题；对策
基金项目：天津天狮学院人文社科研究项目“老龄化背景下天津市老年住房发展模式研究”（K16016）。
一、我国城市老年住房的现状
（一）自有性老年住房
自有性老年住房主要指老年人居住在自己家中，依照和子女居住的分离程度又可以分为合住型、独住型和邻居型。受传统观念和经济状况等因素的影响，自有性老年住房在我国老年人住房模式的选择上占较大比重，这种模式使老年人能够居住在自己熟悉的环境中，得到家人的直接照顾，具有较好的情感归属。同时，近些年政府也在加大投入建设养老配套设施，覆盖的老年群体逐步增大，使老年人居住在自己家中也能享受到相应的上门医疗和护理服务。
（二）福利性老年住房
福利性老年住房主要是带有福利或公益性质的养老院、福利院等养老机构，政府会给予一定的优惠政策或者补贴。虽然敬老院等养老机构也有一定的经营行为，在一定程度上会考虑收入和支出平衡的问题，但主要是针对社会弱势群体开办的，相对入住费用较低，目前居住福利性老年住房中的老人主要以孤寡老人、健康状况较差、需要专门护理的老年人为主。
（三）经营性老年住房
经营性老年住房是指能够满足老年人需求的，在设计和功能上符合老年人生理和心理需要的，以市场为主导的老年住房。经营性和老年住房是经营性老年住房的两个基本要素，其中经营性指的是区别于传统的自有住房，这种住房由开发商建造，通过出租或者出售提供给老年人；老年住房主要指的是专门服务于老年人的老年公寓和老年社区。经营性老年住房在设计上考虑细致，配套上相对比较完善，在公寓或社区内能够提供满足老年人不同需求的服务，目前这种老年住房主要出现在一二线城市，比如北京的东方太阳城、上海的亲和源等，主要入住对象是有一定经济实力的老年人。
二、我国城市老年住房发展存在的问题
（一）社会保障制度不完善
我国的老年住房属于养老范畴，与发达国家不同，我国的老龄化状态属于“未富先老”，在经济发展还不发达时提前进入老龄化社会，且老年人口的绝对数量较大，社会保障制度和养老体系建设相对不完善，相关的法律法规还不健全，配套服务不能满足现有的需要，较低的社会保障水平不能满足老年人日益增长的养老住房需求，现有的社会保障制度未能给老年住房的建设和发展提供良好的经济社会环境。
（二）自有性老年住房配套设施不健全
居家养老作为目前我国老年人养老模式的主要选择，与之相适应的自有性老年住房面临配套设施不健全的问题。现行的住宅体系在设计上对老年人的需求考虑不多，为老年人设计的设备设施不完善，如无障碍性设施、安全性的水电设施等配套设施均不健全。现有住房的适老性改造还不到位，不能满足老年人一定的日常居住需求，新建住房也不能完全满足人们对未来住房长远和可持续发展的要求。
（三）福利性老年住房的数量不足、质量有待提高
随着我国老龄化程度的加深，养老院、福利院等各种养老机构的需求急剧增加。一方面，我国福利性老年住房的数量不足，不能满足现有老年人的居住需求；另一方面，在配套设施上，目前的福利性老年住房相关设施不完善，不能满足老年人的养老需求，不能保证老年人晚年的生活质量。同时，对于这些养老机构所提供的养老服务质量也有待提高，服务人员的专业化程度较差，没有统一的前期培训和服务标准，目前所提供的服务也只能满足老年人的基本生活和护理需求，对于老年人的心理健康和精神需求方面关注不够。
（四）经营性老年住房发展缓慢
虽然在我国目前的国情下，自有性老年住房为老年人的主要住房选择，但随着老年人观念的转变和生活质量的提高，老年人的住房需求也呈现出多层次、个性化的改变，经营性老年住房可以成为老年住房体系中的一个主要补充，同时近些年经营性老年住房也越来越受到关注。但目前来看，我国经营性老年住房的发展较为缓慢，究其原因，一是虽然现有的经营性老年住房提供的服务和设施较为完善，但对老年人的经济收入要求较高，目前只有少部分老年人能够承担此部分费用；二是经营性老年住房的开发涉及到土地、税收、融资等多方面的政策，需要得到房管、民政、税收等多部门的支持，政府相对支持力度不够，手续相对较为复杂，对当地的经济、城市发展和环境要求也较高。
三、我国城市老年住房发展的对策建议
（一）推进自有性住房的适老性改造
为了满足我国老年住房的需求，根据我国国情，现阶段应完善并推进多种住房模式并存。在自有性老年住房方面，对原有住宅应进行可持续改造，考虑到老年人生理机能的变化，应该有计划的根据不同年龄段进行无障碍设施的改造，同时大力发展上门的生活和医疗护理服务及社区文化服务，以满足老年人居家养老的需求。同时而考虑到我国老年人口基数较大，住房的适老性改造财力投入和工程量较大，政府应该制定计划，分批次进行规划改造，而在财力投入方面，也可以考虑将改造工程分等级进行，基础性的改造费用由政府承担，升级性的改造费用可由政府和个人共担或由个人承担。对于新建住房，应考虑到长久适用性，开发适合“老少居”或毗邻而居的老年住房，家庭成员既有相对独立的生活空间，又能进行互助，使家庭成员的居住需求和情感需求能够同时得到满足。
（二）提高福利性老年住房的数量和服务质量
对于福利性老年住房，考虑到目前养老院、福利院等机构的数量不能满足现有老年人的需求，因此应继续推进此类老年住房的数量，同时考虑到现阶段对于纯福利性老年住房投入的困难性，因此政府应倡导和鼓励民营机构进入，可给予一定的优惠和补贴，促进此类老年住房的建设。同时也要制定相应的行业标准，在配套设施和服务上制定一定的标准，可对服务人员统一进行培训，以提高服务质量，满足老年人的需求。
（三）加大对经营性老年住房的扶持力度
在经营性老年住房的开发建设方面，政府应鼓励开发商积极进行参与，同时在各部门之间进行协调，为经营性老年住房的建设提供一定的政策优惠，可以考虑国家、地方政府在立项、土地、融资等方面提供一定的优惠政策，如地方政府积极建立适老化基金、适老化项目在土地招标中优先考虑并享受一定的税收优惠等。同时也应考虑到，在扶持经营性老年住房开发时也要规范市场秩序，应制定统一的行业标准、验收标准和后期管理运营标准，使秩序和活力并存。此外还要注意对经营性老年住房开发风险的防范，如建立预警措施防范非正常退出，建立验收和经营标准防止虚假售卖等情况的发生。
（四）鼓励多主体共同参与，提高全社会的养老服务意识
在我国“未富先老”的国情下，单纯依靠政府的力量解决我国老年人的住房问题存在很大的困难，因此应该动员全社会多主体的力量，共同参与到老年住房的发展建设中来，提高全社会的养老服务意识。对于政府，应该统筹把握，制定总体规划和阶段性目标，做好基础保障建设并规范市场秩序，使老年住房能够健康有序发展，同时应鼓励企业和非营利性组织参与到老年住房市场中来，企业的积极参与能够激发市场活力，促使多模式老年住房共同健康发展，以满足老年人的需求。此外，还可积极鼓励个人参与到养老服务中，进行义工服务，可制定类似德国推行的“储蓄时间”计划，既能提高个人的养老服务意识，又能为今后接受养老服务打下基础。
参考文献：
[1]杨继瑞，薛晓.社区居家养老的社会协同机制探讨[J].经济理论与经济管理，2015，（06）.
[2]胡金荣，王丹.城市老年住宅产业发展轨迹分析[J].老龄科学研究.2016，（08）.
[3]上海市城市经济学会课题组.经营性老年住房开发运营及相关政策研究[J].上海房地.2016，（02）.
作者簡介：
胡佳琪（1989-），女，汉族，河北省衡水人，硕士研究生，天津天狮学院经济管理学院讲师，研究方向：风险管理、信用管理。
朱卫娟（1988-），女，汉族，天津市武清区人，硕士研究生，天津天狮学院经济管理学院讲师，研究方向：公司金融，投资学。
关键词：老年住房；问题；对策
基金项目：天津天狮学院人文社科研究项目“老龄化背景下天津市老年住房发展模式研究”（K16016）。
一、我国城市老年住房的现状
（一）自有性老年住房
自有性老年住房主要指老年人居住在自己家中，依照和子女居住的分离程度又可以分为合住型、独住型和邻居型。受传统观念和经济状况等因素的影响，自有性老年住房在我国老年人住房模式的选择上占较大比重，这种模式使老年人能够居住在自己熟悉的环境中，得到家人的直接照顾，具有较好的情感归属。同时，近些年政府也在加大投入建设养老配套设施，覆盖的老年群体逐步增大，使老年人居住在自己家中也能享受到相应的上门医疗和护理服务。
（二）福利性老年住房
福利性老年住房主要是带有福利或公益性质的养老院、福利院等养老机构，政府会给予一定的优惠政策或者补贴。虽然敬老院等养老机构也有一定的经营行为，在一定程度上会考虑收入和支出平衡的问题，但主要是针对社会弱势群体开办的，相对入住费用较低，目前居住福利性老年住房中的老人主要以孤寡老人、健康状况较差、需要专门护理的老年人为主。
（三）经营性老年住房
经营性老年住房是指能够满足老年人需求的，在设计和功能上符合老年人生理和心理需要的，以市场为主导的老年住房。经营性和老年住房是经营性老年住房的两个基本要素，其中经营性指的是区别于传统的自有住房，这种住房由开发商建造，通过出租或者出售提供给老年人；老年住房主要指的是专门服务于老年人的老年公寓和老年社区。经营性老年住房在设计上考虑细致，配套上相对比较完善，在公寓或社区内能够提供满足老年人不同需求的服务，目前这种老年住房主要出现在一二线城市，比如北京的东方太阳城、上海的亲和源等，主要入住对象是有一定经济实力的老年人。
二、我国城市老年住房发展存在的问题
（一）社会保障制度不完善
我国的老年住房属于养老范畴，与发达国家不同，我国的老龄化状态属于“未富先老”，在经济发展还不发达时提前进入老龄化社会，且老年人口的绝对数量较大，社会保障制度和养老体系建设相对不完善，相关的法律法规还不健全，配套服务不能满足现有的需要，较低的社会保障水平不能满足老年人日益增长的养老住房需求，现有的社会保障制度未能给老年住房的建设和发展提供良好的经济社会环境。
（二）自有性老年住房配套设施不健全
居家养老作为目前我国老年人养老模式的主要选择，与之相适应的自有性老年住房面临配套设施不健全的问题。现行的住宅体系在设计上对老年人的需求考虑不多，为老年人设计的设备设施不完善，如无障碍性设施、安全性的水电设施等配套设施均不健全。现有住房的适老性改造还不到位，不能满足老年人一定的日常居住需求，新建住房也不能完全满足人们对未来住房长远和可持续发展的要求。
（三）福利性老年住房的数量不足、质量有待提高
随着我国老龄化程度的加深，养老院、福利院等各种养老机构的需求急剧增加。一方面，我国福利性老年住房的数量不足，不能满足现有老年人的居住需求；另一方面，在配套设施上，目前的福利性老年住房相关设施不完善，不能满足老年人的养老需求，不能保证老年人晚年的生活质量。同时，对于这些养老机构所提供的养老服务质量也有待提高，服务人员的专业化程度较差，没有统一的前期培训和服务标准，目前所提供的服务也只能满足老年人的基本生活和护理需求，对于老年人的心理健康和精神需求方面关注不够。
（四）经营性老年住房发展缓慢
虽然在我国目前的国情下，自有性老年住房为老年人的主要住房选择，但随着老年人观念的转变和生活质量的提高，老年人的住房需求也呈现出多层次、个性化的改变，经营性老年住房可以成为老年住房体系中的一个主要补充，同时近些年经营性老年住房也越来越受到关注。但目前来看，我国经营性老年住房的发展较为缓慢，究其原因，一是虽然现有的经营性老年住房提供的服务和设施较为完善，但对老年人的经济收入要求较高，目前只有少部分老年人能够承担此部分费用；二是经营性老年住房的开发涉及到土地、税收、融资等多方面的政策，需要得到房管、民政、税收等多部门的支持，政府相对支持力度不够，手续相对较为复杂，对当地的经济、城市发展和环境要求也较高。
三、我国城市老年住房发展的对策建议
（一）推进自有性住房的适老性改造
为了满足我国老年住房的需求，根据我国国情，现阶段应完善并推进多种住房模式并存。在自有性老年住房方面，对原有住宅应进行可持续改造，考虑到老年人生理机能的变化，应该有计划的根据不同年龄段进行无障碍设施的改造，同时大力发展上门的生活和医疗护理服务及社区文化服务，以满足老年人居家养老的需求。同时而考虑到我国老年人口基数较大，住房的适老性改造财力投入和工程量较大，政府应该制定计划，分批次进行规划改造，而在财力投入方面，也可以考虑将改造工程分等级进行，基础性的改造费用由政府承担，升级性的改造费用可由政府和个人共担或由个人承担。对于新建住房，应考虑到长久适用性，开发适合“老少居”或毗邻而居的老年住房，家庭成员既有相对独立的生活空间，又能进行互助，使家庭成员的居住需求和情感需求能够同时得到满足。
（二）提高福利性老年住房的数量和服务质量
对于福利性老年住房，考虑到目前养老院、福利院等机构的数量不能满足现有老年人的需求，因此应继续推进此类老年住房的数量，同时考虑到现阶段对于纯福利性老年住房投入的困难性，因此政府应倡导和鼓励民营机构进入，可给予一定的优惠和补贴，促进此类老年住房的建设。同时也要制定相应的行业标准，在配套设施和服务上制定一定的标准，可对服务人员统一进行培训，以提高服务质量，满足老年人的需求。
（三）加大对经营性老年住房的扶持力度
在经营性老年住房的开发建设方面，政府应鼓励开发商积极进行参与，同时在各部门之间进行协调，为经营性老年住房的建设提供一定的政策优惠，可以考虑国家、地方政府在立项、土地、融资等方面提供一定的优惠政策，如地方政府积极建立适老化基金、适老化项目在土地招标中优先考虑并享受一定的税收优惠等。同时也应考虑到，在扶持经营性老年住房开发时也要规范市场秩序，应制定统一的行业标准、验收标准和后期管理运营标准，使秩序和活力并存。此外还要注意对经营性老年住房开发风险的防范，如建立预警措施防范非正常退出，建立验收和经营标准防止虚假售卖等情况的发生。
（四）鼓励多主体共同参与，提高全社会的养老服务意识
在我国“未富先老”的国情下，单纯依靠政府的力量解决我国老年人的住房问题存在很大的困难，因此应该动员全社会多主体的力量，共同参与到老年住房的发展建设中来，提高全社会的养老服务意识。对于政府，应该统筹把握，制定总体规划和阶段性目标，做好基础保障建设并规范市场秩序，使老年住房能够健康有序发展，同时应鼓励企业和非营利性组织参与到老年住房市场中来，企业的积极参与能够激发市场活力，促使多模式老年住房共同健康发展，以满足老年人的需求。此外，还可积极鼓励个人参与到养老服务中，进行义工服务，可制定类似德国推行的“储蓄时间”计划，既能提高个人的养老服务意识，又能为今后接受养老服务打下基础。
参考文献：
[1]杨继瑞，薛晓.社区居家养老的社会协同机制探讨[J].经济理论与经济管理，2015，（06）.
[2]胡金荣，王丹.城市老年住宅产业发展轨迹分析[J].老龄科学研究.2016，（08）.
[3]上海市城市经济学会课题组.经营性老年住房开发运营及相关政策研究[J].上海房地.2016，（02）.
作者簡介：
胡佳琪（1989-），女，汉族，河北省衡水人，硕士研究生，天津天狮学院经济管理学院讲师，研究方向：风险管理、信用管理。
朱卫娟（1988-），女，汉族，天津市武清区人，硕士研究生，天津天狮学院经济管理学院讲师，研究方向：公司金融，投资学。