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在“乱象渐欲迷人眼”的楼市大势中，2009年京城新盘供应亦“犹抱琵琶半遮面”。“观望蔓延”的市场形势下多数开发商不肯提前定价，预计2009年新盘价格将呈现分化的态势：一部分纯新盘仍旧会延续低价入市策略，而一部分资金稳健的开发商，或者高档楼盘在救市大局已定时，不排除会缓慢涨价试行。买房人需“慧眼识珠”，把握最佳时机。
价格扑朔迷离(二级标题)
开发商在买房人观望的“逼迫”下不得不跟随观望。一些欲上市的新盘迟迟不肯掀起售价的“盖头”。“定价还需要根据市场情况调整”“我们正在调查客户意向，房价没有最终确定”等等，《楼市》记者对2009京城70个新盘逐一调查，仅有20多个楼盘愿意公布拟售价格，且多数为老盘后期。
已在网络上公布拟售价的楼盘中，高档楼盘居多。据《楼市》市场研究部统计，万元以上楼盘所占比例达64％，其中，单价1～2万、2～3万的楼盘分别占到36％与18％。优唐?大都会、新世界太华公寓、西钓鱼台嘉园8号楼等高档老盘后期拟售价格达到3万元/平方米以上。京西名盘西钓鱼台嘉园2009年价格欲“逆市上扬”。该项目2005年开盘，此后因产品升级以及期房转为现房，2007年10月份时，该项目大踏步跨越，从18000元/平方米上涨至28000元/平方米。2008年11月份再逆市涨至32000元/平方米，预计今年开盘的二期8号楼价格将再升至35000元/平方米。
“我们目前一期就剩两套房了，二期价格是否为35000元/平方米现在还不确定”，当记者就项目在网上的报价向销售人员确认时，却没有得到明确的答复。
这样的情况在记者的调查中比比皆是。60％新盘不肯提前定价，使得2009年的楼市充满了不确定性。“2009年楼盘定价与前几年涨声一片不同，价格将出现分化。一部分纯新盘还会延续2008年低价入市的销售策略；而一部分开发商也会因不同的产品形式或户型而表现出来涨价的趋势，比如先销售塔楼或非优质户型；另外，还有部分资金稳健的开发商或高档楼盘保持当前的价格或逆市涨价，以维护项目的品牌形象。”亚豪机构市场总监郭毅对《楼市》记者表示。
二环周边与亚奥板块发力(二级标题)
对于喜好以板块为主要指标购房的客户来说，二环以内今年楼盘放量较为集中。
城四区作为中国中心的中心，地处寸土寸金的繁华地段，住宅供应量也因此相对不足。然而2009年二环以内却有冠城?名敦道、前门前、新世界太华公寓、华龙美晟、棉花片项目5个新盘“赶集”上市。
其中，前门前、华龙美晟、棉花片项目为纯新盘上市，前门前预计3月份开盘，华龙美晟及棉花片项目开盘时间及价格均未确定，三个纯新盘将供应约3000套。
除二环外，亚奥板块也将有紫薇天悦、融华世家、金泉国际大酒店3个楼盘供应，前两个楼盘为纯新盘。融华世家率先开盘的是面积70平方米～90平方米的户型。紫薇天悦楼盘户型范围在40～203平方米，据了解该项目欲采取低价入市的策略。金泉国际大酒店价格预计将达25000元/平方米。
另外，前两年供应井喷的朝阳北路今年略显冷清。朝青板块唯一的纯新盘润枫嘉尚，预计3月份开盘，为39～62平方米的商住公寓。距离CBD不远的慈云寺的13.7万平方米的凯德置地东四环项目也有望上市。
大望路板块今年有擎峰与万科金色城品两个项目入市，此两项目均为大户型楼盘，尤其擎峰，户型面积达到了260～1800平方米。五环以外供应最为集中的当属通州。今年将有天时名苑、8哩岛、龙湖?蔚澜香醍、中新?东方城上城、天晟嘉园5个楼盘供应，且均为纯新盘。
别墅纯独栋占据两席(二级标题)
2009年京城别墅供应，也受到了大势波动影响，很多原本宣布在春节后即会亮相的别墅项目，都不约而同地放慢了入市脚步。目前预上市的别墅，主要集中在中央别墅区和八达岭沿线。
中央别墅区包括东方太阳城三期、中海柏联别墅、远洋?LAVIE。值得一提的是由远洋地产开发的纯新盘远洋?LAVIE，户型面积为300～1500平方米，是中央别墅区内最后一座占地百万平方米以上的纯独栋别墅社区。另，中央别墅区的老盘东方太阳城三期预计今年上市，亦为纯独栋别墅，户型面积400～800平方米，预计5月份样板间开始展示。八达岭沿线的上湖别墅，由光大地产开发，将于9月份面世，首先推出一期，建筑面积5万余平方米，其中包括100户独栋，面积范围在330～520平方米，除此之外，还有42户联排别墅。另外，金科?帕提欧全部为联排别墅，预计2009年6月份开盘销售。上湖别墅与金科?帕提欧均为纯新盘。
其他区域，比如亚运村的亚运新新家园四期，朝青板块的逸翠园、通州区域的8哩岛、龙湖?蔚澜香醍都将有别墅供应。去年上半年以别墅为代表的高端住宅市场独树一帜，表现出较强的“抗跌性”。但进入下半年，随着金融危机的扩散和国内经济放缓的影响，房地产进入中长期调整阶段，北京别墅市场也进入中期调整阶段。
对于2009年而言，由于高档别墅的未来供应十分有限，随着“限外令”和“二套房贷”的松绑，稀缺性使高档别墅的价格前景看好，市场价格预计会基本保持平稳。
一半新盘有小户型放量纯大户型约10个(二级标题)
2009年新盘供应中，纯新盘占比57％。其中，纯小户型与纯大户型分别仅约10个。受70％·90m2政策释放效应，2009京城新盘普遍呈现大小户型并存的局面。
目前主推小户型的有前门区域的前门前、中海紫御公馆，前门前精装小户型项目，户型范围为50平方米左右，目前已开始排号。中海紫御公馆精装小户型近期也将开盘，户型面积59、89平方米左右两居，均价在22000元/平方米左右。
另外，还包括朝青板块的润枫嘉尚、望京合生?麒麟社、亚奥融华世家等项目。润枫嘉尚在39～62平方米之间，预计近期开放样板间，价格暂时未定。已于2月15日开盘的合生·麒麟社户型面积为65～80平方米，融华世家首次开盘户型面积70平方米左右一居和80～90平方米两居，开盘价格待定。
以上5个目前主推小户型的楼盘均为精装修，其中前门前、中海紫御公馆、融华世家为“地铁楼盘”，前门前、润枫嘉尚的户型面积更小。而目前主推大户型的楼盘有擎峰、中堂四期、万科金色城品、西钓鱼台嘉园8号楼、香溪度二期、郦城、公园星期八等楼盘。擎峰、万科金色城品地处京东，均为精装修。擎峰户行面积标准层260平方米～470平方米，楼王层640平方米—1800平方米，开盘价格待定。万科金色城品为万科西大望路地王项目，样板间和售楼处将于5月对外开放，户型以90平方米两居至160平方米三居为主。意欲在京西购买大户型的买房人也有诸多选择。中堂四期2009年1月11日已开盘销售，开盘均价12000元/平方米，户型面积95～228平方米。香溪度为熙湖二期，开盘时间尚未确定，面积预计从143～300平方米之间，价格待定。
另外，郦城、公园星期八都有望上半年开盘，户型分别为103～180平方米，120～150平方米。
淡市中哪些楼盘易受关注?(二级标题)
在淡市中开盘，2009年上市新盘或多或少怀“忐忑不安”，究竟那些楼盘更容易打动观望的买房人?
分析认为，低价入市的楼盘仍旧会受到买房人关注。从2008年至今热销的楼盘来看，无论是金都心语、远洋沁山水还是首城国际中心等，都有共同的特征——低价入市，比周边楼盘价格低上千元甚至数千元。这些楼盘多为纯新盘，或者是老盘的重新包装。2009年上半年低价入市依旧是大势所趋。买房人可留心一些低价入市的楼盘。就记者目前了解到的情况，亚奥核心区和通州区有部分楼盘将以震撼的低价入市。
如，亚奥核心区的纯新盘紫薇天悦，为全成品现房，目前该楼盘定价约为12000—13000元/平方米起。记者将该楼盘与周边楼盘做了下对比，其周边保利香槟花园成交价为14000元/平方米，奥东18成交价约16000元/平方米，嘉铭桐城二手房价格也达13000元/平方米。
再比如，在朝阳区进入通州的第一站，命名天时名苑的纯新盘也将于2009年上市，该楼盘属于地铁楼盘，通州北苑地下通道直达小区地下一层超市，目前定价约8000元/平方米起，据记者调查，其周边的通典铭居二手房价格亦超8000元/平方米。
因此，对于一些核心地段、品质还不错的低价入市楼盘买房人可多加关注。
其次，限外令的解除，会让京城高档楼盘面临“机遇”。亚豪机构统计数据显示，尽管，北京2月份入市的楼盘少，但是其中高档项目却较多，占到了2／3的份额，成为2月入市新盘的一大特点。
据亚豪机构调查，2月份别墅、公寓类项目共有10个，占总开盘项目的67％。成为了供应的重点。从单个项目显示出2月入市高档项目的两极分化，一类是位于中心城区的豪宅，如霄云路8号，拟开盘价达到了65000元／平方米，是典型的豪宅，另一类是以景观环境取胜的高端楼盘。而这些高档项目的淡季入市显然与2009年暂缓执行“限外令”的政策有关。开发商企望借助暂缓执行“限外令”通过高端项目获得相应市场。政策的利好，会使得2009年的高档楼盘市场回暖机会提高。
部分名企开发商楼盘也会更容易受到关注。比如，2009年在北京，合生集团将显得非常显眼。除了在售的珠江帝景外，合生麒麟社、合生世界村、合生霄云路8号、合生·滨江国际公寓四个纯新盘入市，区域覆盖望京、通州、燕莎，尽管合生霄云路8号已于去年12月28日低调试开盘，但是今年还将正式举行开盘活动。最小户型面积达450平方米，65000元/平方米的高价，足以够吸引眼球。
价格扑朔迷离(二级标题)
开发商在买房人观望的“逼迫”下不得不跟随观望。一些欲上市的新盘迟迟不肯掀起售价的“盖头”。“定价还需要根据市场情况调整”“我们正在调查客户意向，房价没有最终确定”等等，《楼市》记者对2009京城70个新盘逐一调查，仅有20多个楼盘愿意公布拟售价格，且多数为老盘后期。
已在网络上公布拟售价的楼盘中，高档楼盘居多。据《楼市》市场研究部统计，万元以上楼盘所占比例达64％，其中，单价1～2万、2～3万的楼盘分别占到36％与18％。优唐?大都会、新世界太华公寓、西钓鱼台嘉园8号楼等高档老盘后期拟售价格达到3万元/平方米以上。京西名盘西钓鱼台嘉园2009年价格欲“逆市上扬”。该项目2005年开盘，此后因产品升级以及期房转为现房，2007年10月份时，该项目大踏步跨越，从18000元/平方米上涨至28000元/平方米。2008年11月份再逆市涨至32000元/平方米，预计今年开盘的二期8号楼价格将再升至35000元/平方米。
“我们目前一期就剩两套房了，二期价格是否为35000元/平方米现在还不确定”，当记者就项目在网上的报价向销售人员确认时，却没有得到明确的答复。
这样的情况在记者的调查中比比皆是。60％新盘不肯提前定价，使得2009年的楼市充满了不确定性。“2009年楼盘定价与前几年涨声一片不同，价格将出现分化。一部分纯新盘还会延续2008年低价入市的销售策略；而一部分开发商也会因不同的产品形式或户型而表现出来涨价的趋势，比如先销售塔楼或非优质户型；另外，还有部分资金稳健的开发商或高档楼盘保持当前的价格或逆市涨价，以维护项目的品牌形象。”亚豪机构市场总监郭毅对《楼市》记者表示。
二环周边与亚奥板块发力(二级标题)
对于喜好以板块为主要指标购房的客户来说，二环以内今年楼盘放量较为集中。
城四区作为中国中心的中心，地处寸土寸金的繁华地段，住宅供应量也因此相对不足。然而2009年二环以内却有冠城?名敦道、前门前、新世界太华公寓、华龙美晟、棉花片项目5个新盘“赶集”上市。
其中，前门前、华龙美晟、棉花片项目为纯新盘上市，前门前预计3月份开盘，华龙美晟及棉花片项目开盘时间及价格均未确定，三个纯新盘将供应约3000套。
除二环外，亚奥板块也将有紫薇天悦、融华世家、金泉国际大酒店3个楼盘供应，前两个楼盘为纯新盘。融华世家率先开盘的是面积70平方米～90平方米的户型。紫薇天悦楼盘户型范围在40～203平方米，据了解该项目欲采取低价入市的策略。金泉国际大酒店价格预计将达25000元/平方米。
另外，前两年供应井喷的朝阳北路今年略显冷清。朝青板块唯一的纯新盘润枫嘉尚，预计3月份开盘，为39～62平方米的商住公寓。距离CBD不远的慈云寺的13.7万平方米的凯德置地东四环项目也有望上市。
大望路板块今年有擎峰与万科金色城品两个项目入市，此两项目均为大户型楼盘，尤其擎峰，户型面积达到了260～1800平方米。五环以外供应最为集中的当属通州。今年将有天时名苑、8哩岛、龙湖?蔚澜香醍、中新?东方城上城、天晟嘉园5个楼盘供应，且均为纯新盘。
别墅纯独栋占据两席(二级标题)
2009年京城别墅供应，也受到了大势波动影响，很多原本宣布在春节后即会亮相的别墅项目，都不约而同地放慢了入市脚步。目前预上市的别墅，主要集中在中央别墅区和八达岭沿线。
中央别墅区包括东方太阳城三期、中海柏联别墅、远洋?LAVIE。值得一提的是由远洋地产开发的纯新盘远洋?LAVIE，户型面积为300～1500平方米，是中央别墅区内最后一座占地百万平方米以上的纯独栋别墅社区。另，中央别墅区的老盘东方太阳城三期预计今年上市，亦为纯独栋别墅，户型面积400～800平方米，预计5月份样板间开始展示。八达岭沿线的上湖别墅，由光大地产开发，将于9月份面世，首先推出一期，建筑面积5万余平方米，其中包括100户独栋，面积范围在330～520平方米，除此之外，还有42户联排别墅。另外，金科?帕提欧全部为联排别墅，预计2009年6月份开盘销售。上湖别墅与金科?帕提欧均为纯新盘。
其他区域，比如亚运村的亚运新新家园四期，朝青板块的逸翠园、通州区域的8哩岛、龙湖?蔚澜香醍都将有别墅供应。去年上半年以别墅为代表的高端住宅市场独树一帜，表现出较强的“抗跌性”。但进入下半年，随着金融危机的扩散和国内经济放缓的影响，房地产进入中长期调整阶段，北京别墅市场也进入中期调整阶段。
对于2009年而言，由于高档别墅的未来供应十分有限，随着“限外令”和“二套房贷”的松绑，稀缺性使高档别墅的价格前景看好，市场价格预计会基本保持平稳。
一半新盘有小户型放量纯大户型约10个(二级标题)
2009年新盘供应中，纯新盘占比57％。其中，纯小户型与纯大户型分别仅约10个。受70％·90m2政策释放效应，2009京城新盘普遍呈现大小户型并存的局面。
目前主推小户型的有前门区域的前门前、中海紫御公馆，前门前精装小户型项目，户型范围为50平方米左右，目前已开始排号。中海紫御公馆精装小户型近期也将开盘，户型面积59、89平方米左右两居，均价在22000元/平方米左右。
另外，还包括朝青板块的润枫嘉尚、望京合生?麒麟社、亚奥融华世家等项目。润枫嘉尚在39～62平方米之间，预计近期开放样板间，价格暂时未定。已于2月15日开盘的合生·麒麟社户型面积为65～80平方米，融华世家首次开盘户型面积70平方米左右一居和80～90平方米两居，开盘价格待定。
以上5个目前主推小户型的楼盘均为精装修，其中前门前、中海紫御公馆、融华世家为“地铁楼盘”，前门前、润枫嘉尚的户型面积更小。而目前主推大户型的楼盘有擎峰、中堂四期、万科金色城品、西钓鱼台嘉园8号楼、香溪度二期、郦城、公园星期八等楼盘。擎峰、万科金色城品地处京东，均为精装修。擎峰户行面积标准层260平方米～470平方米，楼王层640平方米—1800平方米，开盘价格待定。万科金色城品为万科西大望路地王项目，样板间和售楼处将于5月对外开放，户型以90平方米两居至160平方米三居为主。意欲在京西购买大户型的买房人也有诸多选择。中堂四期2009年1月11日已开盘销售，开盘均价12000元/平方米，户型面积95～228平方米。香溪度为熙湖二期，开盘时间尚未确定，面积预计从143～300平方米之间，价格待定。
另外，郦城、公园星期八都有望上半年开盘，户型分别为103～180平方米，120～150平方米。
淡市中哪些楼盘易受关注?(二级标题)
在淡市中开盘，2009年上市新盘或多或少怀“忐忑不安”，究竟那些楼盘更容易打动观望的买房人?
分析认为，低价入市的楼盘仍旧会受到买房人关注。从2008年至今热销的楼盘来看，无论是金都心语、远洋沁山水还是首城国际中心等，都有共同的特征——低价入市，比周边楼盘价格低上千元甚至数千元。这些楼盘多为纯新盘，或者是老盘的重新包装。2009年上半年低价入市依旧是大势所趋。买房人可留心一些低价入市的楼盘。就记者目前了解到的情况，亚奥核心区和通州区有部分楼盘将以震撼的低价入市。
如，亚奥核心区的纯新盘紫薇天悦，为全成品现房，目前该楼盘定价约为12000—13000元/平方米起。记者将该楼盘与周边楼盘做了下对比，其周边保利香槟花园成交价为14000元/平方米，奥东18成交价约16000元/平方米，嘉铭桐城二手房价格也达13000元/平方米。
再比如，在朝阳区进入通州的第一站，命名天时名苑的纯新盘也将于2009年上市，该楼盘属于地铁楼盘，通州北苑地下通道直达小区地下一层超市，目前定价约8000元/平方米起，据记者调查，其周边的通典铭居二手房价格亦超8000元/平方米。
因此，对于一些核心地段、品质还不错的低价入市楼盘买房人可多加关注。
其次，限外令的解除，会让京城高档楼盘面临“机遇”。亚豪机构统计数据显示，尽管，北京2月份入市的楼盘少，但是其中高档项目却较多，占到了2／3的份额，成为2月入市新盘的一大特点。
据亚豪机构调查，2月份别墅、公寓类项目共有10个，占总开盘项目的67％。成为了供应的重点。从单个项目显示出2月入市高档项目的两极分化，一类是位于中心城区的豪宅，如霄云路8号，拟开盘价达到了65000元／平方米，是典型的豪宅，另一类是以景观环境取胜的高端楼盘。而这些高档项目的淡季入市显然与2009年暂缓执行“限外令”的政策有关。开发商企望借助暂缓执行“限外令”通过高端项目获得相应市场。政策的利好，会使得2009年的高档楼盘市场回暖机会提高。
部分名企开发商楼盘也会更容易受到关注。比如，2009年在北京，合生集团将显得非常显眼。除了在售的珠江帝景外，合生麒麟社、合生世界村、合生霄云路8号、合生·滨江国际公寓四个纯新盘入市，区域覆盖望京、通州、燕莎，尽管合生霄云路8号已于去年12月28日低调试开盘，但是今年还将正式举行开盘活动。最小户型面积达450平方米，65000元/平方米的高价，足以够吸引眼球。