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2009年6月20日，罗某与黄某订立了《房屋租赁合同》，约定黄某将自有房屋承租给罗某经营使用，用途为旅馆，房屋租期为2009年9月1日至2012年8月31日，共计三年。
合同签订后，罗某依约向黄某支付了租金，2009年6月下旬至8月底，罗某根据经营需要并遵照黄某的要求对房屋进行了全面建设整修和装潢。当年8月15日，罗某去有关部门办理旅馆经营执照，需要黄某出具《住所产权证明》，但黄某一直未能提供，并且违反合同的约定及《合同法》规定擅自提高租赁房屋用电价格。
黄某的行为给罗某带来了严重损失，故罗某诉至法院：要求黄某赔偿经济损失，包括改扩建费用、装修费用及为旅馆配备物品费用，共计100万元整；返还房屋租金5万元；转租房屋可得利益及经营旅馆可得利益，共计20万元整。
案件经人民法院审理后认为：黄某根本没有权属证书及相关建设批复手续的房屋与罗某订立的房屋租赁合同，应视为无效，黄某对此应承担责任。罗某在缔约过程中未对其所租赁房屋的权属尽到注意义务，亦应对合同无效承担部分责任。由于罗某扩建房屋未办理合法建设手续，对其实际支付的扩建费用，依据双方的过错程度，确定各自承担的具体数额，判决如下：被告黄某于本判决生效后10日内赔偿原告罗某经济损失43万元；被告黄某于本判决生效后10日内返还给原告罗某租金5万元。
律师点评：
本案涉及如下法律问题：什么是缔约过失责任？什么情况下签订的合同属于合同无效，合同无效应承担的法律后果是什么？结合上述案件的具体情况，分析如下：缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。缔约过失责任只能产生于缔约过程中，是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销。是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任，是一种弥补性的民事责任。所谓先合同义务，又称先契约义务或缔约过程中的附随义务，是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，至合同有效成立之前，双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密以及忠实等义务。那么本案中，黄某在罗某与其订立合同过程中，有告知罗某没有《住所产权证明》的义务，而黄某却未履行，其行为违反了先合同义务，导致罗某的高额经济损失。另外，由于黄某未履行告知义务，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即没有产权证明的事实，因此黄某应当承担与其过错相应的赔偿责任。那么，本案中人民法院确认罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》无效是否正确呢？合同无效是指合同因欠缺一定的生效条件而致合同当然不发生效力。依据我国《合同法》第58条和第59条规定，当合同被确认无效后，如果由于一方或双方当事人的过错给对方造成损失的，要承担损害赔偿责任。本案中，罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》，因黄某故意隐瞒了其没有房屋所有权证的事实，造成罗某投资旅馆失败的重大财产损失，故，人民法院依法确认罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。同时，人民法院考虑到罗某在签订合同过程中，未尽到谨慎注意的义务，也就是罗某应查看黄某的房屋所有权证而未查看，也应承担与其过错相应的责任，故而人民法院未全部支持罗某的诉讼请求，而是依据其过错程度，判令黄某承担大部分赔偿责任，充分体现了法律的公平与公正，有效的维护了罗某的合法权益，同时，也对像黄某一样凭侥幸心理获得钱财的人们给予惩戒，较好的达到了法治教育的目的。北京中剑律师事务所 史明鑫
合同签订后，罗某依约向黄某支付了租金，2009年6月下旬至8月底，罗某根据经营需要并遵照黄某的要求对房屋进行了全面建设整修和装潢。当年8月15日，罗某去有关部门办理旅馆经营执照，需要黄某出具《住所产权证明》，但黄某一直未能提供，并且违反合同的约定及《合同法》规定擅自提高租赁房屋用电价格。
黄某的行为给罗某带来了严重损失，故罗某诉至法院：要求黄某赔偿经济损失，包括改扩建费用、装修费用及为旅馆配备物品费用，共计100万元整；返还房屋租金5万元；转租房屋可得利益及经营旅馆可得利益，共计20万元整。
案件经人民法院审理后认为：黄某根本没有权属证书及相关建设批复手续的房屋与罗某订立的房屋租赁合同，应视为无效，黄某对此应承担责任。罗某在缔约过程中未对其所租赁房屋的权属尽到注意义务，亦应对合同无效承担部分责任。由于罗某扩建房屋未办理合法建设手续，对其实际支付的扩建费用，依据双方的过错程度，确定各自承担的具体数额，判决如下：被告黄某于本判决生效后10日内赔偿原告罗某经济损失43万元；被告黄某于本判决生效后10日内返还给原告罗某租金5万元。
律师点评：
本案涉及如下法律问题：什么是缔约过失责任？什么情况下签订的合同属于合同无效，合同无效应承担的法律后果是什么？结合上述案件的具体情况，分析如下：缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。缔约过失责任只能产生于缔约过程中，是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销。是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任，是一种弥补性的民事责任。所谓先合同义务，又称先契约义务或缔约过程中的附随义务，是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，至合同有效成立之前，双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密以及忠实等义务。那么本案中，黄某在罗某与其订立合同过程中，有告知罗某没有《住所产权证明》的义务，而黄某却未履行，其行为违反了先合同义务，导致罗某的高额经济损失。另外，由于黄某未履行告知义务，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即没有产权证明的事实，因此黄某应当承担与其过错相应的赔偿责任。那么，本案中人民法院确认罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》无效是否正确呢？合同无效是指合同因欠缺一定的生效条件而致合同当然不发生效力。依据我国《合同法》第58条和第59条规定，当合同被确认无效后，如果由于一方或双方当事人的过错给对方造成损失的，要承担损害赔偿责任。本案中，罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》，因黄某故意隐瞒了其没有房屋所有权证的事实，造成罗某投资旅馆失败的重大财产损失，故，人民法院依法确认罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。同时，人民法院考虑到罗某在签订合同过程中，未尽到谨慎注意的义务，也就是罗某应查看黄某的房屋所有权证而未查看，也应承担与其过错相应的责任，故而人民法院未全部支持罗某的诉讼请求，而是依据其过错程度，判令黄某承担大部分赔偿责任，充分体现了法律的公平与公正，有效的维护了罗某的合法权益，同时，也对像黄某一样凭侥幸心理获得钱财的人们给予惩戒，较好的达到了法治教育的目的。北京中剑律师事务所 史明鑫