论文部分内容阅读
【摘要】房地产商品作为影响到宏观经济和微观经济的一种即是生活资料又是生产资料的特殊商品，它的价格走高会对城市产业结构产生影响。本文利用因子分析法构建产业结构优化升级评价指标体系，计算综合得分，并通过panel-data模型实证检验了高房价对城市产业结构升级的影响，计量结果显示高房价对产业结构升级存在明显的抑制作用。
【关键词】房价；产业结构；因子分析；面板数据
近年来，房价与城市产业结构优化升级一直是领导重视、群众关注的两大热点和焦点话题，也同样是政府正在着力解决的两大难题。产业结构受国民经济发展的影响巨大，产业结构与经济发展、投资结构、消费结构、社会经济结构、城市基础设施等宏观经济状况和各产业利润水平、企业生产规模等微观经济状况密切相关。那么，高房价是否通过影响国民经济发展进而影响到城市产业结构优化升级？本文旨在通过对我国城市房价水平和产业结构优化升级情况的简要介绍，结合经济学相关原理和相关理论探讨房价对产业结构优化升级的影响作用，利用计量方法，实证检验城市住宅价格与产业结构优化升级之间的相关关系。
一、文献综述
我国房地产业从 20 世纪 80 年代起步，经过十多年的发展，已日渐成我国经济的支柱产业之一。近年来我国产业结构优化升级的压力,较多的学者开始探讨城市房价过快上涨与产业结构升级二者之间的关系。刘洪玉(2002)对房价上涨与城市发展进行研究，得出适当的房价上涨有利于城市经济发展而房价过度上涨会阻碍城市经济发展的结论；李江帆（2004）研究指出房地产业为第三产业的发展起到了一些促进作用，但是发展到房价过高的情况时，这种过高的房价又会反过来抑制第三产业的发展；倪鹏飞(2006) 认为房地产价格上涨会通过投资效应、消费效应、出口效应、价格效应等多方面影响城市经济；张立军(2006) 认为高房价会加剧金融风险的聚集，导致居民消费支出减少，扩大居民收入差距，推动产业结构发展不平衡，房地产业投资的居高不下，对其他产业产生挤出效应，并导致了上下游产业的畸形发展；朱默涵（2007）通过研究房价、消费结构升级和产业结构升级之间的相互关系，认为不断上涨的城市房价通过扭曲消费行为会阻碍产业结构升级并造成社会资源浪费；曾汉生（2010）同样认为高房价对我国产业结构的调整会产生严重不利影响。
关于高房价对产业结构优化升级抑制作用的研究，目前学术界主要停留在理论分析层面，大部分是在分析房价对经济发展的影响时，把对产业结构的影响当成其中的一部分进行简要的阐述，很少有学者对房价与产业结构优化升级之间的关系作比较详细的数理分析和实证检验，本文将在前人研究的基础上，通过构建计量模型对房价与产业结构优化升级关系进行实证检验。
二、实证检验
（一）产业结构优化升级的综合评价体系
为反映地区产业结构优化升级的真实情况，以便于为下一部分关于房价因素的讨论提供良好的数据依据，在结合本文产业结构优化升级的理论内涵以及产业结构优化升级的表现形式的基础上，并综合考虑指标值的可获得性与计算的简洁性，构建产业结构合理化与产业结构高度化的评价指标体系如下:
表1产业结构优化升级综合评价指标体系
本文选取实际人均地区生产总值作为地区经济发展的指标，选取非农人口比重作为城市化率测度的指标；选取城镇登记失业人数作为衡量城市就业水平的指标；采用第二、三产业从业人数比重和第二、三产业总产值比重作为产业结构变化的描述变量；选用工业废水排放量和工业二氧化硫排放量来反映环境代价。
（二）基于因子分析的地区产业结构优化的综合得分
本文2003-2008年的统计数据为基础，选取18个城市作为研究城市产业结构优化升级的总体样本。数据来源于《中国房地产统计年鉴》选用SPSS16.0统计软件进行因子分析，将8个原始指标用较少的指标代替，以求更清晰地反映出房价对产业结构发展的作用大小。从KMO 统计量0.629来看，适合进行因子分析，同时球形Bartlett 检验拒绝零假设，也说明变量适合进行因子分析。
通过计算机运算得出矩阵的特征根和相应的方差贡献率，选前三个特征根为主因子，累计方差贡献率为80.769%，说明这三个新变量已经包含了原始变量中80.769%的信息。从旋转后因子载荷显示：城市化率、二三产业产值占GDP比重、人均GDP和限额以上工业企业固定资产净值年平均余额在第一主因子上有较高载荷，说明第一主因子基本反映了产业高度化合合理化的指标信息；工业二氧化硫排放量、工业废水排放量和城镇登记失业人数这三个负面指标在第二主因子上有较高载荷，说明第二主因子基本反映了城市产业结构优化升级过程中中的负面结果，包括环境的代价和产业结构变化带来的失业；二三产业从业人员比重在第三个主因子有0.957的载荷比重。上述的三个主因子可以基本反映全部指标的信息，所以可以用三个新变量来代替原来的八个变量。
以每个主因子的方差贡献率为权数，计算公式为：F=0.444*F1+0.381*F2+0.175*F3，得到各城市的综合因子得分，即各城市产业结构优化升级情况的最后得分，见表2：
表2城市产业结构优化升级综合评价表
从时间纬度来看，各地区的产业结构优化升级水平在2003到2008年间均有一个平稳上升的趋势。其在2003年时，全国18个大城市中尚有13个地区的产业结构优化升级水平为负值，到了2008年底，产业结构优化水平仍然小于零的地区只剩下6个，并且该11个地区也保持较高的增长率。
（三）基于panel-data模型的实证分析
对于自变量房价水平的衡量本文选取城市商品住宅的平均销售价格(Y)这一指标。数据以《中国房地产统计年鉴》中公布的“每平方米商品住宅平均销售价格”数据为标准。因变量选用上文因子分析法的产业结构综合得分。
本文选择变截距模型固定效应模型，反映出不同房价水平下城市产业结构差异，其中表示第个城市在第年的产业结构综合得分, 表示第个城市在第年的商品住宅平均销售价格。利用Eviews6.0软件进行运算,采用Pooled Least Squares法进行估计，结果为：
,
（-19.48）（-11.67）
=0.60， Adjust=0.53，表明模型的拟合优度较好。结果显示，房价与产业结构在1%的显著性水平上呈负相关，表明房价上涨对产业结构优化升级存在抑制作用：在产业结果优化升级过程中，房价上涨对其抑制效果为3.59。
三、结论
前文的分析和实证检验表明，我国的房价水平总体偏高，部分城市地区房价水平偏高较为严重，已经严重影响到我国的产业结构优化升级进度，究其缘由，本文将房价上涨抑制城市产业结构升级的传导机制归结为以下三点：
一是资本市场：高房价的直接结果就是房地产业的高利润甚至暴利，在高利润的刺激下，各种资源纷纷流向房地产及其相关行业。房地产形成了类似于宇宙中的黑洞，不断把资金，资源吸引进去，而高新技术产业投资不足，制约了自主创新。
二是劳动市场：房价上涨导致工资收入过多花在住房支出，生活成本增加，生活品质下降，从而导致人才流失。
三是土地市场：房价上涨会引致土地价格上涨，商业成本增加，影响到城市的第三产业发展，并且房价（或房租）作为重要的生产成本之一其本身的上涨也会对第三产业的经营产生重要的影响，高房价和高房租会降低第三产业的经营利润，抬高第三产业的创业门槛，从而削弱城市第三产业的增长，提高产业转型成本。
【参考文献】
[1]高波.现代房地产经济学[M].南京:南京大学出版社,2010:46-50.
[2]陈灿煌,张立军.高房价对社会经济的影响及对策[J].价格理论与实践,2006(3):50-51.
[3]姜泽华,白艳.产业结构升级的内涵与影响因素分析[J]当代经济研究,2006-10.
[4]孔令丞,论中国产业优化升级[D]中国人民大学,2003
[5]兰莉芸.高房价对城市就业影响分析[D]厦门大学,2007.
[6]李慧媛,基于面板模型的我国产业结构优化升级的影响因素分析[D]浙江大学,2010.
[7]王江梅,房价与城市经济发展水平关系研究[D]首都经贸大学,2007
【关键词】房价；产业结构；因子分析；面板数据
近年来，房价与城市产业结构优化升级一直是领导重视、群众关注的两大热点和焦点话题，也同样是政府正在着力解决的两大难题。产业结构受国民经济发展的影响巨大，产业结构与经济发展、投资结构、消费结构、社会经济结构、城市基础设施等宏观经济状况和各产业利润水平、企业生产规模等微观经济状况密切相关。那么，高房价是否通过影响国民经济发展进而影响到城市产业结构优化升级？本文旨在通过对我国城市房价水平和产业结构优化升级情况的简要介绍，结合经济学相关原理和相关理论探讨房价对产业结构优化升级的影响作用，利用计量方法，实证检验城市住宅价格与产业结构优化升级之间的相关关系。
一、文献综述
我国房地产业从 20 世纪 80 年代起步，经过十多年的发展，已日渐成我国经济的支柱产业之一。近年来我国产业结构优化升级的压力,较多的学者开始探讨城市房价过快上涨与产业结构升级二者之间的关系。刘洪玉(2002)对房价上涨与城市发展进行研究，得出适当的房价上涨有利于城市经济发展而房价过度上涨会阻碍城市经济发展的结论；李江帆（2004）研究指出房地产业为第三产业的发展起到了一些促进作用，但是发展到房价过高的情况时，这种过高的房价又会反过来抑制第三产业的发展；倪鹏飞(2006) 认为房地产价格上涨会通过投资效应、消费效应、出口效应、价格效应等多方面影响城市经济；张立军(2006) 认为高房价会加剧金融风险的聚集，导致居民消费支出减少，扩大居民收入差距，推动产业结构发展不平衡，房地产业投资的居高不下，对其他产业产生挤出效应，并导致了上下游产业的畸形发展；朱默涵（2007）通过研究房价、消费结构升级和产业结构升级之间的相互关系，认为不断上涨的城市房价通过扭曲消费行为会阻碍产业结构升级并造成社会资源浪费；曾汉生（2010）同样认为高房价对我国产业结构的调整会产生严重不利影响。
关于高房价对产业结构优化升级抑制作用的研究，目前学术界主要停留在理论分析层面，大部分是在分析房价对经济发展的影响时，把对产业结构的影响当成其中的一部分进行简要的阐述，很少有学者对房价与产业结构优化升级之间的关系作比较详细的数理分析和实证检验，本文将在前人研究的基础上，通过构建计量模型对房价与产业结构优化升级关系进行实证检验。
二、实证检验
（一）产业结构优化升级的综合评价体系
为反映地区产业结构优化升级的真实情况，以便于为下一部分关于房价因素的讨论提供良好的数据依据，在结合本文产业结构优化升级的理论内涵以及产业结构优化升级的表现形式的基础上，并综合考虑指标值的可获得性与计算的简洁性，构建产业结构合理化与产业结构高度化的评价指标体系如下:
表1产业结构优化升级综合评价指标体系
本文选取实际人均地区生产总值作为地区经济发展的指标，选取非农人口比重作为城市化率测度的指标；选取城镇登记失业人数作为衡量城市就业水平的指标；采用第二、三产业从业人数比重和第二、三产业总产值比重作为产业结构变化的描述变量；选用工业废水排放量和工业二氧化硫排放量来反映环境代价。
（二）基于因子分析的地区产业结构优化的综合得分
本文2003-2008年的统计数据为基础，选取18个城市作为研究城市产业结构优化升级的总体样本。数据来源于《中国房地产统计年鉴》选用SPSS16.0统计软件进行因子分析，将8个原始指标用较少的指标代替，以求更清晰地反映出房价对产业结构发展的作用大小。从KMO 统计量0.629来看，适合进行因子分析，同时球形Bartlett 检验拒绝零假设，也说明变量适合进行因子分析。
通过计算机运算得出矩阵的特征根和相应的方差贡献率，选前三个特征根为主因子，累计方差贡献率为80.769%，说明这三个新变量已经包含了原始变量中80.769%的信息。从旋转后因子载荷显示：城市化率、二三产业产值占GDP比重、人均GDP和限额以上工业企业固定资产净值年平均余额在第一主因子上有较高载荷，说明第一主因子基本反映了产业高度化合合理化的指标信息；工业二氧化硫排放量、工业废水排放量和城镇登记失业人数这三个负面指标在第二主因子上有较高载荷，说明第二主因子基本反映了城市产业结构优化升级过程中中的负面结果，包括环境的代价和产业结构变化带来的失业；二三产业从业人员比重在第三个主因子有0.957的载荷比重。上述的三个主因子可以基本反映全部指标的信息，所以可以用三个新变量来代替原来的八个变量。
以每个主因子的方差贡献率为权数，计算公式为：F=0.444*F1+0.381*F2+0.175*F3，得到各城市的综合因子得分，即各城市产业结构优化升级情况的最后得分，见表2：
表2城市产业结构优化升级综合评价表
从时间纬度来看，各地区的产业结构优化升级水平在2003到2008年间均有一个平稳上升的趋势。其在2003年时，全国18个大城市中尚有13个地区的产业结构优化升级水平为负值，到了2008年底，产业结构优化水平仍然小于零的地区只剩下6个，并且该11个地区也保持较高的增长率。
（三）基于panel-data模型的实证分析
对于自变量房价水平的衡量本文选取城市商品住宅的平均销售价格(Y)这一指标。数据以《中国房地产统计年鉴》中公布的“每平方米商品住宅平均销售价格”数据为标准。因变量选用上文因子分析法的产业结构综合得分。
本文选择变截距模型固定效应模型，反映出不同房价水平下城市产业结构差异，其中表示第个城市在第年的产业结构综合得分, 表示第个城市在第年的商品住宅平均销售价格。利用Eviews6.0软件进行运算,采用Pooled Least Squares法进行估计，结果为：
,
（-19.48）（-11.67）
=0.60， Adjust=0.53，表明模型的拟合优度较好。结果显示，房价与产业结构在1%的显著性水平上呈负相关，表明房价上涨对产业结构优化升级存在抑制作用：在产业结果优化升级过程中，房价上涨对其抑制效果为3.59。
三、结论
前文的分析和实证检验表明，我国的房价水平总体偏高，部分城市地区房价水平偏高较为严重，已经严重影响到我国的产业结构优化升级进度，究其缘由，本文将房价上涨抑制城市产业结构升级的传导机制归结为以下三点：
一是资本市场：高房价的直接结果就是房地产业的高利润甚至暴利，在高利润的刺激下，各种资源纷纷流向房地产及其相关行业。房地产形成了类似于宇宙中的黑洞，不断把资金，资源吸引进去，而高新技术产业投资不足，制约了自主创新。
二是劳动市场：房价上涨导致工资收入过多花在住房支出，生活成本增加，生活品质下降，从而导致人才流失。
三是土地市场：房价上涨会引致土地价格上涨，商业成本增加，影响到城市的第三产业发展，并且房价（或房租）作为重要的生产成本之一其本身的上涨也会对第三产业的经营产生重要的影响，高房价和高房租会降低第三产业的经营利润，抬高第三产业的创业门槛，从而削弱城市第三产业的增长，提高产业转型成本。
【参考文献】
[1]高波.现代房地产经济学[M].南京:南京大学出版社,2010:46-50.
[2]陈灿煌,张立军.高房价对社会经济的影响及对策[J].价格理论与实践,2006(3):50-51.
[3]姜泽华,白艳.产业结构升级的内涵与影响因素分析[J]当代经济研究,2006-10.
[4]孔令丞,论中国产业优化升级[D]中国人民大学,2003
[5]兰莉芸.高房价对城市就业影响分析[D]厦门大学,2007.
[6]李慧媛,基于面板模型的我国产业结构优化升级的影响因素分析[D]浙江大学,2010.
[7]王江梅,房价与城市经济发展水平关系研究[D]首都经贸大学,2007