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摘 要：随着互联网的发展，房地产行业作为第三产业的重要内容，也逐步跨入到互联网+时代，房地产营销模式发生了结构性的变革，同时也迎来了诸多挑战，越来越多的房企纷纷开始试行互联网+时代营销，利用其快捷方便、成本低等方面的优点，营销方式变的更为多样。基于此，本文讨论述了互联网+房地产营销所面临的环境，并分析了互联网+营销模式产生的必要性，进而探讨了房企的营销模式并提出改进建议。
关键词：互联网+ 营销模式
一、引言
现阶段，互联网的发展影响着房企在房地产投资、运营、研发、销售及售后服务等项目上进行深刻的变革。楼市的互联网+时代，房地产行业的利润空间吸引着越来越多的企业加入房地产开发和销售行业，房企之间的的竞争日趋白热化，如何改变传统的营销模式，抓住新的市场机遇，迎合中国互联网的经济发展形势，成为房地产行业思考研究的新问题。
二、互联网+时代下房企营销优势分析
与传统的房企营销相比，互联网+房地产营销企业所面临的营销环境发生了很大的变化。笔者将从房企营销的消费群体、房源以及服务，来具体分析互联网+房企营销所具有的营销优势。
1.更容易定位消费群体。对于消费者信息的获取，互联网有着天然的优势。在房企传统的营销模式下，其覆盖面非常局限，仅局限于其周边区域，对于消费者信息的收集渠道来说，非常有限，并且难以形成数据库，很大程度上限制了房地产营销的效率。由于改善住房周边教育、生活环境以及投资偏好等因素，就消费者而言，自身存在跨区域的需求，所以，他们更倾向于利用互联网去获取有关房产的信息。源于网络的互通性，在互联网+环境下，其打破了地域的束缚和限制，在互联网的电商平台上，消费者可以通过互联网的多种渠道来查询房产的营销信息，不受空间、时间和地域的限制。在这个过程中，大规模的消费者信息被集中收集，并且，收集的信息更有效，更精准。
2.房屋信息源更精准。与传统的房企营销模式相比，互联网房企营销的优势更为明显，更为重要的是，互联网房地产营销所具备的强大区域销售能力。由于互联网平台的客户聚集度和精准性都相对较好，作为信息交互媒介的互联网，最大的优点就是其推广性。对于房企的营销方面来说，由于互联网自身的属性所形成的销售优势要远大于其自身的推广性。互联网房企营销电商平台可以利用自己拥有大量消费者精准数据，预测自己的销售量，在此基础上，向房产开发商争取较大的的折扣优惠。在存在较大折扣优惠的前提下，一定程度上会刺激消费者的购买欲，提升消费者的购买率。
3.增值服务潜力大。在互联网+时代下，互联网房企营销平台的电商拥有数据信息优势，其数据价值增值潜力非常大。数据信息的丰富程度是房产营销的增值服务的核心。消费者在购房消费后，有增值服务的需求，比如家装服务、金融服务、社区服务等各项服务，而家装服务和社区服务又是消费者需求的刚性需求环节。以社区服务为例，其中利用互联网电商平台建立起来的社区服务平台比较有代表性的是链家网的服务平台，有目的的针对客户的个性化需求，提出了花样繁多的社区服务产品，这些产品的设计是针对房产消费者的个性需求的整合，更确切的说是满足实际购房在其线上服务需求。
三、互联网+时代下房企营销模式产生的必要性
1.国家宏观政策调控的需求。就目前的形式来看，制约房地产市场快速发展的重要问题之一就是居高不下的房屋空置率。从营销渠道的角度上来看，导致空置率较大最主要的原因就是潜在的房产消费者和房产开发商之间沟通渠道不通畅。对潜在消费者来说，在买房环节，接受的数据量庞大，但选择范围很小，并且强迫性地接受并不十分满意的房产信息，不自觉的对房产开发商产生了信任危机；对于房产开发商来说，在开发房产时，由于对市场缺乏针对消费者的细致调查，对潜在消费者的需求分析不到位，只重视如何以更低的成本拿到更好的地块，所以房产市场出现了了大量不符合消费者需求的产品。在互联网+环境下，有助于消费者和开发商之间建立良好有效的沟通关系，有效缩短消费者与房企之间的距离，为供需双方提供有效的互动交流平台。
2.互联网+时代下的房企转型发展的必由之路。互联网+时代下的信息，主要形式是以大数据信息呈现，不仅仅拥有较多的消费者，并且其数量还呈现逐渐上升的态势，各行业都看好其潜在的数据市场，因此，互联网+房地产营销模式是房企企在市场发展中提升自身核心竞争力的关键所在，是其生存和发展的必由之路。互联网以其独有的特点，通过对收集数据的高效整合，优化配置市场中的各种生产要素，房企把现代化的联网和营销资源以及营销手段融为一体，此种模式为房地产行业发展的新型形态指明了方向；并且更能有效提升房地产营销模式的经济增长实力和创新能力，提升房产行业新的增长点，有效增加营销模式的附加价值，在一定程度上延长房产行业营销模式的销售链。
3.消费层次和群体变化的需求。在现阶段的基本国情下，中、青年成为房产消费者的主流。他们对房产的需求多为刚性需求，并且在选择房源的过程中，他们更看重生活方式、生命质感以及自我价值的体验，对财产的安全性、健康、教育以及社交有更高的需求。任何企业持续健康生存发展的根本之源就是最大限度的满足不同层次的消费者需求，对于房企来说也是这样。通过互联网的大数据分析、媒体社交平台、线上信息服务以及虚拟现实技术功能，能更高效的满足新生代消费者的消费需求。
四、互联网+房企营销模式分析
1.“大数据”营销模式。随着互联网和大数据时代的到来，越来越多的企业倾向于利用大数据进行营销。对于房企来说，“大数据”营销模式是在房企建立大数据平台后，通过大数据平台，深度分析和挖掘客户的潜在需求，通过提供增值服务、改善商家经营行为等活动进而推行定向服务的营销策略。随着电子商务平台的蓬勃发展，传统房企的销售模式受到严重冲击、房产销量大幅度下滑，迫使他们改变传统的销售模式，开始探索“互联网+”模式下新的销售模式。大数据营销模式的实现有以下幾个原因：首先，采取分类别的广告投放策略，基于广大网络用户的搜索习惯、浏览行为等对互联网用户进行人群分类，以时间、地域、兴趣、回头客等因素定向实现有效广告的投放，从而将线下活动及线上产品定向推送给客户。其次为客户提供衍生生活增值服务，比如室内导航、车位预定、提供商品配送、提前点菜等服务。通过这些活动，能够收集大量的客户数据资源，使消费者的购物行为实现了线上线下无缝对接，使精准营销成为可能。 2.社交网络营销模式。随着自媒体的飞速发展，房地产社交网络营销平台更为繁多，如网站推广、QQ、微信、微博等多种社交工具。网络的发展使房地产社交网络营销模式发生了革命性的改变，2014 年万科房产与QQ、微信等众多社交网络平台合作，打开了房地产社交网络营销模式探索的大门。房地产社交网络营销模式充分利用网络社交优势，建立强大的社交网络关系，是一种新型的网络交流平台。这种社交平台为房企提供稳定充足的数据，使消费者的消费需求和主观需求得到了最大限度的满足。在满足房企和消费者需求的基础上，实现对用户的精准化市场定位，使房企营销人员与消费者之间的互动性增强，掌握了更加全面的市场信息，间接加快了房企营销资金的回收和周转速度。
3.O2O营销创新模式。所谓房地产O2O营销，即通过互联网（或移动互联网）在巨大客户数据、信息沟通便捷、打破时间和空间限制、成本低等方面优点，基于互联网平台、社交媒体、电商传媒等线上方式，配合线下门店、售楼处、暖场活动等方式，进行的线上线下相配合互动的营销手段。当前，包括房产电商模式、全民经纪人模式、众筹营销模式、房产托管四大类型。
房产电商模式线上传播房产信息，线下锁定潜在客户，是早期发展模式，并广泛应用于房地产营销。当前房产电商已经从早期的团购券模式演变成了服务电商模式（如码上专车）、期房和二手房联动的电商模式、大数据营销的电商模式以及以实惠模式为代表的非传统型电商模式。全民经纪人营销模式，就是经纪人寻找购房客户，将消費者带到楼盘来了解楼盘的项目信息，只要消费者购房成功，房产项目则向经纪人提供不菲的佣金。随着电脑、微信及APP等新媒体介入，这种模式改变了以往的置业顾问销售模式，整合大量的社会资源共同参与楼盘的销售，全民营销广泛应用，形成线下、线上多渠道的推广传播，目标客户覆盖更广泛精准，销售模式更便捷高效。众筹是主要指大众筹资，它是互联网金融和互联网营销发展的产物。即通过互联网向普通大众进行筹资而共同完成一个项目，参与项目的普通大众根据出资额度都拥有对应的部分权益。国内一些房企业大胆尝试利用房产众筹模式，是房地产行业向“互联网+”转型的尝试。房屋托管是房屋产权所有者将房屋使用权签订合同交于房屋中介或经营单位，房屋中介或经营单位再以租赁的形式租给需要短期居住的目标人群，包括平常的房屋管理或租赁，但是也对房屋的空置、维修的风险负责任。这种模式适用于旅游地产的项目，房产托管模式要对房屋所有者起到房屋管家的作用。
五、互联网+时代下房企产品营销建议
1.房企销售应加强与电商平台合作。利用大数据020营销创新模式使营销更加精准，房企可以抓住电子商务平台的发展契机，与知名大型的电商平台合作，营销宣传推广、优惠促销同时吸引客户，也可运用推广型实惠模式和专项的服务，吸引客户，增加客户的到访率。
2.房企销售应减少营销风险。在互联网+时代下，房企运用众筹营销可搭配认筹类理财产品提前锁定潜在购房客户，合作房产电商作为基本配置，搭配特色营销手段，如房产电商的实惠营销模式充分的吸引客户，带动客户的到访率，但要充分的保障客户的自身权益，降低众筹模式的风险，可配合房产电商的大数据营销，精准的锁定利用房产投资理财的客户，进行准确的营销推广，提高客户的转化率，扩大自身品牌的知名度。
3.房企销售应加强从业人员的管理和监督。房企进行全民营销模式，配合全面经纪人，适用于中高端难去化房产项目，但应加强从业人员的职业素质培养和系统管理，可配合房产电商平台的APP，对客户进行系统化管理和后期维护，防止“飞单”现象的发生，而全民经纪人要理性拓客，实际介绍楼盘信息，不可夸大宣传。
4.房企销售应更注重客户的个性化需求。互联网+时代下，房企要更注重满足客户的个性化定制需求，注重产品创新和市场定位，在此基础上降低管理成本。电商平台在进行消费者产品定位和消费者市场定位的时候，首先要结合有购买欲望的消费者的实际购房需求，其次就是结合消费者的购房心理对房地产市场详细调研，对消费者的实际经济承受能力和居住需求进行考量，并根据实际调研结果制定可行性分析报告和个性化的营销策略，使得房产营销模式可以更好的满足消费者的实际需求。
六、结语
“互联网+”时代的到来，为互联网+ 房地产营销模式的发展提供了重要的契机。利用互联网+带来的利好，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。通过对房产资源进行综合和系统的分析，从房产市场的供给和消费者的需求出发，制定定有针对性的营销手段和方式，从而在互联网+环境下开发新的营销模式。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界（ 学术版），2016（08）.
[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016（36）.
[3]王卫华.互联网经济形势下房地产商业模式研究. 当代经济.2015.
10.
作者简介：杜书英（1986.06—）女。山东济南。学历：硕士研究生。职称：讲师。研究方向：财务管理，风险管理。徐宁（1996.09—）男。山东烟台。本科在读。
※基金项目：山东英才学院2017年度校级大学生创新创业训练计划项目，项目编号：2017YCXC0165.
关键词：互联网+ 营销模式
一、引言
现阶段，互联网的发展影响着房企在房地产投资、运营、研发、销售及售后服务等项目上进行深刻的变革。楼市的互联网+时代，房地产行业的利润空间吸引着越来越多的企业加入房地产开发和销售行业，房企之间的的竞争日趋白热化，如何改变传统的营销模式，抓住新的市场机遇，迎合中国互联网的经济发展形势，成为房地产行业思考研究的新问题。
二、互联网+时代下房企营销优势分析
与传统的房企营销相比，互联网+房地产营销企业所面临的营销环境发生了很大的变化。笔者将从房企营销的消费群体、房源以及服务，来具体分析互联网+房企营销所具有的营销优势。
1.更容易定位消费群体。对于消费者信息的获取，互联网有着天然的优势。在房企传统的营销模式下，其覆盖面非常局限，仅局限于其周边区域，对于消费者信息的收集渠道来说，非常有限，并且难以形成数据库，很大程度上限制了房地产营销的效率。由于改善住房周边教育、生活环境以及投资偏好等因素，就消费者而言，自身存在跨区域的需求，所以，他们更倾向于利用互联网去获取有关房产的信息。源于网络的互通性，在互联网+环境下，其打破了地域的束缚和限制，在互联网的电商平台上，消费者可以通过互联网的多种渠道来查询房产的营销信息，不受空间、时间和地域的限制。在这个过程中，大规模的消费者信息被集中收集，并且，收集的信息更有效，更精准。
2.房屋信息源更精准。与传统的房企营销模式相比，互联网房企营销的优势更为明显，更为重要的是，互联网房地产营销所具备的强大区域销售能力。由于互联网平台的客户聚集度和精准性都相对较好，作为信息交互媒介的互联网，最大的优点就是其推广性。对于房企的营销方面来说，由于互联网自身的属性所形成的销售优势要远大于其自身的推广性。互联网房企营销电商平台可以利用自己拥有大量消费者精准数据，预测自己的销售量，在此基础上，向房产开发商争取较大的的折扣优惠。在存在较大折扣优惠的前提下，一定程度上会刺激消费者的购买欲，提升消费者的购买率。
3.增值服务潜力大。在互联网+时代下，互联网房企营销平台的电商拥有数据信息优势，其数据价值增值潜力非常大。数据信息的丰富程度是房产营销的增值服务的核心。消费者在购房消费后，有增值服务的需求，比如家装服务、金融服务、社区服务等各项服务，而家装服务和社区服务又是消费者需求的刚性需求环节。以社区服务为例，其中利用互联网电商平台建立起来的社区服务平台比较有代表性的是链家网的服务平台，有目的的针对客户的个性化需求，提出了花样繁多的社区服务产品，这些产品的设计是针对房产消费者的个性需求的整合，更确切的说是满足实际购房在其线上服务需求。
三、互联网+时代下房企营销模式产生的必要性
1.国家宏观政策调控的需求。就目前的形式来看，制约房地产市场快速发展的重要问题之一就是居高不下的房屋空置率。从营销渠道的角度上来看，导致空置率较大最主要的原因就是潜在的房产消费者和房产开发商之间沟通渠道不通畅。对潜在消费者来说，在买房环节，接受的数据量庞大，但选择范围很小，并且强迫性地接受并不十分满意的房产信息，不自觉的对房产开发商产生了信任危机；对于房产开发商来说，在开发房产时，由于对市场缺乏针对消费者的细致调查，对潜在消费者的需求分析不到位，只重视如何以更低的成本拿到更好的地块，所以房产市场出现了了大量不符合消费者需求的产品。在互联网+环境下，有助于消费者和开发商之间建立良好有效的沟通关系，有效缩短消费者与房企之间的距离，为供需双方提供有效的互动交流平台。
2.互联网+时代下的房企转型发展的必由之路。互联网+时代下的信息，主要形式是以大数据信息呈现，不仅仅拥有较多的消费者，并且其数量还呈现逐渐上升的态势，各行业都看好其潜在的数据市场，因此，互联网+房地产营销模式是房企企在市场发展中提升自身核心竞争力的关键所在，是其生存和发展的必由之路。互联网以其独有的特点，通过对收集数据的高效整合，优化配置市场中的各种生产要素，房企把现代化的联网和营销资源以及营销手段融为一体，此种模式为房地产行业发展的新型形态指明了方向；并且更能有效提升房地产营销模式的经济增长实力和创新能力，提升房产行业新的增长点，有效增加营销模式的附加价值，在一定程度上延长房产行业营销模式的销售链。
3.消费层次和群体变化的需求。在现阶段的基本国情下，中、青年成为房产消费者的主流。他们对房产的需求多为刚性需求，并且在选择房源的过程中，他们更看重生活方式、生命质感以及自我价值的体验，对财产的安全性、健康、教育以及社交有更高的需求。任何企业持续健康生存发展的根本之源就是最大限度的满足不同层次的消费者需求，对于房企来说也是这样。通过互联网的大数据分析、媒体社交平台、线上信息服务以及虚拟现实技术功能，能更高效的满足新生代消费者的消费需求。
四、互联网+房企营销模式分析
1.“大数据”营销模式。随着互联网和大数据时代的到来，越来越多的企业倾向于利用大数据进行营销。对于房企来说，“大数据”营销模式是在房企建立大数据平台后，通过大数据平台，深度分析和挖掘客户的潜在需求，通过提供增值服务、改善商家经营行为等活动进而推行定向服务的营销策略。随着电子商务平台的蓬勃发展，传统房企的销售模式受到严重冲击、房产销量大幅度下滑，迫使他们改变传统的销售模式，开始探索“互联网+”模式下新的销售模式。大数据营销模式的实现有以下幾个原因：首先，采取分类别的广告投放策略，基于广大网络用户的搜索习惯、浏览行为等对互联网用户进行人群分类，以时间、地域、兴趣、回头客等因素定向实现有效广告的投放，从而将线下活动及线上产品定向推送给客户。其次为客户提供衍生生活增值服务，比如室内导航、车位预定、提供商品配送、提前点菜等服务。通过这些活动，能够收集大量的客户数据资源，使消费者的购物行为实现了线上线下无缝对接，使精准营销成为可能。 2.社交网络营销模式。随着自媒体的飞速发展，房地产社交网络营销平台更为繁多，如网站推广、QQ、微信、微博等多种社交工具。网络的发展使房地产社交网络营销模式发生了革命性的改变，2014 年万科房产与QQ、微信等众多社交网络平台合作，打开了房地产社交网络营销模式探索的大门。房地产社交网络营销模式充分利用网络社交优势，建立强大的社交网络关系，是一种新型的网络交流平台。这种社交平台为房企提供稳定充足的数据，使消费者的消费需求和主观需求得到了最大限度的满足。在满足房企和消费者需求的基础上，实现对用户的精准化市场定位，使房企营销人员与消费者之间的互动性增强，掌握了更加全面的市场信息，间接加快了房企营销资金的回收和周转速度。
3.O2O营销创新模式。所谓房地产O2O营销，即通过互联网（或移动互联网）在巨大客户数据、信息沟通便捷、打破时间和空间限制、成本低等方面优点，基于互联网平台、社交媒体、电商传媒等线上方式，配合线下门店、售楼处、暖场活动等方式，进行的线上线下相配合互动的营销手段。当前，包括房产电商模式、全民经纪人模式、众筹营销模式、房产托管四大类型。
房产电商模式线上传播房产信息，线下锁定潜在客户，是早期发展模式，并广泛应用于房地产营销。当前房产电商已经从早期的团购券模式演变成了服务电商模式（如码上专车）、期房和二手房联动的电商模式、大数据营销的电商模式以及以实惠模式为代表的非传统型电商模式。全民经纪人营销模式，就是经纪人寻找购房客户，将消費者带到楼盘来了解楼盘的项目信息，只要消费者购房成功，房产项目则向经纪人提供不菲的佣金。随着电脑、微信及APP等新媒体介入，这种模式改变了以往的置业顾问销售模式，整合大量的社会资源共同参与楼盘的销售，全民营销广泛应用，形成线下、线上多渠道的推广传播，目标客户覆盖更广泛精准，销售模式更便捷高效。众筹是主要指大众筹资，它是互联网金融和互联网营销发展的产物。即通过互联网向普通大众进行筹资而共同完成一个项目，参与项目的普通大众根据出资额度都拥有对应的部分权益。国内一些房企业大胆尝试利用房产众筹模式，是房地产行业向“互联网+”转型的尝试。房屋托管是房屋产权所有者将房屋使用权签订合同交于房屋中介或经营单位，房屋中介或经营单位再以租赁的形式租给需要短期居住的目标人群，包括平常的房屋管理或租赁，但是也对房屋的空置、维修的风险负责任。这种模式适用于旅游地产的项目，房产托管模式要对房屋所有者起到房屋管家的作用。
五、互联网+时代下房企产品营销建议
1.房企销售应加强与电商平台合作。利用大数据020营销创新模式使营销更加精准，房企可以抓住电子商务平台的发展契机，与知名大型的电商平台合作，营销宣传推广、优惠促销同时吸引客户，也可运用推广型实惠模式和专项的服务，吸引客户，增加客户的到访率。
2.房企销售应减少营销风险。在互联网+时代下，房企运用众筹营销可搭配认筹类理财产品提前锁定潜在购房客户，合作房产电商作为基本配置，搭配特色营销手段，如房产电商的实惠营销模式充分的吸引客户，带动客户的到访率，但要充分的保障客户的自身权益，降低众筹模式的风险，可配合房产电商的大数据营销，精准的锁定利用房产投资理财的客户，进行准确的营销推广，提高客户的转化率，扩大自身品牌的知名度。
3.房企销售应加强从业人员的管理和监督。房企进行全民营销模式，配合全面经纪人，适用于中高端难去化房产项目，但应加强从业人员的职业素质培养和系统管理，可配合房产电商平台的APP，对客户进行系统化管理和后期维护，防止“飞单”现象的发生，而全民经纪人要理性拓客，实际介绍楼盘信息，不可夸大宣传。
4.房企销售应更注重客户的个性化需求。互联网+时代下，房企要更注重满足客户的个性化定制需求，注重产品创新和市场定位，在此基础上降低管理成本。电商平台在进行消费者产品定位和消费者市场定位的时候，首先要结合有购买欲望的消费者的实际购房需求，其次就是结合消费者的购房心理对房地产市场详细调研，对消费者的实际经济承受能力和居住需求进行考量，并根据实际调研结果制定可行性分析报告和个性化的营销策略，使得房产营销模式可以更好的满足消费者的实际需求。
六、结语
“互联网+”时代的到来，为互联网+ 房地产营销模式的发展提供了重要的契机。利用互联网+带来的利好，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。通过对房产资源进行综合和系统的分析，从房产市场的供给和消费者的需求出发，制定定有针对性的营销手段和方式，从而在互联网+环境下开发新的营销模式。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界（ 学术版），2016（08）.
[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016（36）.
[3]王卫华.互联网经济形势下房地产商业模式研究. 当代经济.2015.
10.
作者简介：杜书英（1986.06—）女。山东济南。学历：硕士研究生。职称：讲师。研究方向：财务管理，风险管理。徐宁（1996.09—）男。山东烟台。本科在读。
※基金项目：山东英才学院2017年度校级大学生创新创业训练计划项目，项目编号：2017YCXC0165.