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摘要：房地产行业在我国经济发展当中的地位是非常重要的，而且发展速度也是很快的，随着我国的房地产企业及房屋量在逐年增加，全国的库存可售的房屋面积在大幅度地增加，这样就导致了我国大部分城市的房价出现停滞不前的情况，而且房地产企业的开发成本不断增加，房地产行业的利润率水平开始下降。因此，降低开发成本成为了很多房地产企业迫切解决的问题。本文分析了当前形势下我国的房地产企业进行成本管理过程中出现的问题，从而根据这些出现的问题提出了改进的可行性建议，从而给房地产企业提供一些参考。
关键词：房地产企业;成本管理;销售费用
一、引言
我国的房地产行业由于受到外部的宏观调控影响，再加上消费者出于理性购房的信息需要，获取暴利的时代已经成为历史，然而，各项成本费用仍未降低，土地成本也是非常高昂，这样一来就增加了房地产行业的成本风险，企业的销售空间达到了基本饱和的程度，很容易导致销售收入的降低。
二、目前我国房地产企业成本管理存在的问题
（一）土地获取缺乏项目可行性分析
我国的房地产企业日常的生产经营都是从土地获取开始的，这些都直接影响到后续企业的经营情况以及获利情况。在放房价高涨时，与最后企业取得利润相比较，土地成本完全可以忽略不计，可是土地的获取恰恰具有随意性，在取得土地之前，一般缺乏详细的调研工作，也没有进行可行性分析。而企业中发生亏损的项目一般在土地获取时期，按照房价大幅上涨阶段的经验预估较高的售价，尚未认真地测算与现实接近的预计销售的价格，以及能够接受的地价，这样就很容易使得土地价格虚高，导致房屋的销售价格比土地获取时的预期价格低很多，这是因为土地价格偏高导致的，导致成本费用的增加，致使项目发生亏损。
（二）规划设计不合理
在规划设计时期，需要依靠的是可行性研究报告的分析，之后再对预期的方案实施情况进行分析，这是整个成本管理的重要部分。在规划设计时期，设计的实用性和功能性能否与客户一致，关系着项目是否能够完成预期的销售价格和销售目标，也关系着企业成本管理的失败与否。当前，我国有大部分房地产企业因为缺乏设计实力，把绝大部分设计工作交给设计院付诸实施，这样就无法及时准确审核设计结果，也会因设计院的设计水平的影响，导致交付的设计不合理，一些功能出现浪费，原材料成本上升，导致房屋的售价在设计阶段出现虚高的情况。
（三）工程施工管控不到位
在房屋的工程施工时期，我国有很大一部分的房地产企业的工程管理能力较差，管理方法出现漏洞。而项目变更与洽商管理不到位，再加上变更洽商的全部审批流程含糊不清，就会使得变更洽商的问题在施工过程中仅仅有工程管理部门的人员了解，没有做到信息共享，设计、成本管理部人员无法准确了解。而且在工程结算时期，这部分变更洽商就会统一交给成本结算部门开展，再加上变更洽商发生之时尚未经过严格的审批，导致变更洽商失真，企业内部互相推诿，无法管理变更洽商的情况，使得结算成本和费用大进一步加大。
（四）销售费用管理不严格
因为公司没有规定销售费用的上限情况，且销售费用的使用缺乏细致明确的考核管理办法，得到的结果不准确，再加上成本管理没有形成体系，很容易出现销售费用增多而推广效果不明显的问题。因此，企业在当前销售压力大的情况之下，就只能够考虑增加销售费用的投入，这样就会使得销售费用大幅增加。
三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施
（一）完善土地获取阶段的投资分析
在土地獲取时期，企业面临的最主要的问题是对能够开发的项目及房屋的售价做出比较准确的判断，而在土地获取时期的销售成本与利润的分析必须是合理的、合法的，本着预期严谨性的原则进行。在土地获取阶段的投资盈利分析当中，房屋开发的类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过商量作出可行性方案，不能够仅仅交给土地取得部门分析决策。在制定了房屋开发类型方案之后，要有效地结合周围相同的、类似的房屋价格与趋势进行销售预测，从而根据售价预测能够承受的土地价格，这样一来，在土地取得之后，开发成本就不会超标。在土地取得时期，各个部门都要有明确的分工，把责任落实到位，避免成本过高不能够明确责任的问题出现。
（二）提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案
一个项目的规划设计的优劣会直接决定后期开发建设的成本高低，如果设计完成后，仅仅依靠后期施工过程来节约成本十分困难。过去，我国的房地产企业在房屋设计方面缺乏相关的人才，很多企业把设计工作交给设计院进行。发展到现在，国家对于设计环节的要求更加严格，并且通过法律的形式定下来，所以，企业在进行设计时必须考虑成本的节约问题，所以，房地产企业必须先招聘设计人才，其需要具备较高的综合素质，提高公司设计部门的设计水平，成立一支完成度、综合技能高的设计团队，这样就能够与设计院进行有效的沟通，从而指导设计院的设计情况，才能够明确设计院的设计成果的优劣，能够发现相关的问题，降低后期的成本，节约变更的成本。
（三）加强施工管理，严管变更洽商审批流程
在施工的过程当中，变更洽商时有发生，公司内部需要建立并完善变更洽商的相关体系机制，以此来保障变更洽商是符合公司的规程与法律法规的，而且变更洽商是需要经过审批之后才进行的，这时房屋项目才能开始动工。而且到最后的结算时期，只有通过公司相关部门的正规的审批程序，这样的变更洽商才是被承认的，尚未经过正规的审批的，变更洽商不被认可，因此，要严格审批的各项流程，保证变更洽商是真实的，保证工程量是准确的。
（四）严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制
在销售费用管理方面，房地产企业要根据项目的情况和销售额的情况，从中提取出一定的销售费用，还要设定销售费用的限额，且在销售费用的不同功能机芯分配，比如咨询费、销售佣金、推广费用等方面分配，把这部分费用和相关部门的工作效果、实际销售效果进行联系对比，制定出考核评价办法。而在销售费用的支出之后定期开展考核，当费用之处后，对于未达预期效果的情况，必须准确明确原因所在，根据市场销售情况及时调整销售方法，而对于因销售部门及合作单位自身原因所导致的情况，要建立健全奖惩的机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。
四、结束语
目前，成本管理已经成为了房地产企业发展过程中的一项重要的工作，房地产企业要获取利润，让企业能够可持续发展，就需要建立并健全成本管理的体制制度，合理利用成本管理的工具及信息化的管理平台，在房地产企业发展的各个环节上都要进行成本管理，提高企业的成本管理水平，使企业能够适应市场环境的发展需要，在实现企业利润的同时，提高我国的房地产企业的总体成本管理的水平。
参考文献：
[1]夏娇.新形势下房地产成本管理与管理新思考[J].地产，2019（20）.
[2]陈亮.浅谈企业的成本管理创新[J].全国流通经济，2019（21）.
作者简介：
谭莉（1989-03-08），女，汉，山东省威海市，大学本科，金科地产鲁西区域，从事成本管理工作;
邵泽（1990-09-28），男，汉，山东省德州市，大学本科，蓝光地产山东区域，从事投资管理工作。
关键词：房地产企业;成本管理;销售费用
一、引言
我国的房地产行业由于受到外部的宏观调控影响，再加上消费者出于理性购房的信息需要，获取暴利的时代已经成为历史，然而，各项成本费用仍未降低，土地成本也是非常高昂，这样一来就增加了房地产行业的成本风险，企业的销售空间达到了基本饱和的程度，很容易导致销售收入的降低。
二、目前我国房地产企业成本管理存在的问题
（一）土地获取缺乏项目可行性分析
我国的房地产企业日常的生产经营都是从土地获取开始的，这些都直接影响到后续企业的经营情况以及获利情况。在放房价高涨时，与最后企业取得利润相比较，土地成本完全可以忽略不计，可是土地的获取恰恰具有随意性，在取得土地之前，一般缺乏详细的调研工作，也没有进行可行性分析。而企业中发生亏损的项目一般在土地获取时期，按照房价大幅上涨阶段的经验预估较高的售价，尚未认真地测算与现实接近的预计销售的价格，以及能够接受的地价，这样就很容易使得土地价格虚高，导致房屋的销售价格比土地获取时的预期价格低很多，这是因为土地价格偏高导致的，导致成本费用的增加，致使项目发生亏损。
（二）规划设计不合理
在规划设计时期，需要依靠的是可行性研究报告的分析，之后再对预期的方案实施情况进行分析，这是整个成本管理的重要部分。在规划设计时期，设计的实用性和功能性能否与客户一致，关系着项目是否能够完成预期的销售价格和销售目标，也关系着企业成本管理的失败与否。当前，我国有大部分房地产企业因为缺乏设计实力，把绝大部分设计工作交给设计院付诸实施，这样就无法及时准确审核设计结果，也会因设计院的设计水平的影响，导致交付的设计不合理，一些功能出现浪费，原材料成本上升，导致房屋的售价在设计阶段出现虚高的情况。
（三）工程施工管控不到位
在房屋的工程施工时期，我国有很大一部分的房地产企业的工程管理能力较差，管理方法出现漏洞。而项目变更与洽商管理不到位，再加上变更洽商的全部审批流程含糊不清，就会使得变更洽商的问题在施工过程中仅仅有工程管理部门的人员了解，没有做到信息共享，设计、成本管理部人员无法准确了解。而且在工程结算时期，这部分变更洽商就会统一交给成本结算部门开展，再加上变更洽商发生之时尚未经过严格的审批，导致变更洽商失真，企业内部互相推诿，无法管理变更洽商的情况，使得结算成本和费用大进一步加大。
（四）销售费用管理不严格
因为公司没有规定销售费用的上限情况，且销售费用的使用缺乏细致明确的考核管理办法，得到的结果不准确，再加上成本管理没有形成体系，很容易出现销售费用增多而推广效果不明显的问题。因此，企业在当前销售压力大的情况之下，就只能够考虑增加销售费用的投入，这样就会使得销售费用大幅增加。
三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施
（一）完善土地获取阶段的投资分析
在土地獲取时期，企业面临的最主要的问题是对能够开发的项目及房屋的售价做出比较准确的判断，而在土地获取时期的销售成本与利润的分析必须是合理的、合法的，本着预期严谨性的原则进行。在土地获取阶段的投资盈利分析当中，房屋开发的类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过商量作出可行性方案，不能够仅仅交给土地取得部门分析决策。在制定了房屋开发类型方案之后，要有效地结合周围相同的、类似的房屋价格与趋势进行销售预测，从而根据售价预测能够承受的土地价格，这样一来，在土地取得之后，开发成本就不会超标。在土地取得时期，各个部门都要有明确的分工，把责任落实到位，避免成本过高不能够明确责任的问题出现。
（二）提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案
一个项目的规划设计的优劣会直接决定后期开发建设的成本高低，如果设计完成后，仅仅依靠后期施工过程来节约成本十分困难。过去，我国的房地产企业在房屋设计方面缺乏相关的人才，很多企业把设计工作交给设计院进行。发展到现在，国家对于设计环节的要求更加严格，并且通过法律的形式定下来，所以，企业在进行设计时必须考虑成本的节约问题，所以，房地产企业必须先招聘设计人才，其需要具备较高的综合素质，提高公司设计部门的设计水平，成立一支完成度、综合技能高的设计团队，这样就能够与设计院进行有效的沟通，从而指导设计院的设计情况，才能够明确设计院的设计成果的优劣，能够发现相关的问题，降低后期的成本，节约变更的成本。
（三）加强施工管理，严管变更洽商审批流程
在施工的过程当中，变更洽商时有发生，公司内部需要建立并完善变更洽商的相关体系机制，以此来保障变更洽商是符合公司的规程与法律法规的，而且变更洽商是需要经过审批之后才进行的，这时房屋项目才能开始动工。而且到最后的结算时期，只有通过公司相关部门的正规的审批程序，这样的变更洽商才是被承认的，尚未经过正规的审批的，变更洽商不被认可，因此，要严格审批的各项流程，保证变更洽商是真实的，保证工程量是准确的。
（四）严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制
在销售费用管理方面，房地产企业要根据项目的情况和销售额的情况，从中提取出一定的销售费用，还要设定销售费用的限额，且在销售费用的不同功能机芯分配，比如咨询费、销售佣金、推广费用等方面分配，把这部分费用和相关部门的工作效果、实际销售效果进行联系对比，制定出考核评价办法。而在销售费用的支出之后定期开展考核，当费用之处后，对于未达预期效果的情况，必须准确明确原因所在，根据市场销售情况及时调整销售方法，而对于因销售部门及合作单位自身原因所导致的情况，要建立健全奖惩的机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。
四、结束语
目前，成本管理已经成为了房地产企业发展过程中的一项重要的工作，房地产企业要获取利润，让企业能够可持续发展，就需要建立并健全成本管理的体制制度，合理利用成本管理的工具及信息化的管理平台，在房地产企业发展的各个环节上都要进行成本管理，提高企业的成本管理水平，使企业能够适应市场环境的发展需要，在实现企业利润的同时，提高我国的房地产企业的总体成本管理的水平。
参考文献：
[1]夏娇.新形势下房地产成本管理与管理新思考[J].地产，2019（20）.
[2]陈亮.浅谈企业的成本管理创新[J].全国流通经济，2019（21）.
作者简介：
谭莉（1989-03-08），女，汉，山东省威海市，大学本科，金科地产鲁西区域，从事成本管理工作;
邵泽（1990-09-28），男，汉，山东省德州市，大学本科，蓝光地产山东区域，从事投资管理工作。