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摘要：随着近几年我国房地产事业的迅速发展，个人住房贷款业务也随之发展起来，市场前景和相对长远的预期收益成为金融同业竞争的热点。但是我国市场经济体制发展尚不健全，个人住房贷款管理工作还存在着许多的问题和漏洞，容易产生项目、借款人、抵押物及内控管理等一系列不可忽视的信贷风险。要牢固树立风险意识，通过严把关口、抓住重点、延伸管理等一系列手段，强化对个人住房贷款的管理，确保个人住房信贷业务健康、稳定发展。
关键词：防范；个人住房贷款；风险
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2014）09-0072-01
一、严把开发商及项目准入关口
一是要严格审查房地产开发企业的资质、信用等级、项目开发、销售是否符合相关规定，用来证明其规划、用地、建筑、售房等行为的相关材料，包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等是否齐全，规避因开发商违规建设而给商业银行带来不必要的风险。二是审查开发项目自有资金是否达到项目投资规定的比率，开发企业资产负债、盈利能力、开发项目建设、销售、资产质量情况如何，同时还要调查企业领导的信誉、管理水平、履行保证责任的能力和愿望，了解掌握开发企业经营实力及其信用状况。三是调查了解与房地产开发企业相关联的企业，比如项目施工、物业管理等单位的情况及其与关联单位之间的资金往来情况，防止企业通过关联方或以房抵债实施“假个贷”。
二、深入开展借款人审查工作
通过了解借款人的年龄、职业、工作性质、职务、工作经验、收入及家庭成员基本情况，多渠道了解借款人申请材料的真实性，判断其是否具备偿还能力以及贷款金额、期限是否合理。信贷人员应坚持与借款人面谈、走访现场、核实借款人收入、信用及购房动机，以判断是否为真实购房，切不可仅从书面资料判断风险。要认真审查购房合同的真实性、齐全性和有效性，并查看合同是否有销售备案记录，严防出现虚假购房合同或“一房多卖”现象。要加强对借款人的工作单位、购房目的审查，通过向借款人询问或向其直系亲属调查，了解借款人是否与开发商有关联关系，防止借款人被开发商利用套取银行贷款，形成“假个贷”风险。此外，还要通过人民银行征信系统查询客户信用状况，了解其在他行有无贷款及违约行为。
三、严格贷款审批工作
贷款审批是贷款发放的重要关口，同时也是风险把控的重要环节，在审批管理工作中一定要严肃认真。一是对客户经理提交的贷款资料认真审查，严格个人住房贷款审批标准，重点审查开发项目是否准入，借款人是否具备贷款条件及偿还能力，贷款成数、利率执行是否合规等，以衡量第一还款来源的可靠性；同时还要关注担保措施的可行性，审查其是否符合抵押、保证等担保条件，能否有效发挥风险缓释作用；要按照个人住房贷款业务审批流程中的合规性审查、审批等相关制度要求，把好贷款审批关口。二是审批人员要严格遵守职业道德，客观、公正、谨慎地完成审批工作，不可受主观愿望、个人喜好及其外来因素干扰和影响，认真履行工作职责，严格约束审批行为。
四、抓住贷后管理重点
一是按照不同开发商、开发项目对客户经理贷后管理工作进行分工，实行贷后精细化、批量化管理。在对住房贷款支持项目的工程进度、销售情况进行动态监控的同时，要力争得到开发商的支持，协助银行做好个人贷款的协调及清收工作。二是针对不同借款人，采取不同的清收手段，对能够按期偿还贷款本息的借款人，提前电话告知，防止遗忘、疏忽延误还款；对短期拖欠、无恶意违约行为借款人，在电话通知的同时，下达催收通知单，做好提示沟通工作；对还款能力下降、还款不主动的借款人，应详细了解不能及时还款的原因，加大催收力度，逐步清收拖欠贷款；对还款意愿好、还款压力大，出现还款困难的借款人，可与其协商，在风险可控的前提下，对其进行贷款展期，减轻还款压力；对少数恶意拖欠的借款人、通过向保证人追讨、提起诉讼、执行抵押物等手段，进行贷款本息清收。三是客户经理要提高对行业政策风险的敏感度，了解掌握房地产政策对房价带来的影响，采取有力措施防范房价大幅下跌所造成的借款人逃废银行债务风险。四是加强对个人住房贷款支持项目全程动态监控，对同一楼盘或同一房地产项目发生异常情况或同一楼盘发生多户拖欠贷款本息以及贷款本息虽能及时偿还但由房地产开发企业统一归还贷款的客户，必须给予重点关注，并及时进行“假个贷”排查。
五、加强押品估值及押品日常管理工作
押品估值工作应从以下方面入手：一是加强对房产评估机构的审查，根据评估机构的资质、信誉等选择出较具实力的评估机构，并将其纳入备选库，在备选库中选择评估机构进行资产评估，同时要加强评估机构的日常管理，按优胜劣汰的原则对评估机构及时从被选库中进行调整，促进其认真履行评估职责。二是审查评估价值的合理性，银行内部评估人员，要核实评估价值的真实性，发现评估机构给出的评估价值过高时，合理确定贷款成数和抵押率，甚至终止贷款手续，防止出现因抵押物高估而形成的信贷风险。
押品有效性管理工作应关注以下几方面：一是严禁有争议的房产作为抵押品，客户向银行提供的抵押物必须权属清晰、没有争议，重点审查抵押物共有人是否具备相应的民事行为能力，其抵押行为是否得到法律认可；有多个产权共有人时，共有人之间的约定份额和约定事项是否存在争议，是否对商业银行抵押权实现产生障碍。二是在办理抵押过程中，客户经理与抵押人一同到登记机构办理抵押登记手续，不可将抵押登记相关材料交给客户，由客户独自办理抵押登记，规避假产权证或虚假登记风险，以保证抵押登记的真实性。在抵押财产尚未竣工处于抵押预登记期间，必须要求开发商提供阶段性担保，抵押房产交付、借款人取得房屋所有权证后，应抓紧办理正式抵押登记手。三是定期对抵押财产价值进行重新估值，根据抵押物使用功能判断抵押物变化趋势：对于居住类房屋价值的重新估值，根据行业变化趋势，结合周边环境的情况，预测居住类房屋的市场供求变动趋势和价格走势；对于商业用房价值的重新估值，根据外部经济、经营、商业环境的变化，预测判断商业类房屋的价值及收益变化趋势。
近年来，各家商业银行为抢占个人住房贷款市场，通过提高服务效率、降低贷款利率、简化贷款流程等一系列措施促进个人信贷业务迅速发展。但由于信贷风险防范意识、手段、风险管理机制等未能及时跟进，个人住房贷款管理仍存在风险隐患。因此商业银行在下大力气发展个人住房贷款业务的同时，还应强化风险防范工作，提高风险防范意识、创新风险管理手段，不断提升风险管理水平。
关键词：防范；个人住房贷款；风险
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2014）09-0072-01
一、严把开发商及项目准入关口
一是要严格审查房地产开发企业的资质、信用等级、项目开发、销售是否符合相关规定，用来证明其规划、用地、建筑、售房等行为的相关材料，包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等是否齐全，规避因开发商违规建设而给商业银行带来不必要的风险。二是审查开发项目自有资金是否达到项目投资规定的比率，开发企业资产负债、盈利能力、开发项目建设、销售、资产质量情况如何，同时还要调查企业领导的信誉、管理水平、履行保证责任的能力和愿望，了解掌握开发企业经营实力及其信用状况。三是调查了解与房地产开发企业相关联的企业，比如项目施工、物业管理等单位的情况及其与关联单位之间的资金往来情况，防止企业通过关联方或以房抵债实施“假个贷”。
二、深入开展借款人审查工作
通过了解借款人的年龄、职业、工作性质、职务、工作经验、收入及家庭成员基本情况，多渠道了解借款人申请材料的真实性，判断其是否具备偿还能力以及贷款金额、期限是否合理。信贷人员应坚持与借款人面谈、走访现场、核实借款人收入、信用及购房动机，以判断是否为真实购房，切不可仅从书面资料判断风险。要认真审查购房合同的真实性、齐全性和有效性，并查看合同是否有销售备案记录，严防出现虚假购房合同或“一房多卖”现象。要加强对借款人的工作单位、购房目的审查，通过向借款人询问或向其直系亲属调查，了解借款人是否与开发商有关联关系，防止借款人被开发商利用套取银行贷款，形成“假个贷”风险。此外，还要通过人民银行征信系统查询客户信用状况，了解其在他行有无贷款及违约行为。
三、严格贷款审批工作
贷款审批是贷款发放的重要关口，同时也是风险把控的重要环节，在审批管理工作中一定要严肃认真。一是对客户经理提交的贷款资料认真审查，严格个人住房贷款审批标准，重点审查开发项目是否准入，借款人是否具备贷款条件及偿还能力，贷款成数、利率执行是否合规等，以衡量第一还款来源的可靠性；同时还要关注担保措施的可行性，审查其是否符合抵押、保证等担保条件，能否有效发挥风险缓释作用；要按照个人住房贷款业务审批流程中的合规性审查、审批等相关制度要求，把好贷款审批关口。二是审批人员要严格遵守职业道德，客观、公正、谨慎地完成审批工作，不可受主观愿望、个人喜好及其外来因素干扰和影响，认真履行工作职责，严格约束审批行为。
四、抓住贷后管理重点
一是按照不同开发商、开发项目对客户经理贷后管理工作进行分工，实行贷后精细化、批量化管理。在对住房贷款支持项目的工程进度、销售情况进行动态监控的同时，要力争得到开发商的支持，协助银行做好个人贷款的协调及清收工作。二是针对不同借款人，采取不同的清收手段，对能够按期偿还贷款本息的借款人，提前电话告知，防止遗忘、疏忽延误还款；对短期拖欠、无恶意违约行为借款人，在电话通知的同时，下达催收通知单，做好提示沟通工作；对还款能力下降、还款不主动的借款人，应详细了解不能及时还款的原因，加大催收力度，逐步清收拖欠贷款；对还款意愿好、还款压力大，出现还款困难的借款人，可与其协商，在风险可控的前提下，对其进行贷款展期，减轻还款压力；对少数恶意拖欠的借款人、通过向保证人追讨、提起诉讼、执行抵押物等手段，进行贷款本息清收。三是客户经理要提高对行业政策风险的敏感度，了解掌握房地产政策对房价带来的影响，采取有力措施防范房价大幅下跌所造成的借款人逃废银行债务风险。四是加强对个人住房贷款支持项目全程动态监控，对同一楼盘或同一房地产项目发生异常情况或同一楼盘发生多户拖欠贷款本息以及贷款本息虽能及时偿还但由房地产开发企业统一归还贷款的客户，必须给予重点关注，并及时进行“假个贷”排查。
五、加强押品估值及押品日常管理工作
押品估值工作应从以下方面入手：一是加强对房产评估机构的审查，根据评估机构的资质、信誉等选择出较具实力的评估机构，并将其纳入备选库，在备选库中选择评估机构进行资产评估，同时要加强评估机构的日常管理，按优胜劣汰的原则对评估机构及时从被选库中进行调整，促进其认真履行评估职责。二是审查评估价值的合理性，银行内部评估人员，要核实评估价值的真实性，发现评估机构给出的评估价值过高时，合理确定贷款成数和抵押率，甚至终止贷款手续，防止出现因抵押物高估而形成的信贷风险。
押品有效性管理工作应关注以下几方面：一是严禁有争议的房产作为抵押品，客户向银行提供的抵押物必须权属清晰、没有争议，重点审查抵押物共有人是否具备相应的民事行为能力，其抵押行为是否得到法律认可；有多个产权共有人时，共有人之间的约定份额和约定事项是否存在争议，是否对商业银行抵押权实现产生障碍。二是在办理抵押过程中，客户经理与抵押人一同到登记机构办理抵押登记手续，不可将抵押登记相关材料交给客户，由客户独自办理抵押登记，规避假产权证或虚假登记风险，以保证抵押登记的真实性。在抵押财产尚未竣工处于抵押预登记期间，必须要求开发商提供阶段性担保，抵押房产交付、借款人取得房屋所有权证后，应抓紧办理正式抵押登记手。三是定期对抵押财产价值进行重新估值，根据抵押物使用功能判断抵押物变化趋势：对于居住类房屋价值的重新估值，根据行业变化趋势，结合周边环境的情况，预测居住类房屋的市场供求变动趋势和价格走势；对于商业用房价值的重新估值，根据外部经济、经营、商业环境的变化，预测判断商业类房屋的价值及收益变化趋势。
近年来，各家商业银行为抢占个人住房贷款市场，通过提高服务效率、降低贷款利率、简化贷款流程等一系列措施促进个人信贷业务迅速发展。但由于信贷风险防范意识、手段、风险管理机制等未能及时跟进，个人住房贷款管理仍存在风险隐患。因此商业银行在下大力气发展个人住房贷款业务的同时，还应强化风险防范工作，提高风险防范意识、创新风险管理手段，不断提升风险管理水平。