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在预期人民币将继续稳步升值的情况下，虽然一年多来中国监管部门着力限制外资投资中国房地产，不断出台政策，却似乎依然无法打击外资进入中国房地产市场的冲动。
8月24日下午，上海黄浦区163街坊地块终于名花有主，被苏宁环球以44.04亿元高价摘得。除新鸿基地产、和记黄埔、中信泰富等善于高档商办项目开发的港资开发商，更有很少露面的洛克菲勒、麦格里、铁狮门等外资巨头领取了招标文件并在答疑会上现身。据了解，在最后入围的10家企业中，除了“黑马”苏宁房产，其余9家均为外资企业。
“限外令”难阻外资进军房地产
就在麦格里出现在上海163街坊地块答疑会两天之前，其在北京召开的一次新闻发布会上，麦格里集团投资银行部全球总裁尼古拉斯·莫尔表示，“我们正在与多家中国机构合作开拓中国国内基金管理产品，包括基础设施、房地产信托投资基金以及上市前投资。中国房地产市场的牛市很强，麦格里在房地产市场方面已创造出一些产品，在将来占领中国这个大的市场上的策略是努力推出目前市场上没有的产品。”
无独有偶，今年8月8日，爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股集团(Treasury Holdings Group)旗下中国房地产机会有限公司(China Real Estate Opportunities Limited)向伦敦证交所提交文件，宣布完成对上海城一期和上海中环广场的收购。种种迹象表明，2006年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，已经难以阻止外资进军内地房地产市场。
2006年7月11日，中央六部委共同签发限制外资进入房地产领域的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)，提出了“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50％。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。”从而构成了对外资投资中国房地产的壁垒。
然而在预期人民币将继续稳步升值的情况下，虽然一年多来中国监管部门着力限制外资投资中国房地产，不断出台政策，却似乎依然无法打击外资进入中国房地产市场的冲动。
在“限外令”171号文出台一周年之际，7月10日，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(即130号文)，规定2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
“实际上，130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款，但对于限制外资进入中国房地产市场作用不大。”德勤华永会计师事务所有限公司合伙人罗永昌告诉记者。
外资加速进入房地产
从去年7月的171号文到今年7月的130号文，都在说明中国要抑制热钱流入，限制外资企业对房地产市场的投资。然而，国家统计局在今年8月份公布的《中国经济景气月报》数据表明，今年上半年外资进入房地产业的速度更快了。
数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1％，比2006年全年比重提高近11个百分点。外商投资房地产业平均每个项目的规模也在不断增大：今年1至2月、1至3月分别高达704.4万美元、717.1万美元，比2006年全年平均数分别高361.2万美元、373.9万美元，和金融业并居于“行业利用外资合同项目平均实际使用外资的前两位”。
房地产开发投资中利用外资的增长速度远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。2007年1至2月和1至3月，全国房地产开发投资本年资金来源中，利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5％和154.4％，增幅比2006年全年高179.5和101.4个百分点，比2007年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。
一位不愿透露姓名的专家向记者表示，内地房价不断高涨，在房地产领域获得超额利润是外资挤兑“限外令”的根本原因。高力国际华东区董事总经理翁琳则表示，上海黄浦区163街坊地块拍出44亿的高价只是个案，但是价格之高反映出上海高端商办土地的稀缺，也反映出国内外丰裕的资金仍在推动地产价格的上涨。
外资规避“限外令”
“从‘171号文’，到‘130号文’，对外资投资房地产业行为的诸多规范和限制并未减少其总量，只是改变了其结构。即使是今年6月1日后新获批成立的公司，也有可能通过境内的关联公司剩余的额度等形式，间接在境外获得融资。”一位分析人士指出这样评价“限外令”。
即使在130号文之后，一家外资投行专事中国投资的人士表示，他们“仍然在寻找中国的投资项目，包括地产项目，而且规模不能小，在1亿美元之上，关键取决于投资对象有没有海外结构。”
此前，房地产公司在筹集外资时，主要通过其在境外的股东向外资贷款，再向其国内关联项目公司给予股东贷款，或进行股东增资，一般外资要求的回报率每年平均20％-30％，并且多数会要求借款人以股权或资产作为抵押。借款人还款则可以通过海外IPO或者再融资等手段，直接在海外还款，而无需转移国内资金。因此，有无海外结构事实上成为外资选择投资项目的一个重要考虑。
美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人彭刚说：“对于贷款投资，可以随时通过还贷把资金回笼到海外，而若以资本金注入，只能以股息的形式按期收回小部分的收益，大笔资金退出则只能以公司减资的方式完成，操作难度相对复杂。”尽管政策上的限制越来越多，但罗永昌认为，只要外资房地产企业继续看好中国房地产市场，认定人民币升值的趋势，确定投资收益高于因政策性限制所增加的成本，就会继续在中国投资房地产。
不过，由于因规避政策限制产生的成本增加，手续也越来越烦琐，更多的外资房地产公司倾向于投资大型项目，以追求高回报。此外，外资投资房地产的另一个趋势是从一线城市转向二三线城市，因为北京、上海等一线城市房价已经很高，二三线城市相对很低的房价可能带来更高的收益率。
8月24日下午，上海黄浦区163街坊地块终于名花有主，被苏宁环球以44.04亿元高价摘得。除新鸿基地产、和记黄埔、中信泰富等善于高档商办项目开发的港资开发商，更有很少露面的洛克菲勒、麦格里、铁狮门等外资巨头领取了招标文件并在答疑会上现身。据了解，在最后入围的10家企业中，除了“黑马”苏宁房产，其余9家均为外资企业。
“限外令”难阻外资进军房地产
就在麦格里出现在上海163街坊地块答疑会两天之前，其在北京召开的一次新闻发布会上，麦格里集团投资银行部全球总裁尼古拉斯·莫尔表示，“我们正在与多家中国机构合作开拓中国国内基金管理产品，包括基础设施、房地产信托投资基金以及上市前投资。中国房地产市场的牛市很强，麦格里在房地产市场方面已创造出一些产品，在将来占领中国这个大的市场上的策略是努力推出目前市场上没有的产品。”
无独有偶，今年8月8日，爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股集团(Treasury Holdings Group)旗下中国房地产机会有限公司(China Real Estate Opportunities Limited)向伦敦证交所提交文件，宣布完成对上海城一期和上海中环广场的收购。种种迹象表明，2006年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，已经难以阻止外资进军内地房地产市场。
2006年7月11日，中央六部委共同签发限制外资进入房地产领域的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)，提出了“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50％。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。”从而构成了对外资投资中国房地产的壁垒。
然而在预期人民币将继续稳步升值的情况下，虽然一年多来中国监管部门着力限制外资投资中国房地产，不断出台政策，却似乎依然无法打击外资进入中国房地产市场的冲动。
在“限外令”171号文出台一周年之际，7月10日，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(即130号文)，规定2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
“实际上，130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款，但对于限制外资进入中国房地产市场作用不大。”德勤华永会计师事务所有限公司合伙人罗永昌告诉记者。
外资加速进入房地产
从去年7月的171号文到今年7月的130号文，都在说明中国要抑制热钱流入，限制外资企业对房地产市场的投资。然而，国家统计局在今年8月份公布的《中国经济景气月报》数据表明，今年上半年外资进入房地产业的速度更快了。
数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1％，比2006年全年比重提高近11个百分点。外商投资房地产业平均每个项目的规模也在不断增大：今年1至2月、1至3月分别高达704.4万美元、717.1万美元，比2006年全年平均数分别高361.2万美元、373.9万美元，和金融业并居于“行业利用外资合同项目平均实际使用外资的前两位”。
房地产开发投资中利用外资的增长速度远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。2007年1至2月和1至3月，全国房地产开发投资本年资金来源中，利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5％和154.4％，增幅比2006年全年高179.5和101.4个百分点，比2007年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。
一位不愿透露姓名的专家向记者表示，内地房价不断高涨，在房地产领域获得超额利润是外资挤兑“限外令”的根本原因。高力国际华东区董事总经理翁琳则表示，上海黄浦区163街坊地块拍出44亿的高价只是个案，但是价格之高反映出上海高端商办土地的稀缺，也反映出国内外丰裕的资金仍在推动地产价格的上涨。
外资规避“限外令”
“从‘171号文’，到‘130号文’，对外资投资房地产业行为的诸多规范和限制并未减少其总量，只是改变了其结构。即使是今年6月1日后新获批成立的公司，也有可能通过境内的关联公司剩余的额度等形式，间接在境外获得融资。”一位分析人士指出这样评价“限外令”。
即使在130号文之后，一家外资投行专事中国投资的人士表示，他们“仍然在寻找中国的投资项目，包括地产项目，而且规模不能小，在1亿美元之上，关键取决于投资对象有没有海外结构。”
此前，房地产公司在筹集外资时，主要通过其在境外的股东向外资贷款，再向其国内关联项目公司给予股东贷款，或进行股东增资，一般外资要求的回报率每年平均20％-30％，并且多数会要求借款人以股权或资产作为抵押。借款人还款则可以通过海外IPO或者再融资等手段，直接在海外还款，而无需转移国内资金。因此，有无海外结构事实上成为外资选择投资项目的一个重要考虑。
美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人彭刚说：“对于贷款投资，可以随时通过还贷把资金回笼到海外，而若以资本金注入，只能以股息的形式按期收回小部分的收益，大笔资金退出则只能以公司减资的方式完成，操作难度相对复杂。”尽管政策上的限制越来越多，但罗永昌认为，只要外资房地产企业继续看好中国房地产市场，认定人民币升值的趋势，确定投资收益高于因政策性限制所增加的成本，就会继续在中国投资房地产。
不过，由于因规避政策限制产生的成本增加，手续也越来越烦琐，更多的外资房地产公司倾向于投资大型项目，以追求高回报。此外，外资投资房地产的另一个趋势是从一线城市转向二三线城市，因为北京、上海等一线城市房价已经很高，二三线城市相对很低的房价可能带来更高的收益率。