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在全国房价、股价非典型“亢奋”，宏观调控如日中天，房地产市场、地产股扑朔迷离的形势下，万科正在加快转型。继去年12月在资本市场融资42亿元之后，8月30日，万科提出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一。而就在8月29日，万科刚刚完成约为100亿的股票增发。
与此同时，万科2007年中报显示，截至8月28 日，公司规划项目建筑面积合计2157 万平方米，依照公司目前的开发能力，上述土地储备能保证公司至少两年的开发需求。
对此，接受《楼市》记者采访的业内人士多数表示，作风一贯稳健的万科变了，近年拿地、融资很“生猛”，但又无不承认，在土地与资金这两个深系房企命脉的市场上，万科正走得“春风得意”。
拿地版图快速扩张
“2006－2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到了2009年才真正发力!”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石表示。
万科总经理郁亮对《楼市》记者表示，万科是在2005年作出高速增长判断的。
根据万科新一轮高速增长长期规划，在2006、2007年新增项目资源都在1000万平方米左右。而2006年前9个月万科新增项目储备便达到1053万平方米，提前完成全年土地储备增加计划。2007年，提前完成土地储备计划似乎有可能再次上演，截至8月，公司新增项目规划面积已达707万平方米。
在土地储备不断增长的情况下，万科全国化项目布局已树大根深，形成了强大的规模。据悉，2000 年万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6 个城市，到2003 年万科项目增加到20多个，而截至目前，万科项目开发涉及全国29个城市100 多个在建项目。
资本武装下的高增长
当然，如果说土地储备激增是万科新一轮高速成长的一只翅膀，另外一只翅膀便是其在资本市场上的“大展拳脚”。万科自1991年上市之后的十年时间里，通过增发、配股等方式，收入囊中的资本仅有16亿元多。2000年8月，王石决定“卖掉万科”，将大股东深特发换为华润，虽然原因复杂，但是打通增资扩股渠道不失为原因之一。之后2002年至2004年万科的融资速度明显加快，但是每次融资也徘徊在20亿元以下。
综观万科历年A股资本市场融资情况，也许万科2006年之前15年的融资总额都不及2007年一年能够解资金之渴。2006年年底万科定向增发募集资金净额41.967亿元，若加上今年8月金额高达59亿的公司债，2007年万科至少融资159亿元。除了通过资本市场融资外，万科和GIC、HI等知名机构也展开了形式多样的合作。毫无疑问，万科正在资本融资通道上疾驰。
在土地与资本护航下，万科2006年成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。从20亿到100亿销售收入，万科走过了五年，而从100亿到200亿，万科仅用了2006年一年的时间。
千亿之路加速
万科近年来的快速扩张，从表层看，最直接的原因便是2004年公司发展20年后制定的第三个十年规划。即到2014年，销售额达到1000亿元，净利润100亿，全国住宅市场的份额从当时的1％增长到3％。而当时的市场背景是，2003年万科销售总额只有63.8亿元；同时，合生、富力、顺驰等企业都在争全国第一，甚至喊出了2004年就要达到100亿的目标。
万科要想实现宏伟的2014年目标，至少有两道关———资金关和土地关需要跨越。而时过三年，与资金、土地同时快速发展的还有万科的住宅工业化发展和中低收入人群活动等的推动。继第一届海螺行动“城市中低收入人群居住解决方案征集”活动之后，第二届海螺行动也于今年6月启动。
针对万科的种种变化，业内充满了各种推断与质疑。其一为，住宅工业化与追求利润之间的推断。实现从2004年的不到100亿到2014年的1000亿，万科必须实现产能与销量增加，周转速度必须加快。然而房地产开发周期快速提高的可能性并不大。王石所倡导的住宅工业化，能够实现建筑、设计等各个环节外包的目标，是加快开发周期的良好途径。
其二为，关注中低收入人群住房与追求利润之间的关系。实现住宅工业化就要求无法只提供中高端产品，需要提供完整的产品线，高端产品的比例将降低，产品均价将接近市场平均价格。万科发起海螺行动关注中低收入人群住房，能够帮助政府推动保障性住房政策，获得更多政策支持，便于巩固市场利润空间；而更重要的是与企业利润增长方向一致。甚至有观点认为，保障性住房并非没有利润，只是比商品房利润低，在国家倡导保障性住房建设的大势下，未来保障性住房将是房地产企业竞争地之一，而目前各大开发商连商品房开发都忙不过来，自然无闲顾及廉租房。万科棋高一步，已实现未雨绸缪，准备下一轮竞争了。
且不论万科各种巨变之间的关系，不可否认的是在各种变化中万科的千亿之路或将加速。郁亮认为，万科住宅工业化的推进将在未来几年陆续进入成熟阶段，现有的住宅生产模式瓶颈将得以突破，预期2009年之后万科将爆发式增长。这与王石所言，万科2009年之后真正发力观点一致。
而实际上万科发生巨变除了公司本身的战略原因之外，背后还有着行业的深层原因，万科之变的背后是波澜壮阔的行业变局。
万科变局身后
地产金融时代已“大刀阔斧”地到来，当2006年股改完成，火爆的股市与土地如胶似漆捆绑在一起时，2007年，土地和资本向上市房企靠拢的速度越来越快。
万科既是房地产行业领跑者，也是资本市场的投资标杆。其今年前8个月累计实现销售额近300亿元，较7月份劲增71.58％；距公开募集100亿资金后不到7天，8月30日，再次公告计划发行价值不超过人民币59亿元的公司债；截至8月28日，公司规划项目建筑面积合计2157万平方米，土地储备足以保证公司至少两年的开发需求。
以万科为标杆的房地产行业正在上演着一场变局；以万科为龙头的地产股也连破新高，全线飘红；以资本大鳄为主角的土地拍卖市场时常上演有声有色的“厮杀”。当然，万科之变只是行业变局的缩影之一，研究万科，其意义却在万科之外。
报道万科的意义在于，作为行业龙头企业，万科近年发生的巨变恰巧是8·31土地出让制度变革和对房地产业宏观调控之后。当前，在我国经济流动性过剩、通胀吃紧、人民币升值预期的金融大势下，全国地价、房价、股价交错上攻对房地产行业，乃至于整个国民经济良性发展是加深潜在危机，还是有利于行业进一步规范?对万科进行更深入的剖析，也许能从中找到些许答案。
与此同时，万科2007年中报显示，截至8月28 日，公司规划项目建筑面积合计2157 万平方米，依照公司目前的开发能力，上述土地储备能保证公司至少两年的开发需求。
对此，接受《楼市》记者采访的业内人士多数表示，作风一贯稳健的万科变了，近年拿地、融资很“生猛”，但又无不承认，在土地与资金这两个深系房企命脉的市场上，万科正走得“春风得意”。
拿地版图快速扩张
“2006－2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到了2009年才真正发力!”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石表示。
万科总经理郁亮对《楼市》记者表示，万科是在2005年作出高速增长判断的。
根据万科新一轮高速增长长期规划，在2006、2007年新增项目资源都在1000万平方米左右。而2006年前9个月万科新增项目储备便达到1053万平方米，提前完成全年土地储备增加计划。2007年，提前完成土地储备计划似乎有可能再次上演，截至8月，公司新增项目规划面积已达707万平方米。
在土地储备不断增长的情况下，万科全国化项目布局已树大根深，形成了强大的规模。据悉，2000 年万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6 个城市，到2003 年万科项目增加到20多个，而截至目前，万科项目开发涉及全国29个城市100 多个在建项目。
资本武装下的高增长
当然，如果说土地储备激增是万科新一轮高速成长的一只翅膀，另外一只翅膀便是其在资本市场上的“大展拳脚”。万科自1991年上市之后的十年时间里，通过增发、配股等方式，收入囊中的资本仅有16亿元多。2000年8月，王石决定“卖掉万科”，将大股东深特发换为华润，虽然原因复杂，但是打通增资扩股渠道不失为原因之一。之后2002年至2004年万科的融资速度明显加快，但是每次融资也徘徊在20亿元以下。
综观万科历年A股资本市场融资情况，也许万科2006年之前15年的融资总额都不及2007年一年能够解资金之渴。2006年年底万科定向增发募集资金净额41.967亿元，若加上今年8月金额高达59亿的公司债，2007年万科至少融资159亿元。除了通过资本市场融资外，万科和GIC、HI等知名机构也展开了形式多样的合作。毫无疑问，万科正在资本融资通道上疾驰。
在土地与资本护航下，万科2006年成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。从20亿到100亿销售收入，万科走过了五年，而从100亿到200亿，万科仅用了2006年一年的时间。
千亿之路加速
万科近年来的快速扩张，从表层看，最直接的原因便是2004年公司发展20年后制定的第三个十年规划。即到2014年，销售额达到1000亿元，净利润100亿，全国住宅市场的份额从当时的1％增长到3％。而当时的市场背景是，2003年万科销售总额只有63.8亿元；同时，合生、富力、顺驰等企业都在争全国第一，甚至喊出了2004年就要达到100亿的目标。
万科要想实现宏伟的2014年目标，至少有两道关———资金关和土地关需要跨越。而时过三年，与资金、土地同时快速发展的还有万科的住宅工业化发展和中低收入人群活动等的推动。继第一届海螺行动“城市中低收入人群居住解决方案征集”活动之后，第二届海螺行动也于今年6月启动。
针对万科的种种变化，业内充满了各种推断与质疑。其一为，住宅工业化与追求利润之间的推断。实现从2004年的不到100亿到2014年的1000亿，万科必须实现产能与销量增加，周转速度必须加快。然而房地产开发周期快速提高的可能性并不大。王石所倡导的住宅工业化，能够实现建筑、设计等各个环节外包的目标，是加快开发周期的良好途径。
其二为，关注中低收入人群住房与追求利润之间的关系。实现住宅工业化就要求无法只提供中高端产品，需要提供完整的产品线，高端产品的比例将降低，产品均价将接近市场平均价格。万科发起海螺行动关注中低收入人群住房，能够帮助政府推动保障性住房政策，获得更多政策支持，便于巩固市场利润空间；而更重要的是与企业利润增长方向一致。甚至有观点认为，保障性住房并非没有利润，只是比商品房利润低，在国家倡导保障性住房建设的大势下，未来保障性住房将是房地产企业竞争地之一，而目前各大开发商连商品房开发都忙不过来，自然无闲顾及廉租房。万科棋高一步，已实现未雨绸缪，准备下一轮竞争了。
且不论万科各种巨变之间的关系，不可否认的是在各种变化中万科的千亿之路或将加速。郁亮认为，万科住宅工业化的推进将在未来几年陆续进入成熟阶段，现有的住宅生产模式瓶颈将得以突破，预期2009年之后万科将爆发式增长。这与王石所言，万科2009年之后真正发力观点一致。
而实际上万科发生巨变除了公司本身的战略原因之外，背后还有着行业的深层原因，万科之变的背后是波澜壮阔的行业变局。
万科变局身后
地产金融时代已“大刀阔斧”地到来，当2006年股改完成，火爆的股市与土地如胶似漆捆绑在一起时，2007年，土地和资本向上市房企靠拢的速度越来越快。
万科既是房地产行业领跑者，也是资本市场的投资标杆。其今年前8个月累计实现销售额近300亿元，较7月份劲增71.58％；距公开募集100亿资金后不到7天，8月30日，再次公告计划发行价值不超过人民币59亿元的公司债；截至8月28日，公司规划项目建筑面积合计2157万平方米，土地储备足以保证公司至少两年的开发需求。
以万科为标杆的房地产行业正在上演着一场变局；以万科为龙头的地产股也连破新高，全线飘红；以资本大鳄为主角的土地拍卖市场时常上演有声有色的“厮杀”。当然，万科之变只是行业变局的缩影之一，研究万科，其意义却在万科之外。
报道万科的意义在于，作为行业龙头企业，万科近年发生的巨变恰巧是8·31土地出让制度变革和对房地产业宏观调控之后。当前，在我国经济流动性过剩、通胀吃紧、人民币升值预期的金融大势下，全国地价、房价、股价交错上攻对房地产行业，乃至于整个国民经济良性发展是加深潜在危机，还是有利于行业进一步规范?对万科进行更深入的剖析，也许能从中找到些许答案。