论文部分内容阅读
【摘 要】中国经济将与世界经济共同发生深刻变化和调整。而两者的调整将处于同一链条，互为动力。全面推进中国经济结构深度调整，有利于我国房地产也的发展。
【关键词】经济调整期；房地产业所谓经济调整就是指国家运用经济的、法律的和必要的行政的手段，改变现有的经济结构状况，使之合理化、完善化，进一步适应生产力发展的过程。全国政协委员、国务院发展研究中心研究员吴敬琏表示，“世界经济结构深刻调整、发展模式深度转型所形成的‘倒逼机制’，是化解国内经济社会发展中各种矛盾的现实需要，也将形成推动我国经济发展方式转变的外在压力和内在动力。”在2011年的两会期间代表和委员表示，一定意义上，“十二五”是中国的概念，也是全球的概念。未来五年，中国经济将与世界经济共同发生深刻变化和调整。而两者的调整将处于同一链条，互为动力。金融危机以来，世界产业结构正经历新一轮的深刻调整，世界经济的区位结构也在发生变化，新兴经济体的市场重要性不断上升。
1.经济发展的内力和外力经济发展方式的转变需要有支持动力。转变经济发展方式的动力是一个有机系统，它由两部分组成：1.1内力，包括源驱力和优化力。1.2外力，包括公平正义力和国际竞争挤压力。在经济活动时间中，这两支力的大小程度因时因地而变，常处于不平衡的状态，需要我们予以调整。促进其趋于均衡状态的实践，需要我们主义法治道德、精神文明、科技创新和经济安全子昂对稳定的社会建设，最大化地实现经济发展方式转变的价值功能。
2.经济调整期要巧借外力，积蓄内力2.1要巧借外力借外力引进资金，加大对内对外开放的力度，主动融入的经贸交流与合作，利用在建项目、交流中心等平台，大力引进外资的金融资本，如借交流中心建设、医大地块开发等大项目带动中央商务区的建设；借外力加快建设，充分发挥辖区省市单位、企业的作用，搞好优质服务，配合有关单位和企业建设好文化广场、国际旅游展示中心、大厦、信息大楼、外经贸大楼等，形成中央商务区建设的新态势、新合力、新景象；借外力整合资源，整合好辖区近年来新落成的中国银行新大楼、财富大厦、商务大厦、广场等现代楼宇资源，整体提升房地产的商务功能。2.2要依靠内力要加快重点项目的启动和建设。认真做好旧城地块联动改造的可行性分析和研究，并积极争取引进国内外大企业、大集团参与开发。三是发挥市场运作力。中央商务区是经济集聚的产物，其运行的核心动力是市场机制。地方党委、政府要为市场主体创造一个良好的发展环境，创新机制，吸引优秀人才和名牌企业会聚下城。要运用市场机制整合资源，推进中央商务区的建设。
3.经济调整期对我国房地产业的影响我国的房地产对经济调整的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面： 3.1房地产信贷增长过快2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。 3.2房地产商自有资金比重低我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。3.3商业银行过度竞争目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。3.4住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
4.经济调整期后我国房地产业发展前景虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括： 4.1人口因素即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。另外，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。 4.2收入因素即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。 4.3城市化因素即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析，我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。
【参考文献】
［１］裴亮．人民币汇率变动对房地产业的影响及应对策略．金融经济.学术版，2008，（9）．
［２］全面推进中国经济结构进入深度调整期．经济参考报．2011．3．3．
［３］张建军．人民币升值对我国房地产业的影响．中山大学学报论丛．2007，27（11）．
［４］杨冬梅，徐开金．试析经济发展方式转变中的动力均衡．湖北社会科学．20110，（2）．
［５］在中共下城区委七届四次全体（扩大）会议上的报告．杭州下城，2004．7．14．
［６］透析我国房地产业现状问题和未来发展趋势．新华网，2008．9．4．
【关键词】经济调整期；房地产业所谓经济调整就是指国家运用经济的、法律的和必要的行政的手段，改变现有的经济结构状况，使之合理化、完善化，进一步适应生产力发展的过程。全国政协委员、国务院发展研究中心研究员吴敬琏表示，“世界经济结构深刻调整、发展模式深度转型所形成的‘倒逼机制’，是化解国内经济社会发展中各种矛盾的现实需要，也将形成推动我国经济发展方式转变的外在压力和内在动力。”在2011年的两会期间代表和委员表示，一定意义上，“十二五”是中国的概念，也是全球的概念。未来五年，中国经济将与世界经济共同发生深刻变化和调整。而两者的调整将处于同一链条，互为动力。金融危机以来，世界产业结构正经历新一轮的深刻调整，世界经济的区位结构也在发生变化，新兴经济体的市场重要性不断上升。
1.经济发展的内力和外力经济发展方式的转变需要有支持动力。转变经济发展方式的动力是一个有机系统，它由两部分组成：1.1内力，包括源驱力和优化力。1.2外力，包括公平正义力和国际竞争挤压力。在经济活动时间中，这两支力的大小程度因时因地而变，常处于不平衡的状态，需要我们予以调整。促进其趋于均衡状态的实践，需要我们主义法治道德、精神文明、科技创新和经济安全子昂对稳定的社会建设，最大化地实现经济发展方式转变的价值功能。
2.经济调整期要巧借外力，积蓄内力2.1要巧借外力借外力引进资金，加大对内对外开放的力度，主动融入的经贸交流与合作，利用在建项目、交流中心等平台，大力引进外资的金融资本，如借交流中心建设、医大地块开发等大项目带动中央商务区的建设；借外力加快建设，充分发挥辖区省市单位、企业的作用，搞好优质服务，配合有关单位和企业建设好文化广场、国际旅游展示中心、大厦、信息大楼、外经贸大楼等，形成中央商务区建设的新态势、新合力、新景象；借外力整合资源，整合好辖区近年来新落成的中国银行新大楼、财富大厦、商务大厦、广场等现代楼宇资源，整体提升房地产的商务功能。2.2要依靠内力要加快重点项目的启动和建设。认真做好旧城地块联动改造的可行性分析和研究，并积极争取引进国内外大企业、大集团参与开发。三是发挥市场运作力。中央商务区是经济集聚的产物，其运行的核心动力是市场机制。地方党委、政府要为市场主体创造一个良好的发展环境，创新机制，吸引优秀人才和名牌企业会聚下城。要运用市场机制整合资源，推进中央商务区的建设。
3.经济调整期对我国房地产业的影响我国的房地产对经济调整的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面： 3.1房地产信贷增长过快2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。 3.2房地产商自有资金比重低我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。3.3商业银行过度竞争目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。3.4住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
4.经济调整期后我国房地产业发展前景虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括： 4.1人口因素即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。另外，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。 4.2收入因素即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。 4.3城市化因素即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析，我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。
【参考文献】
［１］裴亮．人民币汇率变动对房地产业的影响及应对策略．金融经济.学术版，2008，（9）．
［２］全面推进中国经济结构进入深度调整期．经济参考报．2011．3．3．
［３］张建军．人民币升值对我国房地产业的影响．中山大学学报论丛．2007，27（11）．
［４］杨冬梅，徐开金．试析经济发展方式转变中的动力均衡．湖北社会科学．20110，（2）．
［５］在中共下城区委七届四次全体（扩大）会议上的报告．杭州下城，2004．7．14．
［６］透析我国房地产业现状问题和未来发展趋势．新华网，2008．9．4．