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摘 要：在我国人多地少的情况下，基于土地资源的稀缺性以及汽车保有量飞速增长，小区的车库问题已经成为人们关注的热点问题。在当今社会，停车难已然成为一个社会普遍现象的情况下，我国《物权法》第74条关于小区车库的权属问题表述的过于笼统和原则化，并且缺乏实践性和可操作性，不仅没有办法解决现实生活中有关的纠纷，甚至还造成了法院适用法律的矛盾和困境。主要分析了小区车库的性质问题、存在形式问题及其现状问题，从比较法的视野比较各国的立法模式，尝试就如何理解《物权法》的相关规定以及如何从理论上完善小区车库权属问题提出自己的见解。
关键词：小区车库 权属 立法
一、小区车库的性质界定
小区车库的权属涉及到的利益非常广泛，包括小区居民的权利、开发商的权利等多方权益。要探讨小区车库权属问题，首先必须探讨小区车库的性质问题。我国实践生活中主要存在三种形式的小区车库：第一种是独立车库。独立车库是为了业主生活的便利而在小区内设置的泊车场所，有明确的空间范围。这种车库一般都有自身专用的出入口，就像一间小仓库，是一种具有独立性的特定物。第二种是地面停车位。地面停车位是指在小区的空地上用白线划出的停车位。第三种是架空层停车位。这是在小区每幢楼房的地下一层修建的停车位。有些学者认为小区建筑物分为主物和从物，用于居住的房屋属于主物，车库属于从物。笔者认为，小区车库不属于从物。从物是指在两个以上必须相互配合才能发挥效用的物中，处于从属地位，辅助和配合主物发挥效用的物。主物发挥主要作用，从物发挥辅助作用，从物必须和主物相互配合才能发挥效用。车库发挥作用并不依赖建筑物的存在，故而车库具有自身的独立性。德国《住宅所有权法》肯定了车库结构上具有自身的独立性。而功能上的独立性的判定一般主要是看是否存在自身专用的出入口和是否具备适合房屋居住目的设施。
笔者认为，车库的性质是配合房屋居住功能满足居民生活需求的配套设施。当下我国私人汽车保有量呈现逐年增加的趋势，小区业主对于车库的需求逐年增加，车库已成为小区业主的基本生活设施。认为小区车库的性质是配合房屋居住功能满足居民生活需求的配套设施，能够督促开发商在开发小区住房时履行修建车库满足居民生活需要的义务。这就要求开发商为满足业主需求，必须向业主提供一定面积的车库，这样能够大大减少事后业主因缺乏车库而引起的纠纷。
需要明确的是，作为配合房屋居住功能的配套设施，并不是全体业主共同对车库享有所有权。首先，《物业管理条例》等现行法中对于小区车库的权属问题没有规定。相关法律中并没有规定配套设施的权属问题，居民对小区车库享有的权利仅仅限于使用权，这种权利是一种用益物权，并非所有权。其次，车库的权属问题与其作为配合房屋居住功能的配套设施的性质无关。因为配套设施的作用是为了方便居民的生活，更好的发挥房屋的居住功能。对于车库的所有权归属存在两种模式，一种是由小区全体居民共同享有所有权；另外一种一般为开发商单独享有所有权。以下笔者将通过比较法分析和类型化分析的方法对此问题进行探讨。
二、比较法视野下的小区车库权属问题
小区车库的权属问题涉及多方利益，国外立法的规定对完善我国相关制度具有一定的借鉴作用。
德国《住宅所有权法》第3条第2款规定：“以持久性界标表明范围之停车场地，视为独立的房间。”德国法肯定了车库作为单独不动产的独立性，可以依法自由转让，小区居民可以与开发商自由交易车库的所有权。
日本法对于小区车库的分类有两种，一种是室外停车场，另一种是室内停车场。司法实践中将室外停车场视为共用部分。对于室内停车场应当是共有部分还是专有部分，日本学界有着不同的看法。目前在司法实践中占主流地位的观点认为室内停车场是专有部分。
法國法中，建筑物的开发商需要承担在建筑物范围内为每一户业主修建车库的义务。在法国，区分所有建筑物范围内的居住区域和停车区域是两种不同的不动产。业主在购买居住区域之后，如果需要停车位，需要另外单独购买。即使不购买居住区域的小区业主以外的人，也可以单独购买停车位。
美国法律对小区车库权属问题的规定有两个基本原则：一是小区居民以外的人无权购买小区范围内的小区车库；二是小区内的车库不具有独立性，不能够作为单独的不动产进行销售。美国法将小区车库视为从物，并且禁止把小区车库转让给小区业主之外的人。从一定程度上保护了小区居民对于车库的需求，但是不符合市场规律，具有一定的封闭性。
我国物权法第74条将车库的归属问题交由双方依意思自治原则自由约定。
可以看出，对于车库的权属问题，各国立法大致存在两种制度设计，其一是把车库作为共有物由全体居民共同享有所有权，比如美国法否定车库的独立性，禁把车库当做专有部分进行转让。其二是肯定车库具有自身的独立性，认为车库是与房屋相同的独立的不动产，车库可以脱离房屋单独买卖。国外的相关立法对于车库的权属问题有着不同的制度设计，有的肯定车库的独立性，将其视作专有部分可以单独买卖，有的否定车库的独立性，禁止车库的单独转让。我国物权法的规定采取了两种制度并存的立法设计。
三、确定小区车库权属的法律依据
我国法律中涉及小区车库权属问题的条文很少，法律层面仅《物权法》第74条对该问题作出了原则性的规定。但该条文仅作出的规定有些笼统并缺乏实践操作性。有些地方也试图对此问题制定相关规章，如《郑州市停车场管理办法》、《杭州市停车场建设管理规定》等。但这些规定大多从方便地方管理的角度出发，对车库的权属问题规定较少。住宅小区是典型的区分所有建筑物。所谓区分所有建筑物是指数人区分建筑物而各有其专有部分，并就其共有部分享有共用权，并基于专有部分与共有部分不可分割所产生的共有所有人的成员权。对于房地关系，我国现行的房地产法律制度的特征是：房随地转，地随房转，遵循“房与地不分家”的原则。我国采取不动产登记生效主义，不动产所有权只有经国家法定机关依法登记后，其所有权才能得到法律上的确认和保护。明确了我国的房地关系之后，以下笔者就不同类型的车库逐一探讨它们的权属问题。 1.独立车库。如前所述，独立车库就像一间小屋，自身拥有独立空间，一般有自身专用的出入口，独立于小区建筑物之外，所以具有结构上的独立性和使用上的独立性。在判断结构上的独立性时，传统观念强调封闭性。显然，单独强调封闭性这个标准过于严格。现代学说采取“观念上的墙壁”的观点，认为只要有固定的界限标明范围，使人能在观念上将一部分与其他部分区分开来，则该部分就可视为专有部分。笔者认为肯定这种车库使用上的独立性的理由如下：第一，车库的使用与小区建筑物的使用并没有直接的联系。没有车库并不影响小区建筑物的使用，居民仍可正常入住小区房屋。这一点与电梯、天然气管道等配套设施不同，如果没有电梯、天然气管道等配套设施，居民就没有办法正常使用小区房屋。第二，每个车库彼此之间的使用具有相对独立性。一户居民对自己的车库享有所有权，并不影响其它居民对其车库权利的行使。基于以上论述，我们可以得出的结论是：小区内的独立车库是具有结构上和使用上的独立性的特定物，车库的所有权归属于修建停车设施的开发商。独立车库的所有权或使用权可以通过业主购买或者承租转移给买受人或承租人。
2.地面停车位。地面停车位并不是建筑物，而是由开发商根据住房设计在小区地面上规划的专用停车空间。地面停车位没有独立性，只是占用土地表面上一定的空间范围设置的停车位。因而地面停车位无法像独立车库那样可以通过登记来确定权属。实践中，开发商在销售小区房屋时已经把地面停车位算作公摊面积进行销售，因此，地面停车位的所有权由全体业主共同享有。
3.架空层车库。对于架空层车库，相关房地产规划法规定，架空层一般不计入建筑面积，因此架空层车库应归整座建筑物的业主所有。
经过上述分析，就以上三种类型的小区车库的权属问题来说，地面停车位和架空层车库属于业主共同所有，独立车库一般属于修建停车设施的开发商所有有。
四、重构小区车库权属法律制度
对于车库的权属问题，立法者要考虑兼顾房屋建造者的权益和小区居民的权益之间的平衡。我国《物权法》第74条的规定从一定程度上有助于缓解现阶段车库权属问题的混乱局面，但是该条的规定比较笼统，不够细致，缺乏可操作性，因此需要对此规定加以解释。对于条文中规定的满足业主的需要以及当事人之间对于车位、车库权属的约定权，笔者认为，可以从以下几个方面考虑，一是在转让车位、车位的所有权或使用权时，应当赋予本小区范围内的居民以优先权，二是首先满足业主的生活消费需要，三是车库的出售或出租的价格要合理，四是开发商售房时没有汽车的业主也享有同样的优先购买和承租车库的权利。第二款中由当事人约定车库的归属应当理解为开发商和业主通过协商，在平等自愿的基础上达成协议来确定车库的归属。但是考虑到开发商的在经济上的优势地位，当对约定条款有不同理解时，应首先做出有利于业主的解释。
如上所述，我国《物权法》就此问题的规定并不尽如人意，对此笔者提出以下几点建议：一是明确小区车库的法律属性。《物权法》第74条的规定过于笼统和原则化，缺乏可操作性，应当从立法上解决小区车库的法律属性问题，这是解决小区车库权归属问题的基础。二是对于车库的首要功能是为居民提供生活便利以及对车库权属问题的约定作出更加具体的规定。在开发车库时对开发商进行必要的监管和规制，保障业主合法权益。应当将符合配置比例要求作为满足业主需要的基础。在约定归属的场合，应当将约定双方当事人限制在开发商和业主之间，而约定租赁权的场合则可以考虑引入外部第三人的利益。
重构小区车库权属制度，完善法律法规和相关配套制度势在必行。首先，应完善不动产登记制度。我国目前的不动产登记制度尚不健全，应将小区车库列入法定的登记范畴进行统一管理，以期明确车库的权属，减少纠纷。其次，要加强政府监管。政府相关部门应当对开发商进行监管，监督开发商履行修建停车位的法定义务，在修建停车场所的过程中对开发商的相关运作进行必要的规制。此外，政府也要保障车库市场正常的运营，对实践当中存在的开发商高价销售车库车位谋取暴利的行为进行限制，更好的保障小区业主的合法权益。
参考文献：
[1]王利明：《中国民法案例与学理研究（物权篇）》，法律出版社1998年版，第154页.
[2]韩松：《民法学》，中国政法大学出版社2005年版，第150页.
[3]戴东熊：《论建筑物区分所有权之理论基础》，法学丛刊，1985年版，第28页.
[4]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第175页.
[5]甘建明：《我國小区车库权属问题研究--兼评《物权法》第74条》，传播经纬，2010年版.
关键词：小区车库 权属 立法
一、小区车库的性质界定
小区车库的权属涉及到的利益非常广泛，包括小区居民的权利、开发商的权利等多方权益。要探讨小区车库权属问题，首先必须探讨小区车库的性质问题。我国实践生活中主要存在三种形式的小区车库：第一种是独立车库。独立车库是为了业主生活的便利而在小区内设置的泊车场所，有明确的空间范围。这种车库一般都有自身专用的出入口，就像一间小仓库，是一种具有独立性的特定物。第二种是地面停车位。地面停车位是指在小区的空地上用白线划出的停车位。第三种是架空层停车位。这是在小区每幢楼房的地下一层修建的停车位。有些学者认为小区建筑物分为主物和从物，用于居住的房屋属于主物，车库属于从物。笔者认为，小区车库不属于从物。从物是指在两个以上必须相互配合才能发挥效用的物中，处于从属地位，辅助和配合主物发挥效用的物。主物发挥主要作用，从物发挥辅助作用，从物必须和主物相互配合才能发挥效用。车库发挥作用并不依赖建筑物的存在，故而车库具有自身的独立性。德国《住宅所有权法》肯定了车库结构上具有自身的独立性。而功能上的独立性的判定一般主要是看是否存在自身专用的出入口和是否具备适合房屋居住目的设施。
笔者认为，车库的性质是配合房屋居住功能满足居民生活需求的配套设施。当下我国私人汽车保有量呈现逐年增加的趋势，小区业主对于车库的需求逐年增加，车库已成为小区业主的基本生活设施。认为小区车库的性质是配合房屋居住功能满足居民生活需求的配套设施，能够督促开发商在开发小区住房时履行修建车库满足居民生活需要的义务。这就要求开发商为满足业主需求，必须向业主提供一定面积的车库，这样能够大大减少事后业主因缺乏车库而引起的纠纷。
需要明确的是，作为配合房屋居住功能的配套设施，并不是全体业主共同对车库享有所有权。首先，《物业管理条例》等现行法中对于小区车库的权属问题没有规定。相关法律中并没有规定配套设施的权属问题，居民对小区车库享有的权利仅仅限于使用权，这种权利是一种用益物权，并非所有权。其次，车库的权属问题与其作为配合房屋居住功能的配套设施的性质无关。因为配套设施的作用是为了方便居民的生活，更好的发挥房屋的居住功能。对于车库的所有权归属存在两种模式，一种是由小区全体居民共同享有所有权；另外一种一般为开发商单独享有所有权。以下笔者将通过比较法分析和类型化分析的方法对此问题进行探讨。
二、比较法视野下的小区车库权属问题
小区车库的权属问题涉及多方利益，国外立法的规定对完善我国相关制度具有一定的借鉴作用。
德国《住宅所有权法》第3条第2款规定：“以持久性界标表明范围之停车场地，视为独立的房间。”德国法肯定了车库作为单独不动产的独立性，可以依法自由转让，小区居民可以与开发商自由交易车库的所有权。
日本法对于小区车库的分类有两种，一种是室外停车场，另一种是室内停车场。司法实践中将室外停车场视为共用部分。对于室内停车场应当是共有部分还是专有部分，日本学界有着不同的看法。目前在司法实践中占主流地位的观点认为室内停车场是专有部分。
法國法中，建筑物的开发商需要承担在建筑物范围内为每一户业主修建车库的义务。在法国，区分所有建筑物范围内的居住区域和停车区域是两种不同的不动产。业主在购买居住区域之后，如果需要停车位，需要另外单独购买。即使不购买居住区域的小区业主以外的人，也可以单独购买停车位。
美国法律对小区车库权属问题的规定有两个基本原则：一是小区居民以外的人无权购买小区范围内的小区车库；二是小区内的车库不具有独立性，不能够作为单独的不动产进行销售。美国法将小区车库视为从物，并且禁止把小区车库转让给小区业主之外的人。从一定程度上保护了小区居民对于车库的需求，但是不符合市场规律，具有一定的封闭性。
我国物权法第74条将车库的归属问题交由双方依意思自治原则自由约定。
可以看出，对于车库的权属问题，各国立法大致存在两种制度设计，其一是把车库作为共有物由全体居民共同享有所有权，比如美国法否定车库的独立性，禁把车库当做专有部分进行转让。其二是肯定车库具有自身的独立性，认为车库是与房屋相同的独立的不动产，车库可以脱离房屋单独买卖。国外的相关立法对于车库的权属问题有着不同的制度设计，有的肯定车库的独立性，将其视作专有部分可以单独买卖，有的否定车库的独立性，禁止车库的单独转让。我国物权法的规定采取了两种制度并存的立法设计。
三、确定小区车库权属的法律依据
我国法律中涉及小区车库权属问题的条文很少，法律层面仅《物权法》第74条对该问题作出了原则性的规定。但该条文仅作出的规定有些笼统并缺乏实践操作性。有些地方也试图对此问题制定相关规章，如《郑州市停车场管理办法》、《杭州市停车场建设管理规定》等。但这些规定大多从方便地方管理的角度出发，对车库的权属问题规定较少。住宅小区是典型的区分所有建筑物。所谓区分所有建筑物是指数人区分建筑物而各有其专有部分，并就其共有部分享有共用权，并基于专有部分与共有部分不可分割所产生的共有所有人的成员权。对于房地关系，我国现行的房地产法律制度的特征是：房随地转，地随房转，遵循“房与地不分家”的原则。我国采取不动产登记生效主义，不动产所有权只有经国家法定机关依法登记后，其所有权才能得到法律上的确认和保护。明确了我国的房地关系之后，以下笔者就不同类型的车库逐一探讨它们的权属问题。 1.独立车库。如前所述，独立车库就像一间小屋，自身拥有独立空间，一般有自身专用的出入口，独立于小区建筑物之外，所以具有结构上的独立性和使用上的独立性。在判断结构上的独立性时，传统观念强调封闭性。显然，单独强调封闭性这个标准过于严格。现代学说采取“观念上的墙壁”的观点，认为只要有固定的界限标明范围，使人能在观念上将一部分与其他部分区分开来，则该部分就可视为专有部分。笔者认为肯定这种车库使用上的独立性的理由如下：第一，车库的使用与小区建筑物的使用并没有直接的联系。没有车库并不影响小区建筑物的使用，居民仍可正常入住小区房屋。这一点与电梯、天然气管道等配套设施不同，如果没有电梯、天然气管道等配套设施，居民就没有办法正常使用小区房屋。第二，每个车库彼此之间的使用具有相对独立性。一户居民对自己的车库享有所有权，并不影响其它居民对其车库权利的行使。基于以上论述，我们可以得出的结论是：小区内的独立车库是具有结构上和使用上的独立性的特定物，车库的所有权归属于修建停车设施的开发商。独立车库的所有权或使用权可以通过业主购买或者承租转移给买受人或承租人。
2.地面停车位。地面停车位并不是建筑物，而是由开发商根据住房设计在小区地面上规划的专用停车空间。地面停车位没有独立性，只是占用土地表面上一定的空间范围设置的停车位。因而地面停车位无法像独立车库那样可以通过登记来确定权属。实践中，开发商在销售小区房屋时已经把地面停车位算作公摊面积进行销售，因此，地面停车位的所有权由全体业主共同享有。
3.架空层车库。对于架空层车库，相关房地产规划法规定，架空层一般不计入建筑面积，因此架空层车库应归整座建筑物的业主所有。
经过上述分析，就以上三种类型的小区车库的权属问题来说，地面停车位和架空层车库属于业主共同所有，独立车库一般属于修建停车设施的开发商所有有。
四、重构小区车库权属法律制度
对于车库的权属问题，立法者要考虑兼顾房屋建造者的权益和小区居民的权益之间的平衡。我国《物权法》第74条的规定从一定程度上有助于缓解现阶段车库权属问题的混乱局面，但是该条的规定比较笼统，不够细致，缺乏可操作性，因此需要对此规定加以解释。对于条文中规定的满足业主的需要以及当事人之间对于车位、车库权属的约定权，笔者认为，可以从以下几个方面考虑，一是在转让车位、车位的所有权或使用权时，应当赋予本小区范围内的居民以优先权，二是首先满足业主的生活消费需要，三是车库的出售或出租的价格要合理，四是开发商售房时没有汽车的业主也享有同样的优先购买和承租车库的权利。第二款中由当事人约定车库的归属应当理解为开发商和业主通过协商，在平等自愿的基础上达成协议来确定车库的归属。但是考虑到开发商的在经济上的优势地位，当对约定条款有不同理解时，应首先做出有利于业主的解释。
如上所述，我国《物权法》就此问题的规定并不尽如人意，对此笔者提出以下几点建议：一是明确小区车库的法律属性。《物权法》第74条的规定过于笼统和原则化，缺乏可操作性，应当从立法上解决小区车库的法律属性问题，这是解决小区车库权归属问题的基础。二是对于车库的首要功能是为居民提供生活便利以及对车库权属问题的约定作出更加具体的规定。在开发车库时对开发商进行必要的监管和规制，保障业主合法权益。应当将符合配置比例要求作为满足业主需要的基础。在约定归属的场合，应当将约定双方当事人限制在开发商和业主之间，而约定租赁权的场合则可以考虑引入外部第三人的利益。
重构小区车库权属制度，完善法律法规和相关配套制度势在必行。首先，应完善不动产登记制度。我国目前的不动产登记制度尚不健全，应将小区车库列入法定的登记范畴进行统一管理，以期明确车库的权属，减少纠纷。其次，要加强政府监管。政府相关部门应当对开发商进行监管，监督开发商履行修建停车位的法定义务，在修建停车场所的过程中对开发商的相关运作进行必要的规制。此外，政府也要保障车库市场正常的运营，对实践当中存在的开发商高价销售车库车位谋取暴利的行为进行限制，更好的保障小区业主的合法权益。
参考文献：
[1]王利明：《中国民法案例与学理研究（物权篇）》，法律出版社1998年版，第154页.
[2]韩松：《民法学》，中国政法大学出版社2005年版，第150页.
[3]戴东熊：《论建筑物区分所有权之理论基础》，法学丛刊，1985年版，第28页.
[4]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第175页.
[5]甘建明：《我國小区车库权属问题研究--兼评《物权法》第74条》，传播经纬，2010年版.