论文部分内容阅读
Q：房价上涨有很多因素在拉动，从目前的房地产形势看，有哪些因素导致了市场回暖之后房价的攀升?是否又开始出现泡沫?
李文杰：导致市场回暖后房价攀升的主要原因首先是年初时不少开发商以降价来换取成交量的增长，当楼市回暖后开发商为获得更多的利润，必然要涨价；其次经济危机使很多国外资金再度涌入国内，这些热钱进入楼市会推高房价；此外，近期国内一些防通胀资金纷纷转移到楼市，较宽松的货币信贷政策也导致部分银行资金流入楼市。当然，判断楼市是否又开始出现泡沫主要是要看需求中有多少是自住型的有效需求和投机资金，如果大量投机资金进入楼市，则泡沫不可避免。
王晨：就北京市场而言，目前确实出现了明显的反弹，当然每个项目的具体情况会有不同。但价格比之前年的最高点，还有所差距。这种反弹首先确实是去年累积的需求得到释放。其次是受到通胀预期影响，大家迫切需要把手上的资金变成实物来保值，尤其是投入到房地产上。此外从开发商角度而言，一些确实有实力、有准备或在去年的震荡中未伤元气的开发商也抓紧了目前楼市回暖的机会，增加储备。
王宏新：由于大家的预期在改变，最糟糕的阶段已经过去，经历了过去几个月的恢复性调整后，楼市在总体上出现了止跌回升的趋势。当然不排除类似通货膨胀这样的不好预期，这也在影响着市场。
不过目前房地产市场回升得如此之快，并非一件好事，因为整体宏观经济并未彻底好转，国内一些指标还有向下的趋势，房地产市场在这种情况下快速地反弹，尤其是近一个月来房价、成交量、土地市场都在“逆转”，对中国的房地产市场而言，虽然有强大的购买力在支撑，但在还未调整到位的情况下，房地产市场的可持续发展可能会成问题。同时，面对这么快速的增长，楼市泡沫完全有可能产生。
章林晓：其实房地产问题的本质，归根到底是金融和土地问题。在现阶段，房价上涨虽然有很多因素，但最根本的因素只有一个，那就是金融因素，主要在于全球各主要经济体央行的“定量宽松”货币政策。房地产市场区域性很强，现在不能说全国房地产市场出现了泡沫，但部分热点城市房地产市场已经开始出现泡沫或者在原有泡沫的基础上现在的泡沫又有所增大，这是可以肯定的。
Q：前段时间我们还在说房地产市场回暖主要是成交量的回升，但是土地市场还未真正回暖，那现在的土地市场已经达到怎样的局面了?这些“地王”将给房地产市场带来哪些影响?
章林晓：房地产市场可以分为两个环节的市场，即上游的土地市场和下游的房产市场。前段时间的房地产市场回暖主要是指成交量的回升，而土地市场并未真正回暖，开发商投资热情依然不旺。现在房产市场不光成交量上去了，房价也已经有所上升，在房产市场“量价齐涨”的情况下，开发商的投资热情有所回暖，但由于房产市场的回暖传导到土地市场应该有一个相当的过程，现在说土地市场已经完全回暖，恐怕还为时过早。
当前土地市场的回暖，关键主要在于以下三点：一是大量的信贷资金通过不同的渠道进入到了土地市场，尤其是以政府或政府下属企业这条渠道为主进入到土地市场；二是部分没有土地储备的开发商借前段时间信贷放松，楼市、股市回暖之机，获得了相当资金，有了“攻城略地”争抢土地的资金实力；三是部分有资金实力的开发商，基于通货膨胀的预期，出于避险考虑正在以土地资产替代货币性资产。因此，当前土地市场的回暖，其基础并不扎实，运行并不健康，可持续性和今后走向有待观察。
新一轮“地王”诞生，真正“受益”的其实是“地王”周边楼盘的房地产开发商，以及炒买炒卖“地王”周边楼盘的炒家，当然地方政府也会受益不少。虽然这些“地王”可以提振楼市信心，但另一方面则可能诱发房地产泡沫的再度膨胀。
王宏新：土地市场的火热是因为“抄底”抄出来的热点，因为从前段时间土地和房地产市场的低潮状态而言，开发商出手拿地的确到了一个很好的时机，况且这些拿地的都是有实力的企业，他们可以有很充分的资金储备和资本运作手段。
李文杰：楼市的回暖会在很大程度上带动土地市场的回暖，从近期各地不断出现的火爆拍卖和地王的频频诞生不难看出开发商的投资热情和抢地决心，2006、2007年土地市场的疯狂场景似乎又要重现，但在目前世界经济尚未走出低谷、我国经济形势依然严峻、未来面临很多不确定性因素影响的情况下，土地市场价格的再度大幅上涨只会使楼市虚高加剧，风光无限的背后已是危机重重。从开发商对地王的热捧可见，随着成交量的回暖和房价的再度攀升，开发商们对市场未来的信心已大大增强，销售火爆带来的资金回笼以及央行实施的较宽松的货币信贷政策，使不少开发商特别是大开发商的手中有了更多资金，可以用于进军土地市场，但这些地王的出现对未来房价的继续上涨肯定会起到推波助澜的作用，不利于市场的健康稳定发展。
王晨：其实北京去年土地的放量非常少，我们担心正因为放量少，反而会把价格拔高。离城市中心区稍近一些的土地放量过少，会使得两三年之后，一旦渡过了经济发展低潮，再加上如果真正通货膨胀却没有相应的产品供应，反倒会引发不少问题，譬如房价可能冲高。
Q：对“若放任现在市场形势发展下去，下半年房价上涨势头定会超过2006、2007年，楼市将再成为脱疆野马，楼价带动地价、股价攀比对赌上涨的局面将会重现”这样的担忧您如何看?
王宏新：对于房价与地价之间的问题，并非一两句话可以说清楚，目前也确实存在很多争论。开发商之所以热衷拿地，还是看好这个房地产市场，看好消费者的购买力，也看好目前是一个拿地的良机，要想谈论房价和地价之间的关系，要看的还是住房市场，如果没有市场上的需求，开发商又给谁买地呢?
王晨：我们要换个角度来看这个问题，为什么在去年低潮时期有人在买房，在房价不断攀高的时候也一样有人在买房?只要有人买，就表明市场有需求，同时价格也会相应上行。只有在没人买却上调价格时，才容易出现泡沫。但话说回来如果房价确实上行的话，每年速度最好能维持一致，避免太大的波动。另一方面看，正因为房价上涨让开发商看到了良好的市场预期，同时他也需要拿到更多的地来获取其他的融资方式，这也形成了一个愿意买一个愿意卖的格局。
章林晓：本轮楼市回暖与2006、2007年楼市的火热历史背景完全不同。早两年楼市的火热，很大程度上确是因为楼价与地价、股价的攀比互动造成的，但本轮楼市的回暖，虽然有三者攀扯互动的因素，但更多的是因为全球各主要经济体央行“定量宽松”货币政策这个大背景。从价格角度看，地价其实是包含在房价之中的。而在供需上，由于土地与房屋存在同一性，因此房价涨跌与地价涨跌本质一致，无非时间上可能有差异。但在现实经济生活中，财务会计在处理房地产时，对房产和地产是有很大区别的。
李文杰：房价的涨跌主要是受供求关系的影响，一方面如果房价涨到多数购房者难以承受，成交量必然会大幅下降，市场也就成了有价无市；另一方面如果供应跟不上需求，房价则一定会 继续上涨，市场就是在无数次的涨跌中寻找着平衡和支撑。房价和地价之间存在着密切的关系，房价上涨必然引起地价上升，反之房价下跌也会带来地价走低。
Q：是否暂缓拍地就是减轻对房价上涨的刺激的有力举措?还有哪些办法可以控制房地产市场的发展局面，让其健康地运行?
王宏新：要想减缓房价的快速上涨，在目前的中国来说还比较困难，也是一个复杂的过程。中国的土地制度问题不能很好地解决，土地市场和住房市场无法很好地对按，中国的房地产市场就不可能会健康，仍可能出现大幅波动，畸形地下跌或上涨。
在现行土地制度之下，招拍挂作为土地出让的方式，暂时还没有更好的方式来代替。土地制度改革，在目前中国还是一个漫长的过程，尽管之前国家提出过一些改变的方式，但目前来看推广的力度很慢。
如果目前的房价攀升局面继续，楼市很有回到2007年状况的倾向。目前的宏观形势在朝积极方向调整，但问题还很多，中国的宏观经济转暖不成问题，因为有很多的政策空间，但制度性、体制性的问题如果不抓住，这一短期的经济回暖则丧失了意义。此次中央也提出要抓住机会进行结构调整，但结构调整首先应该是制度性的调整。
章林晓：拍地其实是对房地产市场的一种变相广告。新一轮“地王”频现，通过媒体的广泛报道，对民众的心理刺激作用很大。暂缓拍地能减轻对购房者的心理刺激，从而确实有利于减轻对房价上涨的刺激，但从经济学供需角度看，暂缓拍地其实是对房地产“供应”的减少，在房地产“需求”不变的情况下，反而有利于抬升房地产价格。
事实上中国房地产市场的症结在于“两个大跃进”：贫富差距的大跃进和过度市场化的大跃进。要想真正走上健康发展之路，关键是解决好这两个“症结”。一方面要提高广大民众的收入，同时扩大房地产市场的有真实消费能力的需求。另一方面不要寄希望于通过行政手段将商品房价格人为地压下来，这违反了经济规律。 “有形之手”在实施调控时要做自己“该做的事情”，倾听民情关注民生，坚持分层次住房供应体系。
王晨：其实拿地涉及到一些公司的融资问题，由于目前的调整还不够深刻，只解决了表面问题，深层次病根还未解决，所以如果还是以往的融资渠道，牵涉到拿地时，难免会有不少开发商急于出手。好在这一轮大家都学会了慎重考虑再出手，但是一旦有其他的刺激加入，不排除又会重复争抢“地王”的老路。
李文杰：暂缓拍地可以在短期内对土地市场的高温起到一定的降温作用，但如果土地供应不够充足，开发商疯狂抢地行为仍将继续，土地价格也将会越来越高，而未来开发量不足将导致房地产市场更加供不应求，房价将可能出现加速上涨。要想有效抑制房价的不断上涨，一方面政府要加大力度进行保障性住房的建设，使中低收入者从商品房市场退出；另一方面尽快实施物业税，通过开征物业税来稳定房价抑制投机炒作；此外还要加强对房地产市场的各项监管，对开发商务房涨价、虚假宣传等违规行为予以坚决制止。
李文杰：导致市场回暖后房价攀升的主要原因首先是年初时不少开发商以降价来换取成交量的增长，当楼市回暖后开发商为获得更多的利润，必然要涨价；其次经济危机使很多国外资金再度涌入国内，这些热钱进入楼市会推高房价；此外，近期国内一些防通胀资金纷纷转移到楼市，较宽松的货币信贷政策也导致部分银行资金流入楼市。当然，判断楼市是否又开始出现泡沫主要是要看需求中有多少是自住型的有效需求和投机资金，如果大量投机资金进入楼市，则泡沫不可避免。
王晨：就北京市场而言，目前确实出现了明显的反弹，当然每个项目的具体情况会有不同。但价格比之前年的最高点，还有所差距。这种反弹首先确实是去年累积的需求得到释放。其次是受到通胀预期影响，大家迫切需要把手上的资金变成实物来保值，尤其是投入到房地产上。此外从开发商角度而言，一些确实有实力、有准备或在去年的震荡中未伤元气的开发商也抓紧了目前楼市回暖的机会，增加储备。
王宏新：由于大家的预期在改变，最糟糕的阶段已经过去，经历了过去几个月的恢复性调整后，楼市在总体上出现了止跌回升的趋势。当然不排除类似通货膨胀这样的不好预期，这也在影响着市场。
不过目前房地产市场回升得如此之快，并非一件好事，因为整体宏观经济并未彻底好转，国内一些指标还有向下的趋势，房地产市场在这种情况下快速地反弹，尤其是近一个月来房价、成交量、土地市场都在“逆转”，对中国的房地产市场而言，虽然有强大的购买力在支撑，但在还未调整到位的情况下，房地产市场的可持续发展可能会成问题。同时，面对这么快速的增长，楼市泡沫完全有可能产生。
章林晓：其实房地产问题的本质，归根到底是金融和土地问题。在现阶段，房价上涨虽然有很多因素，但最根本的因素只有一个，那就是金融因素，主要在于全球各主要经济体央行的“定量宽松”货币政策。房地产市场区域性很强，现在不能说全国房地产市场出现了泡沫，但部分热点城市房地产市场已经开始出现泡沫或者在原有泡沫的基础上现在的泡沫又有所增大，这是可以肯定的。
Q：前段时间我们还在说房地产市场回暖主要是成交量的回升，但是土地市场还未真正回暖，那现在的土地市场已经达到怎样的局面了?这些“地王”将给房地产市场带来哪些影响?
章林晓：房地产市场可以分为两个环节的市场，即上游的土地市场和下游的房产市场。前段时间的房地产市场回暖主要是指成交量的回升，而土地市场并未真正回暖，开发商投资热情依然不旺。现在房产市场不光成交量上去了，房价也已经有所上升，在房产市场“量价齐涨”的情况下，开发商的投资热情有所回暖，但由于房产市场的回暖传导到土地市场应该有一个相当的过程，现在说土地市场已经完全回暖，恐怕还为时过早。
当前土地市场的回暖，关键主要在于以下三点：一是大量的信贷资金通过不同的渠道进入到了土地市场，尤其是以政府或政府下属企业这条渠道为主进入到土地市场；二是部分没有土地储备的开发商借前段时间信贷放松，楼市、股市回暖之机，获得了相当资金，有了“攻城略地”争抢土地的资金实力；三是部分有资金实力的开发商，基于通货膨胀的预期，出于避险考虑正在以土地资产替代货币性资产。因此，当前土地市场的回暖，其基础并不扎实，运行并不健康，可持续性和今后走向有待观察。
新一轮“地王”诞生，真正“受益”的其实是“地王”周边楼盘的房地产开发商，以及炒买炒卖“地王”周边楼盘的炒家，当然地方政府也会受益不少。虽然这些“地王”可以提振楼市信心，但另一方面则可能诱发房地产泡沫的再度膨胀。
王宏新：土地市场的火热是因为“抄底”抄出来的热点，因为从前段时间土地和房地产市场的低潮状态而言，开发商出手拿地的确到了一个很好的时机，况且这些拿地的都是有实力的企业，他们可以有很充分的资金储备和资本运作手段。
李文杰：楼市的回暖会在很大程度上带动土地市场的回暖，从近期各地不断出现的火爆拍卖和地王的频频诞生不难看出开发商的投资热情和抢地决心，2006、2007年土地市场的疯狂场景似乎又要重现，但在目前世界经济尚未走出低谷、我国经济形势依然严峻、未来面临很多不确定性因素影响的情况下，土地市场价格的再度大幅上涨只会使楼市虚高加剧，风光无限的背后已是危机重重。从开发商对地王的热捧可见，随着成交量的回暖和房价的再度攀升，开发商们对市场未来的信心已大大增强，销售火爆带来的资金回笼以及央行实施的较宽松的货币信贷政策，使不少开发商特别是大开发商的手中有了更多资金，可以用于进军土地市场，但这些地王的出现对未来房价的继续上涨肯定会起到推波助澜的作用，不利于市场的健康稳定发展。
王晨：其实北京去年土地的放量非常少，我们担心正因为放量少，反而会把价格拔高。离城市中心区稍近一些的土地放量过少，会使得两三年之后，一旦渡过了经济发展低潮，再加上如果真正通货膨胀却没有相应的产品供应，反倒会引发不少问题，譬如房价可能冲高。
Q：对“若放任现在市场形势发展下去，下半年房价上涨势头定会超过2006、2007年，楼市将再成为脱疆野马，楼价带动地价、股价攀比对赌上涨的局面将会重现”这样的担忧您如何看?
王宏新：对于房价与地价之间的问题，并非一两句话可以说清楚，目前也确实存在很多争论。开发商之所以热衷拿地，还是看好这个房地产市场，看好消费者的购买力，也看好目前是一个拿地的良机，要想谈论房价和地价之间的关系，要看的还是住房市场，如果没有市场上的需求，开发商又给谁买地呢?
王晨：我们要换个角度来看这个问题，为什么在去年低潮时期有人在买房，在房价不断攀高的时候也一样有人在买房?只要有人买，就表明市场有需求，同时价格也会相应上行。只有在没人买却上调价格时，才容易出现泡沫。但话说回来如果房价确实上行的话，每年速度最好能维持一致，避免太大的波动。另一方面看，正因为房价上涨让开发商看到了良好的市场预期，同时他也需要拿到更多的地来获取其他的融资方式，这也形成了一个愿意买一个愿意卖的格局。
章林晓：本轮楼市回暖与2006、2007年楼市的火热历史背景完全不同。早两年楼市的火热，很大程度上确是因为楼价与地价、股价的攀比互动造成的，但本轮楼市的回暖，虽然有三者攀扯互动的因素，但更多的是因为全球各主要经济体央行“定量宽松”货币政策这个大背景。从价格角度看，地价其实是包含在房价之中的。而在供需上，由于土地与房屋存在同一性，因此房价涨跌与地价涨跌本质一致，无非时间上可能有差异。但在现实经济生活中，财务会计在处理房地产时，对房产和地产是有很大区别的。
李文杰：房价的涨跌主要是受供求关系的影响，一方面如果房价涨到多数购房者难以承受，成交量必然会大幅下降，市场也就成了有价无市；另一方面如果供应跟不上需求，房价则一定会 继续上涨，市场就是在无数次的涨跌中寻找着平衡和支撑。房价和地价之间存在着密切的关系，房价上涨必然引起地价上升，反之房价下跌也会带来地价走低。
Q：是否暂缓拍地就是减轻对房价上涨的刺激的有力举措?还有哪些办法可以控制房地产市场的发展局面，让其健康地运行?
王宏新：要想减缓房价的快速上涨，在目前的中国来说还比较困难，也是一个复杂的过程。中国的土地制度问题不能很好地解决，土地市场和住房市场无法很好地对按，中国的房地产市场就不可能会健康，仍可能出现大幅波动，畸形地下跌或上涨。
在现行土地制度之下，招拍挂作为土地出让的方式，暂时还没有更好的方式来代替。土地制度改革，在目前中国还是一个漫长的过程，尽管之前国家提出过一些改变的方式，但目前来看推广的力度很慢。
如果目前的房价攀升局面继续，楼市很有回到2007年状况的倾向。目前的宏观形势在朝积极方向调整，但问题还很多，中国的宏观经济转暖不成问题，因为有很多的政策空间，但制度性、体制性的问题如果不抓住，这一短期的经济回暖则丧失了意义。此次中央也提出要抓住机会进行结构调整，但结构调整首先应该是制度性的调整。
章林晓：拍地其实是对房地产市场的一种变相广告。新一轮“地王”频现，通过媒体的广泛报道，对民众的心理刺激作用很大。暂缓拍地能减轻对购房者的心理刺激，从而确实有利于减轻对房价上涨的刺激，但从经济学供需角度看，暂缓拍地其实是对房地产“供应”的减少，在房地产“需求”不变的情况下，反而有利于抬升房地产价格。
事实上中国房地产市场的症结在于“两个大跃进”：贫富差距的大跃进和过度市场化的大跃进。要想真正走上健康发展之路，关键是解决好这两个“症结”。一方面要提高广大民众的收入，同时扩大房地产市场的有真实消费能力的需求。另一方面不要寄希望于通过行政手段将商品房价格人为地压下来，这违反了经济规律。 “有形之手”在实施调控时要做自己“该做的事情”，倾听民情关注民生，坚持分层次住房供应体系。
王晨：其实拿地涉及到一些公司的融资问题，由于目前的调整还不够深刻，只解决了表面问题，深层次病根还未解决，所以如果还是以往的融资渠道，牵涉到拿地时，难免会有不少开发商急于出手。好在这一轮大家都学会了慎重考虑再出手，但是一旦有其他的刺激加入，不排除又会重复争抢“地王”的老路。
李文杰：暂缓拍地可以在短期内对土地市场的高温起到一定的降温作用，但如果土地供应不够充足，开发商疯狂抢地行为仍将继续，土地价格也将会越来越高，而未来开发量不足将导致房地产市场更加供不应求，房价将可能出现加速上涨。要想有效抑制房价的不断上涨，一方面政府要加大力度进行保障性住房的建设，使中低收入者从商品房市场退出；另一方面尽快实施物业税，通过开征物业税来稳定房价抑制投机炒作；此外还要加强对房地产市场的各项监管，对开发商务房涨价、虚假宣传等违规行为予以坚决制止。