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抢在上一年的最后时刻，一家外来开发商，“开仓放粮”，用一种赠米的喜庆方式，完成了在南京的首次亮相。看房人涌挤在售楼处和样板间，热切地询问即将推出的新房，横越在年初岁尾，开发商感受着买房人们的情绪，揣摩着未来一年的际遇。
2014年，已经翻页。
南京楼市、全国楼市，过得并不平静。新房降价、地价上涨、青奥停工、开发商跑路……这些用频极高的关键词，沉淀了2014年房地产市场的风云变幻。
这一年，市场高走、回落，打砸争斗反复出现，演绎惯常的起伏不定，取消限购、中断“偷面积”政策出台，也带来房地产的阶段性变革。
这一年，依旧矛盾。业内人忧愁多过喜悦，房价却上涨多过下跌；年中全国房价走低，年底地产老大门槛却飙过了2000亿；南京土地拍出面积增加，政府拍卖土地所得却大幅度减少；楼面地价过万地块数量变少，尧化门拍地每平米却多了3967元/㎡。
这一年，各个板块，有销声匿迹，有一跃而起。房地产在南京国家级新区申请中被举足轻重的对待，在2014年底的中央经济会议上，却十年以来首次缺席。
尽管如此，人们知道，2015年房地产无法从关注中真正缺席。土地价格高位，行业利润率下行趋势未改。融资创新为资本市场带来活水。互联网不可阻挡地深入房地产。147家楼盘进入市场，11万套房源将在南京落地生根。注定，不会平静。
最敏感的永远是房价
直至马年终结，开始下一个“财年”，当初“马上有财”的期许才被重重放下。绿城全国销冠的500万奖金关注，最高涨幅的房企年终奖，随着2013年轰烈而去，2014年，南京楼市开始的有些寂静。
年轻的买房人捂好钱袋，开发商也在紧张的观望。南京楼市，预计73家楼盘上市的1.6万套新房，在所谓的“金三”还是打了折扣，同比成交跌幅接近50%的大幅数据，让这个圈子众说纷纭。
“宁七条”让刚需产品注定成为这一年的主打，“以中小户型优先、合理价位优先、不涨价优先”的三大原则，把不少开发商挡在门外。他们几乎都有涨价之心，却求涨不得。房价一路小步徐行，在外市传言降价的时刻，依1日累积着上涨了两年光景。
在南京，房价涨幅从0.6%萎缩到0.2%，用了3个月。6月份开始，一直上昂的房价曲线，开始走下坡。杭州一个楼盘推出特价房，竟然让全国楼市陷入恐慌，几套房的低价仿佛发出了最强信号，让南京的开发商也一时踟蹰，被迫观望。
黄菡老师连同保利地产，宣传“为青年减压”，因为城市青年的心理、情感早就和房子密不可分。他们越来越相信任志强的那句话，“楼市不会崩盘，要买趁早买”。我们88年生人的记者同事，年中买房，坦言压力不小，不过欣慰的是，房价上涨，意味着房产升值，他觉得开心。有房和没房，心态完全不同了。
当降价还是个别传闻的时候，我们的调查就深入到了苏州、无锡、杭州、徐州等地。得到的结果基本类似，是特价房抛出的烟雾弹，但不约而同的，这些城市，库存量多的高到十万以上。相比之下，南京楼市的库存显得有些杞人忧天。6月，南京库存跌破4万大关，业界分析担忧库存不足。12月，南京库存高过5.6万，又转作担忧去化。
唯一不变的就是变化。全城开发商积极促销，将个别特价，转化为实质的大面积降价，有一个区域依然稳稳当当涨价，自成秩序，它叫六合。
2011年，荣盛在六合一家独大，那时候的上市量只有2000多套。S8轻轨开通，贯穿江北六合，这里也吸引了另外的开发商。荣盛依旧一家独大，但2014年12000多套的供应量里，已经有了5000多套来自其他房企。2008年2520元/㎡的最低房价，现在涨到了6800元/㎡。就连开发商自己都觉得“不可想象”。
六合的房价稳稳上升，其他板块的楼盘这时候却在经历“艰难”的下降。杭州楼盘推出特价房，售楼处被购房者打砸，我们的记者深入“虎穴”，在“戒备森严”的事发地，用手机拍回了6月刊的封面图片。
同样在6月，南京九龙湖一家楼盘，也有疑似维权打人的视频出现。轰轰烈烈的维权事件，像被拉起一串地雷，随着房价的走低，连环爆发。麒麟门区域爆发最为频繁，从喊口号、拉条幅，到关起门来打人、殴斗。在这当中，常有不明身份的人士成群出现，他们与购房者之间形成了一种隐形的对立，情绪被触发冲破限制，就会扬起皮鞭，拳打脚踢。这是我们的记者亲眼所见。
南京楼市像陷入了一场困局，就像摄影师PeterSteinhaur眼里的亚洲房子，庞大的网状材料包裹的高大建筑，像极了一颗颗茧。这是一栋建筑还未彻底完工时的样子。
经过了2年多时间，盈嘉香榴湾依然像个蚕蛹，被紧紧包裹。它的几百户业主，苦等收房几年，很多年轻人被迫中止结婚、生子计划，在漫长的等待里备受煎熬。开发商用来保证建筑施工的监管资金被挪用了，几百个业主庞大的集团起诉，让“监管资金”这个名词，罕有的被媒体关注和提及。
四到五位数的房价变动，只是房地产链条上的一个点段表现，在背后的，还有更庞大的资金链条。这一年，多有品牌开发商挺过低谷，促销完成全年任务，也有类似白鹭岛掌舵人张旭东，因为资金链断裂而“弃岛跑路”。
“回到产品上来”，总会在市场的一阵忙乱后，被反复提起。7月1日，被视作规定不能“偷面积”的新规出台后，有正事儿的开发商，已经埋头研制了不起的紧凑户型。经过了下半年漫长的冷静期，11月份开始，自信满满的比拼产品，比拼户型。
这种“久旱逢甘霖”的形势，其实在所谓旺季的“金九银十”就开始了。“改善需求喷发”，是业界判断旺季“成色十足”得出的结论。限购解除，那些受困买房资格的人们，用最快的速度跑到市场上，却未必真的出手。后来，贷款放松了，央行降息了，才促成了一股市场的暖流。
某种程度上说，开发商也是买方，竞争却残酷很多。这一年的最后两个月，一直兴致不高的土地市场忽然发力，拿出了压箱宝，万科、银城这类品牌企业，凭借强大的资金实力，也及时接力，新一年后继有力。 整个市场，越来越成为品牌房企的天下。购房者也逐渐明白，面包和面粉的关系。房价还会下降吗？他们已经不轻信离谱的预判。80后渐渐不再吐槽房价，90后却开始咆哮房价，说要做“不买房的一代”。这是市场参与者们的世代更迭，他们面对的，也是一刻不停的房地产行业的变革。
“限购、限贷”给市场腾出了舞台
各家盘点评论市场，各有各的花样，只有年度记事，翻不出什么花样。政策的进入和退出仍在左右着2014年的南京楼市。
“90/50”政策是2014年颁布的首个新政。新政规定：当年开始，新出让的普通商品住宅用地中，90㎡以下的户型占比须超过50%，并且将这一指标写进土地出让合同。国土局局长陈光公开表示，此举就是为了满足刚性需求。
真正的刚需怎么看？“刚需买房不看面积大小，最主要的还是看价格，所以要保刚需，最重要的还是止住房价上涨的趋势。”这时候，南京房价还在连续20个月保持上涨，“90/50”和2006年所谓的“90/70”一样，让部分人满不在乎。也有好处，有对策的开发商，刻苦专研户型设计，下半年的户型之战，拿出90 m2的四房户型，就有了“户型之王”的响亮名号。
保刚需不止于此。2014年3月11日，“宁七条”出世。限制地价、控制房价、评估精装修，一石激起干层浪。现实怎么回应？3月28日，仙林湖G07地块被30亿元高价拿下，“地王”易主。4月3日，3幅土地拍卖竞价超过最高限价，10858元/㎡楼面地价诞生，刷新江宁“地王”。仍有值得—提的是，南京市物价局表示，精装修评估机构由开发商自行聘任，只要具备资格的评估机构均可胜任。是自评。
有情绪化的媒体小编，直接把“骗人”写进稿子，购房者在下面回应，求求你别发了。人们受够了吐槽，认为理性和实际才最重要。这让专精于此的开发商受益匪浅。赶在“建筑面积新规”出台前，招商、银城、新城等新盘推出最后一波“偷面积”房源，赠送8㎡、10㎡、12㎡，买房的人说，这才是真的实惠。
几乎没有人能准确预测政策变化后的市场反应，就像一直被视作“紧箍咒”的限购政策，卸下的一刻竟被如此轻描淡写。没有大批人群冲进售楼处大把买房，人们顶多只是迫切的观望。中介人员接电话数量暴增，开发商加速领取销售许可，未雨绸缪，全待限贷放开的一刻。
不管你信还是不信，这边南京楼市正在孕育一场新的回暖，那边有专家称，中国人住房已经买够，没消费能力了。
幸福人寿保险公司董事长孟晓苏在微博里写：刚解除限购就侈谈供过于求，缺乏说服力。反思当时为何走入限购歧途？还不是因为购买力过旺？如今多数百姓需要改善、城镇化起步、棚改加速、家庭小型化，都需要增加住房。网友赞同：女人去年买的羽绒服还很好，
为什么今年继续买呢？
都说限购和限贷解除，是给了购房者福利。南京库存攀高5.6万套，看起来，大多数人还都没买账。房托能够制造热闹，但没办法创造真实的销售数据，这让解限后的“日光盘”们显得多少有些遮掩。
2012年提出的“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，到201 3年， “解决好住房问题”，房地产始终毫无意外的出现在中央经济工作会议上。2014年，会议对房地产却只字未提，业内人颇感意外，统一调控的时代已经过去。开发商们，“亮真章”的时候到了。
数据说话。在南京，朗诗、荣盛、新城、招商、复地等房企，超额完成了年度销售指标，网尚机构数据表明，世茂在南京超70亿元的年度进账摘得桂冠。房企的营销人把2014年，总结为接受洗礼的一年。对于新的一年，他们表达着乐观。
“真正懂得生活的人，只会怀念往昔，但绝不会拿往昔来填充现在”，在播报“限购解除”的微博下，网友回复了这句不称头的评论。不过，用来展望2015年，却饶有深意。
2014年12月26日上午，社科院推出了新的“住房发展报告”。报告预测：201 5年一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价稳中有降，房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘。各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。
亦有绿皮书指出：随着相对过剩时代的来临，商品房销售困难，无需再进行大规模开发。这意味着房地产开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行，或在市场中消失，中国的房地产市场将进入真正意义上的寡头时代。
业内专家还称2015年是房地产的“白银时代”，不同于“黄金时代”，这个时代有起有落，只有扬长避短，勇往直前，才有领先的机会。
没有人不想重塑“金身”，尤其是那些走过2014年，经历大浪淘沙的地产大鳄。近20家大牌房企在南京的新区拿地，蓄势发力2015年，营销大战必定再次来临。
只有这些就够了吗？万科北京公司董事长毛大庆这么说：在“白银”时代，依然只关注销售额就是死路一条。有先见的业内人认为，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化。房企另辟蹊径，多元化发展。恒大卖水，万达做电商，万科做配套商，苏宁开启物流地产……
不断洗牌，不断重构，2015年的南京房地产不会停止变化。
2014年，已经翻页。
南京楼市、全国楼市，过得并不平静。新房降价、地价上涨、青奥停工、开发商跑路……这些用频极高的关键词，沉淀了2014年房地产市场的风云变幻。
这一年，市场高走、回落，打砸争斗反复出现，演绎惯常的起伏不定，取消限购、中断“偷面积”政策出台，也带来房地产的阶段性变革。
这一年，依旧矛盾。业内人忧愁多过喜悦，房价却上涨多过下跌；年中全国房价走低，年底地产老大门槛却飙过了2000亿；南京土地拍出面积增加，政府拍卖土地所得却大幅度减少；楼面地价过万地块数量变少，尧化门拍地每平米却多了3967元/㎡。
这一年，各个板块，有销声匿迹，有一跃而起。房地产在南京国家级新区申请中被举足轻重的对待，在2014年底的中央经济会议上，却十年以来首次缺席。
尽管如此，人们知道，2015年房地产无法从关注中真正缺席。土地价格高位，行业利润率下行趋势未改。融资创新为资本市场带来活水。互联网不可阻挡地深入房地产。147家楼盘进入市场，11万套房源将在南京落地生根。注定，不会平静。
最敏感的永远是房价
直至马年终结，开始下一个“财年”，当初“马上有财”的期许才被重重放下。绿城全国销冠的500万奖金关注，最高涨幅的房企年终奖，随着2013年轰烈而去，2014年，南京楼市开始的有些寂静。
年轻的买房人捂好钱袋，开发商也在紧张的观望。南京楼市，预计73家楼盘上市的1.6万套新房，在所谓的“金三”还是打了折扣，同比成交跌幅接近50%的大幅数据，让这个圈子众说纷纭。
“宁七条”让刚需产品注定成为这一年的主打，“以中小户型优先、合理价位优先、不涨价优先”的三大原则，把不少开发商挡在门外。他们几乎都有涨价之心，却求涨不得。房价一路小步徐行，在外市传言降价的时刻，依1日累积着上涨了两年光景。
在南京，房价涨幅从0.6%萎缩到0.2%，用了3个月。6月份开始，一直上昂的房价曲线，开始走下坡。杭州一个楼盘推出特价房，竟然让全国楼市陷入恐慌，几套房的低价仿佛发出了最强信号，让南京的开发商也一时踟蹰，被迫观望。
黄菡老师连同保利地产，宣传“为青年减压”，因为城市青年的心理、情感早就和房子密不可分。他们越来越相信任志强的那句话，“楼市不会崩盘，要买趁早买”。我们88年生人的记者同事，年中买房，坦言压力不小，不过欣慰的是，房价上涨，意味着房产升值，他觉得开心。有房和没房，心态完全不同了。
当降价还是个别传闻的时候，我们的调查就深入到了苏州、无锡、杭州、徐州等地。得到的结果基本类似，是特价房抛出的烟雾弹，但不约而同的，这些城市，库存量多的高到十万以上。相比之下，南京楼市的库存显得有些杞人忧天。6月，南京库存跌破4万大关，业界分析担忧库存不足。12月，南京库存高过5.6万，又转作担忧去化。
唯一不变的就是变化。全城开发商积极促销，将个别特价，转化为实质的大面积降价，有一个区域依然稳稳当当涨价，自成秩序，它叫六合。
2011年，荣盛在六合一家独大，那时候的上市量只有2000多套。S8轻轨开通，贯穿江北六合，这里也吸引了另外的开发商。荣盛依旧一家独大，但2014年12000多套的供应量里，已经有了5000多套来自其他房企。2008年2520元/㎡的最低房价，现在涨到了6800元/㎡。就连开发商自己都觉得“不可想象”。
六合的房价稳稳上升，其他板块的楼盘这时候却在经历“艰难”的下降。杭州楼盘推出特价房，售楼处被购房者打砸，我们的记者深入“虎穴”，在“戒备森严”的事发地，用手机拍回了6月刊的封面图片。
同样在6月，南京九龙湖一家楼盘，也有疑似维权打人的视频出现。轰轰烈烈的维权事件，像被拉起一串地雷，随着房价的走低，连环爆发。麒麟门区域爆发最为频繁，从喊口号、拉条幅，到关起门来打人、殴斗。在这当中，常有不明身份的人士成群出现，他们与购房者之间形成了一种隐形的对立，情绪被触发冲破限制，就会扬起皮鞭，拳打脚踢。这是我们的记者亲眼所见。
南京楼市像陷入了一场困局，就像摄影师PeterSteinhaur眼里的亚洲房子，庞大的网状材料包裹的高大建筑，像极了一颗颗茧。这是一栋建筑还未彻底完工时的样子。
经过了2年多时间，盈嘉香榴湾依然像个蚕蛹，被紧紧包裹。它的几百户业主，苦等收房几年，很多年轻人被迫中止结婚、生子计划，在漫长的等待里备受煎熬。开发商用来保证建筑施工的监管资金被挪用了，几百个业主庞大的集团起诉，让“监管资金”这个名词，罕有的被媒体关注和提及。
四到五位数的房价变动，只是房地产链条上的一个点段表现，在背后的，还有更庞大的资金链条。这一年，多有品牌开发商挺过低谷，促销完成全年任务，也有类似白鹭岛掌舵人张旭东，因为资金链断裂而“弃岛跑路”。
“回到产品上来”，总会在市场的一阵忙乱后，被反复提起。7月1日，被视作规定不能“偷面积”的新规出台后，有正事儿的开发商，已经埋头研制了不起的紧凑户型。经过了下半年漫长的冷静期，11月份开始，自信满满的比拼产品，比拼户型。
这种“久旱逢甘霖”的形势，其实在所谓旺季的“金九银十”就开始了。“改善需求喷发”，是业界判断旺季“成色十足”得出的结论。限购解除，那些受困买房资格的人们，用最快的速度跑到市场上，却未必真的出手。后来，贷款放松了，央行降息了，才促成了一股市场的暖流。
某种程度上说，开发商也是买方，竞争却残酷很多。这一年的最后两个月，一直兴致不高的土地市场忽然发力，拿出了压箱宝，万科、银城这类品牌企业，凭借强大的资金实力，也及时接力，新一年后继有力。 整个市场，越来越成为品牌房企的天下。购房者也逐渐明白，面包和面粉的关系。房价还会下降吗？他们已经不轻信离谱的预判。80后渐渐不再吐槽房价，90后却开始咆哮房价，说要做“不买房的一代”。这是市场参与者们的世代更迭，他们面对的，也是一刻不停的房地产行业的变革。
“限购、限贷”给市场腾出了舞台
各家盘点评论市场，各有各的花样，只有年度记事，翻不出什么花样。政策的进入和退出仍在左右着2014年的南京楼市。
“90/50”政策是2014年颁布的首个新政。新政规定：当年开始，新出让的普通商品住宅用地中，90㎡以下的户型占比须超过50%，并且将这一指标写进土地出让合同。国土局局长陈光公开表示，此举就是为了满足刚性需求。
真正的刚需怎么看？“刚需买房不看面积大小，最主要的还是看价格，所以要保刚需，最重要的还是止住房价上涨的趋势。”这时候，南京房价还在连续20个月保持上涨，“90/50”和2006年所谓的“90/70”一样，让部分人满不在乎。也有好处，有对策的开发商，刻苦专研户型设计，下半年的户型之战，拿出90 m2的四房户型，就有了“户型之王”的响亮名号。
保刚需不止于此。2014年3月11日，“宁七条”出世。限制地价、控制房价、评估精装修，一石激起干层浪。现实怎么回应？3月28日，仙林湖G07地块被30亿元高价拿下，“地王”易主。4月3日，3幅土地拍卖竞价超过最高限价，10858元/㎡楼面地价诞生，刷新江宁“地王”。仍有值得—提的是，南京市物价局表示，精装修评估机构由开发商自行聘任，只要具备资格的评估机构均可胜任。是自评。
有情绪化的媒体小编，直接把“骗人”写进稿子，购房者在下面回应，求求你别发了。人们受够了吐槽，认为理性和实际才最重要。这让专精于此的开发商受益匪浅。赶在“建筑面积新规”出台前，招商、银城、新城等新盘推出最后一波“偷面积”房源，赠送8㎡、10㎡、12㎡，买房的人说，这才是真的实惠。
几乎没有人能准确预测政策变化后的市场反应，就像一直被视作“紧箍咒”的限购政策，卸下的一刻竟被如此轻描淡写。没有大批人群冲进售楼处大把买房，人们顶多只是迫切的观望。中介人员接电话数量暴增，开发商加速领取销售许可，未雨绸缪，全待限贷放开的一刻。
不管你信还是不信，这边南京楼市正在孕育一场新的回暖，那边有专家称，中国人住房已经买够，没消费能力了。
幸福人寿保险公司董事长孟晓苏在微博里写：刚解除限购就侈谈供过于求，缺乏说服力。反思当时为何走入限购歧途？还不是因为购买力过旺？如今多数百姓需要改善、城镇化起步、棚改加速、家庭小型化，都需要增加住房。网友赞同：女人去年买的羽绒服还很好，
为什么今年继续买呢？
都说限购和限贷解除，是给了购房者福利。南京库存攀高5.6万套，看起来，大多数人还都没买账。房托能够制造热闹，但没办法创造真实的销售数据，这让解限后的“日光盘”们显得多少有些遮掩。
2012年提出的“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，到201 3年， “解决好住房问题”，房地产始终毫无意外的出现在中央经济工作会议上。2014年，会议对房地产却只字未提，业内人颇感意外，统一调控的时代已经过去。开发商们，“亮真章”的时候到了。
数据说话。在南京，朗诗、荣盛、新城、招商、复地等房企，超额完成了年度销售指标，网尚机构数据表明，世茂在南京超70亿元的年度进账摘得桂冠。房企的营销人把2014年，总结为接受洗礼的一年。对于新的一年，他们表达着乐观。
“真正懂得生活的人，只会怀念往昔，但绝不会拿往昔来填充现在”，在播报“限购解除”的微博下，网友回复了这句不称头的评论。不过，用来展望2015年，却饶有深意。
2014年12月26日上午，社科院推出了新的“住房发展报告”。报告预测：201 5年一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价稳中有降，房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘。各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。
亦有绿皮书指出：随着相对过剩时代的来临，商品房销售困难，无需再进行大规模开发。这意味着房地产开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行，或在市场中消失，中国的房地产市场将进入真正意义上的寡头时代。
业内专家还称2015年是房地产的“白银时代”，不同于“黄金时代”，这个时代有起有落，只有扬长避短，勇往直前，才有领先的机会。
没有人不想重塑“金身”，尤其是那些走过2014年，经历大浪淘沙的地产大鳄。近20家大牌房企在南京的新区拿地，蓄势发力2015年，营销大战必定再次来临。
只有这些就够了吗？万科北京公司董事长毛大庆这么说：在“白银”时代，依然只关注销售额就是死路一条。有先见的业内人认为，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化。房企另辟蹊径，多元化发展。恒大卖水，万达做电商，万科做配套商，苏宁开启物流地产……
不断洗牌，不断重构，2015年的南京房地产不会停止变化。