论文部分内容阅读
众多地产项目隔空喊话，使尽浑身解数，不断刷新了中小户型空间利用率的极致。
“爆赞87平两卫，得三房足矣”、“88平可以四房何必三房”，这是南京方山板块两个邻近楼盘各自打出的广告语，这两幅相互“掐架”、火药味十足的营销广告，看似营销噱头十足，实则折射出当下楼市中， “道高一尺魔高一丈”的拼户型高招。
2014年底，包括弘阳上院、招商方山里、新城香悦澜山、朗诗未来家、银城一方山等一大批刚需类产品集中上市，其中不少做出了70㎡的三房、80㎡的四房。昔日开发商热闹的新盘“价格战”反而被喧嚣的“户型之战”拔得头筹。
“送飘窗”、“送露台”、“买一层送一层”……“偷面积”其实并不是个新鲜概念，不过，随着2014年7月出台的建筑面积计算新规的实施，这些“偷面积”楼盘成为赶上政策末班车的绝版房源，奇货可居，因而受到新一轮市场的热捧。
户型之战
多数楼盘户型设计报批是在“禁偷令”新规之前发布的。
2014年初，沉寂了数年的雨花“地王”长发都市诸公项目面市，在业内纷纷猜测其定价，为其利润担忧的情况下，该项目选择利用超高的赠送面积，来拉低房源单价。
以长发都市诸公首批推出的140㎡叠加别墅为例，通过对客餐厅挑高、地下室、阁楼等空间的改造和设计，又多“偷”出220㎡的面积。如果按照改造后的360㎡使用面积计算，叠加别墅的实际单价会比当初拿地的楼面地价还要低。
随着2014年房地产市场下滑，“户型之战”也愈演愈烈。
仙林湖附近的新盘新城香悦澜山，在12月26日开盘，上演干人抢房大战，所推600套房源，2小时内闪销412套，揽金5.4亿。首次开盘户型面积为83-124㎡。其中，83㎡户型做成三房，90㎡四房户型的赠送面积达到12㎡，这两种户型开盘当晚就被一抢而空。
更为热闹的，是江宁方山区域。
位于方山板块的招商方山里，推出73㎡和87㎡的三房户型。与之相距不过百米的另一项目——银城一方山，则推出了72㎡三房、88㎡四房。同样位于该区域的弘阳上院也推出了91㎡四房户型，赠送面积号称达到20㎡。
众多地产项目隔空喊话，使尽浑身解数，不断刷新了中小户型空间利用率的极致。
六大偷面积高招
有业内人士直言，现在南京市场没有多少楼盘是丝毫不“偷”面积的。
按照高层房源不到80%的得房率来算，如果不“偷”面积，要做成正统三房，至少需要115-120㎡左右的面积。要将面积90㎡左右户型做成三房，开发商不得不设计出挑高空间、设备平台、阳台等不计入或者只计入一半产权面积的空间。
在南京各种偷面积的户型中，阳台和飘窗属于比较常见的偷面积形式，不需要复杂的设计也能实现，“偷”面积比较巧妙的莫过于把一些设备空间、挑高空间做大，增加房子可改造的空间，让业主能得到更多的使用面积，甚至真的能做到“100以上得房率”。
在2014年面市的新楼盘中，五矿崇文金城、正荣润江城、升龙天汇、中天铭廷等等，都可谓是户型创新的高手。
总体来看，目前南京主要流行六大偷面积绝招：一是送飘窗，将窗户做成凸窗形式，目前南京市场上绝大多数楼盘都运用了这样的形式。二是送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；三是送设备间，开发商以管道井、空调外机位等理由报建，业主拿到之后可以改造成生活阳台或书房等；四是送露台，利用“露台不计建筑面积”，将赠送部分做成顶层或者双层露台；五是赠送挑高空间，将层高做到5米以上，业主可以将挑高空间做个隔板，变成两层复式房；六是送地下室、夹层或庭院，是一般花园洋房和别墅的通行做法。
“偷面积”时代或终结
不过，随着2014年7月1日新版《南京市建筑工程建筑面积计算规则》的实施，大阳台、大飘窗等偷面积形式都将成为历史。与旧版规定相比，新规则对墙梁柱板、花池、装饰性阳台等外部构件，挑廊和檐廊、阳台露台挑台、设备平台、飘窗等建筑部位的面积计算标准都做出了提高。例如，阳台只计算一半面积的最大进深尺度从2.4米缩小到1.8米，超过了要算全面积。
总体来说，按照新规，开发商要“偷”面积比以往更难了。而此前报批通过的“偷面积”户型，也就成了绝版。
没赶上新规前报批的项目，户型设计就增加了诸多限制，很难再在户型上做出创新。
更有开发商坦言，不“偷”面积，意味着实用面积上会少很多，对购房者的吸引力也就会减弱。加之“90/70”政策的限制，按照新《规范》来操作，90㎡左右的户型如果不做成小三房，将会很难卖。
不过，相关专家也表示，中小户型做成三房甚至四房，会影响各个功能空间的面积，日后居住的舒适性可能会大打折扣。此外，在后期改造中，很多空间的改造会碰到各种各样的麻烦事，例如改造成本高、舒适性降低、邻居纠纷、安全隐患等诸多问题。严控建筑面积的报批，或许是避免建筑安全隐患，提高户型居住舒适度的良好开端。
“爆赞87平两卫，得三房足矣”、“88平可以四房何必三房”，这是南京方山板块两个邻近楼盘各自打出的广告语，这两幅相互“掐架”、火药味十足的营销广告，看似营销噱头十足，实则折射出当下楼市中， “道高一尺魔高一丈”的拼户型高招。
2014年底，包括弘阳上院、招商方山里、新城香悦澜山、朗诗未来家、银城一方山等一大批刚需类产品集中上市，其中不少做出了70㎡的三房、80㎡的四房。昔日开发商热闹的新盘“价格战”反而被喧嚣的“户型之战”拔得头筹。
“送飘窗”、“送露台”、“买一层送一层”……“偷面积”其实并不是个新鲜概念，不过，随着2014年7月出台的建筑面积计算新规的实施，这些“偷面积”楼盘成为赶上政策末班车的绝版房源，奇货可居，因而受到新一轮市场的热捧。
户型之战
多数楼盘户型设计报批是在“禁偷令”新规之前发布的。
2014年初，沉寂了数年的雨花“地王”长发都市诸公项目面市，在业内纷纷猜测其定价，为其利润担忧的情况下，该项目选择利用超高的赠送面积，来拉低房源单价。
以长发都市诸公首批推出的140㎡叠加别墅为例，通过对客餐厅挑高、地下室、阁楼等空间的改造和设计，又多“偷”出220㎡的面积。如果按照改造后的360㎡使用面积计算，叠加别墅的实际单价会比当初拿地的楼面地价还要低。
随着2014年房地产市场下滑，“户型之战”也愈演愈烈。
仙林湖附近的新盘新城香悦澜山，在12月26日开盘，上演干人抢房大战，所推600套房源，2小时内闪销412套，揽金5.4亿。首次开盘户型面积为83-124㎡。其中，83㎡户型做成三房，90㎡四房户型的赠送面积达到12㎡，这两种户型开盘当晚就被一抢而空。
更为热闹的，是江宁方山区域。
位于方山板块的招商方山里，推出73㎡和87㎡的三房户型。与之相距不过百米的另一项目——银城一方山，则推出了72㎡三房、88㎡四房。同样位于该区域的弘阳上院也推出了91㎡四房户型，赠送面积号称达到20㎡。
众多地产项目隔空喊话，使尽浑身解数，不断刷新了中小户型空间利用率的极致。
六大偷面积高招
有业内人士直言，现在南京市场没有多少楼盘是丝毫不“偷”面积的。
按照高层房源不到80%的得房率来算，如果不“偷”面积，要做成正统三房，至少需要115-120㎡左右的面积。要将面积90㎡左右户型做成三房，开发商不得不设计出挑高空间、设备平台、阳台等不计入或者只计入一半产权面积的空间。
在南京各种偷面积的户型中，阳台和飘窗属于比较常见的偷面积形式，不需要复杂的设计也能实现，“偷”面积比较巧妙的莫过于把一些设备空间、挑高空间做大，增加房子可改造的空间，让业主能得到更多的使用面积，甚至真的能做到“100以上得房率”。
在2014年面市的新楼盘中，五矿崇文金城、正荣润江城、升龙天汇、中天铭廷等等，都可谓是户型创新的高手。
总体来看，目前南京主要流行六大偷面积绝招：一是送飘窗，将窗户做成凸窗形式，目前南京市场上绝大多数楼盘都运用了这样的形式。二是送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；三是送设备间，开发商以管道井、空调外机位等理由报建，业主拿到之后可以改造成生活阳台或书房等；四是送露台，利用“露台不计建筑面积”，将赠送部分做成顶层或者双层露台；五是赠送挑高空间，将层高做到5米以上，业主可以将挑高空间做个隔板，变成两层复式房；六是送地下室、夹层或庭院，是一般花园洋房和别墅的通行做法。
“偷面积”时代或终结
不过，随着2014年7月1日新版《南京市建筑工程建筑面积计算规则》的实施，大阳台、大飘窗等偷面积形式都将成为历史。与旧版规定相比，新规则对墙梁柱板、花池、装饰性阳台等外部构件，挑廊和檐廊、阳台露台挑台、设备平台、飘窗等建筑部位的面积计算标准都做出了提高。例如，阳台只计算一半面积的最大进深尺度从2.4米缩小到1.8米，超过了要算全面积。
总体来说，按照新规，开发商要“偷”面积比以往更难了。而此前报批通过的“偷面积”户型，也就成了绝版。
没赶上新规前报批的项目，户型设计就增加了诸多限制，很难再在户型上做出创新。
更有开发商坦言，不“偷”面积，意味着实用面积上会少很多，对购房者的吸引力也就会减弱。加之“90/70”政策的限制，按照新《规范》来操作，90㎡左右的户型如果不做成小三房，将会很难卖。
不过，相关专家也表示，中小户型做成三房甚至四房，会影响各个功能空间的面积，日后居住的舒适性可能会大打折扣。此外，在后期改造中，很多空间的改造会碰到各种各样的麻烦事，例如改造成本高、舒适性降低、邻居纠纷、安全隐患等诸多问题。严控建筑面积的报批，或许是避免建筑安全隐患，提高户型居住舒适度的良好开端。