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摘要：控制成本是企业取得良好经济效益，增强企业核心竞争力的重要因素之一。针对房地产开发成本难以量化的特殊性，提出采用目标成本规划进行成本控制的措施，具有较强实用性，供同行参考。
关键词：成本规划；成本控制；要素
中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：
在竞争日趋激烈的房地产市场，企业为保证核心竞争力，在确保产品品质的同时，必需控制成本。由于房地产开发成本的特殊性，难以采用产品通用的量化成本指标比较法来控制，而采用目标成本规划来进行成本控制。
目标成本规划从本质上看，就是一种对项目的预期利润、或者预期成本进行战略性管理的技术。目标成本规划使得“成本”成为房产开发过程中的积极因素，而不是事后消极结果。在这个过程中，要确定一个市场所允许的房产成本，以此来指导房地产产品设计、采购等各环节的过程控制，确保项目获取预计的利润。
成本规划需要强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。对于开发企业而言，该投入的成本没投或投入不足会影响其销售利润和品牌价值。反之，不该投入的成本多投了也不会提高利润和品牌贡献，造成不必要损失。
优良的成本数据库是做好目标成本规划的保证。
如果将成本管理过程划分为前期成本测算、过程中成本控制和后期成本结算三大阶段，那么成本数据库就位于后期成本结算阶段，通过项目竣工结算和成本核算的数据的沉淀，以及其它同类项目的数据补充，更兼具行业特性的融入同行的项目成本数据综合后，就形成了完整的成本数据库。成本科目的各层级的汇合和各项目数据的不断集中，逐渐形成完备成本数据库。而优良的成本数据库是做好目标成本规划的保证。
二、做好目标成本规划的关键要素
（一）从产品定位阶段入手，去“设计”成本、规划成本
目标成本规划的过程首先从如何满足市场对房产的性能、品质和价格的要求入手。“市场驱动的成本规划”过程的关键是市场分析以及适合市场的产品定位。在概念设计阶段，往往仅确定产品的总体规划、户型特征、质量性能、配套功能等物理特性，还有很多未知数，如地下室的布局、结构的类型、建造的标准等在概念设计阶段都不是很明确的，需要成本人员根据项目定位，结合项目的特殊性进行综合判断。如平米造价的组成、不同类型房屋造价的匹配性、景观投入与项目定位的匹配，都需要成本人员利用对市场的掌握程度、对市场的预测和把握能力、对企业自身的了解程度、对产品的研究深度去“设计”成本、规划成本。从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见。
（二）规划设计阶段是目标成本规划的控制核心。
规划设计阶段基本完成了容积率的确定、规划风格的选择、建筑结构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设备的选择等。这一阶段控制的核心，是应强调规划设计人员把成本纳入整个规划设计过程当中，运用成本合理分配原则确保产品的均好性，在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能最大限度地提升产品价值、提高经济收益、减少无效支出。
房地产开发成本有固定成本和可变动成本两大块。固定成本主要是土地费用、规费等相对固定的一些费用，可变成本主要指与设计产品密切相关的一些费用。因此，可变成本应是我们的密切关注点。可变动成本中有一块对开发产品品质影响不大或没有，但对成本影响却很大，如地下室的配置、地下室围护、配电等设备的投入等；另外一块是客户高度关注的成本和品质联动的关键点，如外墙的装修标准、大堂、门厅等公共部位的装修标准、绿化景观的建造标准、会所活动设施的投入及智能化系统的投入等。
1、在可变成本中对开发产品品质影响不大，而对成本影响却很大的部分如：
·地下室成本：在可变动成本中对产品投资影响最大的是地下室造价，车位配置标准、车位销售资金回收等。关键是地下室的设计。现在我公司工程一部对地下室本身的成本控制非常重视，如对车位使用面积、地下室形状、层高、地下室埋置深度等都很关注。但还应从销售角度去研究地下室车位的配置，这就需要各部门的配合，今后，要加强这方面工作。
·地下室围护：在可变动成本中对产品品质没有影响，而对成本影响较大的是地下室围护。如何在安全与降低成本中找平衡点是关键。
·水泵、配电等设备：在可变动成本中，该部分客户关注度不高，应采用实用可靠，全使用规命周期内，维护成本低的产品，不需要选用大牌产品。
2、在可变动成本中成本和品质联动的关键点，也就是客户高度关注部分，如：
外立面的装修标准、公共部位的装修标准、景观绿化的标准、会所配置标准、装修标准、活动设施的配置、楼盘安防智能化系统的配置标准，电梯品牌。这些重点投入部分，应做到相对均衡合理。并注重性价比，按照客户关注程度高低，来确定各部分的相应投入比重。
（三）、全员全过程控制是实现目标规划成本的关键
1、项目全员成本控制：成本控制是个系统工程，涉及到项目管理的各个环节和项目运营的各个部门、每个职工，要转变过去那种“成本管理是成本部门的事”的传统观念，充分调动每个部门、单位和个人的积极性，树立“大成本”与“全员参与的理念。同时，成本规划对成本管理人员提出了更高的要求，我们成本管理人员要不断总结提炼成本数据，提高对市场的预测能力，及对产品成本的把控能力，在设计阶段不断调整产品功能、品质、客户需求与成本之间的平衡，最终确定经过各方努力可以达到的合理的目标成本。从而做好成本的“规划设计”工作，确保项目获得既定的效益。
2、项目全过程成本控制。成本控制工作不仅要伴随项目设计施工的每一个阶段，还要考虑项目整个寿命周期的总成本，如在施工准备阶段制订最佳的施工方案，按照计划要求和技术规范施工，不但能充分利用项目组织现有的资源，减少施工过程中的成本支出，而且，由于工程质量的提高，减少了工程竣工移交后的保修费用，进而有效地减少了用户在使用阶段的维修保养支出。
四、项目目标成本的编制是目标成本规划的最终体现
在现有的目标成本管理体系中，我们已有方案阶段、扩初设计阶段、施工图阶段的目标成本和经济效益测算，这些都是目标成本规划的阶段性成果体现。
总之，我们应通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，使公司对成本的发生具有较强的预期控制能力。
參考文献
[1] 杜红霞. 工程造价审核的重点[J].黑龙江科技信息, 2010.(26).
[2]邵宇舟.浅谈施工项目管理与成本控制[J].中小企业管理与科技（下旬刊）.2010（03）.
[3]刘士华，赵红霞.建筑工程施工项目成本控制与管理.[J].中外建筑.2009.（02）.
关键词：成本规划；成本控制；要素
中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：
在竞争日趋激烈的房地产市场，企业为保证核心竞争力，在确保产品品质的同时，必需控制成本。由于房地产开发成本的特殊性，难以采用产品通用的量化成本指标比较法来控制，而采用目标成本规划来进行成本控制。
目标成本规划从本质上看，就是一种对项目的预期利润、或者预期成本进行战略性管理的技术。目标成本规划使得“成本”成为房产开发过程中的积极因素，而不是事后消极结果。在这个过程中，要确定一个市场所允许的房产成本，以此来指导房地产产品设计、采购等各环节的过程控制，确保项目获取预计的利润。
成本规划需要强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。对于开发企业而言，该投入的成本没投或投入不足会影响其销售利润和品牌价值。反之，不该投入的成本多投了也不会提高利润和品牌贡献，造成不必要损失。
优良的成本数据库是做好目标成本规划的保证。
如果将成本管理过程划分为前期成本测算、过程中成本控制和后期成本结算三大阶段，那么成本数据库就位于后期成本结算阶段，通过项目竣工结算和成本核算的数据的沉淀，以及其它同类项目的数据补充，更兼具行业特性的融入同行的项目成本数据综合后，就形成了完整的成本数据库。成本科目的各层级的汇合和各项目数据的不断集中，逐渐形成完备成本数据库。而优良的成本数据库是做好目标成本规划的保证。
二、做好目标成本规划的关键要素
（一）从产品定位阶段入手，去“设计”成本、规划成本
目标成本规划的过程首先从如何满足市场对房产的性能、品质和价格的要求入手。“市场驱动的成本规划”过程的关键是市场分析以及适合市场的产品定位。在概念设计阶段，往往仅确定产品的总体规划、户型特征、质量性能、配套功能等物理特性，还有很多未知数，如地下室的布局、结构的类型、建造的标准等在概念设计阶段都不是很明确的，需要成本人员根据项目定位，结合项目的特殊性进行综合判断。如平米造价的组成、不同类型房屋造价的匹配性、景观投入与项目定位的匹配，都需要成本人员利用对市场的掌握程度、对市场的预测和把握能力、对企业自身的了解程度、对产品的研究深度去“设计”成本、规划成本。从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见。
（二）规划设计阶段是目标成本规划的控制核心。
规划设计阶段基本完成了容积率的确定、规划风格的选择、建筑结构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设备的选择等。这一阶段控制的核心，是应强调规划设计人员把成本纳入整个规划设计过程当中，运用成本合理分配原则确保产品的均好性，在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能最大限度地提升产品价值、提高经济收益、减少无效支出。
房地产开发成本有固定成本和可变动成本两大块。固定成本主要是土地费用、规费等相对固定的一些费用，可变成本主要指与设计产品密切相关的一些费用。因此，可变成本应是我们的密切关注点。可变动成本中有一块对开发产品品质影响不大或没有，但对成本影响却很大，如地下室的配置、地下室围护、配电等设备的投入等；另外一块是客户高度关注的成本和品质联动的关键点，如外墙的装修标准、大堂、门厅等公共部位的装修标准、绿化景观的建造标准、会所活动设施的投入及智能化系统的投入等。
1、在可变成本中对开发产品品质影响不大，而对成本影响却很大的部分如：
·地下室成本：在可变动成本中对产品投资影响最大的是地下室造价，车位配置标准、车位销售资金回收等。关键是地下室的设计。现在我公司工程一部对地下室本身的成本控制非常重视，如对车位使用面积、地下室形状、层高、地下室埋置深度等都很关注。但还应从销售角度去研究地下室车位的配置，这就需要各部门的配合，今后，要加强这方面工作。
·地下室围护：在可变动成本中对产品品质没有影响，而对成本影响较大的是地下室围护。如何在安全与降低成本中找平衡点是关键。
·水泵、配电等设备：在可变动成本中，该部分客户关注度不高，应采用实用可靠，全使用规命周期内，维护成本低的产品，不需要选用大牌产品。
2、在可变动成本中成本和品质联动的关键点，也就是客户高度关注部分，如：
外立面的装修标准、公共部位的装修标准、景观绿化的标准、会所配置标准、装修标准、活动设施的配置、楼盘安防智能化系统的配置标准，电梯品牌。这些重点投入部分，应做到相对均衡合理。并注重性价比，按照客户关注程度高低，来确定各部分的相应投入比重。
（三）、全员全过程控制是实现目标规划成本的关键
1、项目全员成本控制：成本控制是个系统工程，涉及到项目管理的各个环节和项目运营的各个部门、每个职工，要转变过去那种“成本管理是成本部门的事”的传统观念，充分调动每个部门、单位和个人的积极性，树立“大成本”与“全员参与的理念。同时，成本规划对成本管理人员提出了更高的要求，我们成本管理人员要不断总结提炼成本数据，提高对市场的预测能力，及对产品成本的把控能力，在设计阶段不断调整产品功能、品质、客户需求与成本之间的平衡，最终确定经过各方努力可以达到的合理的目标成本。从而做好成本的“规划设计”工作，确保项目获得既定的效益。
2、项目全过程成本控制。成本控制工作不仅要伴随项目设计施工的每一个阶段，还要考虑项目整个寿命周期的总成本，如在施工准备阶段制订最佳的施工方案，按照计划要求和技术规范施工，不但能充分利用项目组织现有的资源，减少施工过程中的成本支出，而且，由于工程质量的提高，减少了工程竣工移交后的保修费用，进而有效地减少了用户在使用阶段的维修保养支出。
四、项目目标成本的编制是目标成本规划的最终体现
在现有的目标成本管理体系中，我们已有方案阶段、扩初设计阶段、施工图阶段的目标成本和经济效益测算，这些都是目标成本规划的阶段性成果体现。
总之，我们应通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，使公司对成本的发生具有较强的预期控制能力。
參考文献
[1] 杜红霞. 工程造价审核的重点[J].黑龙江科技信息, 2010.(26).
[2]邵宇舟.浅谈施工项目管理与成本控制[J].中小企业管理与科技（下旬刊）.2010（03）.
[3]刘士华，赵红霞.建筑工程施工项目成本控制与管理.[J].中外建筑.2009.（02）.