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摘 要：物业服务是随着国内市场经济发展和国内房地产行业发展而产生的服务行业之一，对居民的综合福利水平和幸福感指数有着直接的影响。人们生活水平的不断提升，对物业服务的质量和服务种类提出了更高的要求，物业服务市场的竞争情况也日益激烈。因此，如何在激烈的市场经济中获得生存和发展成为物业服务企业重点关注的问题之一。本文将对新形势下物业发展的状况进行简要的分析，并论述我国“营改增”税制改革对物业行业的影响，进而阐述新的税收体制下物业行业的税收风险和应对风险的措施，以便为物业企业的发展提供一点启示。
关键词：物业 财务现状 “营改增” 影响 税收风险 应对措施
物业服务公司是一个服务密集性企业，更多的是人力成本，因此物业服务公司的经营模式与服务对象具有特殊性，物业服务公司管理上的缺陷往往会带来经营上的税收风险，因此物业服务公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。
一、新形势下物业财务状况的分析
根据目前物业财务管理工作的实际情况可知，较多物业服务企业的财务管理体系比较薄弱，内部财务管控体系不健全，部分物业服务企业没有日常台账，也没有对固定资产进行分类管理。同时，部分物业服务企业财务管理工作体系混乱，权责分配工作没有落实到位，财务管理工作追责机制不健全，因此财务管理工作质量和效率难以得到显著提高。其次，部分物业服务管理者没有现代化的理财观念，尤其是一些中小型物业企业缺乏现代化的管理观念和科学的市场定位，没有根据行业的发展和市场的需要建立具有前景性的经营战略和发展战略。部分物业企业不重视财务管理工作，忽视了成本管理工作的重要性，没有开展成本精细化管理，对成本构成因素没有进行分析，难以有针对性的开展成本管理工作。同时，部分物业服务企业没有建立完善的绩效考核体系，没有根据物业企业的实际业务设置科学合理的绩效考核指标，绩效考核工作缺乏必要的依据支持。再者，部分物业服务企业的财务管理人员缺乏专业性不强，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标準，而以成本最低为依据选用人员，因此物业服务企业的财务管理工作缺乏必要的人力资源储备。
二、“营改增”对物业服务企业的影响
经济基础决定上层建筑，为了顺应市场经济发展的实际需要，国家提出了“营改增”税制改革方案，以便实现降低企业税收负担、实现税收公平性、促进市场经济发展的目的。“营改增”税制改革将对企业的增值额征收增值税，而不再对企业的收入征收营业税，这一税制改革对物业服务企业的影响主要从企业的财务管理、税收和利润等方面产生。
1.“营改增”对企业财务管理的影响。物业服务企业被纳入到增值税体系改革之中后，将要求物业企业的财务管理制度、财务核算和物业管理企业的财务统计数据质量提出了更高的要求。物业服务企业需要保证财务统计数据的真实性和完整性，保证财务信息的准确性，同时物业企业还需要完善财务管理制度，选择适合企业实际情况要求的财务核算方法，保证财务管理工作质量和效率。“营改增”税制改革在物业服务行业实行之后，企业不用再面临原来的重复征税问题，如果管理不适当却有可能面临更高的税负问题。
2.营改增”对物业服务企业税负的影响。税制改革之前，物业服务企业适用5%的营业税率，税制改革之后，物业服务企业将适用6%的增值税率。由于物业服务行业的经营业务特殊性，其人工成本和固定成本是主要的经营成本，然而人工成本并不能构成企业的进项税额，因此在短期内，物业管理企业的税收负担将增加。这也对物业财务管理提出了更高的要求，管理水平的高低直接影响到了税负的高低。随着税制改革的不断深化，迫切要求企业管理同步深化，进项税的取得要更加完善。如果税制改革工作能够将商品房和保障住房的物业管理征收不同的税率，并给予物业服务企业一定的税收减免政策和增加专项资金补贴，物业管理企业可能会改变税收负担增加的情况。
3.“营改增”影响物业管理企业利润变化。根据前文所述，“营改增”税制改革之后，部分物业服务企业的税收负担将加重，因此物业管理企业的利润将随之发生改变。物业服务企业需要将部分收入用于日常的经营管理工作，支付人工成本和期间费用。在实施营改增之后，对于一般纳税人的物业服务企业而言，其利润变化情况未定，需要根据具体的业务实际情况来分析利润变化情况，比如对于包干结算的物业管理企业，由于税制改革其适用税率将会增加，而且存在着较多的无法抵扣的进行税额，因此企业利润将会降低。但是对于小规模纳税人的物业服务企业而言，其适用税率减少，且有较好的优惠政策，因此其利润可能增加。
三、新的税收体制下企业的税收风险类型和应对措施分析
1.新的税收体制下企业面临的税收风险类型。目前，物业行业的税收负担状况未定，需要根据其实际的经营业务情况来进行分析，因此在新的税收体制下企业面临着较大的税收风险。
1.1首先，物业服务行业将面临着税负增加的风险。税制改革对于被认定为不同纳税人类型的物业服务企业而言，其带来的影响也是不同的。物业服务企业的税负变化情况需要考虑不同的经营业务范围和业务模式，不同经营模式的物业服务企业适用的增值税率是不同的。如果是被认定为小规模纳税人的物业服务管理部门，那么其适用的增值税率为3%，与以前适用的5%的营业税率降低了两个百分点，因此其税收负担将有可能降低。但是对于被认定为一般纳税人的物业服务企业而言，其适用的增值税率为6%，与以往适用的5%的营业税增加了一个百分点，因此作为一般纳税人的物业服务企业的税收负担将增加，。
1.2不重视税收优惠政策的风险。“营改增”税制改革之后，政府为了让企业顺利过渡，颁布了很多的优惠政策。因此物业服务企业需要把判断企业的各项经营业务是否符合税收优惠政策的要求，部分企业往往只从事一些传统业务，采取一些简单的账务处理技巧来靠近政策规定，并没有根据政策要求开展业务和管理工作，因此该享受的的政策优惠未享受到，导致企业负担增大。例如：安置残疾人增值税的即征即退，这就要求了企业在安置残疾人时的人数比例上多做思考。同时，物业服务企业能否对应税项目和免税项目进行准确的核算，能否准确划分一般征收，简易征收，应税和免税项目共用购进货物、劳务包含的进项税额，这都是企业面临的税收风险之一。
1.3增值税专用发票管理风险。税制改革之后，对物业服务企业的财务管理工作和增值税专用发票的管理工作有了更高的要求。增值税涉及税收抵扣，物业服务企业对增值税法规的了解不够，难以取得合规的税收抵扣凭证，仅仅取得了普通的发票或者收据，因此税款抵扣的机会减少，税收抵扣工作难以顺利开展。其次，由于物业服务企业的业务特点难以获得人工成本抵扣发票，部分物业服务企业为了增加抵扣金额，少缴纳增值税，往往通过虚开或者代开发票等行为实现，增加了其经营管理风险和税收风险。
2.物业服务企业应对税收风险应该采取的措施。物业服务企业要想应对税收风险，首先就要认识到税制改革带来的风险变化和风险类型，并要积极采取有效的解决措施。首先，物业服务企业应该从企业内部战略调整的角度出发，积极开展税收筹划工作，可以适当调整可抵扣进项税额支出的比例，尽量避免或者减少不能开具增值税专用发票的经济业务，尽量从供应商处取得合法的抵扣凭证，为企业的发展创造良好的税务环境。其次，物业服务企业要全面把控好各项优惠政策的要求，积极申请相应的财政扶持资金，要密切关注财政税务部门的相关政策动向，根据相关的优惠政策来开展经济管理活动，保证自身日常经营和管理工作的合法性，以便符合税收优惠政策的要求，从而实现降低税负的目的。再者，物业服务企业要建立健全税务风险预警机制，分析企业税务申报数据了解企业的税负变化，建立预警平台，做好税收风控工作，有效处理税务风险。同时，企业要完善会计核算和增值税管理工作制度，积极应对税务稽查工作。
参考文献 ：
[1]李卫花. “营业税改征增值税”对企业的变化及影响[ J ] . 山西财经大学学报，2012（12）.
[2]胡怡建.推进服务业增值税改革促进经济结构调整优化[J].中国税务，2014.
[3]成英资.分析新形势下的营业税改增值税[J].现代经济信息，2014.
关键词：物业 财务现状 “营改增” 影响 税收风险 应对措施
物业服务公司是一个服务密集性企业，更多的是人力成本，因此物业服务公司的经营模式与服务对象具有特殊性，物业服务公司管理上的缺陷往往会带来经营上的税收风险，因此物业服务公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。
一、新形势下物业财务状况的分析
根据目前物业财务管理工作的实际情况可知，较多物业服务企业的财务管理体系比较薄弱，内部财务管控体系不健全，部分物业服务企业没有日常台账，也没有对固定资产进行分类管理。同时，部分物业服务企业财务管理工作体系混乱，权责分配工作没有落实到位，财务管理工作追责机制不健全，因此财务管理工作质量和效率难以得到显著提高。其次，部分物业服务管理者没有现代化的理财观念，尤其是一些中小型物业企业缺乏现代化的管理观念和科学的市场定位，没有根据行业的发展和市场的需要建立具有前景性的经营战略和发展战略。部分物业企业不重视财务管理工作，忽视了成本管理工作的重要性，没有开展成本精细化管理，对成本构成因素没有进行分析，难以有针对性的开展成本管理工作。同时，部分物业服务企业没有建立完善的绩效考核体系，没有根据物业企业的实际业务设置科学合理的绩效考核指标，绩效考核工作缺乏必要的依据支持。再者，部分物业服务企业的财务管理人员缺乏专业性不强，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标準，而以成本最低为依据选用人员，因此物业服务企业的财务管理工作缺乏必要的人力资源储备。
二、“营改增”对物业服务企业的影响
经济基础决定上层建筑，为了顺应市场经济发展的实际需要，国家提出了“营改增”税制改革方案，以便实现降低企业税收负担、实现税收公平性、促进市场经济发展的目的。“营改增”税制改革将对企业的增值额征收增值税，而不再对企业的收入征收营业税，这一税制改革对物业服务企业的影响主要从企业的财务管理、税收和利润等方面产生。
1.“营改增”对企业财务管理的影响。物业服务企业被纳入到增值税体系改革之中后，将要求物业企业的财务管理制度、财务核算和物业管理企业的财务统计数据质量提出了更高的要求。物业服务企业需要保证财务统计数据的真实性和完整性，保证财务信息的准确性，同时物业企业还需要完善财务管理制度，选择适合企业实际情况要求的财务核算方法，保证财务管理工作质量和效率。“营改增”税制改革在物业服务行业实行之后，企业不用再面临原来的重复征税问题，如果管理不适当却有可能面临更高的税负问题。
2.营改增”对物业服务企业税负的影响。税制改革之前，物业服务企业适用5%的营业税率，税制改革之后，物业服务企业将适用6%的增值税率。由于物业服务行业的经营业务特殊性，其人工成本和固定成本是主要的经营成本，然而人工成本并不能构成企业的进项税额，因此在短期内，物业管理企业的税收负担将增加。这也对物业财务管理提出了更高的要求，管理水平的高低直接影响到了税负的高低。随着税制改革的不断深化，迫切要求企业管理同步深化，进项税的取得要更加完善。如果税制改革工作能够将商品房和保障住房的物业管理征收不同的税率，并给予物业服务企业一定的税收减免政策和增加专项资金补贴，物业管理企业可能会改变税收负担增加的情况。
3.“营改增”影响物业管理企业利润变化。根据前文所述，“营改增”税制改革之后，部分物业服务企业的税收负担将加重，因此物业管理企业的利润将随之发生改变。物业服务企业需要将部分收入用于日常的经营管理工作，支付人工成本和期间费用。在实施营改增之后，对于一般纳税人的物业服务企业而言，其利润变化情况未定，需要根据具体的业务实际情况来分析利润变化情况，比如对于包干结算的物业管理企业，由于税制改革其适用税率将会增加，而且存在着较多的无法抵扣的进行税额，因此企业利润将会降低。但是对于小规模纳税人的物业服务企业而言，其适用税率减少，且有较好的优惠政策，因此其利润可能增加。
三、新的税收体制下企业的税收风险类型和应对措施分析
1.新的税收体制下企业面临的税收风险类型。目前，物业行业的税收负担状况未定，需要根据其实际的经营业务情况来进行分析，因此在新的税收体制下企业面临着较大的税收风险。
1.1首先，物业服务行业将面临着税负增加的风险。税制改革对于被认定为不同纳税人类型的物业服务企业而言，其带来的影响也是不同的。物业服务企业的税负变化情况需要考虑不同的经营业务范围和业务模式，不同经营模式的物业服务企业适用的增值税率是不同的。如果是被认定为小规模纳税人的物业服务管理部门，那么其适用的增值税率为3%，与以前适用的5%的营业税率降低了两个百分点，因此其税收负担将有可能降低。但是对于被认定为一般纳税人的物业服务企业而言，其适用的增值税率为6%，与以往适用的5%的营业税增加了一个百分点，因此作为一般纳税人的物业服务企业的税收负担将增加，。
1.2不重视税收优惠政策的风险。“营改增”税制改革之后，政府为了让企业顺利过渡，颁布了很多的优惠政策。因此物业服务企业需要把判断企业的各项经营业务是否符合税收优惠政策的要求，部分企业往往只从事一些传统业务，采取一些简单的账务处理技巧来靠近政策规定，并没有根据政策要求开展业务和管理工作，因此该享受的的政策优惠未享受到，导致企业负担增大。例如：安置残疾人增值税的即征即退，这就要求了企业在安置残疾人时的人数比例上多做思考。同时，物业服务企业能否对应税项目和免税项目进行准确的核算，能否准确划分一般征收，简易征收，应税和免税项目共用购进货物、劳务包含的进项税额，这都是企业面临的税收风险之一。
1.3增值税专用发票管理风险。税制改革之后，对物业服务企业的财务管理工作和增值税专用发票的管理工作有了更高的要求。增值税涉及税收抵扣，物业服务企业对增值税法规的了解不够，难以取得合规的税收抵扣凭证，仅仅取得了普通的发票或者收据，因此税款抵扣的机会减少，税收抵扣工作难以顺利开展。其次，由于物业服务企业的业务特点难以获得人工成本抵扣发票，部分物业服务企业为了增加抵扣金额，少缴纳增值税，往往通过虚开或者代开发票等行为实现，增加了其经营管理风险和税收风险。
2.物业服务企业应对税收风险应该采取的措施。物业服务企业要想应对税收风险，首先就要认识到税制改革带来的风险变化和风险类型，并要积极采取有效的解决措施。首先，物业服务企业应该从企业内部战略调整的角度出发，积极开展税收筹划工作，可以适当调整可抵扣进项税额支出的比例，尽量避免或者减少不能开具增值税专用发票的经济业务，尽量从供应商处取得合法的抵扣凭证，为企业的发展创造良好的税务环境。其次，物业服务企业要全面把控好各项优惠政策的要求，积极申请相应的财政扶持资金，要密切关注财政税务部门的相关政策动向，根据相关的优惠政策来开展经济管理活动，保证自身日常经营和管理工作的合法性，以便符合税收优惠政策的要求，从而实现降低税负的目的。再者，物业服务企业要建立健全税务风险预警机制，分析企业税务申报数据了解企业的税负变化，建立预警平台，做好税收风控工作，有效处理税务风险。同时，企业要完善会计核算和增值税管理工作制度，积极应对税务稽查工作。
参考文献 ：
[1]李卫花. “营业税改征增值税”对企业的变化及影响[ J ] . 山西财经大学学报，2012（12）.
[2]胡怡建.推进服务业增值税改革促进经济结构调整优化[J].中国税务，2014.
[3]成英资.分析新形势下的营业税改增值税[J].现代经济信息，2014.