论文部分内容阅读
楼市刚需已透支
买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。
刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。世联地产提供的调查报告显示，2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。有的城市房价看似涨幅超过20%，但前10个月657个城市房价同比涨幅不足5%，房地产市场告别了铁板一块的格局。
住房与城乡建设部政策研究中心主任 秦虹
改革将消除房价上涨的基础
三中全会是新一轮全面改革的起点，将为未来5-10年的中国经济改革标明方向。三中全会推出的改革蓝图可能会带来三个方面的影响：增加市场配置资源的作用，促进中长期供给能力；缩小收入差距，提升消费率，降低储蓄率；加速房地产泡沫的破裂。短期看，尤其需要关注反腐的深化和机制化抑制投资扩张。过去10多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断，财税扭曲，金融压抑，社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升，以及货币信用支持投资扩张的增长模式。此次结构改革正是针对这些扭曲因素，所以判断改革的推进深化将消除过去10多年房价快速上涨的经济基础。
中金公司首席经济学家 彭文生
中国楼市仍有泡沫破灭的风险
有数据显示，我国空置住房总面积接近60亿m2，空置住房达到6800万套。另据不完全估计，我国城镇商品房存量已经超过240亿m2。据此测算，我国城镇住宅空置率将达到25%，远远超过国际合理的5%到10%的区间。过去，我们一直强调房子是消费品，国家也试图通过房地产市场宏观调控，来抑制房地产市场过热的投资需求，但结果都不尽人意。事实上，随着价格的高涨，房子正在和翡翠、黄金一样，投资属性越来越强。楼价和任何商品价格一样，都不可能无节制地持续上涨。如果超越市场现状，过度透支楼盘未来的升值空间，必然会造成房地产市场泡沫的增加、甚至破裂。
经济学博士、北京科技大学经济管理学院教授 赵晓
2014年底，一二线热点城市将率先下行调整
由于绝大多数三四线城市房价及楼市相对稳定，从整体上看，2014年全国房价的数据统计可能不会下跌，但在2014年年底，一二线热点城市将会率先出现下行调整。而到2015年，全国数据很可能出现整体性下跌。虽然如此，这波房价的下行，并不会持续太久。从长期来看，楼市依旧呈现上行走势，未来5-10年，仍将是房地产整体向上的发展时期。新一届政府提出的新型城镇化和土地制度改革，在极大地惠及村镇人口的同时，也将成为房地产业发展的新引擎。目前中国的城镇化率刚超过50%，尚不及巴西和印尼等发展中国家。未来在新型城镇化及土地制度改革使农民富裕起来或真正转化为市民后，还会产生大量的住房需求。
南京大学不动产研究中心主任 高波
2014楼市将降温
从成交量来看，1-11月，全国新建商品房成交面积同比增长20.8%，但需要警醒的是，今年1-2月这一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。再看价格。1-11月份，全国商品房成交均价同比增长8.2%，仅略高于去年全年的7.7%。不过一线和少数二线城市房价涨幅很大。在70个大中城市房价指数中，四个一线城市10月房价同比涨幅皆超20%，处于历史偏高区间。再从环比价格看，3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.09%，其后便一路下坡，说明房价仍在上涨，但涨势有所趋缓。所以，从市场现象看，楼市去化率开始降低，买家观望情绪，在一手房和二手房市场中，皆有出现。
市场出现盘整与购房者产生观望，主要与政策有关。而确定已变化的政策有两类：一是10月以来，已有15个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策。二是房贷政策不断收紧，明年的房贷政策很可能依然偏紧。
在上述政策以及房地产市场短周期的共同作用下。明年楼市将趋于降温，下半年表现得会更明显些。但绝大多数城市的房价，都不会大跌。
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
楼市将不温不火
从2009年至今，房地产市场已处在一个比较平稳的运行轨迹上。2008年、2010年、2012年是三个比较重要的年份，商品房销售总面积分别是7.6亿平方米、10亿平方米、11亿平方米，而在建面积分别是20亿平方米、40亿平方米、60亿平方米，明显供过于求。未来5—10年，中国房地产市场还会持续处于供过于求的状态，总体上容量比较大，但是复合增长非常有限。1998-2012年，容量增加了20多倍；未来10年，总量增加两倍比较困难，悲观点的话，总量实现个位数增值都比较困难。要判断2014年楼市的走势，先看2013年。2013年房地产市场的总体情况是：价格同比增长10%，完成12亿平方米销量没问题，利润增长超预期。2014年，房地产销售面积和金额不一定比今年少，或保持5%-10%的增长。但开发商的资金成本会比今年贵，所以利润要比今年低。我个人认为，2014年，中国房地产不是一个火爆的市场，而是不温不火的市场。
北京师范大学金融研究中心主任 钟伟
估计2020年前房产税出不来
如果把房地产行业改成“营改增”，会对市场产生巨大的影响。房地产税有很多争议，房地产税和房产税不一样。有人说不动产登记，大多数人认为是登记房子。错了，不动产登记中不是指房子，而是农地、耕地、河流、海域，也包括城镇的房子和农村房子。我估计2020年房地产税出不来。能不能把房地产、不动产统一了呢？过去是无数部门在管理中国的不动产，现在要归到一个音阳门去管，这是非常难的。
前一段时间，全国政协委员做了一个调研，调查了上海两个税，其中一个就是房产税。政协委员说，为什么全国都在学习营改增，却没有人想学房产税呢？这就实现了一个悖论。房产税我们去年收了2亿多元。纳税成本大概也是2亿多元。名义是增加税收，实际上是增加成本。按照目前的情况，哪怕是把存量加起来，也就是20亿元，拍一块土地，溢价就是50亿元。不收税土地溢价更高。房产税变成房地产税之后是一个新税种，早着呢。
华远地产股份有限公司董事长 任志强
宅基地入市有四大风险
按照象牙塔中的一些专家想法，宅基地入市既可增加农民财产性收入，又可破解城镇用地难题，还可对冲规模庞大的M2压力，何乐而不为？不过，运用底线思维分析，宅基地入市至少有四个绕不过去的风险。
一是流民成批量产生风险。如果允许宅基地入市，谁最愿意卖掉宅基地？应该是城市远郊那些最弱势的农民，这些最弱势的农民失去宅基地后，开始融入城市，享受最基本的公共服务和社会保障水平，并且随着经济社会发展而有所提高，很困难。即便是现有城市居民要享受到这些，在许多城市也是个难题。
二是耕地红线被突破风险。如果宅基地可自由买卖，可成为城里人下乡度假的别墅用地，本质上就违反了土地用途管制制度，也就意味着城市规模边界的荡然无存，耕地红线也就势必守不住。
三是城镇化进程中止风险。宅基地是福利性安排，是农村保障性安居工程用地。如果宅基地可自由买卖，也就意味着农村土地的自由买卖，意味着现行土地征收制度的全部推翻。如果地方失去土地增值收益，用什么来支撑城市基础设施建设？城市规划管控没法落空，基础设施建设失去资金支撑，国家新型城镇化能不受影响？
四是投机者冒险乐园风险。农村土地是法律层面国际资本尚未染指，现今硕果仅存的肥肉之一。相对于一些地方政府强征农村土地的血腥，资本刚开始进入农村时或许会显得温情脉脉。然而，资本的天性是逐利，如果对此没有足够清醒的认识，农村土地就有可能沦为国际投机资本冒险乐园。
房地产高级经济师 章林晓
买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。
刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。世联地产提供的调查报告显示，2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。有的城市房价看似涨幅超过20%，但前10个月657个城市房价同比涨幅不足5%，房地产市场告别了铁板一块的格局。
住房与城乡建设部政策研究中心主任 秦虹
改革将消除房价上涨的基础
三中全会是新一轮全面改革的起点，将为未来5-10年的中国经济改革标明方向。三中全会推出的改革蓝图可能会带来三个方面的影响：增加市场配置资源的作用，促进中长期供给能力；缩小收入差距，提升消费率，降低储蓄率；加速房地产泡沫的破裂。短期看，尤其需要关注反腐的深化和机制化抑制投资扩张。过去10多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断，财税扭曲，金融压抑，社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升，以及货币信用支持投资扩张的增长模式。此次结构改革正是针对这些扭曲因素，所以判断改革的推进深化将消除过去10多年房价快速上涨的经济基础。
中金公司首席经济学家 彭文生
中国楼市仍有泡沫破灭的风险
有数据显示，我国空置住房总面积接近60亿m2，空置住房达到6800万套。另据不完全估计，我国城镇商品房存量已经超过240亿m2。据此测算，我国城镇住宅空置率将达到25%，远远超过国际合理的5%到10%的区间。过去，我们一直强调房子是消费品，国家也试图通过房地产市场宏观调控，来抑制房地产市场过热的投资需求，但结果都不尽人意。事实上，随着价格的高涨，房子正在和翡翠、黄金一样，投资属性越来越强。楼价和任何商品价格一样，都不可能无节制地持续上涨。如果超越市场现状，过度透支楼盘未来的升值空间，必然会造成房地产市场泡沫的增加、甚至破裂。
经济学博士、北京科技大学经济管理学院教授 赵晓
2014年底，一二线热点城市将率先下行调整
由于绝大多数三四线城市房价及楼市相对稳定，从整体上看，2014年全国房价的数据统计可能不会下跌，但在2014年年底，一二线热点城市将会率先出现下行调整。而到2015年，全国数据很可能出现整体性下跌。虽然如此，这波房价的下行，并不会持续太久。从长期来看，楼市依旧呈现上行走势，未来5-10年，仍将是房地产整体向上的发展时期。新一届政府提出的新型城镇化和土地制度改革，在极大地惠及村镇人口的同时，也将成为房地产业发展的新引擎。目前中国的城镇化率刚超过50%，尚不及巴西和印尼等发展中国家。未来在新型城镇化及土地制度改革使农民富裕起来或真正转化为市民后，还会产生大量的住房需求。
南京大学不动产研究中心主任 高波
2014楼市将降温
从成交量来看，1-11月，全国新建商品房成交面积同比增长20.8%，但需要警醒的是，今年1-2月这一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。再看价格。1-11月份，全国商品房成交均价同比增长8.2%，仅略高于去年全年的7.7%。不过一线和少数二线城市房价涨幅很大。在70个大中城市房价指数中，四个一线城市10月房价同比涨幅皆超20%，处于历史偏高区间。再从环比价格看，3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.09%，其后便一路下坡，说明房价仍在上涨，但涨势有所趋缓。所以，从市场现象看，楼市去化率开始降低，买家观望情绪，在一手房和二手房市场中，皆有出现。
市场出现盘整与购房者产生观望，主要与政策有关。而确定已变化的政策有两类：一是10月以来，已有15个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策。二是房贷政策不断收紧，明年的房贷政策很可能依然偏紧。
在上述政策以及房地产市场短周期的共同作用下。明年楼市将趋于降温，下半年表现得会更明显些。但绝大多数城市的房价，都不会大跌。
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
楼市将不温不火
从2009年至今，房地产市场已处在一个比较平稳的运行轨迹上。2008年、2010年、2012年是三个比较重要的年份，商品房销售总面积分别是7.6亿平方米、10亿平方米、11亿平方米，而在建面积分别是20亿平方米、40亿平方米、60亿平方米，明显供过于求。未来5—10年，中国房地产市场还会持续处于供过于求的状态，总体上容量比较大，但是复合增长非常有限。1998-2012年，容量增加了20多倍；未来10年，总量增加两倍比较困难，悲观点的话，总量实现个位数增值都比较困难。要判断2014年楼市的走势，先看2013年。2013年房地产市场的总体情况是：价格同比增长10%，完成12亿平方米销量没问题，利润增长超预期。2014年，房地产销售面积和金额不一定比今年少，或保持5%-10%的增长。但开发商的资金成本会比今年贵，所以利润要比今年低。我个人认为，2014年，中国房地产不是一个火爆的市场，而是不温不火的市场。
北京师范大学金融研究中心主任 钟伟
估计2020年前房产税出不来
如果把房地产行业改成“营改增”，会对市场产生巨大的影响。房地产税有很多争议，房地产税和房产税不一样。有人说不动产登记，大多数人认为是登记房子。错了，不动产登记中不是指房子，而是农地、耕地、河流、海域，也包括城镇的房子和农村房子。我估计2020年房地产税出不来。能不能把房地产、不动产统一了呢？过去是无数部门在管理中国的不动产，现在要归到一个音阳门去管，这是非常难的。
前一段时间，全国政协委员做了一个调研，调查了上海两个税，其中一个就是房产税。政协委员说，为什么全国都在学习营改增，却没有人想学房产税呢？这就实现了一个悖论。房产税我们去年收了2亿多元。纳税成本大概也是2亿多元。名义是增加税收，实际上是增加成本。按照目前的情况，哪怕是把存量加起来，也就是20亿元，拍一块土地，溢价就是50亿元。不收税土地溢价更高。房产税变成房地产税之后是一个新税种，早着呢。
华远地产股份有限公司董事长 任志强
宅基地入市有四大风险
按照象牙塔中的一些专家想法，宅基地入市既可增加农民财产性收入，又可破解城镇用地难题，还可对冲规模庞大的M2压力，何乐而不为？不过，运用底线思维分析，宅基地入市至少有四个绕不过去的风险。
一是流民成批量产生风险。如果允许宅基地入市，谁最愿意卖掉宅基地？应该是城市远郊那些最弱势的农民，这些最弱势的农民失去宅基地后，开始融入城市，享受最基本的公共服务和社会保障水平，并且随着经济社会发展而有所提高，很困难。即便是现有城市居民要享受到这些，在许多城市也是个难题。
二是耕地红线被突破风险。如果宅基地可自由买卖，可成为城里人下乡度假的别墅用地，本质上就违反了土地用途管制制度，也就意味着城市规模边界的荡然无存，耕地红线也就势必守不住。
三是城镇化进程中止风险。宅基地是福利性安排，是农村保障性安居工程用地。如果宅基地可自由买卖，也就意味着农村土地的自由买卖，意味着现行土地征收制度的全部推翻。如果地方失去土地增值收益，用什么来支撑城市基础设施建设？城市规划管控没法落空，基础设施建设失去资金支撑，国家新型城镇化能不受影响？
四是投机者冒险乐园风险。农村土地是法律层面国际资本尚未染指，现今硕果仅存的肥肉之一。相对于一些地方政府强征农村土地的血腥，资本刚开始进入农村时或许会显得温情脉脉。然而，资本的天性是逐利，如果对此没有足够清醒的认识，农村土地就有可能沦为国际投机资本冒险乐园。
房地产高级经济师 章林晓