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当2007年各地频爆“地王”，天价拿地的消息频频传出时，一场灾难其实已经在酝酿之中。2008年，土地终于失宠了。多宗土地基价成交，个别地块流拍。开发商再也没有了2007年拿地的那种豪气。
在刚刚开完的博鳌房地产论坛上，房地产市场缺钱、缺人气成为各路专家讨论的焦点，专家们一致认为，2008年的地产商能活着就好。可见，目前地产开发商的“钱景”的确很堪忧。
而对于昆明的开发商来说，2008年还将面临更严峻的考验。2008年7月1日，《昆明市闲置土地处置办法》正式实施，对闲置土地征收额度不低的闲置费。这对昆明开发商来说，无疑是雪上加霜。
记者曾致电昆明多家地产企业的高层领导，其中包括在本土影响力较大的开发商，想听听他们对2008年开发商“钱途”的看法。但奇怪的是，很多开发商都选择了逃避，要么直接说无法接受采访，要么以没时间推脱。
所幸的是，还有部分开发商愿意吐露心声。那些想选择逃避的开发商，其实也应该明白，无论怎么逃避，危机照样四伏。
危机一 商品房成交量大幅下滑
2008年，一场大雪不仅阻断了不少人的回家路，也浇灭了不少开发商的发财梦。自2007年底至今，全国各地的房价泡沫逐渐磨灭，成交量一跌再跌。虽然昆明的情况略有优势，但整个楼市也没有给开发商一个满意的回报。与去年同期相比起来，昆明的情况也并不乐观。
记者从昆明风之铃市场研究咨询机构了解到：2008年3、4、5月，昆明商品住宅成交面积分别为306986平方米、377853平方米、429000平方米。相当于去年同期成交量的47.2%、66.3%和76.5%。商品房成交量为3019套、３８８８套和4533套。仅相当于去年同期成交量的56.4%、75.2%和88%。
另据统计，今年5月份昆明市共有9个楼盘拿到了预售许可证，预售面积达67.54万平方米，而去年5月份只有2个楼盘、14.7万平方米的面积拿到了预售许可证。预售楼盘同比增加了7个，预售面积同比增加了359%。如此看来，如果楼市一直维持现在的低迷状态，那么，销售困境将越加凸显。而销售困难导致的最直接后果，必然就是资金的紧张。
至今，昆明不少楼盘已经调整了价格，尤其是之前定价比较高的楼盘，纷纷将价格下调。同时，还有不少楼盘在想方设法促销，送轿车、送跃层面积、送礼品，形式多种多样，但其实质不外乎都是降价以期回笼资金。
一位不愿透露姓名的业内资深人士说：“因为销售不畅，昆明很多开发商都面临资金短缺问题。而去年高价拿地的开发商，其资金链无疑绷得更紧。”
危机二 银行不会雪中送炭
一方面银根不断紧缩，一方面贷款优先政策不在，这让开发商向银行贷款的道路变得越来越狭窄，而更可怕的是，正如博鳌房地产论坛上各路专家所言，银行只会锦上添花，不会雪中送炭。这说明开发商的资金越紧张，偿还能力越值得怀疑，自然获得银行贷款的可能性就越小。
据招商银行昆明分行某负责人介绍，因为今年房地产市场非常不景气，所以招商银行现在几乎不向中小型开发商发放贷款，因为担心他们的偿还能力，即使是实力强大的开发商，也要论项目发放贷款
有业内人士估计，房地产行业大约70%的资金都来自于银行。而此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地。
在2007年之前，土地价格一直都比较坚挺，而2007年下半年，土地交易价格开始快速下滑，而这对于一贯通过土地抵押方式贷款给开发商的银行无疑是增加了信贷的风险。
假设一块土地评估价格为1000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款700万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有800万元，银行风险就开始暴露；如果下跌30%，土地价值将只有700万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。
据调查，目前已经有很多开发商开始拖欠银行贷款。正如潘石屹所说：现在房地产行业面临贷款信用危机，这是一场行业性的灾难。
危机三：“牛市”不再“牛”
恒大IPO计划最后一步暂时搁浅，这意味着很多房地产开发企业的上市融资梦难圆了。与此同时，销售不畅导致投资者信心指数下降，纷纷抛售地产股。
据专业人士分析。“虽然昆明上市的房地产开发企业屈指可数，可国内股市的震荡，对全国开发商的影响都是非常大的。它一方面增加了全国各开发商融资难度，而且还减少了投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系，进而导致市场发生根本性逆转。”
危机四 土地新政加重开发商的“病痛”
除了面对全国性的各种资金难题，昆明的开发商还得面对更多的资金压力，那就是《昆明市闲置土地处置办法》的正式实施。
2008年7月1日，《昆明市闲置土地处置办法》正式实施。该办法一经面世，就在楼市引起了不小的动荡。在楼市如此饥寒交迫的时候，此新政的出台对开发商来说无疑是雪上加霜。
该办法第十条规定：土地闲置1年以上不满2年的，国土资源行政主管部门要收取土地闲置费。土地闲置满1年的，按取得该土地价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，以取得该土地价款的20%的额度全年均摊后。
“一直以来，很多地方都缺乏一套比较完整的土地管理政策，《昆明市闲置土地处置办法》出台，在一定程度上完善了土地管理制度。同时，里面的各项规定非常详尽，实施时间、处理办法等都做了明确规定，使之具有了很强的可操作性。所以从长远之际看来，实施的利大于弊，可是从当前的局势看来，它在实施过程中，又会出现诸多矛盾，最终导致纲领性文件和市场脱节的情况，毕竟如今的市场状况不好，昆明乃至全国都呈现观望、低迷和悲观的态势。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研教授如是说。
而富城商界总经理何波在接受《楼市直通车》采访时说，“《昆明市闲置土地处置办法》出台对开发商来说影响是非常大的，假如政府要收取闲置金，或者直接收回土地，那么就加大了开发商的开发成本，而这个成本最终会转嫁到房价上，就会导致房价上涨，而房价上涨之后，老百姓无力承担，所以开发商只好低价出售商品房，等卖完后宣布破产，这就形成了一条恶性循环。”可见，现在摆在昆明开发商面前的道路，显得尤为艰难崎岖。
面对日趋恶化的大环境，面对新的土地政策，昆明开发商出路何在？对此，周大研教授建议：“开发商在项目开发、拿地等方面都必须把握好节奏，同时要加快销售速度，尽快回笼资金。更为重要的是，要千方百计提高融资能力，防止资金链断裂。”
俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。在重重危机的包围下，没有什么比“活着”更重要。
在刚刚开完的博鳌房地产论坛上，房地产市场缺钱、缺人气成为各路专家讨论的焦点，专家们一致认为，2008年的地产商能活着就好。可见，目前地产开发商的“钱景”的确很堪忧。
而对于昆明的开发商来说，2008年还将面临更严峻的考验。2008年7月1日，《昆明市闲置土地处置办法》正式实施，对闲置土地征收额度不低的闲置费。这对昆明开发商来说，无疑是雪上加霜。
记者曾致电昆明多家地产企业的高层领导，其中包括在本土影响力较大的开发商，想听听他们对2008年开发商“钱途”的看法。但奇怪的是，很多开发商都选择了逃避，要么直接说无法接受采访，要么以没时间推脱。
所幸的是，还有部分开发商愿意吐露心声。那些想选择逃避的开发商，其实也应该明白，无论怎么逃避，危机照样四伏。
危机一 商品房成交量大幅下滑
2008年，一场大雪不仅阻断了不少人的回家路，也浇灭了不少开发商的发财梦。自2007年底至今，全国各地的房价泡沫逐渐磨灭，成交量一跌再跌。虽然昆明的情况略有优势，但整个楼市也没有给开发商一个满意的回报。与去年同期相比起来，昆明的情况也并不乐观。
记者从昆明风之铃市场研究咨询机构了解到：2008年3、4、5月，昆明商品住宅成交面积分别为306986平方米、377853平方米、429000平方米。相当于去年同期成交量的47.2%、66.3%和76.5%。商品房成交量为3019套、３８８８套和4533套。仅相当于去年同期成交量的56.4%、75.2%和88%。
另据统计，今年5月份昆明市共有9个楼盘拿到了预售许可证，预售面积达67.54万平方米，而去年5月份只有2个楼盘、14.7万平方米的面积拿到了预售许可证。预售楼盘同比增加了7个，预售面积同比增加了359%。如此看来，如果楼市一直维持现在的低迷状态，那么，销售困境将越加凸显。而销售困难导致的最直接后果，必然就是资金的紧张。
至今，昆明不少楼盘已经调整了价格，尤其是之前定价比较高的楼盘，纷纷将价格下调。同时，还有不少楼盘在想方设法促销，送轿车、送跃层面积、送礼品，形式多种多样，但其实质不外乎都是降价以期回笼资金。
一位不愿透露姓名的业内资深人士说：“因为销售不畅，昆明很多开发商都面临资金短缺问题。而去年高价拿地的开发商，其资金链无疑绷得更紧。”
危机二 银行不会雪中送炭
一方面银根不断紧缩，一方面贷款优先政策不在，这让开发商向银行贷款的道路变得越来越狭窄，而更可怕的是，正如博鳌房地产论坛上各路专家所言，银行只会锦上添花，不会雪中送炭。这说明开发商的资金越紧张，偿还能力越值得怀疑，自然获得银行贷款的可能性就越小。
据招商银行昆明分行某负责人介绍，因为今年房地产市场非常不景气，所以招商银行现在几乎不向中小型开发商发放贷款，因为担心他们的偿还能力，即使是实力强大的开发商，也要论项目发放贷款
有业内人士估计，房地产行业大约70%的资金都来自于银行。而此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地。
在2007年之前，土地价格一直都比较坚挺，而2007年下半年，土地交易价格开始快速下滑，而这对于一贯通过土地抵押方式贷款给开发商的银行无疑是增加了信贷的风险。
假设一块土地评估价格为1000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款700万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有800万元，银行风险就开始暴露；如果下跌30%，土地价值将只有700万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。
据调查，目前已经有很多开发商开始拖欠银行贷款。正如潘石屹所说：现在房地产行业面临贷款信用危机，这是一场行业性的灾难。
危机三：“牛市”不再“牛”
恒大IPO计划最后一步暂时搁浅，这意味着很多房地产开发企业的上市融资梦难圆了。与此同时，销售不畅导致投资者信心指数下降，纷纷抛售地产股。
据专业人士分析。“虽然昆明上市的房地产开发企业屈指可数，可国内股市的震荡，对全国开发商的影响都是非常大的。它一方面增加了全国各开发商融资难度，而且还减少了投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系，进而导致市场发生根本性逆转。”
危机四 土地新政加重开发商的“病痛”
除了面对全国性的各种资金难题，昆明的开发商还得面对更多的资金压力，那就是《昆明市闲置土地处置办法》的正式实施。
2008年7月1日，《昆明市闲置土地处置办法》正式实施。该办法一经面世，就在楼市引起了不小的动荡。在楼市如此饥寒交迫的时候，此新政的出台对开发商来说无疑是雪上加霜。
该办法第十条规定：土地闲置1年以上不满2年的，国土资源行政主管部门要收取土地闲置费。土地闲置满1年的，按取得该土地价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，以取得该土地价款的20%的额度全年均摊后。
“一直以来，很多地方都缺乏一套比较完整的土地管理政策，《昆明市闲置土地处置办法》出台，在一定程度上完善了土地管理制度。同时，里面的各项规定非常详尽，实施时间、处理办法等都做了明确规定，使之具有了很强的可操作性。所以从长远之际看来，实施的利大于弊，可是从当前的局势看来，它在实施过程中，又会出现诸多矛盾，最终导致纲领性文件和市场脱节的情况，毕竟如今的市场状况不好，昆明乃至全国都呈现观望、低迷和悲观的态势。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研教授如是说。
而富城商界总经理何波在接受《楼市直通车》采访时说，“《昆明市闲置土地处置办法》出台对开发商来说影响是非常大的，假如政府要收取闲置金，或者直接收回土地，那么就加大了开发商的开发成本，而这个成本最终会转嫁到房价上，就会导致房价上涨，而房价上涨之后，老百姓无力承担，所以开发商只好低价出售商品房，等卖完后宣布破产，这就形成了一条恶性循环。”可见，现在摆在昆明开发商面前的道路，显得尤为艰难崎岖。
面对日趋恶化的大环境，面对新的土地政策，昆明开发商出路何在？对此，周大研教授建议：“开发商在项目开发、拿地等方面都必须把握好节奏，同时要加快销售速度，尽快回笼资金。更为重要的是，要千方百计提高融资能力，防止资金链断裂。”
俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。在重重危机的包围下，没有什么比“活着”更重要。