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中图分类号：F239.6
“丽娜模式”，崔丽娜女士将这种模式概括为十二个字：区分穷尽、物权自主、量化公开[1]。我认为，这个模式还应该包括八个字：物业监管、服务外包。这是一个在目前我过城市社区普遍存在业主与物业公司的矛盾以及业主自治不断加强的情境下提出的一种新的探讨，并且已在崔丽娜女士所在的天津上谷商业街已取得了一定的成效。在此，我们通过对该模式与传统的社区治理模式的对比，探讨“丽娜模式”在更大范围的推广的可行性以及局限性。
一、什么是“丽娜模式”
丽娜模式，就是在一个小区之内，将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人之间做出区分，采用业主专有部分个人付费、小共有部分组团付费、大共有全体业主付费来实现“物权自主”的管理机构。在穷尽区分物权的基础上，我们还应该明确一个问题，同时也是每个社区都必须面对的问题：物业公司应该是什么角色？物业公司与业主的矛盾怎样解决？在“丽娜模式”中，物业公司是一个监理公司，主要负责监督专业公司的工作，专业的服务是外包给专业的公司，下水道修理公司、电梯修理公司等，当业主在遇到问题的时候，解决问题的就是专业的服务公司，物业公司需要做的就是监督物业公司的服务。
二、“丽娜模式”与传统社区治理模式的异同
虽然它们二者都是对社区治理的方式，但从管理权、收费主体、收入方式以及制度安排来说还是有着很大的差距的。一、从管理权来看。传统的社区管理的管理权基本全部在物业公司，不仅规定小区的治理规范，而且占用业主共有的财产。而在“丽娜模式”中，管理权主要集中在业主大会手中，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会只有执行权，没有管理权。二、从物权的界定来看。传统的物业管理将业主专有的物权之外的都归全体业主所有，共有部分的所有开支都有全体业主支付。这种物权界定的长期不明确会导致业主逐渐成为搭便车者。而“丽娜模式”中区分穷尽的物权自主则很好地解决了这个问题。能区分的都区分，“使规划范围内的每个角落都因权力、义务、责任而分，都有人管”。在这个模式中，作者其实主要区分的是私人专有使用、组团使用和整体使用。在不同的分摊范围之内业主承担自己的责任，可有效地避免搭便车的现象。三、从物业与业主的主动性来看。在传统的社区治理模式中，业主是处于一种非常被动的地位的，物业公司是属于信息不对称中的优势一方。物业费收上来之后就交给物业公司保管，明明是业主自己的钱，业主自己使用的时候却还要征求保管的人的意见，而且在很多情况下，业主是很难知道自己交的物业费的总额是多少、都用在了什么地方、用了多少、还剩下多少的。而在“丽娜模式”中，业主是处于一种相对主动的地位，双方信息相对透明。物业管理费是掌握在业主大会手中的，业主委员会每个月要监督维修费的使用情况，定期对承包商发放，并且定期对业主公示。物业公司是提供服务和负责监督专业服务机构。四、从公益性收入的归属来看。在传统的社区治理模式中，公益性收入的一部分是归于物业公司的，这很显然会触动业主的利益，造成双方的矛盾。而在“丽娜模式”中，由业主大会收费，公益性收入进入全体业主的账面，所有的公益性收入合同，如电梯广告、地面存车费等10余项都是由属于业主共有部分创造出来的。随之，收费标准和交费时间一定要由物权人决定，也就是业主大会。
三、“丽娜模式”可行性及局限性
从这个模式在天津市上谷商业街的成功的实践中我们可以看出，该模式的先进性体现在：一、尽可能地区分了物权，业主个人、物业公司、业主委员会的职责和权力较为明确。在穷尽区分物权的基础上，对社区中的物进行了划分，最主要的是区分出了组团使用的物。避免了以往的全体分摊的局面，增强了同一物权范围内的业主的责任意识，同时也使设备的寿命得以延长；二、节约成本，避免物业公司的寻租行为。在“丽娜模式”下，专业的服务直接外包，既避免了物业公司的寻租，又避免了使一些不常用的服务机构常设而产生的人员等的成本；三、量化公开，信息透明。业主委员会对于每一笔收入和每一笔支出都定期公开，使每个业主都清楚自己的钱到底是花在什么地方了，花得值不值。同时也便于业主对业主委员会和物业管理的监督。四、精简机构，创造价值。在这种模式下，业主委员会并不是什么都干，什么都管，只是起到一个监督的作用。这样就减少了业主委员会的工作人员，一般只需要经理和会计即可，也不需要很大的办公室。原先设定的办公室的区域可以用来出租，租金归业主全体所有，既節约了成本，又创造了价值，是一举多得的美事。
但同时我们也应看到，“丽娜模式”也是有着一定的局限性的：一、物权难以区分穷尽。物权穷尽区分的基础是对于该社区的地理界限以及小区的设计、构造等，这些信息的获取就是一件比较困难的事。即使是去政府部门拿到了小区的建筑图，也可能因为实际与设计不符而产生界限模糊的现象。到底什么时候区分穷尽了，这也是一个难以考量的问题。二、承包问题所带来的效率低下问题难以解决。可能这种类似于“大包干”的专业服务外包的形式在一开始是很有效率的，但是当承包的空档期或者轮换期的时候，服务的质量难以保证。承包服务的连续性和服务的质量，在这种模式下仍然存在着很大的不确定性；三、难以保证每个社区都有一个英雄式的人物。如今我过很多社区的问题难以解决，恰恰就是缺少这么一个英雄式的人物身先士卒，给其他想搭便车的或者想维权而又没有能力、没有勇气的人以信心和动力。
从“丽娜模式”我们可以看到一种社区治理的新模式的探究，它的成功也无疑给与了一些正处在纠结和困惑中的业主以希望。我们必须要看清的是，这个模式并不是一粒可以医治百病的仙丹，不同的社区有不同的矛盾和问题，它要在更大范围推广，还有很长的一段路要走。但不排除可以进行这种“穷尽区分的物权自主，量化公开”的尝试，但更多的应该是在社区治理实践的基础上不断摸索，对这一模式加以改造，使其适应自己所在的社区。
[1] 崔丽娜. 区分穷尽 物权自主 量化公开 ——基于“使用-付费”原则的物业管理“丽娜模式”[J]. 现代物业—新业主， 2011年（2011年11期/总205期）.
“丽娜模式”，崔丽娜女士将这种模式概括为十二个字：区分穷尽、物权自主、量化公开[1]。我认为，这个模式还应该包括八个字：物业监管、服务外包。这是一个在目前我过城市社区普遍存在业主与物业公司的矛盾以及业主自治不断加强的情境下提出的一种新的探讨，并且已在崔丽娜女士所在的天津上谷商业街已取得了一定的成效。在此，我们通过对该模式与传统的社区治理模式的对比，探讨“丽娜模式”在更大范围的推广的可行性以及局限性。
一、什么是“丽娜模式”
丽娜模式，就是在一个小区之内，将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人之间做出区分，采用业主专有部分个人付费、小共有部分组团付费、大共有全体业主付费来实现“物权自主”的管理机构。在穷尽区分物权的基础上，我们还应该明确一个问题，同时也是每个社区都必须面对的问题：物业公司应该是什么角色？物业公司与业主的矛盾怎样解决？在“丽娜模式”中，物业公司是一个监理公司，主要负责监督专业公司的工作，专业的服务是外包给专业的公司，下水道修理公司、电梯修理公司等，当业主在遇到问题的时候，解决问题的就是专业的服务公司，物业公司需要做的就是监督物业公司的服务。
二、“丽娜模式”与传统社区治理模式的异同
虽然它们二者都是对社区治理的方式，但从管理权、收费主体、收入方式以及制度安排来说还是有着很大的差距的。一、从管理权来看。传统的社区管理的管理权基本全部在物业公司，不仅规定小区的治理规范，而且占用业主共有的财产。而在“丽娜模式”中，管理权主要集中在业主大会手中，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会只有执行权，没有管理权。二、从物权的界定来看。传统的物业管理将业主专有的物权之外的都归全体业主所有，共有部分的所有开支都有全体业主支付。这种物权界定的长期不明确会导致业主逐渐成为搭便车者。而“丽娜模式”中区分穷尽的物权自主则很好地解决了这个问题。能区分的都区分，“使规划范围内的每个角落都因权力、义务、责任而分，都有人管”。在这个模式中，作者其实主要区分的是私人专有使用、组团使用和整体使用。在不同的分摊范围之内业主承担自己的责任，可有效地避免搭便车的现象。三、从物业与业主的主动性来看。在传统的社区治理模式中，业主是处于一种非常被动的地位的，物业公司是属于信息不对称中的优势一方。物业费收上来之后就交给物业公司保管，明明是业主自己的钱，业主自己使用的时候却还要征求保管的人的意见，而且在很多情况下，业主是很难知道自己交的物业费的总额是多少、都用在了什么地方、用了多少、还剩下多少的。而在“丽娜模式”中，业主是处于一种相对主动的地位，双方信息相对透明。物业管理费是掌握在业主大会手中的，业主委员会每个月要监督维修费的使用情况，定期对承包商发放，并且定期对业主公示。物业公司是提供服务和负责监督专业服务机构。四、从公益性收入的归属来看。在传统的社区治理模式中，公益性收入的一部分是归于物业公司的，这很显然会触动业主的利益，造成双方的矛盾。而在“丽娜模式”中，由业主大会收费，公益性收入进入全体业主的账面，所有的公益性收入合同，如电梯广告、地面存车费等10余项都是由属于业主共有部分创造出来的。随之，收费标准和交费时间一定要由物权人决定，也就是业主大会。
三、“丽娜模式”可行性及局限性
从这个模式在天津市上谷商业街的成功的实践中我们可以看出，该模式的先进性体现在：一、尽可能地区分了物权，业主个人、物业公司、业主委员会的职责和权力较为明确。在穷尽区分物权的基础上，对社区中的物进行了划分，最主要的是区分出了组团使用的物。避免了以往的全体分摊的局面，增强了同一物权范围内的业主的责任意识，同时也使设备的寿命得以延长；二、节约成本，避免物业公司的寻租行为。在“丽娜模式”下，专业的服务直接外包，既避免了物业公司的寻租，又避免了使一些不常用的服务机构常设而产生的人员等的成本；三、量化公开，信息透明。业主委员会对于每一笔收入和每一笔支出都定期公开，使每个业主都清楚自己的钱到底是花在什么地方了，花得值不值。同时也便于业主对业主委员会和物业管理的监督。四、精简机构，创造价值。在这种模式下，业主委员会并不是什么都干，什么都管，只是起到一个监督的作用。这样就减少了业主委员会的工作人员，一般只需要经理和会计即可，也不需要很大的办公室。原先设定的办公室的区域可以用来出租，租金归业主全体所有，既節约了成本，又创造了价值，是一举多得的美事。
但同时我们也应看到，“丽娜模式”也是有着一定的局限性的：一、物权难以区分穷尽。物权穷尽区分的基础是对于该社区的地理界限以及小区的设计、构造等，这些信息的获取就是一件比较困难的事。即使是去政府部门拿到了小区的建筑图，也可能因为实际与设计不符而产生界限模糊的现象。到底什么时候区分穷尽了，这也是一个难以考量的问题。二、承包问题所带来的效率低下问题难以解决。可能这种类似于“大包干”的专业服务外包的形式在一开始是很有效率的，但是当承包的空档期或者轮换期的时候，服务的质量难以保证。承包服务的连续性和服务的质量，在这种模式下仍然存在着很大的不确定性；三、难以保证每个社区都有一个英雄式的人物。如今我过很多社区的问题难以解决，恰恰就是缺少这么一个英雄式的人物身先士卒，给其他想搭便车的或者想维权而又没有能力、没有勇气的人以信心和动力。
从“丽娜模式”我们可以看到一种社区治理的新模式的探究，它的成功也无疑给与了一些正处在纠结和困惑中的业主以希望。我们必须要看清的是，这个模式并不是一粒可以医治百病的仙丹，不同的社区有不同的矛盾和问题，它要在更大范围推广，还有很长的一段路要走。但不排除可以进行这种“穷尽区分的物权自主，量化公开”的尝试，但更多的应该是在社区治理实践的基础上不断摸索，对这一模式加以改造，使其适应自己所在的社区。
[1] 崔丽娜. 区分穷尽 物权自主 量化公开 ——基于“使用-付费”原则的物业管理“丽娜模式”[J]. 现代物业—新业主， 2011年（2011年11期/总205期）.