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从1979恢复中国信托业至今，27年的时间里，中国的信托行业以前所未有速度发展着。信托业对于推动金融市场化改革、弥补传统银行信用的不足、引进外资和技术、完善金融功能、促进国际经济技术合作、推动企业技术进步、支持重点项目建设、充当推动中国由计划经济体制向市场经济体制过渡的试验田，做出了积极的贡献。随着改革开放的深入和房地产行业改革和金融风险体制改革的逐步深化，作为服务于房地产行业的房地产信托行业也得到空前的发展。在经过全行业的五次整顿后，房地产信托以新的高标准的姿态走向社会。经过近4年的发展，房地产信托融资总金额逐年攀升。2005年更是首次超越了基础设施融资，融资金额名列第一。 伴随着房地产信托的快速发展，一系列重大信托违规事件也相继出现。甚至惊动整个信托行业，因此有必要对房地产信托乃至整个信托行业进行深刻的反思。 本文着重研究了房地产信托风险的影响因素和解决对策。在分析过程中，首先对信托行业整顿史和最近几年出现的几次大的信托违规事件进行了回顾。通过对历史教训的总结，找出影响房地产信托风险的主要因素。分为两个部分，一部分是目前已经发现的暴露出来的被认为重要的风险因素，包括:国家宏观政策影响、房地产自身行业风险、房地产项目自身的风险、信托财产流动性风险、自身诚信风险等。另一部分是当前还没有被意识到的但是需要引起广泛关注的其它重要风险隐患。包括:信息披露的不完善、产品保障功能设计上的缺陷（产品保障功能设计上的缺陷和兑付风险）、信托公司的治理结构不健全和股权一股独大所孕含的风险、预计收益承诺带来的风险隐患等。其中，后一部分是作者本人多年对信托接触和研究的总结。针对这些暴露的主要风险要素，文章在后面逐一论述了解决这些问题的方法:完善信托法制监管的力度;信托投资公司完善风险管理制度建设以及风险监管者成分的多样性;通过立法，催生信托保险制度，降低风险，提高偿付能力;对信用增级风险的控制;加强创新等。 本文还比较了国外房地产信托的发展过程，通过对美国房地产信托基金(REITs)的介绍和研究，找出其对我国发展房地产信托的可借鉴之处，针对我国目前国内房地产信托非系统性风险比较突出的特点，指出REITs是我国规避房地产信托非系统性国情风险的最好办法。虽然它目前和我国的法律、制度、行业环境等存在很大的差异，但从长期来看，REITs是我国房地产信托今后的主要发展方向。之后，本文通过介绍新加坡和香港REITs的发展，对我国发展REITs进行了可行性的分析，找出我国目前发展REITs需要解决的问题。同时介绍了我国信托行业新出现的被称为准REITs创新品种:夹层融资。文章肯定了REITs优点的同时也肯定了目前国内房地产信托在有限的制度、法律环境下在创新中所取得的成就。最后文章提出结论，要规避房地产信托的风险要双管齐下:一方面，着眼当前暴露出来的问题，进行解决。另一方面要不断的创新，这包括两个层次:现有制度下的创新和REITs方向上的创新。 本文的创新之处表现为三点:首先，对房地产信托产品保障功能设计上的缺陷进行了长期独立的研究，提出了保险概念在信托产品中的应用。其次，对信用增级孕含的潜在风险进行了剖析。最后，文章对创新中拿来与国情因素相结合的研究和探索。