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九十年代末，公有住房制度的改革为我国房地产行业带来了前所未有的发展良机。近年来社会整体经济水平的提高，促进了居民收入的增长，使得人们的消费需求也随之旺盛，居民在关注住宅本身居住功能的同时，对社区服务、文化娱乐、医疗卫生、休闲健身、餐饮购物等配套设施均提出了更高的要求，商业地产的发展正是满足了这一需求。同时商业地产开发的高收益、回报长期稳定等特点吸引了大量资本进入该行业，促进了商业地产行业的高速发展。然而，国内在商业地产繁荣发展的背后，仍存在很多问题:首先，由于国内商业地产的起步较晚，与国外成熟的商业地产仍有较大差距，部分城市的商业地产存在空置率高、租金水平低、人流量不足等情况。其次，国内商业地产的融资模式单一，主要依靠银行融资，而国外较为成熟的信托投资计划等在国内应用较少。在经营性物业建成后，由于短期内租金现金流较少，国内银行往往不愿意给予其大额融资，商业地产商在项目建成后，如不及时销售回笼，很容易陷入资金瓶颈。此外，主要依托于大型商业地产的个体商户融资难问题尚未得到一般银行的足够重视，一定程度上给商业地产带来更大的经营风险。同时，对于商业地产主要融资渠道的商业银行来讲，如何在防范风险的前提下，为商业地产设计更为合理有效的融资解决方案，还存在许多值得探讨的问题。 本文首先对我国商业地产发展历程及现状进行了简要分析，介绍了国内商业地产的现有经营模式以及未来发展方向。其次，研究了国内商业地产商融资现状，了解到目前国内商业地产商的融资渠道较为单一，仍是以银行的间接融资为主导，笔者借鉴国外成熟商业地产融资模式探讨未来国内商业地产的融资模式的发展方向。第三，从现实情况出发，笔者对近年来各家银行大力推出专为解决商业地产商融资难问题的经营性物业抵押贷款加以研究，同时分析了经营性物业贷款的局限与不足;第四，笔者重点以民生银行叙做的两笔成功经营性物业抵押贷款为例，分析了这一金融产品对解决地产商远期现金回笼与即期资金需求的矛盾的作用，同时银行也获得有效的风险控制保障，得出经营性物业抵押贷款是目前银行能为商业地产商提供的最合适的融资手段的结论之一。在此基础上，笔者以民生银行的金融产品为例，探讨以经营性物业抵押贷款为核心，通过多种金融产品的组合，为商业地产商和中小商户提供全面金融解决方案。