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商业中心作为商业地产最为先进的业态，因其较传统购物中心有明显的优势，近些年来发展速度相对可观。但是，受到商业地产发展历史较短的限制，市场调研、招商运营等方面都缺乏理论依据和实践指导，我国商业中心的发展仍有许多亟待提高的方面。一线城市商业中心的发展在我国商业地产发展的方向上起着领军作用，但是学术界对商业中心的定义、功能和管理模式尚未明晰，商界对商业中心的调研定位、规划招商和后期运营也存在着很多模糊认识。 另一方面，一线城市城乡结合地区商业中心发展需求日渐凸显。城乡结合地区的土地从发展商业中心的角度来看，在地理位置上既有局限性又有其优势，由于处于城市和农村的交界处，此处土地的格局犬牙交错，实际使用或存在无序和浪费。然而，该区域土地适用于大面积的整体规划和开发。 本文通过梳理商业中心开发运营各阶段的国内外相关研究，如前期定位中的商圈理论、STP理论，动线规划中的钻石理论，营销策略中的4P理论等，结合上海南汇区商业中心案例的实际情况进行了分析。在研究了该商业中心目前经营现状和存在问题的基础上，针对定位、招商和运营中的相关问题，提出详细的解决方案，并对解决情况进一步追踪分析。 通过以上分析，本文主要得出五条经验:第一，在进行市场定位之前，应对目标周边的市场进行深入调研，对商业中心项目的开发有清晰的定位，在对项目开发的过程中，可以基于区域规划环境分析、商圈分析、消费者行为分析等方面进行分析;第二，在进行项目定位的过程中，本文基于市场营销的STP理论的步骤，首先对消费者市场进行细分，然后再依据各个细分市场的特点进行分析，确认目标市场，最后再确定项目的市场定位。关键点在于通过前述的调研分析出的各个细分市场的消费特征，并进行区分;第三，在完成项目的定位以后，需要制定相应的营销策略的进行指导，在营销策略的选择上，可以依据营销组合的4P理论进行确定，再结合商铺的实际情况和消费者对实施策略的反应进行不断的修正，以实现最佳收益;第四，在实施完相应营销策略以后就进入到商业中心运营阶段，应该通过适当的管理方法来保证商家和客户的利益，主要通过物业管理、消防安全和服务监督等几个层面展开，最后通过运营的成效来进行检验。