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与国外历经百年的商业地产行业发展相比,我国商业地产行业发展的时间较短,目前已经度过了初期阶段、进入了快速发展阶段。随着城市化进程的加快,在城市人口持续增加的趋势下,以居民消费和企业办公为代表的商业地产需求也在逐步增加,商业地产的发展空间将继续扩展,商业地产的价值会继续提升。 受商业地产快速发展和强劲潜力的吸引,近年来国内知名开发企业与专业机构纷纷进入商业地产领域,商业地产的开发规模和商业地产占总体业务的比重不断上升。商业地产市场的广阔市场空间吸引了众多人型开发商的注意:另一方面,2008年以来住宅接连遭遇严厉的政策调控,市场波动频繁,尤其2010年住宅的差别化信贷措施对开发商销售业绩和资金链造成重大影响,开发商转而关注可以带来稳定收益和持续现金流的商业地产。 商业地产作为商业经营与房地产开发投资相结合的物业形式,是对商业物业的开发、经营、管理和投资,是房地产开发、商业经营、投资管理的复合运作。因此商业地产是具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,兼有地产、商业、投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产对资金实力要求高,对开发能力的要求高,对经营管理的要求高,还要求跨行业整合能力,并且对外部经济环境和政策更为敏感。同时,商业地产具有很高的社会效益。商业地产是商业与地产的结合,一方面商业促进消费水平,一方面地产促进投资水平,两者的结合对城市经济和就业、居民生活品质和城市竞争力都产生有利影响。商业地产对城市竞争力的提升,一方面体现在商业地产对消费和投资的拉动上,另一方面优秀商业地产也承载了城市景观功能,此外,商业地产及其商户也是政府税收的重要来源之一。 分析我国现实商业地产的价值链,发现:1、高价值环节是商业地产开发环节,2、关键环节是运营服务,它将对项目成败及物业价值提升起到重要作用;3、对现金流的管理至关重要,金融、投资属性贯穿价值链。 分析国外商业地产发展路径,总结出:经过近一个世纪的探索与发展,商业地产逐渐形成了两种具有代表性的模式——以美国为代表的“专业化模式”、以香港为代表的“全能型模式”。美国的商业地产是通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的商业地产运营模式。香港模式是一条以商业地产开发企业为核心的纵向价值链,投资买地、开发建设、策划招商、运营管理、物业管理等,通常由一家企业独立完成。 我国的商业地产进入了快速发展的阶段,运营模式多为参考发达国家的经验,但由于各国的国情与历史沉淀的影响,在发展过程中仍然存在各种问题,真正适合于我国国情的商业地产运营模式才能使各方利益达到最大化。 我国的商业地产目前现状是:追求短期利益,缺乏长期意识,缺乏专业运作的人才与团队,缺乏系统的运营意识,融资渠道单一,增加运营风险。发展趋势是短期内,商业地产仍以开发商为主导;长期将迎来“全托式”运营时代,专业运营团队需求与日俱增;从城市发展水平来看,运营的发展趋势不尽相同。 弘基企业是家上海的本土企业,自1997年开始介入商业地产的开发和运营管理,见证了国内商业地产行业从无到有、从萌芽到逐步成熟的发展历程。弘基的商业地产运营模式日臻成熟,而且形成了自身鲜明的特色与风格,其影响力在业界日渐扩大。弘基企业从建筑设计院到咨询代理公司,从小型商业地产开发商到商业地产综合服务提供商,其每一次的转型都反映出商业地产在市场、资金等方面的问题和矛盾,需要对适应我国商业地产的发展模式进行研究与探讨。