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目前，房地产行业已成为国民经济的重要支柱产业和消费热点，实现了住房功能型向舒适型的转变，市场由卖方市场向买方市场的转变。地产供需变化和金融危机的影响，使得地产行业发展面临巨大的挑战。地产行业已经由关系、土地、资金之争演变为营销战略之争。本文力求通过对现阶段我国地产企业的生存状况、营销战略等的研究，总结出地产行业在新市场格局、经济形势下行之有效的营销策略。
改革开放后，中国地产行业经历了理论突破、偿试立法、非理性炒作、调控与反调控等发展阶段。受06年以来的国家宏观调控政策和次贷危机的影响，许多城市房价开始下降，成交量减少，行业利润降低，大批中小开发商资金链紧张，甚至面临断裂而举步维艰，地产行业的重新洗牌已蓄势待发!
次贷危机所引发的经济衰退对中国经济和地产行业的影响是相当深远的。对国内经济影响包括：外贸出口量减少，GDP增长减慢，人民币升值，劳动力成本上升，外汇储备贬值，债券市场和股票市场震荡，金融市场流动性减缓等。这些因素间接地从两方面对地产行业产生了重大影响：首先资金层面上，是由于一些外国投资银行大量出售持有的中国房产，回收资金而造成的压力；其次是心里层面上，次贷危机对中国的房地产企业和购买者产生了负面影响，房地产项目投资变得极为谨慎，大部分房地产企业都驻足不前，地产行业未来的不确定性增大，引起房产消费和投资性购买的延迟。次贷危机对房地产企业的影响巨大，地产企业出现了“退地潮”、降价促销等现象，消费者出现了“退房潮”、持币观望的现象，房地产企业对短期市场信心丧失。次贷危机对地产企业中的领导品牌和中小企业的影响是不同的。
面对严骏的政治、经济环境和竞争格局，国内地产行业开始专注于营销策略的研究和应用。主要采用的营销策略有：产品策略，价格策略、渠道策略，促销策略等。在次贷危机影响下下，国内的房地产企业做了许多营销实践和努力，万科通过率先降价和促销，顺利实现了赢利模式由经营价值最大化向规模效益最大化的转变，快速将其房产存量变为现金流，降低了经营风险，通过项目合作、股权收购等方式谨慎扩张，由于其降价策略顺应政策和民意的需要，其品牌形象也显著增强；中海采取的是产品线丰富化营销策略，自2004年起，中海便开始在一线城市和二线城市进行土地储备，产品线涵盖别墅，住宅，商业等，中海地产在众多二线城市的布局及产品线的丰富化分散了经营风险，降低了单一城市调控措施及次贷危机所带来的冲击，保持了强劲的业绩增长，中海物业服务产品的多元化发展也为地产发展提供了强大的后期保障；某中小企业采用了联合开发和定制式的开发模式，降低了营销费用和经营风险。
虽然中国地产企业的营销实践取得了一些成果，但其中存在的问题也不容忽视：降价促销使地产行业利润率降低，大批地产企业破产或重组，大量人员失业；房地产工程质量低劣；房地产企业在商业宣传中存在虚假宣传现象，造成诚信的缺失；企业宣传定位不准，推广手段、内容单一，造成推广失效；企业不重视品牌维护和构建，品牌受损现象严重；营销宣传过程中存在过度营销现象；媒体管理水平低下，遇到质量或者经营方面的问题，媒体若参与进来会造成恶劣的社会影响。
针对这些问题，作者对发达国家或地区的房地产企业遇到危机的重振实践经验进行了研究，以期为中国的房地产企业提供可供借鉴的经验。作者简单考察了房地产发展比较成熟的美国房地产企业和与国内房地产市场比较相似的香港房地产企业，重点关注了他们遇到危机时采取的重振努力。
基于经济形势和经验分析，作者认为，次贷危机情况下，我国地产企业应选择如下营销战略：
第一，针对所有房地产企业：实施品牌战略，树立品牌形象，塑造核心竞争力；加强功能设计，对项目进行全程监控，提高房产质量，创建名牌工程并提供优质服务；针对消费者需求、动机、购买行为的多元性和差异性进行市场细分；
第二，针对房地产企业中的领导品牌企业：利用资金优势加强合作和并购，增加市场占有率；针对地产行业和经济形势特点，采取适宜的定价和宣传策略；树立危机意识，建立危机预警机制，组建专门的管理中心应对退房危机和危机后的品牌恢复工作。
第三，针对中小企业：走差异化路线，创办自己的独有特色，专注细分市场，扩大市场份额；优势互补，进行项目合作或联合开发，抗衡名牌企业，打造品牌；避开名牌企业占据的一、二线城市，转战三线城市，利用三线城市资本需要低、风险小的优势抢占细分市场份额；开辟多种融资渠道，采取“不囤地，不捂盘，零库存，轻资产”快速运作模式。
此外，作者认为，中国房地产的健康发展离不开政府的宏观调控和政策扶持，政府应采取以下措施促进国内房地产重振及发展：加强和完善土地规划、出让、交易、管理制度，加强监管，抑制过度炒作和非理性发展，防止房地产泡沫的产生；加强经济适用房和廉租房建设，健全保障性住房制度，鼓励普通商品房消费；积极促进优秀地产企业并购、重组，提升资源利用率和品牌影响力；完善金融体系，健全我国房地产住房按揭市场风险防控机制。
综上所述，作者认为，中国的社会和谐和经济增长离不开房地产行业的健康发展，房地产行业在次贷危机下的重振和健康发展离不开正确的营销策略，所以企业要根据自身情况的不同，选择适合自己的营销策略，针对产品、价格、渠道、促销等营销组合要素进行正确的定位和实施，建立地产企业的核心竞争力和抗风险的能力；房地产行业的重振和健康发展要求政府建立健全各项政策和制度并加强监管。