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小产权房是指建设在集体土地上向本集体经济组织以外成员销售的房屋,它是我国特有的房产形式。近几年,随着商品房市场价格的不断上涨,小产权房很快发展壮大,影响范围也越来越广。对于小产权房,目前有两种针锋相对的看法:一种以政府的官方态度为代表,认为小产权房违法违规,应坚决予以禁止。另一种观点则认为,小产权房有其存在的合理性,应当对其合法化。本论文围绕小产权房自身属性和解决途径展开了研究。
从小产权房的特征来看,它的产权具有明显瑕疵,价格相对低廉,分布区域集中在城乡接合部。从供求角度来分析,小产权房的成因是供求双方利益的驱动及监管方政府的监管不力。具体来说,作为供给方的农民集体希望获取土地高额回报,享有全部土地增值收益,同时能够在土地权益上占有更多的主动性,实现所有权的充分行使。而需求方希望凭借小产权房低廉的价格实现居住权或者参与投资获利。另外,政府的监管不力对小产权房的泛滥负有一定责任。在小产权房的利益分配结构中,全体社会成员共同创造的财富被直接占有和开发土地的这一小部分人攫取了,国家和社会的利益受损。在集体组织成员内部,由于集体产权主体模糊,脱离政府的监管,更容易造成利益分配的不公平,无法保障农民的合法权益。通过对小产权房价格优势的分析,我们发现这种价格优势来自其非法性,以牺牲社会利益为代价,本身就具有不合理性。
通过对北京市发生的画家村讨房纠纷、某区“村民住宅楼”外销事件、某区非法占用农用地建设住宅事件、拆除大棚房事件等四个小产权房典型案例的分析,我们可以看出小产权房的违法性质和其占用的土地类型有关,政府在执法中往往根据实际情况,予以区别对待。
小产权房背后的深层次问题主要包括两个方面:农民集体组织及其成员在集体土地向城市流转中的权利保障问题和城市居民尤其是中低收入家庭的住房困难问题。
针对存量小产权房,我们应当视不同建成情况、结合占用土地类型和规划情况分别处理。长远来看,对小产权房应当按照内部瓦解,外部约束的总体思路,调整查处的主要手段,加大对违法人员的处理力度。与此同时,改进征地补偿制度、社会保障制度和住房保障制度,解决引发小产权房的深层次社会问题,实现社会福利的全面提升,从根本上解决小产权房问题。