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改革开放40年，是中国经济高速发展的时期。中国经济进入“新常态”，意味着我国经济发展又进入了一个崭新的时期，与以往不同的是，面对过去长期累积的经济问题和不断暴露的风险，政策的制定与实施越发被动，不确定性越来越大。从上世纪80年代开始，中国房地产发展进入黄金时期，作为中国资产价格最直接表现的市场之一，房价的上升与中国经济发展紧密相连，相关产业已经成为中国经济的支柱，也是中国经济的侧面展现。但现在，高居不下的房价已经严重影响中国居民的幸福指数，同时阻滞中国经济可持续发展。地方政府债务高企和房地产价格虚高看似是两个极不相关的问题，但是由于地方政府独特的财政收入体系，地方政府的经济行为对房地产市场的影响是不容忽视的。
地方政府的负债行为直接依赖其财政收支状况，在上世纪90年代之前，地方政府的财权与事权逐渐不平衡，这种状况持续到1994年分税制改革达到高潮，中央对财权的回收，地方政府对资金紧迫需求得不到满足，出路之一就是举债。不管是向银行贷款还是通过融资平台间接融资，土地使用权的出让和抵押成为其高负债的重要保障。地方政府对土地市场的把控，能够为其带来天量的建设资金，但是从房地产开发企业的角度看，这无疑是房地产开发的成本，结果引致房地产价格不断升高。而且，当地方政府债务存量累积到一定水平，地方政府负债行为就会将房地产价格粘连在一起，从而形成一种恶性循环的局面。本文的研究出发点就是地方政府负债行为对土地市场的依赖，那么，根据这种逻辑，地方政府的负债真的会对房地产价格产生正向影响吗？而且，对于那些更为依赖土地出让的地方政府，这种影响是不是会更严大呢？
因此，基于上述逻辑，本文提出的核心假设是：地方政府的负债行为将会对房地产价格产生正向影响。而且，地方政府的土地依赖程度对这种影响有显著为正的调节作用。为了验证这两个核心问题，本文分别从理论和实证方面进行了研究。
本文首先对房地产价格、债务、地方政府债务、地方政府债券等基本概念进行了界定和说明，并且回顾了相关文献，进一步明确自己的研究方向。本文借鉴跨期消费模型和一般均衡模型的设定方法，构建了一个简单的理论模型。在该模型中，假定只有普通消费者、房地产开发商和地方政府。理论模型的思路是：普通消费者能够选择的产品只有两种，房地产和其他消费品，而且具有代表性的消费者一生的消费时间分为t1和t2两个时间段，规定在t1阶段，消费者只消费房地产，在t2阶段只消费其他消费品，消费者的目标是基于一生的预算约束下的效用最大化。房地产开发商的目的是房地产开发的利润最大化。本文假设地方政府的生产要素为资本——借贷资本K和其他资本投入K′，和其他要素N，地方政府追求当地经济规模最大化，以此选择最优的要素投入。针对三个经济体的行为求最优解，可以得出，如果地方政府努力追求当地经济规模最大化，那么房产开发的土地成本，也即地方政府的土地出让收入越高，地方政府越有动力举债发展，而且越有动力投入更多的土地进行经济建设。从而，我们进一步可以得出，房地产价格与地方政府借贷资本之间的正向关系。由此判断，本文构建的理论模型支持文章的核心假设，同时为实证模型提供了理论支撑。
本文在实证部分主要验证两个假设：
H1：地方政府债务增加，将会促进房地产价格的上升。
H2：地方政府土地依赖程度对H1中的作用具有显著正向调节作用。
在本文所选定的个体时间固定效应模型中，我们的研究对象是30个省市、自治区的省级面板数据，数据处于2005至2017年的时间段。房地产价格是本文研究的关键变量，本文使用的房地产价格是地区的平均房地产价格，通过房地产年度总销售额与年度总销售面积作比值得到。核心的解释变量有两个：地方政府债务和土地出让收入。其中，在本文实证模型部分，采用城投债年度发行量（Ctbondissuance）作为地方政府债务的替代变量，在稳健性检验部分，文章会考虑地方政府存量债务的影响，这时候会用城投债的存量（Ctbondstock）进行分析。少数省份的特定年份缺失城投债，本文采用一般企业债、中期票据和短期融资券来进行替代；本文用房地产开发企业的土地购置费替代土地出让收入。当研究地方政府土地依存度产生的调节效应时，本文构建地方政府土地财政依存度Lfd这一新变量，其等于地方政府当期土地出让收入与当期财政收入的比值。在实证检验中，为了探究这种调节效应，本文将Lfd与Ctbondissuance进行交互，同时，为了减小误差，对地方政府债务和Lfd均先进行中心化。在稳健性检验中，我们采用替换变量和滞后时间两种思路。两种思路的结果均符合预期：一是地方政府累积的债务对房地产价格确实有显著的正向促进作用，二是地方政府越是依赖土地出让收入，地方政府负债对房地产价格的这种影响越强烈。
综上所述，本文提出的核心假设从理论和实证两方面得到验证。基于此，本文提出，应该适度控制地方政府负债规模，改善地方政府的负债结构，进一步优化地方政府的举债管理。
在学习、借鉴其他学者的研究成果基础上，本文试图从以下三个方面进行创新：一是从研究视角上进行突破，本文尝试从地方政府负债的角度研究房价，为房地产市场调控提供可能的操作证据。二是理论模型方面，模型证明了房地产价格和地方政府负债之间的关系。三是实证模型方面，基于对省际平衡面板数据的分析，本文分别检验了地方政府债务对房地产价格的影响，地方政府土地财政依存度的调节效应。而且上述结果均通过了稳健性检验。
当然，受作者的研究能力所限，本文依旧存在不足：一是理论模型有待进一步优化，众多假设可以深入发掘以更好地契合现实情况。二是实证方面，虽然我们检验了地方政府债务对房地产价格的正向影响作用，但是模型的内生性问题也是极可能存在的，由于难以找到地方政府负债合适的工具变量，所以这个问题有待进一步研究。
地方政府的负债行为直接依赖其财政收支状况，在上世纪90年代之前，地方政府的财权与事权逐渐不平衡，这种状况持续到1994年分税制改革达到高潮，中央对财权的回收，地方政府对资金紧迫需求得不到满足，出路之一就是举债。不管是向银行贷款还是通过融资平台间接融资，土地使用权的出让和抵押成为其高负债的重要保障。地方政府对土地市场的把控，能够为其带来天量的建设资金，但是从房地产开发企业的角度看，这无疑是房地产开发的成本，结果引致房地产价格不断升高。而且，当地方政府债务存量累积到一定水平，地方政府负债行为就会将房地产价格粘连在一起，从而形成一种恶性循环的局面。本文的研究出发点就是地方政府负债行为对土地市场的依赖，那么，根据这种逻辑，地方政府的负债真的会对房地产价格产生正向影响吗？而且，对于那些更为依赖土地出让的地方政府，这种影响是不是会更严大呢？
因此，基于上述逻辑，本文提出的核心假设是：地方政府的负债行为将会对房地产价格产生正向影响。而且，地方政府的土地依赖程度对这种影响有显著为正的调节作用。为了验证这两个核心问题，本文分别从理论和实证方面进行了研究。
本文首先对房地产价格、债务、地方政府债务、地方政府债券等基本概念进行了界定和说明，并且回顾了相关文献，进一步明确自己的研究方向。本文借鉴跨期消费模型和一般均衡模型的设定方法，构建了一个简单的理论模型。在该模型中，假定只有普通消费者、房地产开发商和地方政府。理论模型的思路是：普通消费者能够选择的产品只有两种，房地产和其他消费品，而且具有代表性的消费者一生的消费时间分为t1和t2两个时间段，规定在t1阶段，消费者只消费房地产，在t2阶段只消费其他消费品，消费者的目标是基于一生的预算约束下的效用最大化。房地产开发商的目的是房地产开发的利润最大化。本文假设地方政府的生产要素为资本——借贷资本K和其他资本投入K′，和其他要素N，地方政府追求当地经济规模最大化，以此选择最优的要素投入。针对三个经济体的行为求最优解，可以得出，如果地方政府努力追求当地经济规模最大化，那么房产开发的土地成本，也即地方政府的土地出让收入越高，地方政府越有动力举债发展，而且越有动力投入更多的土地进行经济建设。从而，我们进一步可以得出，房地产价格与地方政府借贷资本之间的正向关系。由此判断，本文构建的理论模型支持文章的核心假设，同时为实证模型提供了理论支撑。
本文在实证部分主要验证两个假设：
H1：地方政府债务增加，将会促进房地产价格的上升。
H2：地方政府土地依赖程度对H1中的作用具有显著正向调节作用。
在本文所选定的个体时间固定效应模型中，我们的研究对象是30个省市、自治区的省级面板数据，数据处于2005至2017年的时间段。房地产价格是本文研究的关键变量，本文使用的房地产价格是地区的平均房地产价格，通过房地产年度总销售额与年度总销售面积作比值得到。核心的解释变量有两个：地方政府债务和土地出让收入。其中，在本文实证模型部分，采用城投债年度发行量（Ctbondissuance）作为地方政府债务的替代变量，在稳健性检验部分，文章会考虑地方政府存量债务的影响，这时候会用城投债的存量（Ctbondstock）进行分析。少数省份的特定年份缺失城投债，本文采用一般企业债、中期票据和短期融资券来进行替代；本文用房地产开发企业的土地购置费替代土地出让收入。当研究地方政府土地依存度产生的调节效应时，本文构建地方政府土地财政依存度Lfd这一新变量，其等于地方政府当期土地出让收入与当期财政收入的比值。在实证检验中，为了探究这种调节效应，本文将Lfd与Ctbondissuance进行交互，同时，为了减小误差，对地方政府债务和Lfd均先进行中心化。在稳健性检验中，我们采用替换变量和滞后时间两种思路。两种思路的结果均符合预期：一是地方政府累积的债务对房地产价格确实有显著的正向促进作用，二是地方政府越是依赖土地出让收入，地方政府负债对房地产价格的这种影响越强烈。
综上所述，本文提出的核心假设从理论和实证两方面得到验证。基于此，本文提出，应该适度控制地方政府负债规模，改善地方政府的负债结构，进一步优化地方政府的举债管理。
在学习、借鉴其他学者的研究成果基础上，本文试图从以下三个方面进行创新：一是从研究视角上进行突破，本文尝试从地方政府负债的角度研究房价，为房地产市场调控提供可能的操作证据。二是理论模型方面，模型证明了房地产价格和地方政府负债之间的关系。三是实证模型方面，基于对省际平衡面板数据的分析，本文分别检验了地方政府债务对房地产价格的影响，地方政府土地财政依存度的调节效应。而且上述结果均通过了稳健性检验。
当然，受作者的研究能力所限，本文依旧存在不足：一是理论模型有待进一步优化，众多假设可以深入发掘以更好地契合现实情况。二是实证方面，虽然我们检验了地方政府债务对房地产价格的正向影响作用，但是模型的内生性问题也是极可能存在的，由于难以找到地方政府负债合适的工具变量，所以这个问题有待进一步研究。