论文部分内容阅读
随着我国房地产业的快速发展,房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来,我国房地产企业融资渠道单一,对银行贷款依赖过高,负债率居高不下；与此同时,由于大量贷款投放于房地产项目,商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在房地产融资渠道亟需进一步多元化的背景下,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业和金融业所重视。
另一方面对投资者而言,REITs满足了公众投资者房地产投资需求。在REITs出现以前,投资者只能从房地产市场上购买房地产,受财产价值不可分割性制约,中小投资者难以涉足这个高端投资领域,这显然不利于社会财富的分配。REITs的证券化设计就为中小投资者创造了机会,通过购买REITs证券间接进行房地产投资。REITs的出现大大地提高了房地产的流动性,众多投资者的参与也为资本密集型的房地产业打开了资本市场融资渠道。从REITs的投资风格来看,主要是以消极型资产配置为主的长期投资战略。这种长期投资理念的存在,对房地产市场稳定无疑具有积极的作用。这样通过金融创新,各种金融工具能让住房拥有者在不卖掉房产的前提下兑现房产增值部分,享受房地产市场增长带来的收益,从而大幅度地增加消费。
我国国内尚无真正意义上的房地产投资信托基金,对房地产投资信托基金投资风险的著作也十分匮乏,一些房地产金融的书籍也只是对其运作机制、投资风险作了泛泛的简短介绍和评述。在写作过程中,本人广泛参考了有关房地产、房地产金融、信托、基金、证券等方面的著作、期刊,同时从互联网上参阅了大量国内外最新的研究成果以及房地产投资信托基金的最新发展状况,对美国房地产投资信托基金的风险特征进行了深入分析。除此之外,本文还以次贷危机为背景,研究了房地产投资信托基金在面临系统性风险冲击之下的风险,对房地产投资信托基金的投资风险进行了全面的分析。本文还在借鉴美国发展经验的基础上,结合我国实际,提出了我国发展房地产投资信托基金的风险规避和控制机制。
本文第二章首先介绍了房地产投资信托基金的概况,通过对其概念、分类、特点等的基本介绍,使投资者对其有一个基本的了解。第三章首先对基于现代投资组合理论的风险管理理论进行了综合评述,引入投资组合理论与资本资产定价模型(CAPM),形成了本文关于风险管理的理论框架。在第二节中构建了房地产投资信托基金(REITs)风险度量模型,利用相关数据进行了实证分析,对美国房地产投资信托基金(REITs)的系统性风险与非系统性风险进行了描述,分析了影响房地产投资信托基金风险的因素。第三节以次贷危机为背景,分析了房地产投资信托基金在面临系统性冲击的情况下的表现,对这种投资工具的投资风险进行了深入的剖析,以求能够使投资者对其投资风险有一个较为全面、充分的认识。第四章结合我国房地产市场的实际情况以及我国房地产投资信托基金面临的各种风险,对构建我国发展房地产投资信托基金的风险规避和控制机制的几点政策建议。
本文的主要创新点:对美国房地产投资信托基金的风险进行了定量分析,并且分析了影响其风险状况的因素,使得投资者对这一金融创新工具有了比较全面的认识。在国内研究领域对REITs的分析尚停留在定性分析的阶段,采用定量分析也是本文的一大创新之处。最后,在借鉴美国经验的基础上结合我国实际,西为中用,对我国发展房地产投资信托基金过程中的风险规避和控制机制进行了有益的探索。