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在我国,房地产经纪行业自古有之,但关于房地产经纪出现的准确时间有着不同的观点,通常认为房地产经纪这一理念的出现可以追溯到古代,在元《通制条格》卷十八《关市》中就有对房屋买卖进行说合而获取佣金行为的记载,当时的说合人被称为“房牙”。新中国成立后,中国实行住房福利政策,房产全部公有,不存在私自交易行为,因而,在这段时期,房地产经纪行业曾一度因失去生存空间而暂时消失。二十世纪八十年代初,随着城镇国有土地有偿使用和住房分配制度改革的深入,在商品住宅市场快速发展的同时,对存量住房的流动性提出了更高的要求,二手房交易出现并逐步活跃,由此促进了房地产经纪行业的发展。此后,中国的房地产经纪行业在发展上主要经历了三个阶段:即从二十世纪八十年代初到九十年代中期的初创和复苏阶段;从二十世纪九十年代中期到二十世纪末的规范、发展阶段;以及从二十一世纪开始以来的快速发展阶段。
准确的说,房地产经纪行业在我国发展的第三阶段已基本结束,目前我国房地产经纪行业正处于从第三阶段向第四阶段发展的转型期。在这一期间内,行业内外均发生了许多根本性的变化,从行业的发展模式到企业的经营模式、赢利模式,从网络时代对于经济模式的巨大改变到国际金融危机对各行业的深远影响,房地产经纪行业也正在经历着一场变革。
当前,在房地产经纪行业的转型期,行业主要呈现以下几个特点：整个行业的发展模式正在转变;经纪企业的经营组织模式正在调整和变化;经纪企业的赢利模式正在改变;行业内买卖双方的地位和力量对比正在改变;行业市场总体发展水平依然不高;从业人员水平不一、整体素质不高;理论研究滞后于实践发展;实践中还存在着诸多有待研究和解决的问题。
此次全球金融危机在对中国整体经济造成一定影响的同时,也对中国的房地产市场造成了一定的影响,同时进而使得消费者的实际支付能力下降,并改变了消费者的心理预期及理财消费结构。在经历了“动荡的08”之后,目前,房地产经纪行业发展不够景气,当前的这种现状主要是市场规律发展的必然结果,同时也是由于受到了宏观经济形势以及整个房地产市场发展不景气的拖累。
在这场危机中,房地产经纪行业迎来了新的发展机遇和挑战,例如相对宽松的政策环境、总体平稳的经济环境、长期有利的社会环境、全新变革的技术环境。总的来看，当前房地产经纪行业的内在优势主要有:整个房地产经纪行业正在不断走向成熟;快速推进的城市化进程为行业提供着稳定的刚性需求:网络的快速普及将为行业发展带来新的机遇。当前房地产经纪行业的内在劣势主要有:行业市场未见明显回暖,行业发展的调整期仍将继续;受经纪行业市场不景气以及整个房地产业不景气的影响,行业的供给将减少,形成有效供给下降的局面。当前行业面对的外部机会主要有:整个国民经济发展势头依然良好,国民经济继续保持平稳较快增长;汽车产业、股票证券市场的持续低靡也在客观上为房地产业提供了市场空间。当前行业面对的外部威胁主要有:国际金融危机仍未见底,危机影响了消费者的实际支付能力、心理预期及理财结构;一手房项目降价对二手房价格形成进一步打压。
从行业发展的角度来看，当前行业正处于从传统运营模式向现代服务型行业转型的重要时期。从行业市场发展的角度来看，由于受到整个房地产行业不景气的宏观形势的影响,下阶段的行业市场依然不容乐观,将继续以调整为主,市场成交量整体水平不会很高。但从中长期的发展来看，行业整体上将更加成熟。房地产经纪行业目前遇到的发展问题只是暂时的,是行业发展和调整、规范化的必然结果和必经阶段,房地产经纪行业将向着规范化运作、自律性管理的方向发展成为一个以诚信服务为特色的专业化代理服务行业。房地产经纪企业将向着精细化管理、注重人员素质提高、注重以专业化服务创造价值的方向发展下去。
房地产经纪行业的本质功能定位在于沟通信息、提供咨询;促成交易、提高效率:公平买卖、保障安全;通过提供专业化的、具高度信用的信息和服务为供需双方服务。房地产经纪行业的发展阶段定位是从传统服务业向现代服务业转变,其关键是完善市场竞争环境,推进形成经营新模式主导行业的格局。
行业发展的长期目标是发展成为一个关系明确、环境良好、讲求公平、注重诚信、行业核心竞争能力强、可持续发展的专业化的现代服务行业。在行业内形成政府、企业、行业协会关系明确、各司其职、各负其责、协调发展的良好发展环境;在企业机构间形成自律经营、公平竞争、和谐发展、共同维护行业形像的良好的竞争环境。作为房地产经纪行业长期发展目标的一个部分,行业在下一个发展阶段内的目标主要是:加强立法建设、在行业内建立完善的法律体系;理顺政府、企业、行业协会的关系,转变各方职能,提高政府部门及行业协会的工作效率和管理效率,改善全行业的管理水平;加强行业诚信建设,从严执行行业经营资质的准入制度,加强经纪企业及经纪人的资格准入及日常管理工作,完善市场竞争环境;促进经纪企业调整经营模式与发展模式,推动经营新模式在行业内的主导地位;制定并初步实施行业人才发展战略。
从以上研究结论出发,针对我国目前房地产经纪行业的实际情况,特提出下列建议:
理顺行业内各种群体之间的关系,加快行业立法建设,在行业内形成政府、企业、行业协会关系明确、各司其职、各负其责、协调发展的良好发展环境。
注重行业诚信建设与企业诚信建设,树立企业品牌。由立法机构制定完善的管理法律及惩处措施;由政府部门严把入口、限制不符合规定、不具备资质及能力的个人或企业进入经纪行业,从严执行监管职能、从重处罚违规企业;由行业协会完善资格认证、搞好行业培训,表彰先进、做好引导工作;由研究机构认真调研、科学论证,提出更多更好的解决方案。
由政府部门组织行业协会及研究机构进行研究和分析,为行业发展制定指导性规划,由行业协会负责引导企业按规划进行发展,实行原则性和方向性控制。从行业发展的长远利益出发,统筹规划、科学指导,引导行业健康发展。
促进行业内企业间的兼并与合并,支持经纪企业实施横向一体化战略,节约社会资源,实现双赢与多赢。
抓住机会,加快房地产经纪行业的对外开放步阀,实现房地产经纪企业的国际化经营。房地产经纪的国际化业务,绝不仅仅是外国的经纪公司在中国发展国内业务,也不仅仅是中国的经纪公司在外国发展他国国内业务,而更应该是业务本身的国际化。
针对网络时代的到来,调整经营方式,加速实现行业整体转型。对于房地产经纪企业而言,利用政府公共信息平台、大型专业门户网站去获得买卖双方的交易信息,建设自己公司的商业网站并进行大幅推广,为买卖双方提供交易平台,都将是在网络时代下房地产经纪企业发展模式方面调整的重要方向。
促进房地产经纪企业以客户为导向进行市场细分,并针对细分市场提供差异化的专业服务、增值服务,打造企业的核心竞争力,实现整个经纪行业向现代服务型行业的转型。
由行业协会牵头协同政府主管部门及培训科研机构共同进行系统规划,制定行业发展的整体人才战略,制定和完善人员准入与退出、人员培训与考核等各方面系统性方案,从长远的角度、战略的高度解决行业长期发展动力的问题。
处理行业内发展过程中出现的各种问题时,应以先进的科学理念为指导、坚持系统思考的全局观、从行业长远发展的角度出发、依靠行业内的各种力量共同制定并实施相关的解决方案和政策。