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物业管理在内地是一项朝阳产业。在日常操作中遇上很多方面的问题，更引致物业价值及政府税收受损，因此一套完善的法律法规是必需的。谨希望能通过将国内的《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》和香港的《建筑物管理条例》两者在规范物业管理费或物业服务收费作一比较，互相舍短补长，以便国内的物业管理费的订定及权属能在新的“物业服务收费管理办法”（以下简称“新办法”）及相关法律法规经修订下更有规范的情况下进行，而香港亦可在修订有关法例时加以参考。研究物业管理收费办法的意义 订定物业管理费的方式会对财政预算、财政收入、财政支出安排有重要影响，并且有机地影响服务质素、应变计划及业主权益;最严重的是影响整体物业价值。 我谨希望通过这一论文，能找出一个较佳平衡性，可操作性的制定物业管理费方案，以便内地与香港: 1.物业管理企业以平等地位有效提供物业管理服务; 2.为政府行政参与和民主自治找出一个平衡点; 3.物业管理企业不会遇上巧妇难为无米炊; 4.业主负担合理的物业管理费; 5.物业管理企业可以灵活因应业主要求或突发事故; 6.物业管理费与服务质素相对应; 7.物业管理企业收入与责任相对应; 8.为制定管理费而出现的争拗设立解决机制; 9.物业价值合理地保持或上调; 10.政府因物业增值而在税务上增加收入。 新物业管理收费办法及相关法律法规的作用 物业管理服务企业主要依赖资金和人材（包含管理层和基层劳动者）提供物业管理服务;资金来源则很大程度上受物业管理收费办法影响，因此物业管理服务很大程度上受物业管理收费办法有机地影响。总的来说，这“新办法”应该有以下作用: 1.有效规范制定收费的多寡; 2.提供制定收费时的依据; 3.平衡业主民主自治性与物业管理企业协商和政府行政干预; 4.建立解决争拗机制; 5.提供物业管理服务企业生存空间; 6.肯定业主支出与享有服务相对应; 7.肯定物业管理服务企业收入（盈利）与责任承担相对应; 8.提高物业管理服务的灵活度; 9.明确肯定管理服务费盈亏的归属; 10.明确权与益相结合; 11.肯定账目清晰. 新物业管理收费办法及相关法律法规的应有内容 在确定了物业管理收费办法应该起到什么作用后，这“新办法”的应有内容包含: 1.订定物业管理服务收费的原则 2.订定物业管理服务收费是否合理的量尺 3.鼓励酬金制 4.设定争议解决办法 5.强制性规定交代账目 6.鼓励购买保险 7.其它法律的辅助 8.对其它问题的回应 一.停车场收益归属的问题 二.物业管理企业盈利与责任是否相适应 内地与香港规范两地物业管理收费法律法规的优点与缺点 A)内地规范物业管理收费法律法规的优点 1.政府行政参与较多; 2.维持低收费令争拗较少; 3.规定设立专项维修资金; 4.规定专款专用; 5.物业管理企业评级制。 6.政府指导价以物业质素为界定标准 B)内地规范物业管理收费法律法规的缺点 1.包干制不妥善; 2.欠缺账目交代要求; 3.欠缺购买保险要求; 4.账目盈亏的权与责欠明确; 5.未有为业业管理企业提供生存空间; 6.过分依赖行政机关辅助业主; 7.没有规定业主委员会成员持证上岗; 8.每一收费等级的上下限过窄，引致灵活性不足; 9.过分将保障业主安全的责任放在物业管理企业身上，权责不成正比; 10.欠缺账目、单据等资料保存期限及审计要求; 11.业主委员会地位欠明确。 C)香港特别行政区规范物业管理收费法律法规的优点 1.自由协商，体现民主自治 2.用者自付 3.盈亏均由业主享有或承担 4.明确规定物业管理费存放银行户口 5.明确规定物业管理企业交代账目时间表 6.核数（审计）要求 7.酬金制 8.更换物业管理企业所要求的高百分比 D)香港特别行政区规范物业管理收费法律法规的缺点 1.物业管理企业与业主的地位不平等 2.行外人管理行内人 3.提供给业主的支持不足够 4.争拗多，引致业主热情冷却 5.没有规定行政部门监察权 6.以法律方式解决的成本高 改善两地规范物业管理收费的法律法规的建议 经参考内地与香港两地有关规范物业管理收费的法律法规，并分析她们的优点和缺点后，为了强化优点及减弱缺点，我对改善她们有以下建议: 1.明确业主委员会（内地）法律地位-《中物条例》应明确业主委员会的法律地位，准许业主委员会登记成为法人或社团组织。而且后文亦会建议物业管理费的滚存盈亏全归业主委员会所有，这是不可或缺的。 2.明确物业管理费用者自付原则和成本内容-“新办法”应有用者自付的规定，而第11条所规范的成本范畴亦应加入长、中期的维修费用、紧急开支、弹性增幅及储备基金。 3.明确规定物业管理收费及专项维修资金须专款专用，并须开立及存放于由行政部门监察的专户-我建议“新办法”应有物业管理费必须存放在有关住宅小区的专属银行户口及只可运用在该住宅小区的物业管理活动上的规定;而《中物条例》第54条亦应为专项维修资金作类似规定。 4.鼓励采用酬金制-酬金制鼓励用者自付。因此在制订“新办法”时应废除包干制而只采用酬金制。 5.继续实行物业及物业管理企业分级制-在内地，现时已有相关规定将物业及物业管理企业分级。在香港，并未实行物业及物业管理企业分级。因此她应积极考虑采用。而内地地方人民政府在制订每一级的政府指导价时，亦应将每一级的上下限加宽，以便业主们有更多选择。 6.行政机关适中的参与-在内地，行政参与的程度既深且阔。而香港则有点袖手旁观。如果她们的参与是适中的话，那是最好不过。 7.以旦书方式免除物业管理企业在完全履行保障义务后的补充赔偿责任-在内地，因《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定的补充赔偿责任，对于物业管理企业或业主委员会是一无形的负担。因此，内地《中物条例》应以旦书方式免除物业管理企业在完全履行保障义务后的责任。 8.强制物业及物业管理企业买保险-只要物业的业主和物业管理企业购买了相关保险，各方的权益均得到保障，是一多赢方案。 9.设立审裁处或独立仲裁机制-我建议设立一行为机关来审理争议，所作的决定必须是具法律效力，而法院将作为最后的防线。香港的小额钱债审裁处的运作模式可供借镜，她不容许律师代表诉讼双方，而对裁决不服的一方可以提出上诉，当然亦应由上级行政机关审理上诉。这样既快捷，便宜及公平。因此，内地《中物条例》应规定某一行政部门专门处理有关物业管理活动所引起的争议、明确她的权责。 10.提高对业主的支持及训练-绝大部份的业主委员会的成员均不是物业管理专业人员，因此两地政府均应加大力度支持及训练他们。 11.加强打击欠缴物业管理费-现时，欠缴物业管理费问题在内地甚为严重，因此内地政府应加强打击欠缴物业管理费。在这方面，内地“新办法”可参考台湾的做法。如诉请法院命给付应交之金额及延迟利息;情节严重，可诉请法院强制迁离;亦可诉请法院令其出让所有权应有部分;更可申请法院拍卖其房产。因此内地最感头痛的管理费收缴问题，他们那里不是问题。 12.明确账目交代及审计要求-香港的规定可足借鉴。内地《中物条例》应明确规定物业管理企业须每3个月便须公布账目收支状况，并每年作一次账目审计，而且所有账目资料必须保存不少于6年（可由业主委员会保管）。 13.明确规定业权收入归业权人-由整体业主共有的设施的收益由法律规定归属回整体业主，这完全合乎民法所确定的享有收益是物权的一种权利。因此内地《中物条例》应明确规定所有由产权所衍生的收入由产权人所享有。 14.增大更换物业管理企业所需百分比-如果有部份业主不满意物业管理企业的表现而作出更换或解聘，我认为以总份额的一半以上同意为合。内地《中物条例》应加入相关规定。 15.明确规定物业管理费滚存盈亏归业主所有-只有滚存盈亏全部归属业主才可与用者自付相配合。 16.明确物业管理合同的类别-为了令处理物业管理合同的法律争议更有法可依，内地《合同法》应指明物业管理合同属于委托合同或是加入物业管理合同这一类别。