【摘 要】
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伴随着房地产市场的持续繁荣,按揭贷款购房的人数与资金规模均与日俱增。对预售商品房进行抵押预告登记,是银行在按揭贷款中保障自身权益的重要手段。然而随着按揭贷款规模的
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伴随着房地产市场的持续繁荣,按揭贷款购房的人数与资金规模均与日俱增。对预售商品房进行抵押预告登记,是银行在按揭贷款中保障自身权益的重要手段。然而随着按揭贷款规模的扩大,相关的诉讼纠纷也在增多,现行法的空白和模糊也为这类案件的争议焦点提供了空间。其中一个较为重要的法律问题是:抵押预告登记权利人是否享有优先受偿权?司法实践对于该问题,存在着较大的争议,缺乏统一的标准,故而造成了裁判冲突的局面。一部分法院认同权利人直接享有优先受偿权,而另一部分法院认为权利人并无优先受偿权;一部分法院判决权利人在无过错时可以优先受偿,一部分法院判决只有当义务人履行抵押权正式登记义务(即设立正式抵押权)后,权利人方可以优先受偿房屋价款。此种“类案不同判”的现象十分不利于保护抵押预告登记权利人的利益。学界对于预告登记后所设立权利为何,并无明确定论,但普遍认同,预告登记是一种债权请求权的保全,通过登记赋予其所承载的请求权以物权的效力,为债权请求权的实现提供保障。然而预告登记并未使得该权利具有绝对性与支配性,因此不应当将该权利认定为物权。而抵押预告登记与抵押权的本登记,二者的根本区别在于,预告登记并未正式设立抵押权,权利人也不应无条件地享有优先受偿权。尽管预售商品房抵押预告登记与在建建筑物抵押权之间有相似之处,但二者存在本质区别,亦不应类推适用为在建建筑物抵押权。尽管权利人不应无条件享有优先受偿权,但是因稳定金融系统、鼓励房地产市场健康发展的需要,在面临我国法对于抵押预告登记权利人利益保护缺失的情形下,以及基于开发商阶段性担保不能降低预告登记权利人债权风险等因素的考量,附条件地承认抵押预告登记权利人优先受偿权是具有现实必要性的。具体而言,在开发商未及时办理首次登记以及预告登记义务人怠于办理登记两种情况下,可附条件地承认抵押预告登记权利人享有优先受偿权。
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