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摘要 “上学难”是当今社会较为常见的现象，购买“学区房”成为家长们解决子女入学问题的一个重要途径，因此，商品房销售中房屋周边教育资源是否充足成为房价高低的一项权重因素，由此引发了诸多相关纠纷，本文着重通过案例分析阐述对商品房买卖合同中的业主子女入学问题的观点。
关键词商品房买卖合同 同承诺 信原则
中图分类号：D920文献标识码：A
一、案例简介
案情梗概：“瑞景小区”是景成集团1995年开发的商品房，后由景成置业承接，景成集团系景成置业股东之一。在“瑞景小区”商品房的一期开发、销售过程中，景成集团将“开办新景实验学校，‘瑞景小区’业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”等内容写入销售广告。1996年景成集团投资开办了新景实验学校。在相关的审批备查登记表中，新景实验学校明确提出“‘瑞景小区’内学生按照义务教育公办学校标准收费，‘瑞景小区’之外学生按照民办学校标准：小学收费800元，中学收费1000元”。该市教育委员会经审批同意，并在相关文件中载明：“经审核，同意设立民办新景实验学校，学制为九年，对‘瑞景小区’的学生按义务教育标准收费……”。
2003年吴明与景成置业签订商品房预售合同，约定吴明向景成置业购买坐落于“瑞景小区”内的商品房一套。但该合同未对业主子女入学就读新景实验学校以及收费事宜作出明确约定。新景实验学校开办后，对 “瑞景小区”业主子女，最初是按公办义务教育收费标准收费，2005年《民办教育促进法》实施之后，对入学新生，无论是否“瑞景小区”业主子女，新景实验学校一律按每人每学期5000元的民办学校标准收费。2005年9月，吴先生之子吴函要求按照被告景成置业的承诺，以义务教育公办学校收费标准进入新景實验学校学习，被该校拒绝，即按照该校要求，按每学期5000元的标准交费后进入该校学习，目前就读二年级。吴先生及子吴函向法院诉求被告景成置业全面履行合同。
二、对案情的具体分析和结论
本案的争议焦点在于两个方面：（1）开发商在售楼广告中就业主子女上学问题作出的承诺应否视为商品房买卖合同中的内容；（2）若前述广告内容应当视为商品房买卖合同内容，该约定对于第三人新景实验学校是否具有约束力。
对此，一种意见认为：开发商在售楼广告中就业主子女上学问题作出的承诺对于商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大的影响，应视为商品房买卖合同中的内容，并对第三人新景实验学校具有约束力。另一种意见则认为不应视为合同内容，即便是合同内容，因为新景实验学校系独立法人，资产及教育事宜均由校方自主管理，所以此约定对于学校不具有约束力。
笔者同意第一种意见。民事主体从事民事活动，均应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则。对于第一个争议问题，根据本案查明的事实，在“瑞景小区”商品房的一期开发、销售过程中，案外人景成集团确实作出了有关“瑞景小区”业主子女可免试进入第三人新景实验学校就读并享受义务教育收费标准的广告承诺，法院对上述事实予以认定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，尽管景成集团作出的上述广告内容未载入原告与被告之间签订的商品房预售合同内，但由于该广告内容中明确涉及“瑞景小区”业主可享受的公共教育设施的情况。因此，该广告内容应当视为原、被告之间订立的商品房买卖合同的内容。景成集团系被告的股东之一，被告继景成置业之后成为“瑞景小区”的开发商，故景成集团作出的上述广告承诺，对被告具有同等约束力，被告应对上述承诺承担相应的责任。据此，原告作为“瑞景小区”业主，根据其与被告签订的商品房买卖合同，其子女享有在第三人新景实验学校就读，并享受公办义务教育的权利。
对于第二个争议问题，首先，案外人景成集团为吸引有子女教育需求的购房人，在售楼宣传广告中作出了开办第三人新景实验学校、接收“瑞景小区”业主子女免试入学并按照义务教育标准收费的承诺。依前所述，该项承诺应当视为商品房买卖合同内容，开发商应当严格按照该约定履行合同义务。事实上，景成集团也为履行此项约定投资开办了新景实验学校。新景实验学校虽然是独立法人，但其是景成集团为履行和业主的约定而投资建设的相关设施，该学校的设立即是开发商履约的必要行为。其次，新景实验学校虽未就该项合同义务与“瑞景小区”业主另行签订专门的协议，但根据本案事实，该学校成立的初衷即是为了履行开发商与业主之间订立的有关业主子女上学的合同义务。即签约时，合同双方都明知并且同意新景实验学校加入到合同关系中来。而新景实验学校开办之初，一度也确实履行了相关合同义务，接收业主子女入学并按照义务教育标准收费，以其实际行为表明了其加入该合同关系并履行相关义务的意思。因此，新景实验学校事实上是涉案合同关系的当事人，应当履行相应的合同义务。
综上所述，景成置业与新景实验学校本应依照诚实信用的原则，全面履行合同义务，但景成置业却在业主购房之后，置自己一方为推销房屋所作出的承诺于不顾，拒绝承认和履行相关义务；新景实验学校在申办时明确表示为业主子女提供义务教育，得到批准而设立之后又以自己系独立法人、不受开发商与业主之间的合同约束为由拒绝履行义务，均有违诚信原则。
（作者：中国政法大学在职研究生）
关键词商品房买卖合同 同承诺 信原则
中图分类号：D920文献标识码：A
一、案例简介
案情梗概：“瑞景小区”是景成集团1995年开发的商品房，后由景成置业承接，景成集团系景成置业股东之一。在“瑞景小区”商品房的一期开发、销售过程中，景成集团将“开办新景实验学校，‘瑞景小区’业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”等内容写入销售广告。1996年景成集团投资开办了新景实验学校。在相关的审批备查登记表中，新景实验学校明确提出“‘瑞景小区’内学生按照义务教育公办学校标准收费，‘瑞景小区’之外学生按照民办学校标准：小学收费800元，中学收费1000元”。该市教育委员会经审批同意，并在相关文件中载明：“经审核，同意设立民办新景实验学校，学制为九年，对‘瑞景小区’的学生按义务教育标准收费……”。
2003年吴明与景成置业签订商品房预售合同，约定吴明向景成置业购买坐落于“瑞景小区”内的商品房一套。但该合同未对业主子女入学就读新景实验学校以及收费事宜作出明确约定。新景实验学校开办后，对 “瑞景小区”业主子女，最初是按公办义务教育收费标准收费，2005年《民办教育促进法》实施之后，对入学新生，无论是否“瑞景小区”业主子女，新景实验学校一律按每人每学期5000元的民办学校标准收费。2005年9月，吴先生之子吴函要求按照被告景成置业的承诺，以义务教育公办学校收费标准进入新景實验学校学习，被该校拒绝，即按照该校要求，按每学期5000元的标准交费后进入该校学习，目前就读二年级。吴先生及子吴函向法院诉求被告景成置业全面履行合同。
二、对案情的具体分析和结论
本案的争议焦点在于两个方面：（1）开发商在售楼广告中就业主子女上学问题作出的承诺应否视为商品房买卖合同中的内容；（2）若前述广告内容应当视为商品房买卖合同内容，该约定对于第三人新景实验学校是否具有约束力。
对此，一种意见认为：开发商在售楼广告中就业主子女上学问题作出的承诺对于商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大的影响，应视为商品房买卖合同中的内容，并对第三人新景实验学校具有约束力。另一种意见则认为不应视为合同内容，即便是合同内容，因为新景实验学校系独立法人，资产及教育事宜均由校方自主管理，所以此约定对于学校不具有约束力。
笔者同意第一种意见。民事主体从事民事活动，均应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则。对于第一个争议问题，根据本案查明的事实，在“瑞景小区”商品房的一期开发、销售过程中，案外人景成集团确实作出了有关“瑞景小区”业主子女可免试进入第三人新景实验学校就读并享受义务教育收费标准的广告承诺，法院对上述事实予以认定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，尽管景成集团作出的上述广告内容未载入原告与被告之间签订的商品房预售合同内，但由于该广告内容中明确涉及“瑞景小区”业主可享受的公共教育设施的情况。因此，该广告内容应当视为原、被告之间订立的商品房买卖合同的内容。景成集团系被告的股东之一，被告继景成置业之后成为“瑞景小区”的开发商，故景成集团作出的上述广告承诺，对被告具有同等约束力，被告应对上述承诺承担相应的责任。据此，原告作为“瑞景小区”业主，根据其与被告签订的商品房买卖合同，其子女享有在第三人新景实验学校就读，并享受公办义务教育的权利。
对于第二个争议问题，首先，案外人景成集团为吸引有子女教育需求的购房人，在售楼宣传广告中作出了开办第三人新景实验学校、接收“瑞景小区”业主子女免试入学并按照义务教育标准收费的承诺。依前所述，该项承诺应当视为商品房买卖合同内容，开发商应当严格按照该约定履行合同义务。事实上，景成集团也为履行此项约定投资开办了新景实验学校。新景实验学校虽然是独立法人，但其是景成集团为履行和业主的约定而投资建设的相关设施，该学校的设立即是开发商履约的必要行为。其次，新景实验学校虽未就该项合同义务与“瑞景小区”业主另行签订专门的协议，但根据本案事实，该学校成立的初衷即是为了履行开发商与业主之间订立的有关业主子女上学的合同义务。即签约时，合同双方都明知并且同意新景实验学校加入到合同关系中来。而新景实验学校开办之初，一度也确实履行了相关合同义务，接收业主子女入学并按照义务教育标准收费，以其实际行为表明了其加入该合同关系并履行相关义务的意思。因此，新景实验学校事实上是涉案合同关系的当事人，应当履行相应的合同义务。
综上所述，景成置业与新景实验学校本应依照诚实信用的原则，全面履行合同义务，但景成置业却在业主购房之后，置自己一方为推销房屋所作出的承诺于不顾，拒绝承认和履行相关义务；新景实验学校在申办时明确表示为业主子女提供义务教育，得到批准而设立之后又以自己系独立法人、不受开发商与业主之间的合同约束为由拒绝履行义务，均有违诚信原则。
（作者：中国政法大学在职研究生）