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摘 要：作为对国民经济有重大贡献的房地产业，在当下不景气的经济环境背景下库存量较大，去库存是现阶段亟待解决的难题。本文分析了我国房地产现状，总结了其产生的原因，并针对存在的一些问题，提出了相应的策略。
关键词：房地产 去库存 策略
一、引言
房地产业的高关联性使得房地产市场繁荣时，与其相关的产业也随之增长；房地产出現周期性下滑调整期时，影响与房地产相关的产业需求，导致相关产业出现了严重的产能过剩情况。特别是与房地产业有直接关联的行业，比如钢铁、水泥、建筑材料等。2016年年初中央经济工作会议部署了2016年的工作任务，主要的五大任务为：去杠杆、去产能、去库存、补短板、降成本，而房地产市场去库存则是这五大任务中的重中之重。在房地产业库存量较高的当下，如果能够解决我国房地产市场库存过高的问题，那么部分行业的许多问题也会迎刃而解，社会的资源也能在市场中得到更有效、更合理的配置利用。
二、房地产现状分析
1.房地产市场开发投资低迷。房地产开发投资是推动经济发展的重要力量之一，经济大环境不景气的当下，房地产的开发投资也陷入低迷时期。自从2013年以来，房地产开发投资的增速以每年近10%左右的速度放缓，土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，对整个国民经济产生了较大的影响。据统计，2014年房地产行业首次出现房屋土地购置面积、土地成交价款、新开工面积、房屋竣工面积四个指标负增长，增速创近年新低，房地产开发投资低迷。在2014年末到2015年末这一时期，代表房地产形势的众多数据都传递出房地产前景不太乐观这一信号，也表明中国房地产业正面临长周期的调整。面对房地产市场仍需调整的态势，仅市场调节已不是最佳之举。虽然近两年随着一系列的刺激政策使得房地产市场有所回暖，但在经济不景气和库存量较大的现实情况下，大部分的房地产投资者选择规避现实和未来一段时期内的风险，想尽快回笼所投资的资金，使自己的投资早日变现。因此，在库存高企的现实情况下投资者对房地产的投资日趋深思熟虑。
2.城市间分化严重，区域性结构失衡。近年我国房地产市场城市间分化日趋明显，区域结构性失衡严重。呈现明显的三阶梯状态：一线城市房地产业已回暖，大部分城市房价持续上涨；二线城市稳中略升，部分城市房价涨幅乐观；但三、四线城市却不乐观，绝大多数的三、四线城市房地产市场未有好转迹象，依旧库存高企，需大力去库存。一线城市经济发展迅速，医疗、教育等公共服务供给优质，产业结构多样且调整优化速度快，相对人口吸附力强。金融、医疗、教育、文化等服务业发展快，人口平均收入较其他地区更具优势，本地人口改善住房及外来人口刚性住房需求旺盛。二线城市产业发展速度慢，尚未形成完善的产业网，但新兴产业有所发展，且城市公共服务你v设施等条件相对可以满足大众的需求。所以仍具有一定的吸附力，房价跌涨互现，上涨动力不足，下跌幅度有限。而三、四线城市其产业发展迟缓，对人口的吸引力弱，政策的敏感性也较差，去库存压力较大，面临着库存积压与住房空置的严重状况。
3.房地产市场需求动力不足，库存规模较大。从市场供需关系来看，受经济环境、自然条件、生活因素、个人因素等多方面因素的影响，近几年房地产市场需求总量开始明显放缓。伴随经济的不景气，国内的需求没有充分被拉动起来，而向国外的大量输出也随全球经济下行的大环境而大幅度减少。因此，作为出口大国的中国，大批的企业、工厂被迫关门倒闭。随之而来的是人们经济收入的稳定性变差，部分群体收入减少甚至面临失业风险或已失业，故人们的消费趋于谨慎和理性，透支未来消费能力的行为越来越少，商品房、住宅房的现实、潜在有效需求被抑制。同时，电子商务的兴盛也使部分实体经济在市场的竞争中不占优势。电子商务方便快捷、品种类别多样齐全、节省购物时间、上门送货等优质的售前、售中、售后服务使得其获得大众的青睐，成为主流群体的首选购物方式。而实体经济的店面费用昂贵、装潢等显性、隐形成本较高使得一部分群体退出实体经济转而进入电子商务行业，使得商品房、住宅房的需求动力不足。
三、高库存原因分析
1.房价增幅较快，价位较高。价格是市场问题的集中体现，价格在市场中往往具有牵一发而动全身的作用。随着国家宏观政策和市场自身的调节，目前我国房地产行业房价逐步进入恢复期，上涨的城市逐渐增多，但上涨的动力有所减弱。呈现一线城市领涨，二线城市普涨，三、四线城市止跌企稳、少数下跌的特征。国家统计局统计70大中城市新建商品住宅房价显示同比涨幅持续扩大，2016年3月一线城市上涨31.5%，涨幅惊人。二线城市上涨5.3%，涨幅持续加快，三线城市降幅持续明显缩小。部分城市快速上涨的房价超出了普通人群的可承受范围，抑制了具有潜在需求的普通工薪阶层的需求，不利于稳定住房消费，化解住房刚性需求难题，也难以满足住房改善需求，进一步透支了居民的未来消费能力，成为国内内需扩大的巨大障碍。同时房价过快上涨易使部分市场形成房价“只涨不跌”的错误预期观念，忽视潜在的房价波动风险，加大了产业结构调整的难度，不利于房地产市场的长远健康发展。
2.房地产市场新增需求有限，部分城市需求已接近饱和状态。在现有大环境下，房地产市场新增需求总体有限。一般来说，22-55岁人群是住房刚性需求的主力。而近年我国人口老龄化趋势明显，国家卫生计生委数据显示：2014年我国劳动人口降至9.3亿，而老龄人口高达2.12亿，而0-14岁低龄人口占比仅为16.5%，明显低于世界平均水平。相对于经济发达、教育资源优质、医疗卫生体系较完善的一、二线城市，三、四线城市吸引能力较差。产业不发达、就业机会少、收入水平低、工作稳定性差、福利待遇差等因素使得三、四线城市的外出人口与外来人口之间形成严重逆差，外来人口流入人群数量少且产业结构调整速度慢，一系列的硬性条件和公共服务等软性条件的种种劣势因素使得外来人口的常居、定居比例较小，外来人口住房刚性需求低。同时，三、四线城市的常居人口已基本拥有住宅房，有限的资源利用率使得其改善住房需求不旺盛。而有限的少量外来暂居人群购房需求不旺盛，一般不会选择购买住宅，而常居人群的需求又已接近饱和状态。 3.环境、经济双重因素抑制了需求。房地产业事关大众的居住环境、身体健康、生活品质，因此其与经济环境、自然环境密切相关。我国长期处于社会主义初级阶段，工业化、信息化同步进行的特殊国情使得发展成为我国当前的主要任务。在20世纪末到21世纪初的几十年间，我国一直秉持“发展”为主要理念的原则，一心一意谋发展，从而忽略了对生态环境的关注和重视，致使在发展的过程中产生了一系列不可短期改变的环境问题。部分经济发展迅速的城市自然环境不断恶化，成为雾霾的频发地带。这种恶劣的自然环境严重影响了人们对居住地的选择。以河北为例，其虽紧邻首都北京，可其经济环境、就业机会、医疗卫生、教育资源等条件远不能与北京相提并论。且其自然环境之恶劣，空气洁净指数极差，冬季是雾霾多发地带，一度污染指数爆表，致使人们无法进行正常的工作、学习活动，恶劣的自然环境严重影响了人们的正常生活。
四、去库存对策研究
1.加快城镇化进程，推行户籍改革制度。据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，按照未来五年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。未来五年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。我国农民工基数大，大部分活跃在三、四线城市，随着城镇化进程的加速，三、四線城市房价的可接受性必会增加农民工在三、四线城市的购房率，农民将是城市购房主力中的一部分群体。由此可见，以有序推进农业转移人口市民化、城镇基本公共服务均等化的城镇化推进将增加城市的居住人口，有利于刺激城市外来人口对房地产的需求，利于我国房地产去库存。在城镇化过程中需重点解决的是户籍问题，面对进程缓慢、城市落户门槛较高的现状，需积极实施积分落户和工作落户政策，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们享受与城市户籍人口相同的公共福利，才能保证其潜在需求真正转化为有效需求。
2.提升公共基础服务，加速房地产业与其他产业融合。一个城市的人口密度与城市的经济发展、福利政策、自然环境、公共服务等密切相关。因此，城市要想吸引外来人口必须完善各个方面。对于库存量大、经济发展差、可进入性强的三、四线城市而言，提升公共基础服务、加速产业融合，提高就业机会是吸引外来人口进入三四线城市的重要砝码。而对于一、二线城市，其房屋库存的高发区域多在城市的远郊区县和新区，这些区域和三、四线城市一样，区域配套设施匮乏，交通不便，产业不发达，不具有入住优势。这些不发达城市、区域可通过以产带城发展的模式，促进产业融合升级带动城市发展，强化公共服务释放住房需求。在我国供给侧改革，各个产业转型升级的当下。随着市场环境的不断变化，房地产业也在逐步转型升级。“房地产+”作为一种国家战略，房地产与其他产业融合发展可带动地区的发展成为必然趋势，也是去库存解决房地产去库存问题的迫切要求和有效途径。“房地产+”业态发展模式将多种产业有效融合，开拓、提供了新的就业工作机会，加速了城市发展步伐，是行之有效的发展模式。
3.注重环境、经济双重效益，采取适当优惠政策。价格高低是决定消费者是否购房的主要因素，降房价是去库存的关键，它决定着扩大的需求能不能转化为“有效需求”，而有效需求才能起到去库存的作用。在高房价条件下，取消限购限贷所激发的需求有限。只有当房价适当降低才能有更多的刚性、改善性的需求被释放。因此，面对艰巨的“去库存”任务，适当的优惠政策是十分必要的。政府应积极创造一个更宽松的政策环境，规避、消除房地产消费领域中的不利因素，加快制度改革的步伐，制定合理的政策刺激新需求，加快去库存的速度。继续采取降首付、降息、降准和差别化信贷、积极推进住房公积金制度改革等一系列宏观政策，间接降低房地产价格，刺激消费者的购房欲望。不仅抑制了投机性需求，而且在很大程度上鼓励了首套及改善性住房需求的实现。与此同时，还需注重环境、经济双重效益。
五、结语
房地产去库存是一场攻坚战，其不仅与大众的居住权相关，也与我国经济的发展密切相关。要做好房地产去库存、加快去化周期，必须规范房地产市场，建立完善的机制，给房地产去库存提供一个健康发展的环境；采取多种宏观政策，在适当范围内降低房价，提高公众的接受度。在此基础之上，针对不同城市的不同问题，因城施策制定差异化的去库存策略，加大产业不发达地区的产业与其他产业的融合发展，创造经济增长点吸引外来人口的进入和定居，刺激对房屋的需求。充分发挥政府这只看得见的手和市场看不见的手双管齐下有效配置房地产资源，实现房地产业的软着陆。
参考文献：
[1]黄燕芬，张磊.2016年中国房地产业主基调：去库存、稳市场[J].价格理论与实践，2015，（12）：22-25.
[2]王瑞红.打响房地产去库存“歼灭战”[N].上海房地视野，2016-3（5）.
作者简介：卫霞（1991.12—）女。籍贯：陕西延安市。2015级硕士研究生。专业：产业经济学。研究方向：文化产业政策。
关键词：房地产 去库存 策略
一、引言
房地产业的高关联性使得房地产市场繁荣时，与其相关的产业也随之增长；房地产出現周期性下滑调整期时，影响与房地产相关的产业需求，导致相关产业出现了严重的产能过剩情况。特别是与房地产业有直接关联的行业，比如钢铁、水泥、建筑材料等。2016年年初中央经济工作会议部署了2016年的工作任务，主要的五大任务为：去杠杆、去产能、去库存、补短板、降成本，而房地产市场去库存则是这五大任务中的重中之重。在房地产业库存量较高的当下，如果能够解决我国房地产市场库存过高的问题，那么部分行业的许多问题也会迎刃而解，社会的资源也能在市场中得到更有效、更合理的配置利用。
二、房地产现状分析
1.房地产市场开发投资低迷。房地产开发投资是推动经济发展的重要力量之一，经济大环境不景气的当下，房地产的开发投资也陷入低迷时期。自从2013年以来，房地产开发投资的增速以每年近10%左右的速度放缓，土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，对整个国民经济产生了较大的影响。据统计，2014年房地产行业首次出现房屋土地购置面积、土地成交价款、新开工面积、房屋竣工面积四个指标负增长，增速创近年新低，房地产开发投资低迷。在2014年末到2015年末这一时期，代表房地产形势的众多数据都传递出房地产前景不太乐观这一信号，也表明中国房地产业正面临长周期的调整。面对房地产市场仍需调整的态势，仅市场调节已不是最佳之举。虽然近两年随着一系列的刺激政策使得房地产市场有所回暖，但在经济不景气和库存量较大的现实情况下，大部分的房地产投资者选择规避现实和未来一段时期内的风险，想尽快回笼所投资的资金，使自己的投资早日变现。因此，在库存高企的现实情况下投资者对房地产的投资日趋深思熟虑。
2.城市间分化严重，区域性结构失衡。近年我国房地产市场城市间分化日趋明显，区域结构性失衡严重。呈现明显的三阶梯状态：一线城市房地产业已回暖，大部分城市房价持续上涨；二线城市稳中略升，部分城市房价涨幅乐观；但三、四线城市却不乐观，绝大多数的三、四线城市房地产市场未有好转迹象，依旧库存高企，需大力去库存。一线城市经济发展迅速，医疗、教育等公共服务供给优质，产业结构多样且调整优化速度快，相对人口吸附力强。金融、医疗、教育、文化等服务业发展快，人口平均收入较其他地区更具优势，本地人口改善住房及外来人口刚性住房需求旺盛。二线城市产业发展速度慢，尚未形成完善的产业网，但新兴产业有所发展，且城市公共服务你v设施等条件相对可以满足大众的需求。所以仍具有一定的吸附力，房价跌涨互现，上涨动力不足，下跌幅度有限。而三、四线城市其产业发展迟缓，对人口的吸引力弱，政策的敏感性也较差，去库存压力较大，面临着库存积压与住房空置的严重状况。
3.房地产市场需求动力不足，库存规模较大。从市场供需关系来看，受经济环境、自然条件、生活因素、个人因素等多方面因素的影响，近几年房地产市场需求总量开始明显放缓。伴随经济的不景气，国内的需求没有充分被拉动起来，而向国外的大量输出也随全球经济下行的大环境而大幅度减少。因此，作为出口大国的中国，大批的企业、工厂被迫关门倒闭。随之而来的是人们经济收入的稳定性变差，部分群体收入减少甚至面临失业风险或已失业，故人们的消费趋于谨慎和理性，透支未来消费能力的行为越来越少，商品房、住宅房的现实、潜在有效需求被抑制。同时，电子商务的兴盛也使部分实体经济在市场的竞争中不占优势。电子商务方便快捷、品种类别多样齐全、节省购物时间、上门送货等优质的售前、售中、售后服务使得其获得大众的青睐，成为主流群体的首选购物方式。而实体经济的店面费用昂贵、装潢等显性、隐形成本较高使得一部分群体退出实体经济转而进入电子商务行业，使得商品房、住宅房的需求动力不足。
三、高库存原因分析
1.房价增幅较快，价位较高。价格是市场问题的集中体现，价格在市场中往往具有牵一发而动全身的作用。随着国家宏观政策和市场自身的调节，目前我国房地产行业房价逐步进入恢复期，上涨的城市逐渐增多，但上涨的动力有所减弱。呈现一线城市领涨，二线城市普涨，三、四线城市止跌企稳、少数下跌的特征。国家统计局统计70大中城市新建商品住宅房价显示同比涨幅持续扩大，2016年3月一线城市上涨31.5%，涨幅惊人。二线城市上涨5.3%，涨幅持续加快，三线城市降幅持续明显缩小。部分城市快速上涨的房价超出了普通人群的可承受范围，抑制了具有潜在需求的普通工薪阶层的需求，不利于稳定住房消费，化解住房刚性需求难题，也难以满足住房改善需求，进一步透支了居民的未来消费能力，成为国内内需扩大的巨大障碍。同时房价过快上涨易使部分市场形成房价“只涨不跌”的错误预期观念，忽视潜在的房价波动风险，加大了产业结构调整的难度，不利于房地产市场的长远健康发展。
2.房地产市场新增需求有限，部分城市需求已接近饱和状态。在现有大环境下，房地产市场新增需求总体有限。一般来说，22-55岁人群是住房刚性需求的主力。而近年我国人口老龄化趋势明显，国家卫生计生委数据显示：2014年我国劳动人口降至9.3亿，而老龄人口高达2.12亿，而0-14岁低龄人口占比仅为16.5%，明显低于世界平均水平。相对于经济发达、教育资源优质、医疗卫生体系较完善的一、二线城市，三、四线城市吸引能力较差。产业不发达、就业机会少、收入水平低、工作稳定性差、福利待遇差等因素使得三、四线城市的外出人口与外来人口之间形成严重逆差，外来人口流入人群数量少且产业结构调整速度慢，一系列的硬性条件和公共服务等软性条件的种种劣势因素使得外来人口的常居、定居比例较小，外来人口住房刚性需求低。同时，三、四线城市的常居人口已基本拥有住宅房，有限的资源利用率使得其改善住房需求不旺盛。而有限的少量外来暂居人群购房需求不旺盛，一般不会选择购买住宅，而常居人群的需求又已接近饱和状态。 3.环境、经济双重因素抑制了需求。房地产业事关大众的居住环境、身体健康、生活品质，因此其与经济环境、自然环境密切相关。我国长期处于社会主义初级阶段，工业化、信息化同步进行的特殊国情使得发展成为我国当前的主要任务。在20世纪末到21世纪初的几十年间，我国一直秉持“发展”为主要理念的原则，一心一意谋发展，从而忽略了对生态环境的关注和重视，致使在发展的过程中产生了一系列不可短期改变的环境问题。部分经济发展迅速的城市自然环境不断恶化，成为雾霾的频发地带。这种恶劣的自然环境严重影响了人们对居住地的选择。以河北为例，其虽紧邻首都北京，可其经济环境、就业机会、医疗卫生、教育资源等条件远不能与北京相提并论。且其自然环境之恶劣，空气洁净指数极差，冬季是雾霾多发地带，一度污染指数爆表，致使人们无法进行正常的工作、学习活动，恶劣的自然环境严重影响了人们的正常生活。
四、去库存对策研究
1.加快城镇化进程，推行户籍改革制度。据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，按照未来五年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。未来五年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。我国农民工基数大，大部分活跃在三、四线城市，随着城镇化进程的加速，三、四線城市房价的可接受性必会增加农民工在三、四线城市的购房率，农民将是城市购房主力中的一部分群体。由此可见，以有序推进农业转移人口市民化、城镇基本公共服务均等化的城镇化推进将增加城市的居住人口，有利于刺激城市外来人口对房地产的需求，利于我国房地产去库存。在城镇化过程中需重点解决的是户籍问题，面对进程缓慢、城市落户门槛较高的现状，需积极实施积分落户和工作落户政策，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们享受与城市户籍人口相同的公共福利，才能保证其潜在需求真正转化为有效需求。
2.提升公共基础服务，加速房地产业与其他产业融合。一个城市的人口密度与城市的经济发展、福利政策、自然环境、公共服务等密切相关。因此，城市要想吸引外来人口必须完善各个方面。对于库存量大、经济发展差、可进入性强的三、四线城市而言，提升公共基础服务、加速产业融合，提高就业机会是吸引外来人口进入三四线城市的重要砝码。而对于一、二线城市，其房屋库存的高发区域多在城市的远郊区县和新区，这些区域和三、四线城市一样，区域配套设施匮乏，交通不便，产业不发达，不具有入住优势。这些不发达城市、区域可通过以产带城发展的模式，促进产业融合升级带动城市发展，强化公共服务释放住房需求。在我国供给侧改革，各个产业转型升级的当下。随着市场环境的不断变化，房地产业也在逐步转型升级。“房地产+”作为一种国家战略，房地产与其他产业融合发展可带动地区的发展成为必然趋势，也是去库存解决房地产去库存问题的迫切要求和有效途径。“房地产+”业态发展模式将多种产业有效融合，开拓、提供了新的就业工作机会，加速了城市发展步伐，是行之有效的发展模式。
3.注重环境、经济双重效益，采取适当优惠政策。价格高低是决定消费者是否购房的主要因素，降房价是去库存的关键，它决定着扩大的需求能不能转化为“有效需求”，而有效需求才能起到去库存的作用。在高房价条件下，取消限购限贷所激发的需求有限。只有当房价适当降低才能有更多的刚性、改善性的需求被释放。因此，面对艰巨的“去库存”任务，适当的优惠政策是十分必要的。政府应积极创造一个更宽松的政策环境，规避、消除房地产消费领域中的不利因素，加快制度改革的步伐，制定合理的政策刺激新需求，加快去库存的速度。继续采取降首付、降息、降准和差别化信贷、积极推进住房公积金制度改革等一系列宏观政策，间接降低房地产价格，刺激消费者的购房欲望。不仅抑制了投机性需求，而且在很大程度上鼓励了首套及改善性住房需求的实现。与此同时，还需注重环境、经济双重效益。
五、结语
房地产去库存是一场攻坚战，其不仅与大众的居住权相关，也与我国经济的发展密切相关。要做好房地产去库存、加快去化周期，必须规范房地产市场，建立完善的机制，给房地产去库存提供一个健康发展的环境；采取多种宏观政策，在适当范围内降低房价，提高公众的接受度。在此基础之上，针对不同城市的不同问题，因城施策制定差异化的去库存策略，加大产业不发达地区的产业与其他产业的融合发展，创造经济增长点吸引外来人口的进入和定居，刺激对房屋的需求。充分发挥政府这只看得见的手和市场看不见的手双管齐下有效配置房地产资源，实现房地产业的软着陆。
参考文献：
[1]黄燕芬，张磊.2016年中国房地产业主基调：去库存、稳市场[J].价格理论与实践，2015，（12）：22-25.
[2]王瑞红.打响房地产去库存“歼灭战”[N].上海房地视野，2016-3（5）.
作者简介：卫霞（1991.12—）女。籍贯：陕西延安市。2015级硕士研究生。专业：产业经济学。研究方向：文化产业政策。