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对外贸易的火爆，不仅催热了雅宝路商业的兴旺，也引发了众多地产开发商对于这个已经有20年发展历史的商圈的投资兴趣。在老番街、朝外MEN、日坛上街等商业明星先后联袂“围攻”下，雅宝路商圈已经成为京城商业项目集中的热点地带。
在“商铺一开，黄金万两”的利润吸引下，雅宝路商圈又新增加了众多商业新了。近期，雅宝路商圈新入市的主流项目中，新金山项目贸易采购中心的商业面积有3.17万平方米、日坛国际建筑面积约38万平方米、国雅大厦建筑面积约5.7万平方米、雅宝城建筑面积有6.3万多平方米。其中，除国雅大厦已经正式开业外，其他项目也将在明年年初对外营业。对此，不少业内人士表示，在众多新项目争先进驻雅宝路商圈的同时，该区域内的商业大战已经一触即发。
商业势头快速崛起
1988年，前苏联解体之际，东欧诸国尤其是俄罗斯，民用消费品极度短缺。当时正值中国改革开放大潮高涨之际，众多下海经商的生意人率先瞄准了这一良机，利用北京交通发达、对外贸易条件相对完备的优势，不约而同地就把毗邻第一使馆区的雅宝路作为对外贸易的窗口。北京最大的民间涉外服装批发交易市场，由此诞生。
经过20多年的发展演变，雅宝路已经实现了凤凰涅磐，成为京城商业活动最为繁荣的商圈之一。最早进入该区域的商家，有不少人已经从过去摆地摊的小商贩，变成如今身价过亿的富翁。而雅宝路商圈，也由原来西起东二环，东至日坛公园，长仅300米左右的街道，发展成为现在南起建国门外大街，北至朝外大街，拥有多家大型宾馆、商厦的国际化外贸商业中心。
时至今天，雅宝路不仅是老外们最爱光临的地方，是东欧贸易的代名词，还是全国最大的服装专营涉外窗口。相关调查数据显示，雅宝路市场目前共有3000多家服装厂家的销售处和代理商，经营商户6000多家。市场上98％的产品销往俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区，每年的对外贸易额在40亿美元左右，且保持近20％左右的年增长率。同时还创下了多个北京之最：外商最多、交易最快等等。
对外贸易的“圣地”
雅宝路作为北京对外贸易的原发地，如今不仅吸引了来自世界各地的“倒爷”，也让长期在此经营的商户赚的是盆满钵满。
来自东北的陈华紫女士，在老番街就有一个面积在15平方米左右的外贸鞋店。据陈女士介绍，从1996年起她就一直在雅宝路做生意。“由于朝外大街是首都总体规划中的市级商业中心，也是通往CBD的重要通道，2002年作为朝外大街二期改造工程的一部分，原来的雅宝路市场开始迁往三里屯雅秀服装市场。但考虑到原来的客户还是集中在雅宝路，所以我选择了当时刚开始招商的老番街作为新的经营地。”陈华紫表示，事实证明她的选择没有错。
“刚开始进入老番街的时候，这边的名气还不够大，因此经历了一阵的养铺期。随着老番街逐渐被东欧的客户认同，这里成为了雅宝路商业氛围最好的商场之一。每天来我店铺批发鞋子的国外客户就有好几拨，每年的销售总额也随之稳步增长。”
根据记者的实地走访发现，雅宝路商圈如今已经成为北京名副其实的“外贸中心”。走在雅宝路上，让你觉得似乎走在俄罗斯的某条商业街上。路上40％以上的人群都是来自世界各地的国际买家，因此不必惊讶于穿着貂皮大衣的俄罗斯妇女与你擦肩而过，而所有商铺和路牌广告上都写满了俄文，“马达姆、弗兰达”之类的俄语随时会灌入你的耳中。
据这里的商户介绍，由于雅宝路的客户主要来自于以俄罗斯为主的东欧国家，因此俄语已经成为这里的第一语言。
另外，雅宝路商圈与其他商业街、商业市场最大的不同，就是这里基本上只做批发不做零售，也谢绝中国人进入店铺参观，因此雅宝路的众多商铺都会在门口挂上一个帘子，为的就是不让同行复制或剽窃最新的服装鞋帽款式。而这种独特的经营方式，已成为雅宝路的一道独特风景和不成文的规矩。
目前，雅宝路已经成为以俄罗斯为主的东欧国家的服装鞋帽来源地，据说每5个俄罗斯人当中就有1个人身上穿的衣服是出自雅宝路。而雅宝路商业的繁荣也带动了周边地区商业、餐饮、交通、运输服务等行业的发展，同时也吸引了大量的俄罗斯商人和企业前来淘金。日坛宾馆、日坛精华小区、昆泰大厦一层的西伯利亚航空公司、各种俄罗斯风味餐厅……一个俄罗斯人聚集的村落已经形成。
亟需高档商业
雅宝路市场经过近20年的发展，已成为中国最大的服装出口交易市场，现有大小近20个服装商厦，其中以天雅大厦、吉利大厦、雅宝大厦、老番街等为主。共有5000多个商户，来自河北、山东、浙江、福建、广州、安徽等省市。
“来自俄罗斯的每3美元中，就有2美元装进了雅宝路商家的口袋。近20年的发展，使雅宝路成为了北京最大的外贸交易市场，而我们这些商户也从最初的“练摊儿”销售，发展到进驻各个专业商场，建立自己的服装品牌来增大对外贸易的实力。”来自浙江的杜先生，在雅宝路从事裘皮贸易已经有12年的时间。他不仅见证了雅宝路商圈的历史变迁，也成为雅宝路商业升级的受益者之一。
目前，杜先生在雅宝路的吉利大厦、万邦大厦和天雅大厦，分别拥有面积达45平方米、70平方米和60平方米的商铺。“虽然雅宝路现在已经拥有众多专业性的商业市场，但并不是每个市场的经营效果都好。像我在吉利大厦和天雅大厦经营的商铺，销售业绩一直处于稳步上升的状态，而在万邦大厦的商铺却只能维持基本的经营成本。我一直想找商场软硬件条件较好，面积在120平方米左右的店铺，把原有分散在各个商厦的商铺集中起来，扩大我的商品展示面积，实现整合经营的放大效应。”
正如杜先生所言，随着越来越多的品牌商家纷纷借势雅宝路抢占国际市场，该区域对于高档商业项目的需求日益增多。例如派克兰帝、富贵鸟、加菲猫、BASIC、Snowclassic、Mary’sTive、Anoy等著名品牌，都已正式入驻雅宝路。这些品牌商家不仅将进一步巩固雅宝路在东欧市场的地位，同时也为区域高档商业物业带来了强劲的需求。然而，区域内原有的商业体受规划、配套、管理和服务等方面的制约和影响，已经不能承载雅宝路市场发展的需要。
目前，位于雅宝路南北两侧的天雅大厦、雅宝大厦、吉利大厦、国兴大厦、万邦科贸大厦等，是现有商贸市场中较大的几个，然而该区域内还有十几个小市场缺乏高档次的软硬件配置，已经无法满足雅宝路区域内商户的经营需求。
对此，第一太平戴维斯策划总经理徐伟成表示，随着雅宝商圈日益繁荣，高档商业物业已成为雅宝商圈内的稀缺品。雅宝路商家们的生意越做越大，对品牌和档次的要求越来越高，因此亟需一批新的高档商业物业出现，在提升商业档次、适应商家需求的同时，还将引发雅宝路区域楼盘的全面升级。
市场竞争激烈
在雅宝路急需更加高端的商业平台来承载国际贸易功能之际，该区域内的商业项目开始了全面升级。2005年国雅大厦的面市，启动了雅宝路区域商业高档化的先河，成为了该区域内五星级的国际贸易商业旗舰，也因此吸引了众多商户从原来的居民房中的临界商铺迁入高档商业中心内。
随着雅宝路商圈向东北方向的外扩，以新金山、雅宝城、日坛国际、国雅大厦为首的新商业项目集中入市，为雅宝路商家提供了更多的商铺选择机会。业内人士认为，这些楼盘的建成开业将全面提升雅宝路的档次。 目前，这些新入市的商业项目都在规格和档次上瞄准了高端市场。雅宝城希望自己能成为区域的明星项目，日坛国际希望成为新地标，新金山目标则是“世界级的商业旗舰”。
据记者了解，新金山是由酒店式公寓、品牌中心、贸易采购中心三大部分组成的综合体项目。总建筑面积10万平方米，可容纳千余商户和400名住户。其中，新金山贸易采购中心总建筑面积约3.17万平方米，地上6层、地下3层，1～5层为服装、裘皮类业态定位，6层为整体商业专属配套层，设有中西餐厅、票务中心、生活超市、商务洽谈室、咖啡厅、洗浴中心、网吧以及相关休闲娱乐场所，为大厦提供所有商务、生活的需求。而位于该项目内的品牌中心是一个只为品牌商贸未来的领袖悉心构筑的88席单位的专属基地，总建筑面积约1.53万平方米，构建了区域升级版的品牌展示、形象打造的商贸专属基地。
雅宝城作为这一地区最大规模的外贸商品批发专业性业态商业地产项目，不仅在规划建设中拥有该地区独一无二的休闲广场、有1层直达12层的先进扶梯和充足的停车位，并且强调一种“升级精神”。这种精神一方面体现为，项目整合了一部分原雅宝路地区商业，将零散商业集中于现代购物中心之中；另一方面，开发商不仅进行项目建设，还参与商城今后经营和管理工作，充分体现了现代商业专业、统一的经营理念，足以带动区域商业品质提升。
而从2005年就开始销售的日坛国际，目前已经进入最后收尾阶段，即将于2008年对外正式营业。由于该项目定位于全方位的国际贸易中心，因此在2005年创造了33亿元的销售业绩。
虽然新型商业项目的入市为雅宝路内的商家提供了更多的选择，但毋庸置疑的是大体量的商业项目供应，也会造成未来各商业项目之间的激烈竞争。
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏就表示，由于近两年雅宝路商户数量持续上涨，小品牌商家生意不容乐观，成本加大、利润下滑、竞争激烈成为商家主要面临的问题。加上国内市场竞争激烈，河北、浙江等外省贸易批发市场的开发，造成商户分流，使该类市场利润整体下滑。而且雅宝路区域内的商业项目大部分仍以销售为主，并不利于商业项目的后期管理，如果开业后经营不善，就会导致租金水平一定的下滑。为了确保未来商户的经营效益，雅宝路区域内的部分商业项目已经开始改销售为自己持有。新金山开发商北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生表示，“目前，为保障贸易采购中心未来的经营，我们采取的经营模式要么是整售，要么自持，坚决不会散售。”于福生指出，实现统一业态、统一招商、统一经营、统一管理，才能最终实现让业主获利、让客户满意、让商户赚钱、让物业升值的商业链。
虽然，雅宝路的商战已经是一触即发，但由于该区域紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。雅宝路市场仍有理由成为整个京城东部的商业中心地带。徐伟成表示，位于雅宝路商圈内的商业项目要想保证稳定的租金利润，除了在软硬件设施上要细下功夫以外，还应该为商户建立起对外贸易的交易平台，如举办大型服装展，或和俄罗斯使馆举行贸易节等多种形式的活动，来确保商业的可持续发展。
“商家的需求促使商业项目改造升级，现代化的商业项目又为商家提供更好的环境和服务，二者互相促进。由此，雅宝路的商业和区域整体环境都将得到更好的发展。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利表示。
在“商铺一开，黄金万两”的利润吸引下，雅宝路商圈又新增加了众多商业新了。近期，雅宝路商圈新入市的主流项目中，新金山项目贸易采购中心的商业面积有3.17万平方米、日坛国际建筑面积约38万平方米、国雅大厦建筑面积约5.7万平方米、雅宝城建筑面积有6.3万多平方米。其中，除国雅大厦已经正式开业外，其他项目也将在明年年初对外营业。对此，不少业内人士表示，在众多新项目争先进驻雅宝路商圈的同时，该区域内的商业大战已经一触即发。
商业势头快速崛起
1988年，前苏联解体之际，东欧诸国尤其是俄罗斯，民用消费品极度短缺。当时正值中国改革开放大潮高涨之际，众多下海经商的生意人率先瞄准了这一良机，利用北京交通发达、对外贸易条件相对完备的优势，不约而同地就把毗邻第一使馆区的雅宝路作为对外贸易的窗口。北京最大的民间涉外服装批发交易市场，由此诞生。
经过20多年的发展演变，雅宝路已经实现了凤凰涅磐，成为京城商业活动最为繁荣的商圈之一。最早进入该区域的商家，有不少人已经从过去摆地摊的小商贩，变成如今身价过亿的富翁。而雅宝路商圈，也由原来西起东二环，东至日坛公园，长仅300米左右的街道，发展成为现在南起建国门外大街，北至朝外大街，拥有多家大型宾馆、商厦的国际化外贸商业中心。
时至今天，雅宝路不仅是老外们最爱光临的地方，是东欧贸易的代名词，还是全国最大的服装专营涉外窗口。相关调查数据显示，雅宝路市场目前共有3000多家服装厂家的销售处和代理商，经营商户6000多家。市场上98％的产品销往俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区，每年的对外贸易额在40亿美元左右，且保持近20％左右的年增长率。同时还创下了多个北京之最：外商最多、交易最快等等。
对外贸易的“圣地”
雅宝路作为北京对外贸易的原发地，如今不仅吸引了来自世界各地的“倒爷”，也让长期在此经营的商户赚的是盆满钵满。
来自东北的陈华紫女士，在老番街就有一个面积在15平方米左右的外贸鞋店。据陈女士介绍，从1996年起她就一直在雅宝路做生意。“由于朝外大街是首都总体规划中的市级商业中心，也是通往CBD的重要通道，2002年作为朝外大街二期改造工程的一部分，原来的雅宝路市场开始迁往三里屯雅秀服装市场。但考虑到原来的客户还是集中在雅宝路，所以我选择了当时刚开始招商的老番街作为新的经营地。”陈华紫表示，事实证明她的选择没有错。
“刚开始进入老番街的时候，这边的名气还不够大，因此经历了一阵的养铺期。随着老番街逐渐被东欧的客户认同，这里成为了雅宝路商业氛围最好的商场之一。每天来我店铺批发鞋子的国外客户就有好几拨，每年的销售总额也随之稳步增长。”
根据记者的实地走访发现，雅宝路商圈如今已经成为北京名副其实的“外贸中心”。走在雅宝路上，让你觉得似乎走在俄罗斯的某条商业街上。路上40％以上的人群都是来自世界各地的国际买家，因此不必惊讶于穿着貂皮大衣的俄罗斯妇女与你擦肩而过，而所有商铺和路牌广告上都写满了俄文，“马达姆、弗兰达”之类的俄语随时会灌入你的耳中。
据这里的商户介绍，由于雅宝路的客户主要来自于以俄罗斯为主的东欧国家，因此俄语已经成为这里的第一语言。
另外，雅宝路商圈与其他商业街、商业市场最大的不同，就是这里基本上只做批发不做零售，也谢绝中国人进入店铺参观，因此雅宝路的众多商铺都会在门口挂上一个帘子，为的就是不让同行复制或剽窃最新的服装鞋帽款式。而这种独特的经营方式，已成为雅宝路的一道独特风景和不成文的规矩。
目前，雅宝路已经成为以俄罗斯为主的东欧国家的服装鞋帽来源地，据说每5个俄罗斯人当中就有1个人身上穿的衣服是出自雅宝路。而雅宝路商业的繁荣也带动了周边地区商业、餐饮、交通、运输服务等行业的发展，同时也吸引了大量的俄罗斯商人和企业前来淘金。日坛宾馆、日坛精华小区、昆泰大厦一层的西伯利亚航空公司、各种俄罗斯风味餐厅……一个俄罗斯人聚集的村落已经形成。
亟需高档商业
雅宝路市场经过近20年的发展，已成为中国最大的服装出口交易市场，现有大小近20个服装商厦，其中以天雅大厦、吉利大厦、雅宝大厦、老番街等为主。共有5000多个商户，来自河北、山东、浙江、福建、广州、安徽等省市。
“来自俄罗斯的每3美元中，就有2美元装进了雅宝路商家的口袋。近20年的发展，使雅宝路成为了北京最大的外贸交易市场，而我们这些商户也从最初的“练摊儿”销售，发展到进驻各个专业商场，建立自己的服装品牌来增大对外贸易的实力。”来自浙江的杜先生，在雅宝路从事裘皮贸易已经有12年的时间。他不仅见证了雅宝路商圈的历史变迁，也成为雅宝路商业升级的受益者之一。
目前，杜先生在雅宝路的吉利大厦、万邦大厦和天雅大厦，分别拥有面积达45平方米、70平方米和60平方米的商铺。“虽然雅宝路现在已经拥有众多专业性的商业市场，但并不是每个市场的经营效果都好。像我在吉利大厦和天雅大厦经营的商铺，销售业绩一直处于稳步上升的状态，而在万邦大厦的商铺却只能维持基本的经营成本。我一直想找商场软硬件条件较好，面积在120平方米左右的店铺，把原有分散在各个商厦的商铺集中起来，扩大我的商品展示面积，实现整合经营的放大效应。”
正如杜先生所言，随着越来越多的品牌商家纷纷借势雅宝路抢占国际市场，该区域对于高档商业项目的需求日益增多。例如派克兰帝、富贵鸟、加菲猫、BASIC、Snowclassic、Mary’sTive、Anoy等著名品牌，都已正式入驻雅宝路。这些品牌商家不仅将进一步巩固雅宝路在东欧市场的地位，同时也为区域高档商业物业带来了强劲的需求。然而，区域内原有的商业体受规划、配套、管理和服务等方面的制约和影响，已经不能承载雅宝路市场发展的需要。
目前，位于雅宝路南北两侧的天雅大厦、雅宝大厦、吉利大厦、国兴大厦、万邦科贸大厦等，是现有商贸市场中较大的几个，然而该区域内还有十几个小市场缺乏高档次的软硬件配置，已经无法满足雅宝路区域内商户的经营需求。
对此，第一太平戴维斯策划总经理徐伟成表示，随着雅宝商圈日益繁荣，高档商业物业已成为雅宝商圈内的稀缺品。雅宝路商家们的生意越做越大，对品牌和档次的要求越来越高，因此亟需一批新的高档商业物业出现，在提升商业档次、适应商家需求的同时，还将引发雅宝路区域楼盘的全面升级。
市场竞争激烈
在雅宝路急需更加高端的商业平台来承载国际贸易功能之际，该区域内的商业项目开始了全面升级。2005年国雅大厦的面市，启动了雅宝路区域商业高档化的先河，成为了该区域内五星级的国际贸易商业旗舰，也因此吸引了众多商户从原来的居民房中的临界商铺迁入高档商业中心内。
随着雅宝路商圈向东北方向的外扩，以新金山、雅宝城、日坛国际、国雅大厦为首的新商业项目集中入市，为雅宝路商家提供了更多的商铺选择机会。业内人士认为，这些楼盘的建成开业将全面提升雅宝路的档次。 目前，这些新入市的商业项目都在规格和档次上瞄准了高端市场。雅宝城希望自己能成为区域的明星项目，日坛国际希望成为新地标，新金山目标则是“世界级的商业旗舰”。
据记者了解，新金山是由酒店式公寓、品牌中心、贸易采购中心三大部分组成的综合体项目。总建筑面积10万平方米，可容纳千余商户和400名住户。其中，新金山贸易采购中心总建筑面积约3.17万平方米，地上6层、地下3层，1～5层为服装、裘皮类业态定位，6层为整体商业专属配套层，设有中西餐厅、票务中心、生活超市、商务洽谈室、咖啡厅、洗浴中心、网吧以及相关休闲娱乐场所，为大厦提供所有商务、生活的需求。而位于该项目内的品牌中心是一个只为品牌商贸未来的领袖悉心构筑的88席单位的专属基地，总建筑面积约1.53万平方米，构建了区域升级版的品牌展示、形象打造的商贸专属基地。
雅宝城作为这一地区最大规模的外贸商品批发专业性业态商业地产项目，不仅在规划建设中拥有该地区独一无二的休闲广场、有1层直达12层的先进扶梯和充足的停车位，并且强调一种“升级精神”。这种精神一方面体现为，项目整合了一部分原雅宝路地区商业，将零散商业集中于现代购物中心之中；另一方面，开发商不仅进行项目建设，还参与商城今后经营和管理工作，充分体现了现代商业专业、统一的经营理念，足以带动区域商业品质提升。
而从2005年就开始销售的日坛国际，目前已经进入最后收尾阶段，即将于2008年对外正式营业。由于该项目定位于全方位的国际贸易中心，因此在2005年创造了33亿元的销售业绩。
虽然新型商业项目的入市为雅宝路内的商家提供了更多的选择，但毋庸置疑的是大体量的商业项目供应，也会造成未来各商业项目之间的激烈竞争。
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏就表示，由于近两年雅宝路商户数量持续上涨，小品牌商家生意不容乐观，成本加大、利润下滑、竞争激烈成为商家主要面临的问题。加上国内市场竞争激烈，河北、浙江等外省贸易批发市场的开发，造成商户分流，使该类市场利润整体下滑。而且雅宝路区域内的商业项目大部分仍以销售为主，并不利于商业项目的后期管理，如果开业后经营不善，就会导致租金水平一定的下滑。为了确保未来商户的经营效益，雅宝路区域内的部分商业项目已经开始改销售为自己持有。新金山开发商北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生表示，“目前，为保障贸易采购中心未来的经营，我们采取的经营模式要么是整售，要么自持，坚决不会散售。”于福生指出，实现统一业态、统一招商、统一经营、统一管理，才能最终实现让业主获利、让客户满意、让商户赚钱、让物业升值的商业链。
虽然，雅宝路的商战已经是一触即发，但由于该区域紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。雅宝路市场仍有理由成为整个京城东部的商业中心地带。徐伟成表示，位于雅宝路商圈内的商业项目要想保证稳定的租金利润，除了在软硬件设施上要细下功夫以外，还应该为商户建立起对外贸易的交易平台，如举办大型服装展，或和俄罗斯使馆举行贸易节等多种形式的活动，来确保商业的可持续发展。
“商家的需求促使商业项目改造升级，现代化的商业项目又为商家提供更好的环境和服务，二者互相促进。由此，雅宝路的商业和区域整体环境都将得到更好的发展。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利表示。