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【摘 要】任何投资项目都是有风险的，没有风险的项目是不存在的。有不少的行政职能部门和开发商对于风险的概念是十分模糊的，对于房地产项目自身的风险认识更是相当的不足。房地产开发商要认识、重视和理解房地产投资的风险，从而规避企业的风险，政府及其职能部门重视房地產业的风险更能加强管理、防止房地产业的过热过冷对国民经济造成的损失。
【关键词】房地产项目；自身风险；特性
房地产开发过程中的不确定因素很复杂，开发商所面临的风险种类繁多。无论是从投资角度还是从国民经济角度，或是从政策面角度来看，现在的房地产业都需要人们看清风险，也就是说我国的房地产业，必须引入风险管理，引入风险管理的同时需要综合的、正确的看待房地产业存在的多种风险，及时规避这些有害的风险。
现阶段房地产市场主要由地产市场、普通住宅市场、公寓市场、写字楼市场、商业楼宇市场和工业楼宇市场等组成，但决定上述各类房地产市场的风险因素却是不尽相同的。接下来会就这些房地产市场的风险决定因素逐一进行分析。
1.地产市场的风险因素
房地产项目开发成为现如今风险最大、收益最高的一种房地产投资途径。在进行项目开发的过程中，开发商往往会为了得到投资中土地增值方面的相关利益，冒着市场价格波动较大和投资风险偏高的相关风险，去进行开发建设。但此类土地增值可能会在一定环境下成负增长，必定造成一定损失。但从整体上看，土地的增值效益还是随着社会经济的发展而稳步增长，是大势所趋。土地增值包括有形增值和无形增值两种不同表现形式。
目前，大多数房地产投资商都会从土地的无形增值上下功夫。因为相对土地的有形增值的有限性而言，无形增值的灵活性会更大一些，由此产生的收益的可能性便会更大。
当然，城市基础设施的变更和经济增长的状况从根本上决定着土地无形增值。一般来说，土地增值中的绝大部分是周围环境设施的改善和经济发展的推动带来的，不是地产主造成的。对于土地增值而主，开发商在扣除了政府以土地增值税或增值费等形式增收一部分费用后，仍然会有大额的利润剩余。
地产投资的风险损失有时很大。土地无形增值的负面效应也是客观存在的，而且是严重。这种负面效应就是投资者面临的风险。
所以保证投资收益，把握投资的政治及经济时机，减少在地产投资中的风险是最为重要。为了进一步地对土地无形增值做出合理的分析和正确的判断，以降低投资的风险损失，就要随时了解掌握城市规划及变更情况。
2.普通住宅市场的风险因素
住宅是一些主要发展中国家房地产投资者最容易参与的一种投资项目，特别是人口众多的亚非小国，便更具有极大的市场需求。在住宅市场中，商业经营方式主要分为出售和出租两种。目前在我国，住宅市场主要以出售方式为主。由于其具有投资过程简单、投资回收快的特点，因此，如果住宅能顺利地被出售，对房地产开发商来说，与其它类型房地产相比，便是一种短期投资开发行为。同时，普通住宅市场的投资具备投资风险相对较小的特点。不过在我国的住宅市场中却面临着一种特殊情况，即住宅市场出售、住宅低租金制以及住宅被无偿分配等多形式并存，这会使住宅市场的销售风险偏大。
影响住宅投资效益的最主要因素是住宅在市场上的销售价格。购房者一般会通过一段时间相关数据的比较后，择优考虑，但考虑的主要决定因素便是销售价格。因为，购置住宅通常需要花费大笔资金，购房者会在衡量自己的最高承受价格后，在自己可支配的范畴内，动用其大部分积蓄，因此价格是关键。消费者在可以接受的某一价格区间的前提下，才会分析和考虑其它方面因素，从而做出是否购买的决定。上述现状要求开发商，必须确定合理的销售价格与购房者相适应。然而在中国，住宅市场中的交易价格一般都远远超过普通工薪阶层的购买能力，所以房屋的市场发展就非常有限。
3.公寓住房市场的风险因素
影响公寓住房市场的主要因素包括公寓住房所在的地理位置、通货膨胀的发展程度、房地产市场整体的活跃程度、经济增长的形势等几个方面。这些因素给市场带来损失的风险也是很大的，因为在经济处于改革过程中的国家和地区这些因素变化会很大。
租金收入一般是投资公寓的主要收益。影响租金收入高低主要因素的除了管理公寓的成本（包括税款、保险费和维修费等）外，还受房屋的折旧和资金占用所发生的利息的资金成本等方面影响。另外，一些层次较高的公寓，还包括物业管理等日常费用。因此，市场需求和对其管理的成本变化是投资公寓住房收益的主要风险。
4.写字楼楼盘市场的风险因素
写字楼楼盘主要发挥着为政府机关和各种商务活动提供工作场所的作用，其地理位置在房地产市场中的交易活跃程度是重点关注环节。因此，为了更好地满足使用者适应此类活动的密切联系性和时效性，最好要求写字楼位于商业活动和社会活动的中心区域。这种功能特性决定投资写字楼宇首先要对合适的地理位置进行选择。
租住者的来源和稳定性、环境区域规划的变化、办公楼的管理服务水平等级，以及办公服务设施的现代化水平等都会不同程度地影响写字楼市场效益。
5.商业楼宇市场的风险因素
投资商业楼宇市场的风险相对于投资其他普通住宅、公寓和写字楼来说是最大的。表现出的风险主要有以下三方面：
5.1商店的投资收益受销售业绩影响
商店租赁在许多发达国家中，最常见的做法是定下最低租金限额，并根据最低租金限额确定一个销售毛收入定量。当实际销售额高于销售毛收入定量时，租户就按百分比支付给业主额外的租金。如果实际销售额低于销售毛收入定量，租户就只需向业主交付最低租金限额。因此，当租户生意萧条时，业主也会受到影响而收益下降；而当租户生意很糟时，业主就要受严重损失；反之，当租户销售业绩高时，业主能得到很好的额外报偿。
5.2商业竞争所带来的不利影响
位于商业建筑区附近的写字楼、普通住宅以及公寓住宅建，能够增加商业中心的使用功效。但是，如果建在有许多同类的或相近的购物中心的周围，却又不能增加其服务对象和服务范围，如果周围普通住宅、公寓作宅或写字楼也不多时，各个商店和购物中心就势必产生激烈的竞争，既增加了店主的经营风险，也增加了房地产投资者的风险。
5.3租户信誉不好对投资者的影响
租户信誉度的好坏直接对投资者造成很大的影响。为了实现经济效益，房主会尽快地把店面租出去，而租户的信誉有高有低。信誉好的，能按合同或协议付租金；而信誉差的租户就会拖欠租金，或不愿付额外租金，甚至出现到期不搬等情形，这些都会给业主带来经济损失。
6.工业楼宇市场的风险因素
开发商在投资工业用楼宇或厂房之前，通常都需要先进行一定规模的土地开发，形成一个具有一定规模的工业园区。建成的工业园区不仅要满足工业生产性质、工业生产规模、城市规划发展、环境保护建设的客观要求，还必须要在开发区域内提供相应的基础设施，如供电、供水、天然气、道路等能满足一般工业生产的必要条件。投资者的损失往往是由于这些条件的不充分或改变而构成对工业楼宇市场的风险。
【关键词】房地产项目；自身风险；特性
房地产开发过程中的不确定因素很复杂，开发商所面临的风险种类繁多。无论是从投资角度还是从国民经济角度，或是从政策面角度来看，现在的房地产业都需要人们看清风险，也就是说我国的房地产业，必须引入风险管理，引入风险管理的同时需要综合的、正确的看待房地产业存在的多种风险，及时规避这些有害的风险。
现阶段房地产市场主要由地产市场、普通住宅市场、公寓市场、写字楼市场、商业楼宇市场和工业楼宇市场等组成，但决定上述各类房地产市场的风险因素却是不尽相同的。接下来会就这些房地产市场的风险决定因素逐一进行分析。
1.地产市场的风险因素
房地产项目开发成为现如今风险最大、收益最高的一种房地产投资途径。在进行项目开发的过程中，开发商往往会为了得到投资中土地增值方面的相关利益，冒着市场价格波动较大和投资风险偏高的相关风险，去进行开发建设。但此类土地增值可能会在一定环境下成负增长，必定造成一定损失。但从整体上看，土地的增值效益还是随着社会经济的发展而稳步增长，是大势所趋。土地增值包括有形增值和无形增值两种不同表现形式。
目前，大多数房地产投资商都会从土地的无形增值上下功夫。因为相对土地的有形增值的有限性而言，无形增值的灵活性会更大一些，由此产生的收益的可能性便会更大。
当然，城市基础设施的变更和经济增长的状况从根本上决定着土地无形增值。一般来说，土地增值中的绝大部分是周围环境设施的改善和经济发展的推动带来的，不是地产主造成的。对于土地增值而主，开发商在扣除了政府以土地增值税或增值费等形式增收一部分费用后，仍然会有大额的利润剩余。
地产投资的风险损失有时很大。土地无形增值的负面效应也是客观存在的，而且是严重。这种负面效应就是投资者面临的风险。
所以保证投资收益，把握投资的政治及经济时机，减少在地产投资中的风险是最为重要。为了进一步地对土地无形增值做出合理的分析和正确的判断，以降低投资的风险损失，就要随时了解掌握城市规划及变更情况。
2.普通住宅市场的风险因素
住宅是一些主要发展中国家房地产投资者最容易参与的一种投资项目，特别是人口众多的亚非小国，便更具有极大的市场需求。在住宅市场中，商业经营方式主要分为出售和出租两种。目前在我国，住宅市场主要以出售方式为主。由于其具有投资过程简单、投资回收快的特点，因此，如果住宅能顺利地被出售，对房地产开发商来说，与其它类型房地产相比，便是一种短期投资开发行为。同时，普通住宅市场的投资具备投资风险相对较小的特点。不过在我国的住宅市场中却面临着一种特殊情况，即住宅市场出售、住宅低租金制以及住宅被无偿分配等多形式并存，这会使住宅市场的销售风险偏大。
影响住宅投资效益的最主要因素是住宅在市场上的销售价格。购房者一般会通过一段时间相关数据的比较后，择优考虑，但考虑的主要决定因素便是销售价格。因为，购置住宅通常需要花费大笔资金，购房者会在衡量自己的最高承受价格后，在自己可支配的范畴内，动用其大部分积蓄，因此价格是关键。消费者在可以接受的某一价格区间的前提下，才会分析和考虑其它方面因素，从而做出是否购买的决定。上述现状要求开发商，必须确定合理的销售价格与购房者相适应。然而在中国，住宅市场中的交易价格一般都远远超过普通工薪阶层的购买能力，所以房屋的市场发展就非常有限。
3.公寓住房市场的风险因素
影响公寓住房市场的主要因素包括公寓住房所在的地理位置、通货膨胀的发展程度、房地产市场整体的活跃程度、经济增长的形势等几个方面。这些因素给市场带来损失的风险也是很大的，因为在经济处于改革过程中的国家和地区这些因素变化会很大。
租金收入一般是投资公寓的主要收益。影响租金收入高低主要因素的除了管理公寓的成本（包括税款、保险费和维修费等）外，还受房屋的折旧和资金占用所发生的利息的资金成本等方面影响。另外，一些层次较高的公寓，还包括物业管理等日常费用。因此，市场需求和对其管理的成本变化是投资公寓住房收益的主要风险。
4.写字楼楼盘市场的风险因素
写字楼楼盘主要发挥着为政府机关和各种商务活动提供工作场所的作用，其地理位置在房地产市场中的交易活跃程度是重点关注环节。因此，为了更好地满足使用者适应此类活动的密切联系性和时效性，最好要求写字楼位于商业活动和社会活动的中心区域。这种功能特性决定投资写字楼宇首先要对合适的地理位置进行选择。
租住者的来源和稳定性、环境区域规划的变化、办公楼的管理服务水平等级，以及办公服务设施的现代化水平等都会不同程度地影响写字楼市场效益。
5.商业楼宇市场的风险因素
投资商业楼宇市场的风险相对于投资其他普通住宅、公寓和写字楼来说是最大的。表现出的风险主要有以下三方面：
5.1商店的投资收益受销售业绩影响
商店租赁在许多发达国家中，最常见的做法是定下最低租金限额，并根据最低租金限额确定一个销售毛收入定量。当实际销售额高于销售毛收入定量时，租户就按百分比支付给业主额外的租金。如果实际销售额低于销售毛收入定量，租户就只需向业主交付最低租金限额。因此，当租户生意萧条时，业主也会受到影响而收益下降；而当租户生意很糟时，业主就要受严重损失；反之，当租户销售业绩高时，业主能得到很好的额外报偿。
5.2商业竞争所带来的不利影响
位于商业建筑区附近的写字楼、普通住宅以及公寓住宅建，能够增加商业中心的使用功效。但是，如果建在有许多同类的或相近的购物中心的周围，却又不能增加其服务对象和服务范围，如果周围普通住宅、公寓作宅或写字楼也不多时，各个商店和购物中心就势必产生激烈的竞争，既增加了店主的经营风险，也增加了房地产投资者的风险。
5.3租户信誉不好对投资者的影响
租户信誉度的好坏直接对投资者造成很大的影响。为了实现经济效益，房主会尽快地把店面租出去，而租户的信誉有高有低。信誉好的，能按合同或协议付租金；而信誉差的租户就会拖欠租金，或不愿付额外租金，甚至出现到期不搬等情形，这些都会给业主带来经济损失。
6.工业楼宇市场的风险因素
开发商在投资工业用楼宇或厂房之前，通常都需要先进行一定规模的土地开发，形成一个具有一定规模的工业园区。建成的工业园区不仅要满足工业生产性质、工业生产规模、城市规划发展、环境保护建设的客观要求，还必须要在开发区域内提供相应的基础设施，如供电、供水、天然气、道路等能满足一般工业生产的必要条件。投资者的损失往往是由于这些条件的不充分或改变而构成对工业楼宇市场的风险。