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摘 要：随着国民经济和我国人口的不断发展，房地产企业已经成为我国经济发展的支柱，但是房地产开发企业对土地开发成本的控制意识还是比较薄弱。然而，近几年随着越来越多的房地产企业进入市场以及我国政府对土地管理相关法规的完善，使得各个房地产企业之间的竞争越来越激烈，并且国家对房地产产业进行的一系列宏观调控措施的执行，也会使各大房地产企业面临着一些挑战，所以在面对挑战的过程中加强价值链的分析对于房地产企业全面实施成本管理，建立精细的成本控制策略有很大的促进作用。本文主要是对房地产开发项目土地开发成本估算应用进行研究，以完善房地产企业对成本控制的管理。
关键词：房地产 开发项目 土地一级开发 成本估算 应用研究
一、引言
我国房地产行业经过多年的不断发展，已经成为我国国民经济中非常重要的一部分。自从我国进入二十一世纪以来，我国的房地产行业的发展速度是惊人的，以两位数的速度在增长，对我国国民经济的发展有很大的拉动作用。土地一级开发是房地产开发项目的“源头”，而土地开发成本在整个房地产开发中占据了相当大的比重，严重时甚至超过了比重的一半以上，由此可见，若要控制好土地开发的成本对于房地产的成本控制有很大的决定作用。房地产一级开发完全是政府主导和控制。土地一级开发主体有政府作为主体、企业作为主体、政府企业合作作为开发主体，开发主体的确定是控制土地一级开发成本的关键。近年来，随着我国城镇化政策的推进，房地产开发项目将面对更多的机会、问题以及开发形式，但是在任何开发形式下能将房地产开发项目顺利进行就要做好土地开发成本的控制，因为土地开发成本在房地产开发成本中占有重要的比例，只有土地开发成本控制好，房地产开发成功地几率才更大。
二、土地开发成本的管理
1.土地开发成本的构成。本文中房地产开发项目土地开发成本估算的应用主要是对土地一级开发成本进行研究分析的，而土地一级开发主要包括土地开发规划、拆迁、安置、土地成本审计以及组价挂牌等过程中。土地成本主要包括直接成本、间接成本和政府计提基金等。土地开发的直接成本主要包括青苗补偿费、农用地补偿费、征地补偿费、拆迁补偿费、前期费用（规划概念性规划设计费、修建性规划设计费等）、财务费用、三通一平费用、临时看护费、土地收储管理费、中介机构服务费、一级企业社会投资人投资回报等。间接成本主要包括公建设施费（学校、道路、派出所、绿化等建设费用）。政府计提基金主要来源是由中央、省级提供计提基金。
2.土地一级开发过程分析。土地一级开发主要过程是土地开发规划、拆迁、安置、土地成本审计以及组价挂牌，所以在对房地产开发项目土地开发成本估算中应做好土地一级开发过程的分析。
2.1土地一级开发规划。土地一级开发规划主要是对一定范围区域内的城市储备土地、乡村集体土地进行统一的建设规划，并通过适当的开发方案和配套的建设设施对该区域的土地进行“七通一平”建设，目的就是将生地变成熟地，然后有偿出让，实现对城市乡村土地开发的规划。
2.2拆迁、安置。在土地一级开发过程中，拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并将该范围内的单位和居民重新安置，并对他们所受损失予以补偿。拆迁安置补偿款是国家及地方政府根据相关法律法规，并按照相关的执行程序对国有储备土地或已经被企业、事业单位、个人使用的土地出让作为房地产开发商的开发地皮，该土地的拥有者因此受到的经济损失需要由征用该土地的单位进行一定程度的补偿。
2.3土地成本审计。土地一级开发成本审计主要是开发主体将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，估算出该房地产开发项目土地开发的成本，土地一级开发成本的审计主要包括两部分即直接成本和间接成本审计。审计过程中对直接成本和间接成本包含的各个费用进行检查、监督、审核。土地成本审计能够向开发主体反应成本水平，使其更好地管理土地开发成本，所以土地一级开发成本的审计是房地产开发项目土地开发成本估算的重要前提工作。
2.4组价挂牌。组价挂牌是土地一级开发过程中的最后一个环节，它主要是向外界挂牌公告所开发的土地可以在规定的期限内可以去指定的土地交易场所进行购买报价申请，而土地开发商根据土地竞买人报价申请及时更新挂牌价格，最后根据挂牌期限截止时的出价结果确定该宗地的获得者，这也就意味着该项目中的土地开发已成功，所以为了更好地降低土地开发的风险，获得更大的成功率，就必须控制好土地开发的成本。由于近几年我国经济和城市建设的不断发展，为了更好的规划城市建设，房地产开发商对原有建筑房屋进行拆除、搬迁、土地开发是城市不断进行再建设的工作重点，并且能够更好地使我国的城市得到规划，更充分的开发利用城市中的土地资源。
三、土地一级开发的作用和意义
1.土地一级开发的作用。
1.1土地一级开发成本为项目融资提供依据。土地一级开发过程中所需要的资金量非常大，对项目开发的投资者财力方面的要求很高，以确保土地一级开发过程中不会出现资金链断裂的现象，而且土地一级开发的资金量主要有土地开发成本决定，所以根据房地产开发项目土地开发成本的估算可以為土地一级开发资金需求量提供有力的依据，而且在开发商进行融资的过程中，相关的金融机构对项目会进行融资评价和决策，他们所依据的就是土地一级开发的成本，所以土地一级开发成本对于项目融资非常重要。
1.2土地一级开发为项目成本管理提供依据。土地一级开发的成本预估是要经历很多不同阶段的，最终是根据项目竣工决算确定的，而不同预估阶段土地一级开发成本评估是项目成本管理的重要环节，基本原则是每次成本估算都要比前一次的估算的要低。准确的土地一级开发成本估算能为项目成本管理提供坚实的理论依据，所以在房地产项目开发中成本的管理要做好土地一级成本的估算。
1.3土地一级开发成本能够为土地出让交易价格提供依据。土地出让交易价格是出让使用权的土地已经完成了征地、拆迁、土地开发已经完成了宗地外交通、通信、通水、通煤气、通电、通热和宗地内的平整可直接用于建设的土地价格，而土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本组成的，毛地价有专业的评估机构评估上报国土局审定而定，影响幅度特别小，所以土地出让交易价格主要由土地一级开发成本决定。
2.土地一级开发的意义。以昆明市土地一级开发为例进行说明，昆明市的土地一级开发工作相对来说起步较晚，各县区的相关文件政策以及开发制度的发展与制定还存在一些不足，在实施土地一级开发的过程中难免会存在问题，但是加强房地产开发项目土地一级开发的分析与研究，可以鼓励社会参与到一定区域内土地的开发过程中，让他们积极配合土地的征收、拆迁、安置工作的开展，为城市房地产项目开发提供基础的建设条件，促进社会对土地一级开发的投资，提升该市土地开发的进度。
四、结语
综上所述，房地产开发项目土地一级开发是对我国城市土地开发的一种创新，而且房地产开发项目土地一级开发能够促进城市经济发展，也能提高城市土地的开发利用率，使城市土地储备科学有序的进行开发，虽然在全国土地一级开发没有统一的指导政策，但是它依然能够从总体上实现了城市土地利用与规划，而加强房地产开发项目土地开发成本的估算应用能够有效地帮助开发商控制土地开发成本，降低土地开发风险，提高了房地产开发项目的成功率。
参考文献：
[1]叶婷婷，谢丽萍.土地一级开发成本核算问题探析[J].价值工程.2013（18）.
[2]陈春，张婕.土地一级开发模式比较研究---以北京和重庆为例[J].中国房地产，2010（01）.
[3]谢聿.昆明土地一级开发企业财务风险管理研究[D].云南大学2011.
[4]彭红历.土地一级开发成本控制的分析与探讨[J].现代商业.2013（24）.
关键词：房地产 开发项目 土地一级开发 成本估算 应用研究
一、引言
我国房地产行业经过多年的不断发展，已经成为我国国民经济中非常重要的一部分。自从我国进入二十一世纪以来，我国的房地产行业的发展速度是惊人的，以两位数的速度在增长，对我国国民经济的发展有很大的拉动作用。土地一级开发是房地产开发项目的“源头”，而土地开发成本在整个房地产开发中占据了相当大的比重，严重时甚至超过了比重的一半以上，由此可见，若要控制好土地开发的成本对于房地产的成本控制有很大的决定作用。房地产一级开发完全是政府主导和控制。土地一级开发主体有政府作为主体、企业作为主体、政府企业合作作为开发主体，开发主体的确定是控制土地一级开发成本的关键。近年来，随着我国城镇化政策的推进，房地产开发项目将面对更多的机会、问题以及开发形式，但是在任何开发形式下能将房地产开发项目顺利进行就要做好土地开发成本的控制，因为土地开发成本在房地产开发成本中占有重要的比例，只有土地开发成本控制好，房地产开发成功地几率才更大。
二、土地开发成本的管理
1.土地开发成本的构成。本文中房地产开发项目土地开发成本估算的应用主要是对土地一级开发成本进行研究分析的，而土地一级开发主要包括土地开发规划、拆迁、安置、土地成本审计以及组价挂牌等过程中。土地成本主要包括直接成本、间接成本和政府计提基金等。土地开发的直接成本主要包括青苗补偿费、农用地补偿费、征地补偿费、拆迁补偿费、前期费用（规划概念性规划设计费、修建性规划设计费等）、财务费用、三通一平费用、临时看护费、土地收储管理费、中介机构服务费、一级企业社会投资人投资回报等。间接成本主要包括公建设施费（学校、道路、派出所、绿化等建设费用）。政府计提基金主要来源是由中央、省级提供计提基金。
2.土地一级开发过程分析。土地一级开发主要过程是土地开发规划、拆迁、安置、土地成本审计以及组价挂牌，所以在对房地产开发项目土地开发成本估算中应做好土地一级开发过程的分析。
2.1土地一级开发规划。土地一级开发规划主要是对一定范围区域内的城市储备土地、乡村集体土地进行统一的建设规划，并通过适当的开发方案和配套的建设设施对该区域的土地进行“七通一平”建设，目的就是将生地变成熟地，然后有偿出让，实现对城市乡村土地开发的规划。
2.2拆迁、安置。在土地一级开发过程中，拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并将该范围内的单位和居民重新安置，并对他们所受损失予以补偿。拆迁安置补偿款是国家及地方政府根据相关法律法规，并按照相关的执行程序对国有储备土地或已经被企业、事业单位、个人使用的土地出让作为房地产开发商的开发地皮，该土地的拥有者因此受到的经济损失需要由征用该土地的单位进行一定程度的补偿。
2.3土地成本审计。土地一级开发成本审计主要是开发主体将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，估算出该房地产开发项目土地开发的成本，土地一级开发成本的审计主要包括两部分即直接成本和间接成本审计。审计过程中对直接成本和间接成本包含的各个费用进行检查、监督、审核。土地成本审计能够向开发主体反应成本水平，使其更好地管理土地开发成本，所以土地一级开发成本的审计是房地产开发项目土地开发成本估算的重要前提工作。
2.4组价挂牌。组价挂牌是土地一级开发过程中的最后一个环节，它主要是向外界挂牌公告所开发的土地可以在规定的期限内可以去指定的土地交易场所进行购买报价申请，而土地开发商根据土地竞买人报价申请及时更新挂牌价格，最后根据挂牌期限截止时的出价结果确定该宗地的获得者，这也就意味着该项目中的土地开发已成功，所以为了更好地降低土地开发的风险，获得更大的成功率，就必须控制好土地开发的成本。由于近几年我国经济和城市建设的不断发展，为了更好的规划城市建设，房地产开发商对原有建筑房屋进行拆除、搬迁、土地开发是城市不断进行再建设的工作重点，并且能够更好地使我国的城市得到规划，更充分的开发利用城市中的土地资源。
三、土地一级开发的作用和意义
1.土地一级开发的作用。
1.1土地一级开发成本为项目融资提供依据。土地一级开发过程中所需要的资金量非常大，对项目开发的投资者财力方面的要求很高，以确保土地一级开发过程中不会出现资金链断裂的现象，而且土地一级开发的资金量主要有土地开发成本决定，所以根据房地产开发项目土地开发成本的估算可以為土地一级开发资金需求量提供有力的依据，而且在开发商进行融资的过程中，相关的金融机构对项目会进行融资评价和决策，他们所依据的就是土地一级开发的成本，所以土地一级开发成本对于项目融资非常重要。
1.2土地一级开发为项目成本管理提供依据。土地一级开发的成本预估是要经历很多不同阶段的，最终是根据项目竣工决算确定的，而不同预估阶段土地一级开发成本评估是项目成本管理的重要环节，基本原则是每次成本估算都要比前一次的估算的要低。准确的土地一级开发成本估算能为项目成本管理提供坚实的理论依据，所以在房地产项目开发中成本的管理要做好土地一级成本的估算。
1.3土地一级开发成本能够为土地出让交易价格提供依据。土地出让交易价格是出让使用权的土地已经完成了征地、拆迁、土地开发已经完成了宗地外交通、通信、通水、通煤气、通电、通热和宗地内的平整可直接用于建设的土地价格，而土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本组成的，毛地价有专业的评估机构评估上报国土局审定而定，影响幅度特别小，所以土地出让交易价格主要由土地一级开发成本决定。
2.土地一级开发的意义。以昆明市土地一级开发为例进行说明，昆明市的土地一级开发工作相对来说起步较晚，各县区的相关文件政策以及开发制度的发展与制定还存在一些不足，在实施土地一级开发的过程中难免会存在问题，但是加强房地产开发项目土地一级开发的分析与研究，可以鼓励社会参与到一定区域内土地的开发过程中，让他们积极配合土地的征收、拆迁、安置工作的开展，为城市房地产项目开发提供基础的建设条件，促进社会对土地一级开发的投资，提升该市土地开发的进度。
四、结语
综上所述，房地产开发项目土地一级开发是对我国城市土地开发的一种创新，而且房地产开发项目土地一级开发能够促进城市经济发展，也能提高城市土地的开发利用率，使城市土地储备科学有序的进行开发，虽然在全国土地一级开发没有统一的指导政策，但是它依然能够从总体上实现了城市土地利用与规划，而加强房地产开发项目土地开发成本的估算应用能够有效地帮助开发商控制土地开发成本，降低土地开发风险，提高了房地产开发项目的成功率。
参考文献：
[1]叶婷婷，谢丽萍.土地一级开发成本核算问题探析[J].价值工程.2013（18）.
[2]陈春，张婕.土地一级开发模式比较研究---以北京和重庆为例[J].中国房地产，2010（01）.
[3]谢聿.昆明土地一级开发企业财务风险管理研究[D].云南大学2011.
[4]彭红历.土地一级开发成本控制的分析与探讨[J].现代商业.2013（24）.