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【摘要】本文以三四线城市中具有高库存特点的宿州市为例，根据2015年5月至2016年2月的楼市交易数据，分析了其商品房高库存的状况，统计结果表明，在2015年下半年，高供给低需求是宿州市房地产市场的常态；各县区库存压力存在差异：埇桥区库存压力最大，灵璧县最小。在对其商品房高库存形成机理和购房政策分析的基础上，本文以“农民工市民化”为出发点，从农村集体土地制度改革、户籍制度改革、完善公共服务、城市产业发展等角度提出相关政策建议。
【关键词】三四线城市；去库存；“农民工市民化”
一、引言
商品房去库存问题已成为2016年我国五大经济工作任务之一。房地产产业的发展牵涉到社会经济增长稳定、金融体系安全、产业结构调整以及地方政府收入等方方面面的问题；其产业发展安全对社会经济发展起着举足轻重的作用。
面对大量囤积的商品房，三四线城市其自身经济发展水平低、人口流动大等问题，其去库存的难度要比一二线城市难上加难。如何有效解决三四线城市商品房库存高企问题，成为目前政府及各地开发商亟待解决的难题。本文以三四线城市中具有典型高库存特点的宿州市为例，探索房地产去库存的路径，以期能为我国三四线城市楼市去库存提供一些参考建议。
二、楼市商品房库存状况
（一）数据来源及指标说明
目前社会各界关于商品房库存概念的界定还没有统一的标准。 本文笔者通过搜集“宿房网”、“赶集网”等网站上关于宿州市楼市数据，并在参考相关文章[2]数据的基础上，选取了楼市开工面积、竣工面积、批准预售量、合同备案及存量房成交量等5个指标来衡量商品房供需关系；其中用楼市开工面积、竣工面积和批准预售量三个指标累加结果表征商品房供给量，将合同备案量及存量房成交量加总结果表征商品房需求量。本文将搜集到的2015.05-2016.02宿州市及其四县一区的商品房数据经过数据处理绘制成折线图，结果如图1所示（纵轴数据单位：万平方米）。
（二）高库存量分析
首先，在样本期间内，宿州市商品房供给与有效需求之间的差距甚大；两者差距最大时，供给是有效需求的5.7倍，差距最小时，供给是需求的1.4倍，并且高供给、低需求是常态。其次，各县区的商品房库压力存在差异；埇桥区的库存量压力在“四县一区”中最大， 灵璧县的库存压力最小；同时商品房的供需在2016年春节期间波动较大：在此期间埇桥区商品房的需求增加为平时的2倍，甚至超过供给；萧县在1月份供给迅速扩大，而需求变化较为平稳；砀山在12月份经历了一次大规模的供给增加，需求小幅增加；泗县则在12月份迎来了一次需求小高峰，在1月份供给与需求纷纷回落，并达到了近半年以来的第一次供需平衡。总体来看，春节期间，宿州楼市迎来了一次交易高峰，究其原因，与政府出台的一系列鼓励农民工购房的优惠政策有关。由统计结果可以看出，政府出台的这些政策确实起到了一定的促进作用，但其效果明显有限。
三、“高库存”形成机理及政策分析
（一）高库存形成机理分析
宿州是安徽省北部一个依靠农业发展的小城市，地处山东、安徽、江苏、河南四省交界处，临近徐州，经济发展较为落后。前几年在楼市火热的市场环境下，宿州成为了各大房地产商争相投资的对象。短短几年，幢幢高楼在宿州拔地而起，但是在货币投机利益驱动下的各大投资商并没有考虑到这场投资背后隐藏的危机。在这个城市人口数量有限，消费动机不足的皖北小城市，原本开发商拿地建房时，每个拆迁户都能得到2、3套房子，有的甚至5、6套，這部分居民的购房需求已经饱和。那么所建造的商品房的消费对象就只能是原来的老城市民以及一些外来务工人员，但这些人群根本不能消化完这么多的商品房。同时，对于本市市民以及外来务工人员来说，他们虽然有购房需求，但往往因房价过高而望而却步。这种商品房供给的过量和市民买房的有效需求不足，导致大量商品房库存高企，楼市危机愈演愈重。
（二）购房政策分析
针对全国三四线城市出现的商品房库存高企的楼市危机，中央和安徽省政府相继出台了诸多政策进行救市，如降准降息、购房补贴、降低首套房、二手房购房首付比例等货币、财政、信贷政策多次出台，此外租购并举、减少土地储蓄规模、叫停土地储蓄贷款、鼓励农民工退还宅基地进城购房、棚户区改造货币化安置等一系列从源头控制供给、刺激需求的购房政策也相继推出。
宿州政府积极响应中央的号召，在今年上半年也相继推出诸如购房补贴、农民进城购房额外补贴、降低首付比例、加大棚改货币化安置力度、降低住房公积金存缴比例等购房优惠政策。根据宿房网新闻中心消息，“截止今年6月末，宿州市全市商品房去库存周期为10个月，市区为6.5个月。”楼市行情逐渐回暖，购房鼓励政策初见成效。
在诸多政策中，“农民工市民化”成为中央和地方各级政府去化的新突破点。在宿州市政府出台的关于鼓励农民工进城购房的政策中，规定“农村居民进城购买普通商品住房，并进城落户转移为城镇居民户口的，除了享受一般城市市民购房补贴之外，政府另外再给予一定的补贴，使累计享受补贴的标准达到每平方160元。” “支持商业银行对进城农民购买商品住房开展贷款业务，对自愿退宅进城农民购买普通商品住房的，给予一次性购房奖励或其他补助。”从以上规定可以看出，政府对于农民进城购房不仅加大了优惠力度，而且允许商业银行对其开展贷款业务。但是，从这部分政策的实施效果来看，并没有收到预期的效果。究其原因，有以下几点：
首先，买不买地起房，是阻碍农民进城购房的主要因素；虽然政府加大了对于农民进城购房的优惠力度，但此优惠力度与上千市场房价来说，所占金额比例很小。虽然政府允许商业银行对农民开展购房贷款业务，但是基于农民自身考虑，即使目前通过贷款进城买了房，但是以后每月高额的房贷，对他们来说是一个巨大的压力。如果农民通过贷款进城购房，但以后却因在城市无法立足生根，导致还不起贷款，不仅会引发一系列社会安全问题，同时银行等金融体系也会因为收不回贷款而引发信贷危机，从而对金融体系安全造成冲击。 这一方面，政府可以通过对在农村有承包土地和宅基地资产的农户，进行集体土地制度改革，实行退地补贴政策，从而增加农民购房能力。如果农民实在买不起商品房，政府可以实行租房优惠制度。这也能在一定程度上缓解楼市库存压力。
其次，農民进城购房以后，最终目的是想在城市安家落户，户口问题是一个让农民感受在城市立足生根的标志。而同时，目前我国正在实行新型城镇化，在这个时期，可以在改善户籍制度上作出一定的政策改革，对于进城购房的农民不仅在价格上予以优惠，并且提供优先农村户口转城镇户口的户籍政策。进一步鼓励那些渴望进城落户农民的积极性。
另外，农民进城落户以后会遇到一系列的生活问题，如果生活区的基础设施建设不到位，进城落户的农民享受不到和现有城市居民共同的城市福利政策和权力，同样也会挫伤农民进城购房的积极性。所以政府应当在改善公共服务方面，进行完善落实。
最后，拥有一份稳定的工作和收入是农民在城市立足生根的根本保障。在这一方面，政府需要努力提升地区的人才吸引力，大力发展当地产业，全面优化产业结构升级。只有城市发展壮大了，才能吸引更多的人才，才能给农民提供更多的工作岗位，稳定农民在城市中的地位。
总之，楼市去库存是一个浩大繁冗的工程，政府和社会各界必须谨慎对待。不可操之过急，只追求即时效果。稳步推进，完善落实购房补贴政策的各种后续工作，是重中之重。
四、政策建议
通过以上对于宿州市楼市商品房库存压力的分析，以及对该市高库存形成机理和政府出台政策的分析，本文以“农民工市民化”为出发点，提出相关的政策建议。积极鼓励农民工进城购房，推进农村集体土地制度改革，让农民增强购房能力的同时，解决农民的后顾之忧；切实推进户籍制度制度改革，解决农民的“心头大事”；完善和提升城市社会公共服务水平和质量，切实保障进城购房农民享有公共服务的权利；加大城市产业发展，提升产业结构优化升级，增强人才吸引能力，努力为进城农民创造更多的就业机会；实行租购并举的住房制度；使用各种财政货币信贷政策综合发力。同时注重发挥市场在调节供需方面的自我调节作用，将楼市去库存战略稳扎稳打地进行下去。
参考文献：
[1]谢逸枫.农民工进城“去库存”要打“组合拳”[J].新产经，2016（1）：39-41.
[2]朱 骥.安徽省宿州市房地产市场调查研究——基于2015年下半年的数据分析[J].中国市场，2016（25）：155-162.
[3]刘金明.宿州市多措并举推进房地产去库存[EB/OL].www.0557fdc.com.，2016-08-02.
[4]王慧.2016年中总结政策篇：新政频出 市场向好[EB/OL].www.0557fdc.com.，2016-07-04.
【关键词】三四线城市；去库存；“农民工市民化”
一、引言
商品房去库存问题已成为2016年我国五大经济工作任务之一。房地产产业的发展牵涉到社会经济增长稳定、金融体系安全、产业结构调整以及地方政府收入等方方面面的问题；其产业发展安全对社会经济发展起着举足轻重的作用。
面对大量囤积的商品房，三四线城市其自身经济发展水平低、人口流动大等问题，其去库存的难度要比一二线城市难上加难。如何有效解决三四线城市商品房库存高企问题，成为目前政府及各地开发商亟待解决的难题。本文以三四线城市中具有典型高库存特点的宿州市为例，探索房地产去库存的路径，以期能为我国三四线城市楼市去库存提供一些参考建议。
二、楼市商品房库存状况
（一）数据来源及指标说明
目前社会各界关于商品房库存概念的界定还没有统一的标准。 本文笔者通过搜集“宿房网”、“赶集网”等网站上关于宿州市楼市数据，并在参考相关文章[2]数据的基础上，选取了楼市开工面积、竣工面积、批准预售量、合同备案及存量房成交量等5个指标来衡量商品房供需关系；其中用楼市开工面积、竣工面积和批准预售量三个指标累加结果表征商品房供给量，将合同备案量及存量房成交量加总结果表征商品房需求量。本文将搜集到的2015.05-2016.02宿州市及其四县一区的商品房数据经过数据处理绘制成折线图，结果如图1所示（纵轴数据单位：万平方米）。
（二）高库存量分析
首先，在样本期间内，宿州市商品房供给与有效需求之间的差距甚大；两者差距最大时，供给是有效需求的5.7倍，差距最小时，供给是需求的1.4倍，并且高供给、低需求是常态。其次，各县区的商品房库压力存在差异；埇桥区的库存量压力在“四县一区”中最大， 灵璧县的库存压力最小；同时商品房的供需在2016年春节期间波动较大：在此期间埇桥区商品房的需求增加为平时的2倍，甚至超过供给；萧县在1月份供给迅速扩大，而需求变化较为平稳；砀山在12月份经历了一次大规模的供给增加，需求小幅增加；泗县则在12月份迎来了一次需求小高峰，在1月份供给与需求纷纷回落，并达到了近半年以来的第一次供需平衡。总体来看，春节期间，宿州楼市迎来了一次交易高峰，究其原因，与政府出台的一系列鼓励农民工购房的优惠政策有关。由统计结果可以看出，政府出台的这些政策确实起到了一定的促进作用，但其效果明显有限。
三、“高库存”形成机理及政策分析
（一）高库存形成机理分析
宿州是安徽省北部一个依靠农业发展的小城市，地处山东、安徽、江苏、河南四省交界处，临近徐州，经济发展较为落后。前几年在楼市火热的市场环境下，宿州成为了各大房地产商争相投资的对象。短短几年，幢幢高楼在宿州拔地而起，但是在货币投机利益驱动下的各大投资商并没有考虑到这场投资背后隐藏的危机。在这个城市人口数量有限，消费动机不足的皖北小城市，原本开发商拿地建房时，每个拆迁户都能得到2、3套房子，有的甚至5、6套，這部分居民的购房需求已经饱和。那么所建造的商品房的消费对象就只能是原来的老城市民以及一些外来务工人员，但这些人群根本不能消化完这么多的商品房。同时，对于本市市民以及外来务工人员来说，他们虽然有购房需求，但往往因房价过高而望而却步。这种商品房供给的过量和市民买房的有效需求不足，导致大量商品房库存高企，楼市危机愈演愈重。
（二）购房政策分析
针对全国三四线城市出现的商品房库存高企的楼市危机，中央和安徽省政府相继出台了诸多政策进行救市，如降准降息、购房补贴、降低首套房、二手房购房首付比例等货币、财政、信贷政策多次出台，此外租购并举、减少土地储蓄规模、叫停土地储蓄贷款、鼓励农民工退还宅基地进城购房、棚户区改造货币化安置等一系列从源头控制供给、刺激需求的购房政策也相继推出。
宿州政府积极响应中央的号召，在今年上半年也相继推出诸如购房补贴、农民进城购房额外补贴、降低首付比例、加大棚改货币化安置力度、降低住房公积金存缴比例等购房优惠政策。根据宿房网新闻中心消息，“截止今年6月末，宿州市全市商品房去库存周期为10个月，市区为6.5个月。”楼市行情逐渐回暖，购房鼓励政策初见成效。
在诸多政策中，“农民工市民化”成为中央和地方各级政府去化的新突破点。在宿州市政府出台的关于鼓励农民工进城购房的政策中，规定“农村居民进城购买普通商品住房，并进城落户转移为城镇居民户口的，除了享受一般城市市民购房补贴之外，政府另外再给予一定的补贴，使累计享受补贴的标准达到每平方160元。” “支持商业银行对进城农民购买商品住房开展贷款业务，对自愿退宅进城农民购买普通商品住房的，给予一次性购房奖励或其他补助。”从以上规定可以看出，政府对于农民进城购房不仅加大了优惠力度，而且允许商业银行对其开展贷款业务。但是，从这部分政策的实施效果来看，并没有收到预期的效果。究其原因，有以下几点：
首先，买不买地起房，是阻碍农民进城购房的主要因素；虽然政府加大了对于农民进城购房的优惠力度，但此优惠力度与上千市场房价来说，所占金额比例很小。虽然政府允许商业银行对农民开展购房贷款业务，但是基于农民自身考虑，即使目前通过贷款进城买了房，但是以后每月高额的房贷，对他们来说是一个巨大的压力。如果农民通过贷款进城购房，但以后却因在城市无法立足生根，导致还不起贷款，不仅会引发一系列社会安全问题，同时银行等金融体系也会因为收不回贷款而引发信贷危机，从而对金融体系安全造成冲击。 这一方面，政府可以通过对在农村有承包土地和宅基地资产的农户，进行集体土地制度改革，实行退地补贴政策，从而增加农民购房能力。如果农民实在买不起商品房，政府可以实行租房优惠制度。这也能在一定程度上缓解楼市库存压力。
其次，農民进城购房以后，最终目的是想在城市安家落户，户口问题是一个让农民感受在城市立足生根的标志。而同时，目前我国正在实行新型城镇化，在这个时期，可以在改善户籍制度上作出一定的政策改革，对于进城购房的农民不仅在价格上予以优惠，并且提供优先农村户口转城镇户口的户籍政策。进一步鼓励那些渴望进城落户农民的积极性。
另外，农民进城落户以后会遇到一系列的生活问题，如果生活区的基础设施建设不到位，进城落户的农民享受不到和现有城市居民共同的城市福利政策和权力，同样也会挫伤农民进城购房的积极性。所以政府应当在改善公共服务方面，进行完善落实。
最后，拥有一份稳定的工作和收入是农民在城市立足生根的根本保障。在这一方面，政府需要努力提升地区的人才吸引力，大力发展当地产业，全面优化产业结构升级。只有城市发展壮大了，才能吸引更多的人才，才能给农民提供更多的工作岗位，稳定农民在城市中的地位。
总之，楼市去库存是一个浩大繁冗的工程，政府和社会各界必须谨慎对待。不可操之过急，只追求即时效果。稳步推进，完善落实购房补贴政策的各种后续工作，是重中之重。
四、政策建议
通过以上对于宿州市楼市商品房库存压力的分析，以及对该市高库存形成机理和政府出台政策的分析，本文以“农民工市民化”为出发点，提出相关的政策建议。积极鼓励农民工进城购房，推进农村集体土地制度改革，让农民增强购房能力的同时，解决农民的后顾之忧；切实推进户籍制度制度改革，解决农民的“心头大事”；完善和提升城市社会公共服务水平和质量，切实保障进城购房农民享有公共服务的权利；加大城市产业发展，提升产业结构优化升级，增强人才吸引能力，努力为进城农民创造更多的就业机会；实行租购并举的住房制度；使用各种财政货币信贷政策综合发力。同时注重发挥市场在调节供需方面的自我调节作用，将楼市去库存战略稳扎稳打地进行下去。
参考文献：
[1]谢逸枫.农民工进城“去库存”要打“组合拳”[J].新产经，2016（1）：39-41.
[2]朱 骥.安徽省宿州市房地产市场调查研究——基于2015年下半年的数据分析[J].中国市场，2016（25）：155-162.
[3]刘金明.宿州市多措并举推进房地产去库存[EB/OL].www.0557fdc.com.，2016-08-02.
[4]王慧.2016年中总结政策篇：新政频出 市场向好[EB/OL].www.0557fdc.com.，2016-07-04.