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中山市雅景房地产开发有限公司 广东中山 528400
摘要：住宅工程的质量与人们的生活息息相关，对住宅高品质交房施工质量进行控制，关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。本文结合工程实例，对住宅高品质交房施工质量控制展开了研究，并详细地介绍了施工技术及施工质量的控制要点，以望能为类似工程提供参考借鉴。
关键词：住宅；施工技术；质量控制
0 引言
随着我国社会经济的不断发展，我国建筑行业的规模也日益扩大，这为我国住宅工程的发展奠定了基础。当前人们对居住环境的质量要求越来越高，对与人们生活息息相关的住宅工程的质量也给予了更多的关注。如何有效控制住宅高品质交房施工质量，保证工程的施工质量，满足居民的居住需求是当前住宅建筑施工单位亟需探讨的重要课题之一。
1 工程概况
某住宅工程项目包含3栋高25层的住宅建筑和一个地下车库，建筑结构形式为剪力墙，外墙立面线条多、内部二次结构施工复杂，其卫生间采用下沉式同层排水构造。该项目交付方式为毛坯交付，业主对交付的质量、观感等要求非常高，要求交房后每户小业主报事率不能大于1（即在分户验收中，每户验收施工方需要整改的项目不能多于1项）。同时在施工过程中由建设单位委托独立第三方对工程的实体结构进行“实测实量”、“质量风险”、“文明施工”检查。这就要求施工单位在基础、主体、装饰、交付的各个施工阶段对各分项工程都必须严格进行质量控制，才能保证最终成型的结构能满足业主要求。
2 施工技术控制要点
2.1 技术方案的前置性及合理性
技术方案作为施工质量控制指导性文件，应具有前置性及合理性。方案要提前制定，在满足规范设计要求的同时，也要根据业主自身要求和具体实际操作情况来确定，不可盲目抬高或降低要求。在项目初期就可以会同业主、监理根据项目的具体情况编制《方案规划表》，初步制定需要编制的分项方案及编制时间。方案编制不仅需要总包、监理的审批，也需经业主审批完成。方案应作为工序实施及验收的依据。
2.2 图纸的细化及固化
住宅类项目一般为标准户型及标准层。因此细化每个户型及每个标准层，便于施工的总体控制，减少不必要的返工。同时对建筑图、水电图进行细化，分别编制砌体固化图、保温固化图、水电固化图等，能让工人看懂及理解。
1）砌体固化图按照江苏省住宅质量防治要求，填充墙部位构造柱、过梁、腰梁设置较多，强电箱、弱电箱、消防箱、部分门窗洞口等在墙体砌筑时也必须预留下来。但在实际施工过程中往往会将位置或标高弄错。因此在砌筑前需要依据建筑图编制详细的砌体固化图。重新绘制各个户型平面图及各个墙面的立面图，准确标注门洞位置、构造柱大小、腰梁、过梁高度及设置，应设防水导墙位置、卫生间隔墙及普通墙体砌块种类，预留洞、预留槽大小及位置。
2）水电固化图根据水电图纸，细化水电管线走向、排布，开关、线盒的位置、高度，防雷接地的预留等。使得相同户型所有的管线布置一致，不仅美观更便于后期维修及改造。
3）保温固化图依据建筑平面、立面图绘制保温固化图。重点体现不同部位的保温板材质、做法，保温同幕墙、建筑交界处的确定，各个细部节点的做法，特别是门窗、转角部位的做法。
2.3 交底
以往技术交底大多是文字性内容，枯燥、乏味，不能很清楚地表达相应内容，甚至不同的人会有不同的理解。该交底过程起不了很大效果，使得一些项目技术交底沦为应付检查的纸面文件。因此在交底中要使用图片结合文字，甚至使用视频资料，有条件的可以先行建立工艺样板区，通过实体展示来交底。这样交底具有直观性，让人通俗易懂。
交底的内容不能空泛、套用，应按照技术方案首先提出重点、难点。针对项目质量控制的具体要求严格执行。例如住宅类项目出现质量问题的大多是渗漏问题，因此对容易渗漏的部位的做法，重点交底。如：泛水部位、门窗、管道封堵等。
交底的内容要有合理性及可操作性。不能对班组提出过高或过低的要求，要针对项目特点进行，适时根据项目特点改进施工工艺。
2.4 样板点评
样板点评工序验收是质量检查的必要过程，特别重视对首道工序的验收，对首道工序及重点部位实行样板点评制度。例如：钢筋、模板、砌体、地坪、保温、幕墙等。当首道工序或者重点部位施工完成后，组织业主相关部门、监理、主要管理人员，相关专业分包及班组按照交底内容进行现场验收检查，针对现场检查的实际问题可继续完善或改进交底内容。样板点评的目的在于检查实际完成效果同图纸、方案或设计的差别，对已出现的问题进行整改或优化，以免后续工作出现同样的问题。
3 施工质量控制要点
3.1 一次结构混凝土
一次结构混凝土成型直接影响到结构的质量及后续工作（粉刷、砌体）的实施，特别是住宅需要对户内净开间、净深进行实测验收。因此着重控制剪力墙的垂直平整度、板底极差、楼板厚度、层高及门窗洞口尺寸。
1）剪力墙垂直平整度控制施工放线时有控制线及其墙板线，在墙板模板安装完毕后用控制线校正墙板的位置及方正，用吊锤或激光水平仪垂直线校正墙板的垂直度。剪力墙下部在浇筑混凝土时受力较大，常规施工只是减少对拉螺杆间距，为了加大下部模板体系的刚度，在第1，2道螺杆高度处木楞可钉铁皮，以增强木楞的刚度，防止涨模。
2）板底极差、板厚控制楼面平板平整，板间接缝严密，铺设板下木楞必须竖放，模板立杆间距≤900mm，跨度>4m的板，按2‰起拱。浇筑混凝土板厚及板面标高控制一般按照先前标记在柱钢筋上的水平标志拉线复核混凝土标高，但由于线会产生下坠，会使得中间区域板厚较薄，为避免该情况的发生，浇筑的同时使用制定钢筋插入混凝土，抽查测量混凝土厚度，对板厚“双控”。
3）层高控制由于为高层建筑，每层高误差较大会造成累计误差大，而且净高为一户一验必测项目，因此必须严格控制每层层高。由于墙板模板是多次重复利用，因此墙板模板的尺寸偏差会直接影响层高，墙板配模高度按照净高尺寸下料，既能保证每层净高，也能防止墙板模板和楼面间隙过大，造成烂根现象。楼面混凝土浇筑时应严格控制墙板处标高，立模板前应再次复核，凿除高出的混凝土，对模板和楼面有缝隙的部位用水泥砂浆填堵。 4）剪力墙阳角的控制剪力墙阳角的模板经常因加固不密实，造成漏浆、爆浆，成型效果差。因此墙板端采用钢管扣件进行二次反拉，保证模板加固效果（见图1）。
图1 剪力墙端部反拉
3.2 砌体及二次结构
砌体及二次结构施工时，必须严格按照砌体固化图的要求进行。砌块必须完整、无破损，灰缝饱满，垂直平整度满足要求。二次结构支设前，先沿马牙槎贴海绵条，以防止漏浆。加固时，腰梁端头模板封头设置卡槽，待钢筋放置好后，将卡槽卡在钢筋上，严禁使用砖头或杂物堵塞。构造柱模板对拉螺杆洞设置在中间，减少对墙体的开洞破坏，上口设置簸箕口，浇筑混凝土时混凝土从簸箕口倒入，然后用小型振动棒振动，待第2天拆模时，再凿除簸箕口的混凝土。
在砌体结构施工过程中，水电管线的布置及强、弱电箱预留位置要根据固化图进行。特别是强弱电箱预留洞口较大，如果不事先进行预留，后开会对墙体造成损坏。墙面管线尽量布置在构造柱中，减少二次开槽。需开槽部位，先在墙面弹好线槽位置及宽度，然后使用切割机进行切槽，切槽深度略大于管直径，完成后用水泥砂浆灌实封堵。轻质砌块墙面禁止水平开槽。
线盒部位用胶带封闭、强弱电箱用泡沫板进行保护，防止被后续的粉刷施工污染，难以清理。线盒留设完成面应同灰饼面（即粉刷完成面）平齐，粉刷完成时无需因线盒面和粉刷面不在同一平面上，对线盒进行二次处理，减少返工并且效果美观。
3.3 屋面构造
屋面结构相对较复杂，落水位置、烟道、预埋套管、女儿墙设置等，对整个建筑的防水影响很大。
首先要复核建筑屋面图与排水图关于落水的位置是否合理及正确，对落水口部位预留套管、预埋套管部位高度高出结构面450mm，并采用止水套管，内壁刷防锈油漆。
部分工程为了施工方便，烟道、出屋面构件（女儿墙）一次成型高度不够或者只浇筑同屋面标高，其余部分二次施工，由于施工缝的存在，容易造成这些部位下口存在渗水隐患。因此烟道、出屋面构件（女儿墙）一次成型高度应该在建筑完成面300mm以上。300mm高度内不允许使用塑料套管进行加固。女儿墙及剪力墙墙板支设前在建筑完成面300mm处钉宽度30mm、厚度15mm木条，作为今后防水卷材止口。注意粘贴保温板区域女儿墙是否设置挑檐，严禁粘贴保温板处有“朝天缝”。
楼梯间出屋面门设置300mm高混凝土挡水坎，墙体部位也设置高300mm一次浇筑的混凝土导墙。
3.4 抹灰
抹灰层作为结构成型处理的最关键一道工序，也是对混凝土结构、砌体结构在表观上的处理，保证户内的空间尺寸、方正性。抹灰最重要的检查项目为空鼓、垂直平整度及净空尺寸。基层处理好坏直接影响粉刷层的空鼓率，因此在内外墙抹灰前，基层的隐蔽工作必须全面验收到位，特别是外墙螺杆洞部位。
基层处理首先是墙体的预留槽、预留洞安装完毕并用细石混凝土填塞，线盒及箱盒做好成品保护，水电管线通畅，清除墙体表面的杂物（如浮浆、钢筋等），对砌体和结构交界处有较大错台的部位先用水泥砂浆补平，外墙螺杆洞部位在外墙处先进行扩孔，然后用水泥砂浆封堵，在内侧注满发泡剂。脚手架、槽钢等外墙洞口先用实心砖封堵内侧，然后外侧浇筑细石混凝土，并涂刷防水涂料。在混凝土同砌体交界处铺贴300mm宽钢丝网（外墙）或网格布（内墙）。按照控制线制作灰饼及门窗框的护角，使得垂直平整度及结构净空能满足要求。
基层处理完成后进行喷浆作业，首先将墙面浇水湿润再喷浆，喷浆料应搅拌均匀，颗粒应均匀分布，粒径不宜过大。达到强度后再浇水养护。
由于卫生间、厨房间、阳台部位需安装排水管，为不影响立管的安装，可派专人对该区域进行施工，而且卫生间、厨房间不进行涂料施工，直接水泥砂浆面层交付业主，为了保证美观，可用海绵进行拉毛。抹灰应分层进行，每层厚度不超过10mm，对总厚度>35mm的应采取充筋等加强措施。
3.5 地坪施工
地坪的平整度、成型质量直接影响“一户一验”。从地坪的清理开始就必须严格执行施工标准。在基层处理时使用抓毛机对地坪进行处理，清除浮浆，墙根采用人工砍、凿。清除干净后制作灰饼，灰饼间距≤2000mm，灰饼完成后，对净高进行复测。满足要求后进行2d泡水，之后清水，清水时再次用水冲洗浮浆，保证地坪干净。扫浆时应均匀，水泥浆结合层随扫随浇筑混凝土，扫浆表面不应有积水。混凝土浇筑时，坍落度应控制在200mm左右，混凝土量因进行调配，防止浇筑时间长造成混凝土初凝影响地坪的成型质量。成型后用小型磨光机收面，并在面层撒1∶1干水泥砂，人工收光。对于落水管部位设置混凝土反坎，地坪按2%坡度朝落水方向。成型1～2d后蓄水养护，养护时间≥7d，期间严禁上材料或设备，以保护地坪。
3.6 防渗漏
渗漏是所有项目最难解决的问题，也是使用者投诉最多的问题，因为渗漏直接影响到建筑的使用功能，因此处理好渗漏问题，该工程后期维护保养工作将十分轻松，客户的满意度也将提高。防水效果最重要的是混凝土结构自身，防水材料的使用只是辅助、加强防水效果。要重视及保证混凝土结构自防水，才能真正有效地控制渗漏。容易出现渗漏的部位主要体现在地下室区域地下室后浇带、管井降水口、外墙穿墙预埋管、顶板、外墙；上部区域阳台、卫生间、空中花园、屋面、外墙线条、螺杆洞、外窗框。同时对有疑似渗漏或渗漏的地方做好台账记录，修补后必须进行后续观察。
3.6.1 地下室
地下室区域后浇带、管井降水口、外墙穿墙预埋管等部位最容易漏水，施工时应严格按照节点施工。
后浇带未浇筑前应做好保护工作，利用模板进行封闭处理，防止垃圾进入后浇带内，模板也应有自己独立的支撑体系，其他区域模板拆除时，应保证后浇带的模板支撑体系完整。后浇带的浇筑时间应该按照设计要求，一般在两侧主体结束后进行，如要提前浇筑，应提交沉降观测数据给设计院，由设计院确认是否可提前，不允许擅自封闭后浇带。浇筑时应清理后浇带两侧的钢丝网及杂物、松动的混凝土，特别是钢板止水带下侧难清理的，采用高压水枪等方式清理，然后将污水抽除干净。混凝土浇筑时振动充分，养护及时。 转角处的钢板止水带摒除常规焊接处理，以免焊接技术不到位，造成将止水带焊穿或焊缝不密实。直接将钢板止水带冷弯处理。外墙穿管应内高外低，管道采用止水管，浇筑混凝土时应振捣到位，不能提早拆模，以免造成管道部位松动。出顶板部位的管应高出建筑完成面至少150mm。同时在施工缝、穿墙管等部位设置防水加强层。
3.6.2 阳台、空中花园、卫生间
阳台、空中花园、卫生间等涉水区域管根部位最易漏水或渗水，以往管根部位二次浇筑时采用铁丝吊模，底部采用泡沫板支撑。这样容易造成混凝土浇捣不实，底部混凝土成型差。因此管根二次浇筑改用模板顶撑，严禁用铁丝吊模。混凝土浇筑分两次进行，第1次浇筑1/2高度，第2次浇筑离结构面10～20mm。混凝土可添加防水剂及微膨胀剂以保证密实性。在第1次浇筑完成混凝土达到强度后，清理表面涂刷防水涂料，并对管根进行局部蓄水24h，无渗漏后可进行第2次浇筑。防水层施工前，基层清理干净，在结构四周转角处做R50的圆角，防水施工高度300mm，防水层施工完毕后进行24h蓄水，无渗漏后在管根四周做混凝土包（高出建筑完成面20mm，宽度50mm）再浇筑地坪。
3.6.3 外窗
本工程外窗采用钢副框，副框安装时应用防水砂浆对副框进行塞缝，塞缝应密实平整，防雷接地先焊接在副框内侧，并做好除锈措施。清理干净后窗框外侧涂刷2遍JS防水涂料，及时将窗套粉刷好以保护防水层。工序严禁颠倒、错乱。
窗上口应设置滴水，窗台处向外10%～20%的找坡。窗安装完成后，外侧和粉刷层交界的四周应注射室外建筑密封胶，加强防水性。
4 结语
综上所述，住宅工程高品质交房施工质量控制决定着施工单位能否将高品质的住宅交付给业主，并关系到业主的切身利益及生命财产安全。因此，在住宅工程施工过程中，施工单位要提高自身的质量控制意识，完善施工质量控制机制，加强质量管理力度针对各个施工技术及施工质量控制要点进行质量控制，从而保证住宅的高品质交房，保障业主的切身利益，促进建筑行业的健康发展。
参考文献：
[1]曾世杰，赵甜甜.城市住宅施工监理与工程质量控制思路[J].河南科技.2013（19）
[2]何伟.天津远洋风景住宅项目施工质量控制研究[D].天津大学.2014
摘要：住宅工程的质量与人们的生活息息相关，对住宅高品质交房施工质量进行控制，关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。本文结合工程实例，对住宅高品质交房施工质量控制展开了研究，并详细地介绍了施工技术及施工质量的控制要点，以望能为类似工程提供参考借鉴。
关键词：住宅；施工技术；质量控制
0 引言
随着我国社会经济的不断发展，我国建筑行业的规模也日益扩大，这为我国住宅工程的发展奠定了基础。当前人们对居住环境的质量要求越来越高，对与人们生活息息相关的住宅工程的质量也给予了更多的关注。如何有效控制住宅高品质交房施工质量，保证工程的施工质量，满足居民的居住需求是当前住宅建筑施工单位亟需探讨的重要课题之一。
1 工程概况
某住宅工程项目包含3栋高25层的住宅建筑和一个地下车库，建筑结构形式为剪力墙，外墙立面线条多、内部二次结构施工复杂，其卫生间采用下沉式同层排水构造。该项目交付方式为毛坯交付，业主对交付的质量、观感等要求非常高，要求交房后每户小业主报事率不能大于1（即在分户验收中，每户验收施工方需要整改的项目不能多于1项）。同时在施工过程中由建设单位委托独立第三方对工程的实体结构进行“实测实量”、“质量风险”、“文明施工”检查。这就要求施工单位在基础、主体、装饰、交付的各个施工阶段对各分项工程都必须严格进行质量控制，才能保证最终成型的结构能满足业主要求。
2 施工技术控制要点
2.1 技术方案的前置性及合理性
技术方案作为施工质量控制指导性文件，应具有前置性及合理性。方案要提前制定，在满足规范设计要求的同时，也要根据业主自身要求和具体实际操作情况来确定，不可盲目抬高或降低要求。在项目初期就可以会同业主、监理根据项目的具体情况编制《方案规划表》，初步制定需要编制的分项方案及编制时间。方案编制不仅需要总包、监理的审批，也需经业主审批完成。方案应作为工序实施及验收的依据。
2.2 图纸的细化及固化
住宅类项目一般为标准户型及标准层。因此细化每个户型及每个标准层，便于施工的总体控制，减少不必要的返工。同时对建筑图、水电图进行细化，分别编制砌体固化图、保温固化图、水电固化图等，能让工人看懂及理解。
1）砌体固化图按照江苏省住宅质量防治要求，填充墙部位构造柱、过梁、腰梁设置较多，强电箱、弱电箱、消防箱、部分门窗洞口等在墙体砌筑时也必须预留下来。但在实际施工过程中往往会将位置或标高弄错。因此在砌筑前需要依据建筑图编制详细的砌体固化图。重新绘制各个户型平面图及各个墙面的立面图，准确标注门洞位置、构造柱大小、腰梁、过梁高度及设置，应设防水导墙位置、卫生间隔墙及普通墙体砌块种类，预留洞、预留槽大小及位置。
2）水电固化图根据水电图纸，细化水电管线走向、排布，开关、线盒的位置、高度，防雷接地的预留等。使得相同户型所有的管线布置一致，不仅美观更便于后期维修及改造。
3）保温固化图依据建筑平面、立面图绘制保温固化图。重点体现不同部位的保温板材质、做法，保温同幕墙、建筑交界处的确定，各个细部节点的做法，特别是门窗、转角部位的做法。
2.3 交底
以往技术交底大多是文字性内容，枯燥、乏味，不能很清楚地表达相应内容，甚至不同的人会有不同的理解。该交底过程起不了很大效果，使得一些项目技术交底沦为应付检查的纸面文件。因此在交底中要使用图片结合文字，甚至使用视频资料，有条件的可以先行建立工艺样板区，通过实体展示来交底。这样交底具有直观性，让人通俗易懂。
交底的内容不能空泛、套用，应按照技术方案首先提出重点、难点。针对项目质量控制的具体要求严格执行。例如住宅类项目出现质量问题的大多是渗漏问题，因此对容易渗漏的部位的做法，重点交底。如：泛水部位、门窗、管道封堵等。
交底的内容要有合理性及可操作性。不能对班组提出过高或过低的要求，要针对项目特点进行，适时根据项目特点改进施工工艺。
2.4 样板点评
样板点评工序验收是质量检查的必要过程，特别重视对首道工序的验收，对首道工序及重点部位实行样板点评制度。例如：钢筋、模板、砌体、地坪、保温、幕墙等。当首道工序或者重点部位施工完成后，组织业主相关部门、监理、主要管理人员，相关专业分包及班组按照交底内容进行现场验收检查，针对现场检查的实际问题可继续完善或改进交底内容。样板点评的目的在于检查实际完成效果同图纸、方案或设计的差别，对已出现的问题进行整改或优化，以免后续工作出现同样的问题。
3 施工质量控制要点
3.1 一次结构混凝土
一次结构混凝土成型直接影响到结构的质量及后续工作（粉刷、砌体）的实施，特别是住宅需要对户内净开间、净深进行实测验收。因此着重控制剪力墙的垂直平整度、板底极差、楼板厚度、层高及门窗洞口尺寸。
1）剪力墙垂直平整度控制施工放线时有控制线及其墙板线，在墙板模板安装完毕后用控制线校正墙板的位置及方正，用吊锤或激光水平仪垂直线校正墙板的垂直度。剪力墙下部在浇筑混凝土时受力较大，常规施工只是减少对拉螺杆间距，为了加大下部模板体系的刚度，在第1，2道螺杆高度处木楞可钉铁皮，以增强木楞的刚度，防止涨模。
2）板底极差、板厚控制楼面平板平整，板间接缝严密，铺设板下木楞必须竖放，模板立杆间距≤900mm，跨度>4m的板，按2‰起拱。浇筑混凝土板厚及板面标高控制一般按照先前标记在柱钢筋上的水平标志拉线复核混凝土标高，但由于线会产生下坠，会使得中间区域板厚较薄，为避免该情况的发生，浇筑的同时使用制定钢筋插入混凝土，抽查测量混凝土厚度，对板厚“双控”。
3）层高控制由于为高层建筑，每层高误差较大会造成累计误差大，而且净高为一户一验必测项目，因此必须严格控制每层层高。由于墙板模板是多次重复利用，因此墙板模板的尺寸偏差会直接影响层高，墙板配模高度按照净高尺寸下料，既能保证每层净高，也能防止墙板模板和楼面间隙过大，造成烂根现象。楼面混凝土浇筑时应严格控制墙板处标高，立模板前应再次复核，凿除高出的混凝土，对模板和楼面有缝隙的部位用水泥砂浆填堵。 4）剪力墙阳角的控制剪力墙阳角的模板经常因加固不密实，造成漏浆、爆浆，成型效果差。因此墙板端采用钢管扣件进行二次反拉，保证模板加固效果（见图1）。
图1 剪力墙端部反拉
3.2 砌体及二次结构
砌体及二次结构施工时，必须严格按照砌体固化图的要求进行。砌块必须完整、无破损，灰缝饱满，垂直平整度满足要求。二次结构支设前，先沿马牙槎贴海绵条，以防止漏浆。加固时，腰梁端头模板封头设置卡槽，待钢筋放置好后，将卡槽卡在钢筋上，严禁使用砖头或杂物堵塞。构造柱模板对拉螺杆洞设置在中间，减少对墙体的开洞破坏，上口设置簸箕口，浇筑混凝土时混凝土从簸箕口倒入，然后用小型振动棒振动，待第2天拆模时，再凿除簸箕口的混凝土。
在砌体结构施工过程中，水电管线的布置及强、弱电箱预留位置要根据固化图进行。特别是强弱电箱预留洞口较大，如果不事先进行预留，后开会对墙体造成损坏。墙面管线尽量布置在构造柱中，减少二次开槽。需开槽部位，先在墙面弹好线槽位置及宽度，然后使用切割机进行切槽，切槽深度略大于管直径，完成后用水泥砂浆灌实封堵。轻质砌块墙面禁止水平开槽。
线盒部位用胶带封闭、强弱电箱用泡沫板进行保护，防止被后续的粉刷施工污染，难以清理。线盒留设完成面应同灰饼面（即粉刷完成面）平齐，粉刷完成时无需因线盒面和粉刷面不在同一平面上，对线盒进行二次处理，减少返工并且效果美观。
3.3 屋面构造
屋面结构相对较复杂，落水位置、烟道、预埋套管、女儿墙设置等，对整个建筑的防水影响很大。
首先要复核建筑屋面图与排水图关于落水的位置是否合理及正确，对落水口部位预留套管、预埋套管部位高度高出结构面450mm，并采用止水套管，内壁刷防锈油漆。
部分工程为了施工方便，烟道、出屋面构件（女儿墙）一次成型高度不够或者只浇筑同屋面标高，其余部分二次施工，由于施工缝的存在，容易造成这些部位下口存在渗水隐患。因此烟道、出屋面构件（女儿墙）一次成型高度应该在建筑完成面300mm以上。300mm高度内不允许使用塑料套管进行加固。女儿墙及剪力墙墙板支设前在建筑完成面300mm处钉宽度30mm、厚度15mm木条，作为今后防水卷材止口。注意粘贴保温板区域女儿墙是否设置挑檐，严禁粘贴保温板处有“朝天缝”。
楼梯间出屋面门设置300mm高混凝土挡水坎，墙体部位也设置高300mm一次浇筑的混凝土导墙。
3.4 抹灰
抹灰层作为结构成型处理的最关键一道工序，也是对混凝土结构、砌体结构在表观上的处理，保证户内的空间尺寸、方正性。抹灰最重要的检查项目为空鼓、垂直平整度及净空尺寸。基层处理好坏直接影响粉刷层的空鼓率，因此在内外墙抹灰前，基层的隐蔽工作必须全面验收到位，特别是外墙螺杆洞部位。
基层处理首先是墙体的预留槽、预留洞安装完毕并用细石混凝土填塞，线盒及箱盒做好成品保护，水电管线通畅，清除墙体表面的杂物（如浮浆、钢筋等），对砌体和结构交界处有较大错台的部位先用水泥砂浆补平，外墙螺杆洞部位在外墙处先进行扩孔，然后用水泥砂浆封堵，在内侧注满发泡剂。脚手架、槽钢等外墙洞口先用实心砖封堵内侧，然后外侧浇筑细石混凝土，并涂刷防水涂料。在混凝土同砌体交界处铺贴300mm宽钢丝网（外墙）或网格布（内墙）。按照控制线制作灰饼及门窗框的护角，使得垂直平整度及结构净空能满足要求。
基层处理完成后进行喷浆作业，首先将墙面浇水湿润再喷浆，喷浆料应搅拌均匀，颗粒应均匀分布，粒径不宜过大。达到强度后再浇水养护。
由于卫生间、厨房间、阳台部位需安装排水管，为不影响立管的安装，可派专人对该区域进行施工，而且卫生间、厨房间不进行涂料施工，直接水泥砂浆面层交付业主，为了保证美观，可用海绵进行拉毛。抹灰应分层进行，每层厚度不超过10mm，对总厚度>35mm的应采取充筋等加强措施。
3.5 地坪施工
地坪的平整度、成型质量直接影响“一户一验”。从地坪的清理开始就必须严格执行施工标准。在基层处理时使用抓毛机对地坪进行处理，清除浮浆，墙根采用人工砍、凿。清除干净后制作灰饼，灰饼间距≤2000mm，灰饼完成后，对净高进行复测。满足要求后进行2d泡水，之后清水，清水时再次用水冲洗浮浆，保证地坪干净。扫浆时应均匀，水泥浆结合层随扫随浇筑混凝土，扫浆表面不应有积水。混凝土浇筑时，坍落度应控制在200mm左右，混凝土量因进行调配，防止浇筑时间长造成混凝土初凝影响地坪的成型质量。成型后用小型磨光机收面，并在面层撒1∶1干水泥砂，人工收光。对于落水管部位设置混凝土反坎，地坪按2%坡度朝落水方向。成型1～2d后蓄水养护，养护时间≥7d，期间严禁上材料或设备，以保护地坪。
3.6 防渗漏
渗漏是所有项目最难解决的问题，也是使用者投诉最多的问题，因为渗漏直接影响到建筑的使用功能，因此处理好渗漏问题，该工程后期维护保养工作将十分轻松，客户的满意度也将提高。防水效果最重要的是混凝土结构自身，防水材料的使用只是辅助、加强防水效果。要重视及保证混凝土结构自防水，才能真正有效地控制渗漏。容易出现渗漏的部位主要体现在地下室区域地下室后浇带、管井降水口、外墙穿墙预埋管、顶板、外墙；上部区域阳台、卫生间、空中花园、屋面、外墙线条、螺杆洞、外窗框。同时对有疑似渗漏或渗漏的地方做好台账记录，修补后必须进行后续观察。
3.6.1 地下室
地下室区域后浇带、管井降水口、外墙穿墙预埋管等部位最容易漏水，施工时应严格按照节点施工。
后浇带未浇筑前应做好保护工作，利用模板进行封闭处理，防止垃圾进入后浇带内，模板也应有自己独立的支撑体系，其他区域模板拆除时，应保证后浇带的模板支撑体系完整。后浇带的浇筑时间应该按照设计要求，一般在两侧主体结束后进行，如要提前浇筑，应提交沉降观测数据给设计院，由设计院确认是否可提前，不允许擅自封闭后浇带。浇筑时应清理后浇带两侧的钢丝网及杂物、松动的混凝土，特别是钢板止水带下侧难清理的，采用高压水枪等方式清理，然后将污水抽除干净。混凝土浇筑时振动充分，养护及时。 转角处的钢板止水带摒除常规焊接处理，以免焊接技术不到位，造成将止水带焊穿或焊缝不密实。直接将钢板止水带冷弯处理。外墙穿管应内高外低，管道采用止水管，浇筑混凝土时应振捣到位，不能提早拆模，以免造成管道部位松动。出顶板部位的管应高出建筑完成面至少150mm。同时在施工缝、穿墙管等部位设置防水加强层。
3.6.2 阳台、空中花园、卫生间
阳台、空中花园、卫生间等涉水区域管根部位最易漏水或渗水，以往管根部位二次浇筑时采用铁丝吊模，底部采用泡沫板支撑。这样容易造成混凝土浇捣不实，底部混凝土成型差。因此管根二次浇筑改用模板顶撑，严禁用铁丝吊模。混凝土浇筑分两次进行，第1次浇筑1/2高度，第2次浇筑离结构面10～20mm。混凝土可添加防水剂及微膨胀剂以保证密实性。在第1次浇筑完成混凝土达到强度后，清理表面涂刷防水涂料，并对管根进行局部蓄水24h，无渗漏后可进行第2次浇筑。防水层施工前，基层清理干净，在结构四周转角处做R50的圆角，防水施工高度300mm，防水层施工完毕后进行24h蓄水，无渗漏后在管根四周做混凝土包（高出建筑完成面20mm，宽度50mm）再浇筑地坪。
3.6.3 外窗
本工程外窗采用钢副框，副框安装时应用防水砂浆对副框进行塞缝，塞缝应密实平整，防雷接地先焊接在副框内侧，并做好除锈措施。清理干净后窗框外侧涂刷2遍JS防水涂料，及时将窗套粉刷好以保护防水层。工序严禁颠倒、错乱。
窗上口应设置滴水，窗台处向外10%～20%的找坡。窗安装完成后，外侧和粉刷层交界的四周应注射室外建筑密封胶，加强防水性。
4 结语
综上所述，住宅工程高品质交房施工质量控制决定着施工单位能否将高品质的住宅交付给业主，并关系到业主的切身利益及生命财产安全。因此，在住宅工程施工过程中，施工单位要提高自身的质量控制意识，完善施工质量控制机制，加强质量管理力度针对各个施工技术及施工质量控制要点进行质量控制，从而保证住宅的高品质交房，保障业主的切身利益，促进建筑行业的健康发展。
参考文献：
[1]曾世杰，赵甜甜.城市住宅施工监理与工程质量控制思路[J].河南科技.2013（19）
[2]何伟.天津远洋风景住宅项目施工质量控制研究[D].天津大学.2014