论文部分内容阅读
正是由于房地的分离及我国的现行体制，也就注定了《物权法》不可能成为解决中国房地产所有问题的灵丹妙药。《物权法》的重要意义不在于能否“包治百病”，其作为中国第一部社会主义市场经济的根本大法，社会意义远大于法律意义。
10月1日，经过13年立法历程、8次全国人大常委会审议，我国《物权法(草案)》将从这一天起正式生效。
从今年3月16日草案的通过到10月1日《物权法》的正式实施，经过近7个月的磨合，被称为“中国第二宪法”的《物权法》将为业主的生活带来哪些影响?原本在持有物业过程中曾出现的种种纠纷是否能迎刃而解?《楼市》记者带着业主们的疑问向法律界的人士进行了求证，在这部法律即将生效之际为业主解开心中迷惑。
车库所有权仍属开发商?
谢鹏是朝阳区东部某小区的业主，2006年10月16日入住后一直租用小区车库，每月向物业公司交240元钱。今年8月16日开发商突然通知他购买车位，开价十多万元，不买就不准他将车停入车库，否则每次处以2400元的罚款。谢鹏不解，找开发商交涉几次都没有结果。虽然《物权法》对车位问题作了单独规定，其中指出，“小区会所、车库、绿地如无约定，则归小区全体业主”。但是谢鹏还是不明白，他们小区车库的产权是属于开发商还是小区所有业主，这一点该怎么界定?
全国人大常委会法工委有关负责人曾介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。仁和律师事务所合伙人、副主任孟宪生解释说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
北京丰禾律师事务所律师杨健指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后，所得款应属于全体业主共有。
而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，孟宪生指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。
业主维权 业委会法律地位如何诠释?
“我很担心一旦有法律诉讼，业委会很难协助业主维护权益。因为我看《物权法》中没有明确赋予业委会法律主体地位，《物权法》虽然规定了业主委员会的管理权能，但其是否享有诉权却没有明确规定。”海淀区光大家园业委会主任陈兵说，他担心的正是《物权法》第八十三条第二款的规定。
该条款规定：业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
同陈兵一样，许多小区的业主委员会都存在疑虑：一部这么重要的法律，为何不明确规定业主委员会的法律地位?
物业专家舒可心向记者表示，在《民事诉讼法》中规定的组织和个人是法律实体，跟我们说的业主委员会不同，是市场主体。业主委员会作为一个诉讼主体，它的资格早已被最高人民法院界定。只要符合《民法通则》中说的“其他组织”，就有诉讼权。
对此，孟先生对《楼市》表示：“现实案件中，业主委员会实际具有了诉讼权，最高人民法院也做出过相关解释。”同时，修改后的《物业管理条例》中规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，该业主可以请求人民法院予以撤销”。这句话一方面有利于业主维护自身合法权益，另一方面，也在事实上赋予业主委员会诉讼主体的地位。
“也就是说，业委会既然可以成为被告，那么它也就有资格成为原告。”北京兴航律师事务所的贾霆律师说。
《物权法》 未必包治百病
自从重庆“最牛钉子户”吴苹一家被媒体曝光后，全国各地的拆迁“钉子户”雨后春笋般出现在公众视野内，伴随着“钉子户”的出现，是各地紧赶慢赶也要在10月1日《物权法》生效前完成拆迁。根据《物权法》，只有为了公共利益的需要，才可以征收个人所有的房屋，其他任何情况下都不能随意征收，除非开发商和权利人达成拆迁补偿协议。有人欢呼：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”
但是实际上，《物权法》对涉及“公共利益”的拆迁是给予支持的。所以，要想保护好被拆迁人的利益，如何界定“公共利益”是关键。“‘公共利益’十分重要，因此，政府在界定公共利益时必须谨小慎微。”舒可心表示,“我个人认为，公共利益应该由人民代表大会来界定。因为人大是由人民选出的，它能代表人民的意志。”
虽如此，被拆迁户毕竟是弱势群体，正如《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授表示，吴苹一家拒绝拆迁的理由是不涉及公共利益，但这条理由不能成立，江平反问：“他说不是公共利益就不是了?”
江平认为，在中国，几乎每一个强制拆迁的背后，都有公共利益的身影，并不是谁说这不是公共利益就不是公共利益了。这一问题不是《物权法》所能解决得了的，这是一个社会系统运行的体制问题，只有政府坚持“以人为本”的科学发展观，多考虑一个个“人”的切身利益时才能实现。
《物权法》有着自己特定的调节范围，不能“包治百病”。
业内人士分析，中国的房地产其实只是相对的房产，因为土地是国家的，正是由于房地的分离及我国的现行体制，也就注定了《物权法》不可能成为解决中国房地产所有问题的灵丹妙药。
而也有专家表示，《物权法》的重要意义不在于能否“包治百病”，其作为中国第一部社会主义市场经济的根本大法，社会意义远大于法律意义。
“有人说《物权法》的规定比较粗，但我看来，这是一大好处。有利于一种法律意识和‘契约’思想的形成。”舒可心说，“《物权法》不仅明晰了物权，更重要的是它掀起了一个巨大的普法浪潮，人民的普法意识逐步加强。物权法经过13年8次审议，作用已经超越了单一的一部法律。”
正如《物权法》起草者之一、中国人民大学法学院教授杨立新所说，《物权法》诞生的最重要意义在于，它将使社会更注重对个人权利的保护，对人的保护。人的权利包括生命权、健康权、生存权、发展权等，但核心是财产权。财产是一个人生存发展，保持尊严的物质前提，没有财产权的人权只是空中楼阁。
10月1日，经过13年立法历程、8次全国人大常委会审议，我国《物权法(草案)》将从这一天起正式生效。
从今年3月16日草案的通过到10月1日《物权法》的正式实施，经过近7个月的磨合，被称为“中国第二宪法”的《物权法》将为业主的生活带来哪些影响?原本在持有物业过程中曾出现的种种纠纷是否能迎刃而解?《楼市》记者带着业主们的疑问向法律界的人士进行了求证，在这部法律即将生效之际为业主解开心中迷惑。
车库所有权仍属开发商?
谢鹏是朝阳区东部某小区的业主，2006年10月16日入住后一直租用小区车库，每月向物业公司交240元钱。今年8月16日开发商突然通知他购买车位，开价十多万元，不买就不准他将车停入车库，否则每次处以2400元的罚款。谢鹏不解，找开发商交涉几次都没有结果。虽然《物权法》对车位问题作了单独规定，其中指出，“小区会所、车库、绿地如无约定，则归小区全体业主”。但是谢鹏还是不明白，他们小区车库的产权是属于开发商还是小区所有业主，这一点该怎么界定?
全国人大常委会法工委有关负责人曾介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。仁和律师事务所合伙人、副主任孟宪生解释说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
北京丰禾律师事务所律师杨健指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后，所得款应属于全体业主共有。
而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，孟宪生指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。
业主维权 业委会法律地位如何诠释?
“我很担心一旦有法律诉讼，业委会很难协助业主维护权益。因为我看《物权法》中没有明确赋予业委会法律主体地位，《物权法》虽然规定了业主委员会的管理权能，但其是否享有诉权却没有明确规定。”海淀区光大家园业委会主任陈兵说，他担心的正是《物权法》第八十三条第二款的规定。
该条款规定：业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
同陈兵一样，许多小区的业主委员会都存在疑虑：一部这么重要的法律，为何不明确规定业主委员会的法律地位?
物业专家舒可心向记者表示，在《民事诉讼法》中规定的组织和个人是法律实体，跟我们说的业主委员会不同，是市场主体。业主委员会作为一个诉讼主体，它的资格早已被最高人民法院界定。只要符合《民法通则》中说的“其他组织”，就有诉讼权。
对此，孟先生对《楼市》表示：“现实案件中，业主委员会实际具有了诉讼权，最高人民法院也做出过相关解释。”同时，修改后的《物业管理条例》中规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，该业主可以请求人民法院予以撤销”。这句话一方面有利于业主维护自身合法权益，另一方面，也在事实上赋予业主委员会诉讼主体的地位。
“也就是说，业委会既然可以成为被告，那么它也就有资格成为原告。”北京兴航律师事务所的贾霆律师说。
《物权法》 未必包治百病
自从重庆“最牛钉子户”吴苹一家被媒体曝光后，全国各地的拆迁“钉子户”雨后春笋般出现在公众视野内，伴随着“钉子户”的出现，是各地紧赶慢赶也要在10月1日《物权法》生效前完成拆迁。根据《物权法》，只有为了公共利益的需要，才可以征收个人所有的房屋，其他任何情况下都不能随意征收，除非开发商和权利人达成拆迁补偿协议。有人欢呼：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”
但是实际上，《物权法》对涉及“公共利益”的拆迁是给予支持的。所以，要想保护好被拆迁人的利益，如何界定“公共利益”是关键。“‘公共利益’十分重要，因此，政府在界定公共利益时必须谨小慎微。”舒可心表示,“我个人认为，公共利益应该由人民代表大会来界定。因为人大是由人民选出的，它能代表人民的意志。”
虽如此，被拆迁户毕竟是弱势群体，正如《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授表示，吴苹一家拒绝拆迁的理由是不涉及公共利益，但这条理由不能成立，江平反问：“他说不是公共利益就不是了?”
江平认为，在中国，几乎每一个强制拆迁的背后，都有公共利益的身影，并不是谁说这不是公共利益就不是公共利益了。这一问题不是《物权法》所能解决得了的，这是一个社会系统运行的体制问题，只有政府坚持“以人为本”的科学发展观，多考虑一个个“人”的切身利益时才能实现。
《物权法》有着自己特定的调节范围，不能“包治百病”。
业内人士分析，中国的房地产其实只是相对的房产，因为土地是国家的，正是由于房地的分离及我国的现行体制，也就注定了《物权法》不可能成为解决中国房地产所有问题的灵丹妙药。
而也有专家表示，《物权法》的重要意义不在于能否“包治百病”，其作为中国第一部社会主义市场经济的根本大法，社会意义远大于法律意义。
“有人说《物权法》的规定比较粗，但我看来，这是一大好处。有利于一种法律意识和‘契约’思想的形成。”舒可心说，“《物权法》不仅明晰了物权，更重要的是它掀起了一个巨大的普法浪潮，人民的普法意识逐步加强。物权法经过13年8次审议，作用已经超越了单一的一部法律。”
正如《物权法》起草者之一、中国人民大学法学院教授杨立新所说，《物权法》诞生的最重要意义在于，它将使社会更注重对个人权利的保护，对人的保护。人的权利包括生命权、健康权、生存权、发展权等，但核心是财产权。财产是一个人生存发展，保持尊严的物质前提，没有财产权的人权只是空中楼阁。