论文部分内容阅读
从2月22日至28日，“上海持居住证满三年居民可购二套房”政策，历经7天时间就画上了句号。上海也成为继佛山、芜湖之后，又一个地方政府楼市新政宣告“夭折”的城市。
业界首次听闻
2月22日，上海放宽二套房购买资格的消息一出，给人们放出的信号是，作为史上最严厉调控政策的杀手锏——限购政策将被放松。
记者从上海中原地产、伟业我爱我家、21世纪不动产等多家房产中介均了解到，由于不知情，此前从未有居住证满3年的购房者再买第二套房的实际操作案例。
“我们也是最近才听说，以前从没有想到这么操作。‘最新政策’刚出来，不管是上海人还是外地人，只要在上海居住证满三年，现在就可以买第二套房子，之前如果你是上海本地户口，之前有一套，就可以再买一套。如果是外地户口，持有上海居住证满一年的可以买一套，但是不能买第二套。”伟业我爱我家房产中介人员回忆当时情景说。
根据2011年2月1日上海《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》，当时的限购政策中，根本没有外地户籍人员购买二套房的政策，这也与人们的理解是一致的。
但官方并不认为政策放松，根据上海市住房保障和房屋管理局的说法，“楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。因此，不存在放松或改变的问题。”
叫停为阻止楼市回暖
本刊记者注意到，在新浪微博和多个论坛，许多网友包括房地产专家和房地产商，都认为上海此举有助于刺激楼市需求，提升楼市成交量。
上海统计局2009年3月披露的数据显示，持有一年期以上居住证人口67.1万人。业内人士指出，这批人到现在正好三年左右，如果这67.1万人中有50万人符合条件且1/10购买第二套房，将形成数百万平米的购买力。
最敏感的股市也经历了一轮 “过山车”。2月21日上海市住房保障和房屋管理局表态后，地产板块大涨9.61%。28日“叫停”新政之后，2月29日的地产股纷纷出现大跌，A股四大龙头中，万科下跌2.82%，保利地产下跌3.31%，金地集团下跌3.17%，招商地产下跌0.74%。
对于2月28日上海市住房保障和房屋管理局的重新声明，也就是叫停放宽二套房购买资格，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，“上海出现区域限购政策趋严的情况，可能是由于目前楼市正值小阳春，回暖势头过猛。”
各大机构监测的楼市成交数据显示，2月份，北上广深等一线城市楼市成交量均出现大幅回升。上海2月份的第三周（2月20日-26日），楼市同期成交量环比上涨70.5%。
21世纪不动产上海区域的统计数据显示，2月27日-3月4日一周，上海全市商品住宅成交面积为20.15万平方米，环比前周增长44%。至此，上海商品住宅成交量已经连续五周保持增长态势。
地产评论家马跃成表示，该政策对市场成交是一大利好，对其他城市的示范效应不可估量。但这一趋势显然不符合楼市调控的目标。“我们不是希望房子一直滞销，而是希望房价降下来，让那些刚性需求的自住者能买得起房。让有房人买房，就为房价再涨提供了条件，更大的问题是剥夺了无房者的居住权力。”
此外，2月28日上海市在叫停放宽二套房购买资格的声明中，表示严格执行住房限售政策，并且提到本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房。
该政策一度引起市场误解，上海市住房保障和房屋管理局解释称，上海市户籍居民家庭子女成年后，若不单独拥有产权住房，因婚姻等需要，还是可以新购一套住房。
事实上，目前上海各区县关于这一限购政策口径还比较混乱。记者从上海各区交易中心了解的情况看，目前上海市嘉定、长宁、徐汇与宝山政策基本一致，成年未婚子女只要是在父母房屋的房产证上有名字的，都不可再买房。
上海其余各区政策与之前差别不大，已成年子女与父母可视为两个家庭，在父母房屋的房产证上有名字并不妨碍子女再买二套房。
但个别上海市区县子女购买二套房的政策也有略微调整，总体政策趋向严格。例如虹口区房产交易中心的工作人员告诉记者，成年未婚子女若与父母共有房产的，必须年满法定结婚年龄方可再购房屋。
“暗度陈仓”
相较于“微调失败”的政策来说，市场的“智慧”则不容小觑。从目前市场的反应来看，楼市调控政策正在市场一些中间角色的“努力”下，呈现出“明紧暗松”的市场特征。
在户籍制度上，据媒体3月13日报道，上海市人力资源和社会保障局负责人透露，今年上海市将研究出台居住证积分管理制度，意味着今后持有就业居住证的外来人员在符合一定条件后，可像人才居住证持有者一样申办上海常住户口。积分制有望在今年6月前后推出。
在纳税方面，根据上海市当地媒体报道，涌现出很多为拟购房者补缴个税的公司。
一位近期在上海市场中购买了一套新房的女士在新浪社区论坛上表示，她正委托“补税中介”代办补缴业务，相信很快就能看到税单。“花了不少钱，但为了买房，还是值得的。”
此外，上海还发布了调整普通住房标准的消息，因涉及契税、营业税等优惠政策，坊间早已出现楼市政策微调的论调。
一位不愿透露姓名的业内人士坦言：“政策执行已有一年，一年时间足以给市场中钻漏洞者找到一些‘暗度陈仓’的办法，而对于地方政府来说，面对如此惨淡的市场和土地财政，执行层面现在谁还愿意收紧啊？谁收紧谁吃亏呀！”
数据显示，虽然上海2011年土地出让金收入位居全国榜首，但1270亿元的收入还是比2010年的1513.4亿元下滑了16.1%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从目前的情况看，政策层面不断强调从严，而实际执行的时候各个地方却相对灵活，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。