论文部分内容阅读
【摘要】 基于新形势下房地产行业的飞速发展，我国也出台了相应的房地产的调控政策，这些政策都在一定程度上抑制了房价猛烈上涨的现状，从长远看，可能不会发挥持久的效果，但在短期内，还是具有一定的影响，本文主要对房地产调控的有益性进行探究，并分别从房地产调控政策的转变与意义、发挥的作用越来越大、沟通渠道越来越畅通、政府环境越来越优化四个方面进行阐述。
【关键词】 新形势；房地产；调控
随着我国经济的不断发展，近年来房地产行业迅速成为社会各界关注的热点，房价一直居高不下，使得生活成本大大增加，造成许多中低收入人群买房难，在新形势下，我国于2011年1月27日出台了关于房地产的调控政策——新国八条，这对于以往的房产调控政策来说更加严厉，具有更强的针对性和现实影响力。
一、房地产调控政策的转变与意义
对于我国的房地产调控政策，在一定程度上会遏制炒房热的现象，对房地产市场进行监控，虽然，并不是每项政策都会立竿见影，有效地发挥作用，但近年来，这些政策对房价的大幅度上涨还是有一定的控制，笔者认为，有所作为总是好的，这些调控政策，尽管仍有不足，但也会逐步在实际实施中查漏补缺，不断改进和完善的。
房地产的调控政策可以抑制投资投机性需求，控制信贷风险，对于房地产开发商的贷款进行严格监督管理，进而促进房产行业的健康发展，比如区别化的住房信贷政策，调整住房供应结构政策就为中低收入人群带来了福音，这些政策都反映出我国越来越加强对民生的重视，社会各界也都表現出积极的反响，因此，对于房地产行业的调控政策，从宏观上看，认知度也越来越高，表现出一定的有效性。
新国八条的出台，带动了我国新一轮的房地产调控。新国八条要求强化差别化住房的信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。颁布此项政策，其目的在于进一步做好房地产市场调控工作。新国八条出台后，房地产的投机现象，在一定程度上得到遏制，并越来越得到社会的认可。
二、房地产调控政策发挥的作用越来越大
新国八条实施后，在以下几个方面发挥的作用较为巨大：
（一）金融政策方面
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，此项政策，进一步加强了对投机购房者的控制，第二套房的房贷款首付增加了一成，则使投资者所能贷到的款项不到四成，贷款利率也有所增加，可见，力度之大，对房地产投机商来说，是个不小的打击。出台后不久，此项政策便发挥了重要作用，北京的商品房产成交量锐减，二手商品住宅网上签约全部为零，其他出台限购细则的城市也都表现出成交量锐减的趋势，这项政策抬高了门槛，强化了力度，抑制了过度的消费和投资需求，毕竟现有资源是有限的，对于购房政策，应当着力倾向于一套购房者。
（二）交易税费方面
调整了个人转让住房营业税的政策，对于个人购买住房不足五年就转手的，统一按销售收入全额征税，比如，2008年购买一套100万的房产，现在以200万元出售，之前按差额缴纳5.5%的营业税，合计交5.5万元，而现在需缴纳11万元。同时，对于土地增值税征管情况的监督力度也大大加强，房地产开发项目明显超过周边房价水平的，要重点进行土地增值税的清算和稽查，这也迅速抑制了房价的过快上涨。许多城市房地产行业存在明显的避税现象，因此，房产投机较为严重，加大对房产税收征收的监管力度，在短期内，许多房屋供给者将积压的房子出售，造成房价的下跌，对炒房者，则将原来打算转卖的房现在多转变为出租形式，在一定程度上缓解了房地产的过度投机。
（三）限购令
限购政策有所规定“对已经拥有一套住房的户籍居民家庭及持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，并且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”，限购令不仅限购还限售，有十几个城市相继出台了限购政策，政策出台前，北京平均每天成交304套房子，政策出台后，每天成交量在100多套，目前，上海的房价已有所下跌。限购令还限购范围，例如，成都版的“限购令”限购区域为本市主城区，不涉及郊区。而在贵阳，仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。也有城市规定在全市范围实施限购政策。
三、房地产调控政策与居民的沟通渠道越来越畅通
房产调控政策与居民的沟通渠道越来越通畅，居民可以通过网络、电话等方式对政府颁布的调控政策的实施加以评价，以便政府对政策进行完善改进，各地政府也在积极通过居民、市场反馈等广泛调查房产政策的实行效果，对于房价的抑制情况、房产调控政策的长期效应等方面。房地产的调控越来越注重民生，尤其对中低收入者进行倒向，无疑不是对我国社会主义造福于民的最好体现。我国正在逐步完善住房保障制度，满足普通居民的购房需求。由于我国居民存在贫富差异，因此，调控政策一般根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系，在住房保障制度上，也根据人群经济状况的不同而区别对待，低保人群，则实行廉租房政策，而低收入者，提供经济适用房。
在住房保障基金上，房地产的调控也会不断解决资金的来源问题。对于低收入人群，建立住房档案和分配制度，根据实际的需求进行房投资的安排和分配，进而完善配套政策。不断调动地方政府落实调控政策的积极性，为各地区更好的实现房价调控创造有利的条件，国家已适当改革了对地方官员的政绩考核制度，减弱对ＧDＰ增长的关注度，并在改革和完善分税制度方面，取得了一定的效果。对于地方政府对土地收入的依赖，国家也在采取相应措施，逐步减少。政府要求开发商以合理的价格销售房产，促使房价处于平稳有序状态，并逐步回归理性，这些措施，都会对房产的调控发挥积极和有效的作用，可见，措施的多元化必将促进房产调控在沟通渠道上越来越通畅，越来越顺利。
四、房地产发展的政府环境越来越优化
政府对房产的态度也可反映出房地产行业未来的发展趋势，新国八条对地方政府的责任进一步加强，要求各地方政府要根据当地的经济发展目标、人均收入、居民的支付能力等多方面合理制定出新建住房价格控制目标，这项措施必定会使政府对房地产行业的监督有所加强，积极投入到对房价的研究中，目标数字的确保，难度很大，要在实际工作中进行多方面的调查，通过调整相应的财政政策，进行有效的宏观调控等方式，才能制定出一个合理的房价控制目标，进而切实承担起促进房地产市场健康有序发展的重任，各地方政府在制定当地控制目标时也会进行大力宣传，引导当地居民结合自身情况合理消费，并从总体工作中不断总结经验，为房地产业的稳定发展，制定出更有效的措施，由此可见，在房产调控上，政府环境也会越来越优化，不断带来佳音。
总结：房价的调控不是一蹴而就马上就能实现的，需要根据市场的反应不断的改进政策，总结经验，不同地方要根据当地的具体情况作出规划调整。对于房地产的调控，从长期看，可能不会使房价下跌，但能逐步抑制房价飞速上涨的趋势，防止炒房过热，从整体上说，现行房地产的宏观调控对于房地产行业的健康有序发展还是有积极意义的，并对将来新的调控政策的制定起到很大的铺垫作用。
参考文献
[1]李炜光.分税制的完善在于财权与事权的统一[J].税务研究.2008.(4).
[2]周天勇.现行土地住房体制不改革不行了[N].经济参考报.2009-12-03.
[3]杨秀红.11家银行房贷占银行贷款总额超24％[N].投资者报.2010-04-19.
（作者单位：福建省明溪县城市规划管理办公室）
【关键词】 新形势；房地产；调控
随着我国经济的不断发展，近年来房地产行业迅速成为社会各界关注的热点，房价一直居高不下，使得生活成本大大增加，造成许多中低收入人群买房难，在新形势下，我国于2011年1月27日出台了关于房地产的调控政策——新国八条，这对于以往的房产调控政策来说更加严厉，具有更强的针对性和现实影响力。
一、房地产调控政策的转变与意义
对于我国的房地产调控政策，在一定程度上会遏制炒房热的现象，对房地产市场进行监控，虽然，并不是每项政策都会立竿见影，有效地发挥作用，但近年来，这些政策对房价的大幅度上涨还是有一定的控制，笔者认为，有所作为总是好的，这些调控政策，尽管仍有不足，但也会逐步在实际实施中查漏补缺，不断改进和完善的。
房地产的调控政策可以抑制投资投机性需求，控制信贷风险，对于房地产开发商的贷款进行严格监督管理，进而促进房产行业的健康发展，比如区别化的住房信贷政策，调整住房供应结构政策就为中低收入人群带来了福音，这些政策都反映出我国越来越加强对民生的重视，社会各界也都表現出积极的反响，因此，对于房地产行业的调控政策，从宏观上看，认知度也越来越高，表现出一定的有效性。
新国八条的出台，带动了我国新一轮的房地产调控。新国八条要求强化差别化住房的信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。颁布此项政策，其目的在于进一步做好房地产市场调控工作。新国八条出台后，房地产的投机现象，在一定程度上得到遏制，并越来越得到社会的认可。
二、房地产调控政策发挥的作用越来越大
新国八条实施后，在以下几个方面发挥的作用较为巨大：
（一）金融政策方面
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，此项政策，进一步加强了对投机购房者的控制，第二套房的房贷款首付增加了一成，则使投资者所能贷到的款项不到四成，贷款利率也有所增加，可见，力度之大，对房地产投机商来说，是个不小的打击。出台后不久，此项政策便发挥了重要作用，北京的商品房产成交量锐减，二手商品住宅网上签约全部为零，其他出台限购细则的城市也都表现出成交量锐减的趋势，这项政策抬高了门槛，强化了力度，抑制了过度的消费和投资需求，毕竟现有资源是有限的，对于购房政策，应当着力倾向于一套购房者。
（二）交易税费方面
调整了个人转让住房营业税的政策，对于个人购买住房不足五年就转手的，统一按销售收入全额征税，比如，2008年购买一套100万的房产，现在以200万元出售，之前按差额缴纳5.5%的营业税，合计交5.5万元，而现在需缴纳11万元。同时，对于土地增值税征管情况的监督力度也大大加强，房地产开发项目明显超过周边房价水平的，要重点进行土地增值税的清算和稽查，这也迅速抑制了房价的过快上涨。许多城市房地产行业存在明显的避税现象，因此，房产投机较为严重，加大对房产税收征收的监管力度，在短期内，许多房屋供给者将积压的房子出售，造成房价的下跌，对炒房者，则将原来打算转卖的房现在多转变为出租形式，在一定程度上缓解了房地产的过度投机。
（三）限购令
限购政策有所规定“对已经拥有一套住房的户籍居民家庭及持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，并且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”，限购令不仅限购还限售，有十几个城市相继出台了限购政策，政策出台前，北京平均每天成交304套房子，政策出台后，每天成交量在100多套，目前，上海的房价已有所下跌。限购令还限购范围，例如，成都版的“限购令”限购区域为本市主城区，不涉及郊区。而在贵阳，仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。也有城市规定在全市范围实施限购政策。
三、房地产调控政策与居民的沟通渠道越来越畅通
房产调控政策与居民的沟通渠道越来越通畅，居民可以通过网络、电话等方式对政府颁布的调控政策的实施加以评价，以便政府对政策进行完善改进，各地政府也在积极通过居民、市场反馈等广泛调查房产政策的实行效果，对于房价的抑制情况、房产调控政策的长期效应等方面。房地产的调控越来越注重民生，尤其对中低收入者进行倒向，无疑不是对我国社会主义造福于民的最好体现。我国正在逐步完善住房保障制度，满足普通居民的购房需求。由于我国居民存在贫富差异，因此，调控政策一般根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系，在住房保障制度上，也根据人群经济状况的不同而区别对待，低保人群，则实行廉租房政策，而低收入者，提供经济适用房。
在住房保障基金上，房地产的调控也会不断解决资金的来源问题。对于低收入人群，建立住房档案和分配制度，根据实际的需求进行房投资的安排和分配，进而完善配套政策。不断调动地方政府落实调控政策的积极性，为各地区更好的实现房价调控创造有利的条件，国家已适当改革了对地方官员的政绩考核制度，减弱对ＧDＰ增长的关注度，并在改革和完善分税制度方面，取得了一定的效果。对于地方政府对土地收入的依赖，国家也在采取相应措施，逐步减少。政府要求开发商以合理的价格销售房产，促使房价处于平稳有序状态，并逐步回归理性，这些措施，都会对房产的调控发挥积极和有效的作用，可见，措施的多元化必将促进房产调控在沟通渠道上越来越通畅，越来越顺利。
四、房地产发展的政府环境越来越优化
政府对房产的态度也可反映出房地产行业未来的发展趋势，新国八条对地方政府的责任进一步加强，要求各地方政府要根据当地的经济发展目标、人均收入、居民的支付能力等多方面合理制定出新建住房价格控制目标，这项措施必定会使政府对房地产行业的监督有所加强，积极投入到对房价的研究中，目标数字的确保，难度很大，要在实际工作中进行多方面的调查，通过调整相应的财政政策，进行有效的宏观调控等方式，才能制定出一个合理的房价控制目标，进而切实承担起促进房地产市场健康有序发展的重任，各地方政府在制定当地控制目标时也会进行大力宣传，引导当地居民结合自身情况合理消费，并从总体工作中不断总结经验，为房地产业的稳定发展，制定出更有效的措施，由此可见，在房产调控上，政府环境也会越来越优化，不断带来佳音。
总结：房价的调控不是一蹴而就马上就能实现的，需要根据市场的反应不断的改进政策，总结经验，不同地方要根据当地的具体情况作出规划调整。对于房地产的调控，从长期看，可能不会使房价下跌，但能逐步抑制房价飞速上涨的趋势，防止炒房过热，从整体上说，现行房地产的宏观调控对于房地产行业的健康有序发展还是有积极意义的，并对将来新的调控政策的制定起到很大的铺垫作用。
参考文献
[1]李炜光.分税制的完善在于财权与事权的统一[J].税务研究.2008.(4).
[2]周天勇.现行土地住房体制不改革不行了[N].经济参考报.2009-12-03.
[3]杨秀红.11家银行房贷占银行贷款总额超24％[N].投资者报.2010-04-19.
（作者单位：福建省明溪县城市规划管理办公室）